臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第127號上 訴 人 王春雄訴訟代理人 佘遠霆律師
洪希誠律師被 上訴人 知森堂住戶管理委員會法定代理人 吳建良訴訟代理人 李茂禎律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國103年12月31日本院臺北簡易庭103年度北簡字第6560號第一審判決提起上訴，本院於民國104年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人係被上訴人所管理知森堂公寓大廈門牌號碼臺北市○
○區○○路0段00巷000號房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，依知森堂住戶規約（下稱系爭規約）第10條之規定，區分所有權人應按季每次繳付3個月之管理費，公共基金少於新臺幣（下同）300,000元時並應依各區分所有權人之產權坪數計算每坪100元併入下一季管理費繳交公共基金，則被告每季應繳管理費為36,843元，如加收公共基金則每季應繳管理費（含公共基金）50,799元。詎上訴人自98年第4季起即陸續欠繳管理費，迄至103年第3季欠繳管理費（含公共基金）金額已達675,300元。又系爭規約第10條第6款亦規定定，區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之下一季第1月1日起以日息萬分之3按日計息，爰依系爭規約第10條及公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被上訴人給付積欠之管理費及遲延利息，並聲明：上訴人應給被上訴人675,300元，及如附表所示金額自利息起算日起至清償日止，按日息萬分之3計算之利息。
㈡上訴人雖抗辯被上訴人對知森堂公寓大廈社區之防盜設備毀
壞未為妥善管理，致上訴人無法正常使用系爭房屋及侵害被告居住安寧之人格法益，應由被上訴人負損害賠償責任，提出同時履行抗辯並主張抵銷云云。惟被上訴人係7人委員制，由區分所有權人選出並義務擔任，社區維修均依據委員開會議決後公告各區分所有權人無異議後執行，被上訴人之保全系統已足敷一般社區日常生活所需，上訴人之系爭房屋並無不能正常使用之情事，且被上訴人向上訴人收取管理費與被上訴人修繕、管理、維護知森堂公寓大廈間不具對價關係存在，上訴人復就其無法正常使用系爭房屋復未舉證以實其說，上訴人所為同時履行抗辯及抵銷之抗辯均無理由。再查，系爭圍牆警報保全系統因拉桿誤動作引起社區警報聲響導致其他社區抗議，故後來聲響部分關閉，進而故障後長久以來社區住戶均默認不修復，故被上訴人管理委員會並無權擅自就系爭保全系統之修復進行討論、決議等情，業經被上訴人陳述明確在案，是上訴人主張被上訴人於104年1月11日決議修復該爭執之保全系統，從而上訴人開始繳交管理費云云，顯非事實，系爭保全系統未予維修之時日，既已久遠而無法查證，已經宗亞公司函覆在案，不僅知森堂公寓大廈社區其他住戶長久以來均無人異議，亦從未見上訴人在區分所有權人會議或管理委員會提出異議及主張，是依被上訴人規約及區分所有權人決議，被上訴人亦無任何修復系爭保全系統之義務，從而被上訴人未予維修系爭保全系統，並無任何債務不履行或侵權行為之可言，上訴人默認系爭保全系統未予維修之正當及合理性，迨至被上訴人追討上訴人積欠之管理費時，上訴人始藉題發揮，足證系爭保全系統並未如上訴人主張般重要，是上訴人主張其因系爭保全系統，而無法安寧居住云云，顯不足採。又依被上證三之照片1、2所示，上訴人房屋除圍籬外，內尚有鐵捲門等將住家全部封閉，縱外人闖越圍籬，亦無從侵入上訴人房屋內，是上訴人主張其居住安寧受侵害云云，亦不足採。末查，上訴人抗辯被上訴人未維護防盜系統云云，縱認屬實，亦無從免除上訴人繳納管理費之義務，蓋上訴人抗辯之防盜系統等設施，均與上訴人繳納管理費之義務無對價關係。被上訴人施作之保全系統已足敷一般社區住戶日常生活所需，上訴人房屋並無不能正常使用之情事，至住戶搬離社區之原因頗多，無從僅因上訴人搬離被上訴人社區一事，即遽認定上訴人無法正常使用系爭房屋及居住安寧之人格法益遭受侵害，與系爭保全系統未予維修間有何相當因果關係，是上訴人所為抵銷抗辯，並無足採。
二、被上訴人則抗辯以：㈠上訴人因被上訴人不願修繕防盜保全系統，致該防盜保全系
統失去原有之功能，已然喪失上訴人購買系爭房屋之目的，並使上訴人迫於無奈搬離之，益證上訴人無法正常使用系爭房屋及居住安寧之人格法益遭受侵害，均與被上訴人未依規約修繕共用部分間，有相當因果關係存在。上訴人早在100年4月13日時，已透過群宜聯合法律事務所發函給被上訴人，一再陳明被上訴人應負之修繕義務，且上訴人無法正常居住，與被上訴人未盡修繕義務有相當因果關係，是以，被上訴人依系爭規約第12條：「共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費用係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔」之規定，即有修繕共用部分之義務存在，無庸再經區分所有權人會議決議，被上訴人亦無自行決議不修繕之權利，縱嗣后經區分所有權人會議決議不為修繕，亦無溯及既往之效力，本件因被上訴人未盡修繕共用部分之義務，導致上訴人因居家安全之保障不復存在，而搬離系爭房屋，兩者間具有相當因果關係，被上訴人應負債務不履行及侵權行為損害賠償責任。再者，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分之修繕、維護仍是由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其費用若區分所有權人會議或規約另有約定者，從其規定；依系爭規約第11條所示：
「…二、管理費用途如下：…（二）共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金…（七）其他基地及共用部分等之經常管理費用。」、第12條所載：「共用部分之修繕，由管理委員會為之。」，被上訴人應負修繕、維護之責，且管理費用之繳納，其用途之一即為共用部分之管理、維護費用，兩者間具有相當的對價關係，被上訴人因該共用部分僅影響少數區分所有權人而拒絕修繕，上訴人自有拒絕繳納管理費，以促進被上訴人盡其修繕之責，從而上訴人主張同時履行抗辯權，應有理由。
㈡縱兩者未成立對價關係，上訴人主張被上訴人應負債務不履
行及侵權行為損害賠償責任，並抵銷應付之管理費。依系爭規約第11條所示：「…二、管理費用途如下：…（二）共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金…（七）其他基地及共用部分等之經常管理費用。」、第12條所載：
「共用部分之修繕，由管理委員會為之。」足證，共用部分之管理、維護，得由管理費用支付之，遇重大修繕時才由公共基金支付；又依宗亞公司宗字第1040423001號函說明一、
二、四點，宗亞公司就高拉力感應線檢測出故障後即已通知社區人員知情，其故障時程業已久達，難已查證故障，且截至目前知森堂社區倒未通知本公司進行修繕等語，可知，被上訴人長年且不曾維修高拉力保全系統甚明；所謂「緊急發報連結功能」是門邊、窗邊遭移動時，其感應裝置會連結通知中央監控系統，此為緊急發報連結功能，而被證十二所稱「探照強光」、「鐵捲門同時放下」、「立即連線社區保全單位」等阻絕外界入侵，此均為高拉力感應裝置才能發揮。上訴人自己向宗亞公司請求維修而做之紀錄表，其中故障狀況第6點：「住戶保全迴路未連結中控室，因超過5年以上，管委會未處理。」（詳原審被證八）。上訴人門禁及防盜設備所毀損的部分，即住戶與中控室間之保全迴路，因共用部分之電線毀壞已久，且未為經常性之測試，致該購屋之初所附之防盜設備已失去其功能，且被上訴人未處理致失去功能已超過5年，被上訴人未盡維護、修繕之責甚明。況且，從宗亞公司所出具該社區維修紀錄以觀（詳原審被證十），被上訴人對於大樓部分之住戶，不僅檢測對講機、總機、監視、車道、門禁等功能均予以測試、檢修，上開共用部分（門禁及防盜設備）之維護、檢修，豈能就上訴人獨棟之共用部分免其責任。是被上訴人未盡修繕、維護之行為超過5年以上，上訴人履次要求修繕、維護，卻連基本的回覆都沒有，上訴人因此搬離上開社區，兩者間具有相當因果關係，從而，上訴人因被上訴人上開行為，未能使用、收益其所有之房屋，受有相當於租金之損失，及居住安寧之人格法益之損害，已如前述，而上開損失均已發生，被上訴人應負損害賠償責任甚明。就上訴人因被上訴人債務不履行及侵權行為所生之損害，臚列如下：
⒈財產上之損害：
上訴人未能正常使用系爭房屋，受有相當於租金之損害，依土地法第79條規定，以其土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，計算每年相當於相金之損害，其96年所受之損害為458,248元【計算公式：（3,237,584+1,344,900）10%=458,248.4】、97年所受之損害為456,789元【計算公式：（3,237,584+1,330,400）10 %=456,798.4】、98年所受之損害為455,378元【計算公式：（3,237,584+1,316,200）10%=455, 378.4】、99年所受之損害為518,403元【計算公式：（3,882,032+1,3 02,000）10%=518,403.2】、100年所受之損害516,983元【計算公式：（3,882,032+1,287,800）10%=516,983.2】、101年所受之損害為535,623元【計算公式：（3,882,032+1,474,200）10%=535,
623.2】、102年所受之損害為575,392元【計算公式：（4,296,320+1,457,600）10%=575,392.0】。承上，上訴人從96年至102年止，受有相當於租金之損害總計3,516,825元【計算公式：458,248+456,798+455,378+518,403+516,983+535,623 +575, 392=3,516,825】。
⒉非財產上之損害：
上訴人因被上訴人一再拒絕修繕，造成上訴人之居住安全無法保障，遭受的精神上痛苦主張自96年起至102年止，每年200,000元的精神慰撫金，共計1,400,000元。
⒊上訴人主張財產上及非財上之損害計4,916,825元【計算
公式：3,516,825+1,400,000=4,916,825】，被上訴人應予賠償。
經抵銷後，上訴人已無需支付任何款項，從而被上訴人，不得再行請求上訴人給付管理費及遲延利息。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審為被上訴人勝訴判決，即判命上訴人應給付675,300元及如附表所示金額自利息起算日起至清償日止，按日息萬分之3計算之利息。上訴人就原審判命其給付部分提起上訴，聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張上訴人係知森堂公寓大廈社區系爭房屋之區分所有權人，依系爭規約第10條之規定，區分所有權人應按季每次繳付3個月之管理費，公共基金少於30萬元時並應依各區分所有權人之產權坪數計算每坪100元併入下一季管理費繳交公共基金，上訴人每季應繳管理費為36,843元，如加收公共基金則每季應繳管理費（含公共基金）50,799元，上訴人自98年第4季至103年第3季欠繳如附表所示之管理費（含公共基金）金額共計675,300元等情，有系爭規約（見原審卷第93至98頁）、知森堂公寓大廈管理委員會97年第2次區分所有權人會議紀錄（見原審卷第99頁）、知森堂住戶管理委員會100年3月31日函暨99年第4次區分所有權人會議紀錄（見原審卷第100頁）、知森堂住戶管理委員會102年1月19日、103年6月9日會議紀錄（見原審卷第101、102頁）、知森堂住戶管理委員會帳戶收支表（見原審卷第200、201頁）等資料附卷足憑，復為上訴人所不爭執（見原審卷第210頁），應堪採信為真實。
五、本件被上訴人起訴請求上訴人給付管理費及遲延利息，為上訴人所否認，並以前詞抗辯，是本院應審究者為：㈠上訴人得否以被上訴人就系爭保全系統未盡修繕義務為由，行使同時履行抗辯權，拒絕給付積欠管理費及遲延利息？㈡上訴人得否以被上訴人就系爭保全系統未盡修繕義務，應依債務不履行、侵權行為法律關係，賠償其財產上損害3,516,825元、非財產上損害1,400,000元，合計4,916,825元，並以之為抵銷抗辯？茲分別論述如下：
㈠上訴人不得行使同時履行抗辯權。
按「所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯」，有最高法院59年臺上字第850號判例可資參照。上訴人抗辯被上訴人依系爭規約第12條之規定，就系爭保全系統有修繕義務，上訴人於100年4月13日即透過群宜聯合法律事務所發函通知被上訴人進行修繕，被上訴人竟遲未履行，其依民法第264條第1項前段之規定得行使同時履行抗辯，拒絕給付管理費云云；惟查，公寓大廈管理委員會依公寓大廈管理條例第10條之規定就共有、共用部分固負有修繕、管理及維護之責，然其並非以向區分所有權人收取管理費作為其負責修繕、管理及維護之代價，或以之為報償，亦即管理費之繳納義務與管理委員會之管理行為並非基於同一雙務契約所生，兩者間並不具有對價關係之存在，是以區分所有權人不得以管理委員會未盡修繕、管理及維護之責，主張同時履行抗辯，拒絕繳納管理費。從而，本件上訴人以同時履行抗辯權為由，抗辯其在被上訴人未就系爭保全系統履行修繕義務前，得拒絕繳納管理費云云，顯無可採。
㈡上訴人所為抵銷抗辯並不可採。
⒈系爭規約第3條第3項規定「區分所有權人會議下列各目
事項，應經區分所有權人會議決議：㈠規約之訂定或變更。㈡管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。㈢公寓重大修繕或改良。…」（見原審卷第93頁）、第12條第1項規定「共用部分之修繕費用之負擔比例：共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人會議按期共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致，由該區分所有權人負擔」（見原審卷第96頁），是以，知森堂公寓大廈之共用部分之修繕固應由被上訴人為之，然倘涉及「重大修繕」，則應經由區分所有權人會議決議後，始得為之。又「50,000元以上屬於重大修繕」，業經知森堂公寓大廈區分所有權人會議於97年4月12日97年度第2次區分所有權人會議決議通過，此有知森堂公寓大廈97年度第2次區分所有權人會議紀錄附卷足憑（見原審卷第99頁），是以共用部分50,000元以上之修繕應屬重大修繕，依系爭規約第3條第3項之規定，需經由區分所有權人會議決議，而不得由被上訴人自行為之，合先敘明。
⒉又宗亞資訊工業股份有限公司（下稱宗亞公司）自95年7
月起負責知森堂社區保全系統之維護工作，迄今仍繼續負責維護工作中，知森堂社區之門禁及防盜設備，其中高拉力感應線現今確實仍有故障情形，該公司於測出故障後即已通知社區人員知情，因故障時程業已久遠，發生毀損之確切時間已難查證等情，業經宗亞公司函覆本院明確，有宗亞公司104年4月23日宗字第1040423001號函附卷足憑（見本院卷第67頁），是上訴人主張系爭保全系統有故障未予維修之情形，固堪採信。然依上訴人所提出宗亞公司103年6月16日工程估價單可知（見原審卷第160頁），施作「圍牆電子拉力開關、安裝及測試調整工程、線材及五金另料」等修繕工程項目含稅總報價為78,960元，核屬50,000元以上之重大修繕，依系爭規約第3條第3項之規定，自應經由區分所有權人會議決議後始得為之，再觀諸卷附知森堂公寓大廈104年度第1次區分所有權人會議紀錄記載「討論：社區所謂保全系統說明一下，社區現在公共區域外圍施作有刺絲圍籬，另原有拉桿，但是因為拉桿有時誤動作引起社區警報聲響導致其他社區抗議，後來聲響關閉，目前部分已故障但都沒有修理，這部分如何處理請住戶大家提供意見…。結論：…王春雄在本次會議中提出書面提案單，本會就內容中管轄部分請專業廠商評估及估價後提下次區分所有權人會議討論」等語可知（見本院卷第64頁），迄知森堂公寓大廈於104年4月14日召開104年度第1次區分所有權人會議紀錄為止，知森堂公寓大廈區分所有權人會議仍未就上揭重大修繕達成決議，從而，被上訴人就系爭保全系統尚無修繕義務之可言，自無可能構成債務不履行。
⒊按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文，主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實（變更或消滅之特別要件），則應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例參照）。是應由主張權利者，先負舉證之責，若不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則對造就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回。而「就侵權行為言，被害人應就行為人因故意或過失，不法侵害其權利之事實負舉證責任，此與債務不履行以由債務人證明免責事由者，有所不同」，有最高法院70年台上2550號判決可參，本件被上訴人否認其應負侵權行為損害賠償責任，從而，上訴人應就被上訴人因故意或過失，不法侵害其居住安寧之事實，負舉證責任，合先敘明。經查，知森堂社區中獨立住戶之保全系統，與大樓中央監控系統間確有緊急發報連結功能，目前經工程人員檢測狀況正常，業經宗亞公司函覆本院明確，此有宗亞公司104年4月23日宗字第1040423001號函附卷足稽（見本院卷第67頁），參以卷附被上證三之照片1、2顯示，系爭房屋除圍籬外，尚設有鐵門牆垣等將住家內部全部封閉，縱外人闖越圍籬，亦無從直接入侵其房屋內部，自難僅憑系爭保全系統尚有部分功能未進行修繕即遽以認定上訴人之居住安寧將遭受立即侵害，況查，迄知森堂公寓大廈於104年4月14日召開104年度第1次區分所有權人會議紀錄為止，知森堂公寓大廈區分所有權人會議仍未就系爭保全系統之修繕達成決議，被上訴人就該部分尚無修繕義務，已如前述，上訴人復無法提出其他證據證明被上訴人有故意或過失不法侵害其居住安寧之行為，從而，其依侵權行為法律關係，請求被上訴人負損害賠償責任，並不可採。⒋承上，上訴人以債務不履行及侵權行為法律關係，請求被
上訴人賠償其財產上損害及非財產上損害共計4,916,825元，並以之為抵銷抗辯，均無可採。
六、按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第21條定有明文。又知森堂公寓大廈之公共基金少於30萬元時收繳，收繳標準為依各區分所有權人之產權坪數計算每坪100元併入下季管理費繳交；管理費繳納方式為每季繳納1次每次繳納3個月，各區分所有權人於每年2、5、8、11月15日前自行匯入管理委員會帳戶內繳納當季管理費；各項費用之支付方法，授權管理委員會訂定，為系爭規約第10條第2、3、4款所明定。又區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之下一季第1月1日起以日息萬分之3按日計息，系爭規約第10條第6款亦有明文。上訴人對其自98年第4季至103年第3季欠繳如附表所示管理費（含公共基金）共計675,300元之事實既不爭執，已如前述，從而，上訴人依公寓大廈管理條例第21條及系爭規約，請求上訴人給付欠繳管理費（含公共基金）675,300元，及如附表所示金額自利息起算日起至清償日止，按日息萬分之3計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
民事第七庭 審判長法 官 徐千惠
法 官 詹慶堂法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
書記官 劉冠伶附表：請求金額利息起算一覽表┌──────┬───────┬───────┐│欠 繳 期 別 │ 欠 繳 金 額 │ 利息起算日 ││ │ （新臺幣） │ │├──────┼───────┼───────┤│98年第4季 │ 36,843元 │99年1 月1 日 │├──────┼───────┼───────┤│99年第2季 │ 36,843元 │99年7 月1 日 │├──────┼───────┼───────┤│100年第1季 │ 36,843元 │100 年4 月1 日│├──────┼───────┼───────┤│100年第2季 │ 50,799元 │100 年7 月1 日│├──────┼───────┼───────┤│100年第3季 │ 36,843元 │100 年10月1 日│├──────┼───────┼───────┤│101年第4季 │ 36,843元 │101 年1 月1 日│├──────┼───────┼───────┤│101年第1季 │ 36,843元 │101 年4 月1 日│├──────┼───────┼───────┤│101年第2季 │ 36,843元 │101 年7 月1 日│├──────┼───────┼───────┤│101年第3季 │ 36,843元 │101 年10月1 日│├──────┼───────┼───────┤│101年第4季 │ 36,843元 │102 年1 月1 日│├──────┼───────┼───────┤│102年第1季 │ 36,843元 │102 年4 月1 日│├──────┼───────┼───────┤│102年第2季 │ 50,799元 │102 年7 月1 日│├──────┼───────┼───────┤│102年第3季 │ 36,843元 │102 年10月1 日│├──────┼───────┼───────┤│103年第4季 │ 36,843元 │103 年1 月1 日│├──────┼───────┼───────┤│103年第1季 │ 36,843元 │103 年4 月1 日│├──────┼───────┼───────┤│103年第2季 │ 57,900元 │103 年7 月1 日│├──────┼───────┼───────┤│103年第3季 │ 36,843元 │103 年10月1 日│├──────┼───────┼───────┤│ 合 計 │ 675,300元 │ │└──────┴───────┴───────┘