臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第131號上 訴 人 潘昭樺訴訟代理人 楊偉奇律師被 上訴人 陸廖英貴訴訟代理人 陸萍華
李昭如上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國103年12月29日本院臺北簡易庭102年度北簡字第1306號第一審判決提起上訴，經本院於105年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹拾貳萬玖仟伍佰壹拾元，及自民國一Ｏ一年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國99年2月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由伊承租被上訴人所有門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○號1樓房屋（下稱系爭房屋），租期自99年2月1日起至104年11月31日止，簽約時給付被上訴人保證金新臺幣（下同）13萬元，並達成「上訴人回復原狀時，僅須將系爭房屋原有不銹鋼大門裝回，並保留兩套衛浴設備中經拆除的其中一套管線即可」之合意。嗣伊因系爭房屋長期漏水、屢屢修繕未能改善，不得已於101年9月3日向被上訴人為提前終止系爭契約之意思表示，兩造乃於101年9月26日辦理系爭房屋返還點交事宜；而伊雖業已遵守兩造合意回復原狀之範圍，本無未盡回復原狀義務可言，仍當日當場詢問是否須將該屋全部回復簽約前原狀，並表明可配合處理，惟被上訴人之女即代理人陸萍華卻要求伊暫勿作業，待返家與被上訴人討論後再行通知。詎被上訴人竟於當日晚間以簡訊方式聲稱因伊未復原系爭房屋，將扣保證金8萬元，經伊發函催請返還保證金未果；被上訴人更旋於101年10月14日在「591租屋網」上刊登招租訊息，以伊承租後就該屋所施作裝潢之屋況為宣傳提高租金，於數日內即完成出租。是系爭房屋縱有未能回復原狀情事，係可歸責於被上訴人所致，伊無何可歸責事由；且被上訴人既係將伊裝潢後之該屋出租他人，未因支出回復原狀費用而受損，其逕持伊未回復該屋原狀為由請求損害賠償，即無理由。縱被上訴人受有損害，參民法規定損害賠償之方法以回復原狀為原則、金錢賠償為例外之意旨，被上訴人亦僅能請求伊回復原狀，不得請求支付回復原狀之必要費用並剋扣保證金抵充之。再者，臺北市土木技師公會之鑑定報告以回復兩套衛浴設備、不銹鋼大門須施作泥作工程進行估價，就已數十年之衛浴設備及磚牆等僅判定折舊40%，顯有錯誤且與實況不符，要難採用，本非得據為計算回復原狀費用之標準。是伊在租期內均按時繳付租金，並無保證金所擔保之欠租情事，系爭房屋亦已於101年9月26日點交與被上訴人，被上訴人即應返還所收保證金，爰依系爭契約第2條第1項第2款約定，請求被上訴人返還保證金13萬元，及給付自支付命令送達翌日即101年12月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。
二、被上訴人則以：依兩造所簽訂之系爭契約第2條第3項第5款約定，上訴人於租期屆滿交還系爭房屋時，負有回復原狀之義務，是伊應上訴人要求，同意提前於101年9月30日終止系爭契約，並於101年10月1日返還系爭房屋，上訴人即應於上開約定期限前將系爭房屋回復原狀。然兩造於101年9月26日就系爭房屋進行會勘時，伊雖一再表達因顧及上訴人負擔能力及其施作時間有限，上訴人僅須為下列項目之回復原狀，以維持房屋必要居住功能即可：㈠將衛浴設備由一套回復為簽約時之兩套；㈡回復已全部拆掉改為櫥窗之大門；㈢將廚具安裝歸位；㈣回復後陽台遮雨棚及圍牆；㈤回復已拆除之原餐廳兩座木作大型櫥櫃，惟均遭上訴人所拒，伊方經仲介公司人員即訴外人王國樑建議，於當晚以簡訊通知上訴人可以折價即扣除保證金8萬元之方式代替，並無不同意或阻止上訴人將系爭房屋回復原狀之情事；況在系爭契約終止前，上訴人仍持有系爭房屋之鑰匙，自得隨時進入系爭房屋回復原狀。又因上訴人承租後大幅改裝，致系爭房屋發生漏水，且兩造合意系爭契約提前終止日屆至後上訴人仍未依約回復原狀，被上訴人乃予以扣押保證金填補損害等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命被上訴人應給付上訴人490元，及自101年12月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，駁回上訴人其餘請求。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人129,510元，及自101年12月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分未據上訴，業已確定）。
四、經查，兩造於99年2月1日簽訂系爭租約，約定被上訴人將所有系爭房屋出租與上訴人，租期自99年2月1日起至104年11月31日止，上訴人並依約給付被上訴人保證金13萬元；嗣兩造合意提前於101年9月30日終止系爭契約，及於101年10月1日返還系爭房屋，被上訴人迄未返還保證金13萬元與上訴人等情，有房屋租賃契約附卷可稽（見原審卷第37頁），堪以認定。
五、得心證之理由：上訴人起訴主張兩造就系爭房屋之租約消滅後，有「上訴人回復原狀時，僅須將系爭房屋原有不銹鋼大門裝回，並保留兩套衛浴設備中經拆除之其中一套管線即可」之口頭約定，且縱認該屋未達回復原狀，亦係因可歸責被上訴人事由所致，又被上訴人並未受損，是被上訴人即應依系爭租約第2條第1項第2款約定返還保證金13萬元本息等語；被上訴人則否認之，並以前詞置辯。茲就本院協助兩造協議確認之爭點（見本院卷第58頁正反面），分項析述如下：
㈠上訴人依約應回復原狀之範圍及項目為何？⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）；又押租金本在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，所謂租賃債務之履行，除依約返還租賃物外，尚包含回復原狀。是本件上訴人於簽訂系爭租約時交付予被上訴人之13萬元固以「保證金」為名，然仍核屬「押租金」之性質，尚不因系爭租約第2條約款載有「租金：1.每月租金65,000元…2.保證金13萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還」等文字而有異，合先敘明。
⒉經查，系爭租約於第2條第3項第5款載有「房屋有改裝必要
，乙方（即上訴人）取得甲方（即被上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方得於交還房屋時並應負責回復原狀」之約定（見原審卷第37頁），而就該「回復原狀」義務所涉範圍為何，上訴人乃主張：兩造簽約前，伊告知被上訴人將進行裝修，被上訴人要求提出裝修圖以確認裝修項目，俟被上訴人於簽約後審視伊所提出圖面，即以口頭同意並僅要求「保留原有不銹鋼鐵門框及門扇於退租後之新房客有裝設回之需要可裝設」、「1套廁所可移位，但另1套廁所則保留管線（並非復原廁所），俾日後需要第2套廁所時讓後續使用者回復」等2項，伊方投入鉅款裝潢系爭房屋，而非被上訴人事後所稱之種種回復原狀項目等語，業據其提出系爭房屋裝修前照片、99年2月間上訴人承租前屋況照片、上訴人所提出設計圖面、系爭房屋裝修後照片、原始屋況圖、彩田舍季空間有限公司工程估價單等（見原審卷第143至146頁、第159至160頁、第178至179頁、第271至275頁）附卷為憑，且證人周瑞寶具結證稱：上訴人是設計師，伊則從事裝修統包…在兩造於99年2月間簽約前，伊有陪同上訴人看系爭房屋，後來簽約時伊亦有陪同…就租賃契約屆滿後該屋如何返還，伊雖不確定是兩造簽約當天有約定好、或是簽約後幾天有約定，但伊印象是要回復原有不鏽鋼白鐵門，另外預留1套衛浴設備管線…這是伊親自聽到兩造談妥之結果，簽約期間上訴人有提供平面圖給被上訴人的女兒即代理人陸萍華看過，簽約後也有提供，因伊負責裝修，伊必須要聽到結果才能作估價…系爭房屋承租後是由伊改裝並向上訴人請款…簽約時上訴人有提供平面圖（圖上有本來要在後陽台施作的平面圖），當時陸萍華本來不同意，簽約後才改成如鈞院原審卷第41頁所示沒有採光罩的圖面等語（見本院卷第66頁反面至67頁反面）甚明，佐以證人周瑞寶提出其於98年12月至99年1月間將名下所有車輛停在尚未裝修之系爭房屋門前及該屋斯時樣貌之照片電子檔附卷可稽（見本院卷第67頁、第83至85頁），益徵證人周瑞寶確有在現場無訛，其證言應堪採信。
⒊復參諸兩造於101年9月26日在系爭房屋現場會面磋商之錄音
譯文（見本院卷第50頁反面至第55頁），其內容略以：「陸萍華：…其實很簡單，當初怎麼說就怎麼做，只是時間有
點久了…今天妳（即上訴人）要復原給我也是妳講的…那裏有要求一套衛浴妳不願意復原，我有跟妳講好，其他就…。
上訴人：不是，陸小姐，簽約時我們還沒有圖，妳說圖要給
妳先生看，妳先生是建築師，看了妳才同意嘛，有兩點，其實我也有預留…。
陸萍華：圖是同意，但我是說我同意一套衛浴…。
上訴人：有兩點，現在其實我也有預留，要我們復原也沒關
係，但我們前提是希望全額拿回押金…第一，圖妳們也看過，第二，管線和要保留的東西也都在地下室了…。
陸萍華：對對對…現在就是說反正押金我就是全額退給妳們
，妳們就幫我復原就這樣子好不好？那當初跟妳說一套衛浴妳不用復原，如果那套衛浴不用復原那可以…。
上訴人：當初有講的都在阿，鐵門在樓下，窗也在，這門很OK。
陸萍華：等一下好不好…因為我必須知道我媽媽（即被上訴
人）顧慮的幾個地方，有沒有方法是將就用，還是必須復原？上訴人：因為當初妳有講的，我東西都留下來了，可是沒有講的地方像那個窗戶…。
陸萍華：我先跟我媽討論看看，然後跟妳說看我們是不是需甚麼地方復原…。
上訴人：這份圖妳拿回去，這是跟妳當初拿給妳先生看的一
模一樣，我預留的管線在這裡，這是兩間廁所，這大門我也有留著…當初說的只有兩個廁所跟這個（指圖上大門裝設回復）。
陸萍華：好…我等下…我跟媽媽問問看這樣好不好。
上訴人：沒關係，我們立場就是大門幫妳復原，但是如果要動到拆除我們就全拆掉。
陸萍華：我知道我知道…就是說看怎麼樣…。
…」等語，可知自始至終代理被上訴人處理系爭房屋租約事宜之陸萍華曾同意上訴人提出之設計圖，亦不否認衛浴2套中拆除之1套可只保留管線而毋庸復原等節。由上，足認兩造實已經由口頭達成「上訴人回復原狀時，僅須將系爭房屋原有不銹鋼大門裝回，並保留兩套衛浴設備中經拆除之其中一套管線即可」之意思表示合致。
⒋被上訴人雖抗辯：系爭租約第2條第3項第5款約定之回復原
狀，指回復到租約簽訂時原狀之義，伊為顧及上訴人之經濟狀況及負擔能力，僅要求部分、而非全部回復簽約時之原狀，即將衛浴設備由1套復原為簽約時之2套、將大門回復原狀、將廚具安裝歸位、回復後陽台遮雨棚及圍牆、餐廳儲藏櫃兩座，其他諸多項目均不再列，以便上訴人在能力範圍內儘速處理早日交屋云云。惟查，由卷附系爭房屋原有屋況圖、裝修前後對照照片、裝潢單據（見原審卷第75至79頁、第142至146頁、第156至160頁、第271至275頁）以觀，可知系爭房屋原本之屋內裝潢、門板、活動式廚具均已老舊，從事室內設計、裝修業務之上訴人承租系爭房屋作為其辦公場所後，支出至少約200餘萬元整頓更新該屋內裝；而衡酌上訴人實具備將系爭房屋全部回復承租時原狀之專業能力及設備材料，將全屋回復原狀對其而言並無困難乙節，除業據其提出衛浴設備材料現貨、系爭房屋原有浴室狀況及配件、系爭房屋原有廚具設備、工程報價單（見原審卷第102至106頁）為憑外，參諸前述兩造101年9月26日對話內容，益見上訴人斯時即已表明可全部拆除俾回歸簽約前之原屋況，惟被上訴人當時意向懸而未決、仍在考慮是否保留部分裝潢而要求上訴人暫勿行動，此亦據證人王國樑結證稱：…兩造99年簽約時伊在場，被上訴人有說原本衛浴就有2間，但因上訴人只需要1間衛浴，所以保證會保留另1間的管線…101年9月26日當天被上訴人要求好幾項需復原的項目，但上訴人的立場是要全部復原當初承租時還沒有整修的樣子，否則就是現況交屋…陸萍華就說要回去跟被上訴人討論後再決定等語（見本院卷第64頁反面至66頁、原審卷第233至234頁）綦詳。準此，果兩造就所謂「上訴人回復原狀義務」確實約定必須回復租約簽訂時未經裝修之原屋況，則兩造於101年9月26日終止租約之際，被上訴人即應允諾上訴人動工拆除全部裝潢，尚難容有是否保留部分裝潢之考慮或猶豫空間。是被上訴人所辯，委難憑採。
⒌從而，上訴人主張系爭租約關係消滅後，兩造合意回復原狀
範圍僅限「將系爭房屋原有不銹鋼大門裝回，並保留兩套衛浴設備中經拆除之其中一套管線」等語，應堪採信。
㈡上訴人請求返還保證金有無理由？數額若干？⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條定有明文。
次按損害賠償之債，以實際上受有損害為成立要件，倘無損害，即不發生賠償問題；被害人實際上有否受損害，應視其財產總額有無減少而定。無損害即無賠償，損害賠償之範圍，應以實際所受損害為衡。亦為最高法院98年度台上字第1516號判決、94年度台上字第915號判決、19年上字第2316號判例要旨所揭櫫。
⒉查兩造就系爭房屋租賃關係消滅時，僅約定上訴人須就「系
爭房屋原有不銹鋼大門」、「原有2套衛浴設備中經拆除之其中1套管線」負回復原狀義務，俱如前述；而上訴人於裝修時，亦將該原有大鐵門拆卸後放置在地下室，並保留所拆除1套衛浴之原始管線，有照片附卷可稽（見原審卷第143頁），酌以系爭房屋內原有陳設與裝潢均已使用多年，扣除折舊後價值所剩未幾，本難有何回復原狀之可能，則上訴人就系爭房屋花費200餘萬元所為之美化與裝潢，既係以更有價值之新品或物件，逕行取代屋內僅有殘值之舊物，實難推認上訴人有何未盡回復原狀義務可言。又縱認上訴人或有未盡回復原狀義務之處，衡諸被上訴人原係以每月租金65,000元出租予上訴人，俟兩造就系爭房屋之租賃關係於101年9月底、10月初因終止還屋而消滅，被上訴人復於101年10月13日在591租屋網頁刊登廣告招租，以「超大前院、後院，可停車或作為展示空間（按：即上訴人拆卸原有不銹鋼大門後同處施作之大面對外展示櫥窗）」、「適用於：辦公室、商店、設計業、花藝店、展示中心」等語作為該屋特色，並於101年11月5日將系爭房屋以每月租金72,000元出租予新房客即訴外人麒翱股份有限公司，有房屋租賃契約書、591租屋網頁截圖附卷可考（見原審卷第37頁、第150頁、第242至248頁），佐以卷附新房客使用系爭房屋之屋況照片、102年12月27日臺北市土木技師公會北土技字第00000000000號函及所附102年9月16日現場會勘平面圖及照片（見原審卷第152頁、第156至158頁、第178至192頁），可知系爭房屋屋內格局大致保留原樣、新房客仍續以上訴人之裝修為使用；況被上訴人亦自陳：系爭房屋目前狀況已經有更動，伊不願意讓上訴人全部回復原狀…伊後來也沒有支出回復原狀的花費等語（見原審卷第235頁），顯見被上訴人並未因上訴人之裝潢受有不利益，被上訴人又未就其是否受有損害、損害數額若干等節舉證以實其說，本院自無從為有利於被上訴人之認定。據此，上訴人主張本件無保證金所擔保之欠租情事並點交系爭房屋完畢、被上訴人又未受有何損害等語，應堪採信，則其依系爭租約第2條約定請求被上訴人返還保證金13萬元本息，為屬有據。
六、綜上所述，上訴人依系爭租約第2條第1項第2款約定，請求被上訴人返還保證金13萬元及自支付命令狀繕本送達翌日（即101年12月6日，見本院101年度司促字第29042號卷第21頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。原審就上開應准許部分，僅命被上訴人給付490元及自101年12月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息暨該部分假執行之聲請，而駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請，尚有未恰。則上訴人訴請被上訴人再給付129,510元及自101年12月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判如主文第2、3項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 葉雅婷法 官 歐陽儀以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 28 日
書記官 徐筱涵