臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第132號上 訴 人 台灣金聯資產管理股份有限公司法定代理人 黃定方訴訟代理人 陳丁章律師被 上訴人 棉花田社區管理委員會法定代理人 李麗紅訴訟代理人 張致祥律師
周書甫律師複 代理人 蔡宛庭上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國104 年2 月
6 日本院臺北簡易庭103 年度北簡字第13354 號第一審判決提起上訴，本院於民國104 年8 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣伍佰叁拾叁萬壹仟貳佰捌拾元及自民國一百零三年八月三十日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國101 年9 月4 日因拍賣取得訴外人飛翔建設有限公司（下稱飛翔公司）所有坐落於棉花田社區如附表所示房屋（下稱系爭房屋），面積共3104.0
9 坪，每月應繳管理費以每坪新臺幣（下同）75元計算。詎上訴人自101 年9 月至103 年7 月止，積欠23個月管理費共計535 萬4,561元（計算式3104.09坪×75元＝20萬2,807 元，20萬2,807 元×23月＝535萬4,561元，元以下四捨五入），屢經協調上訴人清償未果。爰依公寓大廈管理條例第10條、第18條、第21條規定，請求上訴人給付所積欠之管理費53
5 萬4,561元及自起訴狀繕本送達翌日起按年息10%計算利息。並聲明：上訴人應給付被上訴人535萬4,561 元及自起訴狀繕本送達翌日起按年息10%計算利息。
二、上訴人則以：被上訴人業已在上訴人取得系爭房屋所有權前，免除飛翔公司繳納系爭房屋管理費義務，而上訴人既然繼受飛翔公司取得系爭房屋，依法自無庸給付管理費；又棉花田社區規約既未約定管理費收取標準，且棉花田社區第16屆第2 次區分所有權人會議除出席人數不足外，議決內容亦非棉花田社區管理費收取標準，自不生規約之效力，縱認該決議有效，亦應自決議生效日起算計付管理費；另被上訴人曾表示地下2、3層部分得以每坪38元計算管理費，並開立繳費單，不應再按每坪75元計價；被上訴人拒絕上訴人使用系爭房屋地下4 層，放任其他住戶占用，未盡管理之責，上訴人自得拒絕繳納管理費等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決命上訴人應給付被上訴人535萬4,561元及自103 年
8 月30日起至清償日止，按年息10% 計算之利息，及依職權宣告假執行及免為假執行。上訴人不服原判決提起上訴，為上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、首查，棉花田社區區分所有權人於87年12月20日召開第一次區分所有權人會議，議決通過規約、成立管理委員會等，該社區管理委員會於88年3 月11日，向臺北市政府申請於臺北市○○區○○路五段150巷495、497、499、501、503、505及507 號等共計2 棟132 戶成立管理委員會之報備，經臺北市政府於同年3 月18日以府工建字第8800047100號同意備查；系爭房屋於101 年9 月4 日以拍賣為登記原因，登記所有權人為上訴人等情，有臺北市政府104 年4 月9 日府都建字第10400537700 號函暨所附資料、建物登記第二類謄本可按（見本院卷卷一第9 頁至第16頁、第24頁至第58頁），是前揭事實，應信屬實。
五、其次，被上訴人主張上訴人自拍賣取得系爭房屋所有權後，未繳交管理費共535萬4,561元，爰依公寓大廈管理條例第10條、第18條、第21條規定請求上訴人繳納等情，為上訴人所否認，並以前情置辯，是本件應審究為上訴人是否應自101年9 月至103 年7 月依每坪75元繳交管理費？茲分論如下：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；公寓大廈應設置公共基金，由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條分別定有明文。準此，公寓大廈公共基金及管理費之繳納，應經區分所有權人會議決議或在規約中另行約定。
㈡稽之棉花田社區區分所有權人分於87年12月20日、100 年12
月17日決議之規約（下稱系爭規約）第11條第2 項規定：「公共基金、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之…」（見本院卷卷一第54頁、卷二第124 頁），可見系爭規約已約定公共基金、管理費由區分所有權人會議定之；再佐之棉花田社區95年度第9 屆區分所有權人大會會議記錄，其中年度財務報告記載略為：「…管理費每年收入2989,920元、停車費每年收入737,000元… 。」（見本院卷卷二第247 頁），堪認棉花田社區於95年間每月管理費扣除附表所示房屋部分管理費收入為24萬9,160 元（計算式為298萬9,920元÷12月＝24萬9,160 元），此核與棉花田社區委託訴外人僑樂保全股份有限公司（下稱僑樂保全公司）10
1 年1 月至101 年12月管理費繳交明細中每月管理費扣除附表所示房屋計算之管理費總收入為24萬8,478元大致相符（見本院卷卷三第50頁至第63頁），可徵棉花田社區至少於95年間經區分所有權人會議核可之財務報告中每月管理費收入與101 年每月管理費收入計算標準應相同，亦即被上訴人主張管理費每坪75元且業經區分所有權人會議決議之事實，應屬有據。
㈢另依證人即棉花田社區總幹事陳其川於本院審理時證稱：僑
樂公寓大廈維護管理股份有限公司（下稱僑樂公司）是負責維護棉花田社區，時間很久了，伊是派駐的總幹事，棉花田社區管理委員會所有永豐商業銀行帳戶（下稱系爭帳戶）存摺上字跡為伊所書寫，其上備註戶數與月份是指棉花田社區住戶匯入之管理費，而棉花田社區管理委員會應繳費用一覽表（下稱系爭一覽表）為僑樂公司製作，伊負責收取，派駐時每坪管理費就是75元，一覽表上坪數、金額即如表上所載等語（見本院卷卷三第43頁至第44頁），可知證人陳其川為棉花田社區總幹事，負責依系爭一覽表收取管理費，並於棉花田社區所有永豐商業銀行三興分行帳戶之存摺上備註存入金額之來源、支出明細；再參以系爭帳戶存摺影本（見本院卷卷三第11頁至第20頁），101 年8 月25日、8 月26日跨行轉帳2,896元、1,348元，證人陳其川於該2 筆轉帳後備註「13F -3、8月」、「12F -7、8月」，同年8 月27日票據轉入4,812元、1,728元，證人陳其川於該2 筆轉帳後備註「2F-4、4-7月」、「7F- 7、8月」，亦核與系爭一覽表上記載13F-3、12F-7、2F-4、7F-7 各戶應繳管理費金額相符，而各戶依坪數計算每坪亦為75元，足徵除上訴人外，其餘棉花田社區區分所有權人均同意以75元繳交，如各區分所有權人不同意以每坪75元管理費繳納，衡情就各屆區分所有權人會議之財務報告應有所質疑，然佐之臺北市政府分於104 年4 月9日、104 年6 月3 日、104 年6 月8日以府都建字第10400537700、10408099300、10408108900號函暨所附棉花田管委會報備資料（見本院卷卷一第24頁至第89頁、第119 頁至第15
3 頁、本院卷卷二全卷），各區分所有權人並未於其中所召開各次區分所有權人會議中，提出相關議案質疑管理費收取之計算標準，堪認棉花田社區區分所有權人均同意管理費每坪為75元無誤。又棉花田社區管理費之收取標準為每坪75元，雖未於規約內註明，但已行之多年，且空戶亦照價繳交等情，亦經被上訴人提出棉花田社區102 年度第16屆第2 次區分所有權人大會會議記錄載明在卷（見原審卷第18頁），參諸上訴人就其在棉花田社區內其他房屋均按每坪75元繳付管理費，有系爭社區管理委員會繳費狀況一覽表可按（見原審卷第77頁），復為上訴人所不否認（見原審卷第80頁），益徵被上訴人已多年按每坪75元為標準向棉花田社區住戶收取管理費。
㈣又上訴人辯稱被上訴人已免除其前手飛翔公司繳納管理費義
務，上訴人既繼受前手取得如附表所示房屋，自無給付管理費義務，且上訴人均未有催繳云云，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文，準此，上訴人主張被上訴人免除前手繳付管理費義務，自應就此有利之事實負舉證責任。查上訴人固主張系爭一覽表應繳住戶內未將上訴人列為應收戶，然此僅可佐證上訴人前手未曾向被上訴人繳納管理費屬實，應係積欠被上訴人管理費債務，尚難徒憑被上訴人未向飛翔公司追繳，遽謂被上訴人有免除飛翔公司繳交管理費債務之意思。又參以棉花田社區第10屆第1 次管理委員會議紀錄臨時動議案由
2 決議：「為使社區正常運作公平對待各區分所有權人，管理費之催繳以五階段處理。⒈繳款通知單催繳⒉人性化溫和口頭催繳⒊公佈欠繳名單金額⒋寄發存證信函⒌法院訴訟」（見本院卷卷二第350 頁），堪認被上訴人並非未就積欠管理費催繳，甚且，飛翔公司是否有收受催繳通知，上訴人並未知悉，上訴人驟然主張被上訴人並未催繳，實難採信；另觀以棉花田社區第16屆第1 次管理委員會議記載：「五、請台灣金聯提出管理費及車位清潔維護費具體計畫後，再由本會審核」等詞（見原審卷第52頁），據被上訴人於原審陳稱：「上訴人因為得標後就一直沒有繳交管理費，也沒有使用，希望繳比較少的管理費，所以被上訴人才請其提出計畫，大家再來商議，是否可以降價，但是上訴人到目前為止都沒有提出計畫」等語（見原審卷第80頁背面），是上開委員建議內容，充其量僅能認為被上訴人就兩造間管理費繳納有預備磋商和解之意；況被上訴人為棉花田社區全體住戶依法設置之管理機關，依系爭規約第11條規定，公共基金、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之，被上訴人亦無權免除區分所有權人繳交管理費義務；再者，系爭房屋坪數甚大，是否同意免除管理費之收取影響棉花田社區收入甚鉅，茍如上訴人所辯有免除管理費之收取，何以未提出相關區分所有權人會議決議或書面同意，是上訴人對於有利之事實未舉證以實其說，自難認上訴人前揭所辯可採。㈤另上訴人辯稱被上訴人未盡管理之責交付停車位云云，按因
契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。查依前述，上訴人應遵照棉花田社區區分所有權人會議決議向被上訴人繳交管理費，作為公寓大廈之管理維護經費，核與被上訴人之管理行為非基於同一雙務契約所生，上訴人繳付管理費之義務亦與被上訴人之管理行為間，無對待給付之關係，揆諸前揭規定，自無同時履行抗辯之適用。縱被上訴人之管理行為有欠缺，住戶應透過區分所有權人會議予以糾正或改選，尚難據此解免上訴人給付管理費之義務，或為同時履行之抗辯。是上訴人前揭所辯，難謂正當。
㈥又區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔其他
應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文；另系爭規約第11條第5 款規定：「區分所有權人若在規定之日前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10% 計算」（見原審卷第60頁）。查系爭房屋面積共3,104.09坪，每坪管理費按75元計，上訴人每月應繳管理費23萬2,807 元（計算式：3104.09坪×75元＝23萬2,807元，元以下四捨五入），自101 年9 月4 日（即如附表所示房屋所有權以拍賣為原因登記予上訴人之日）至103 年7 月累計22月27日，共積欠管理費533萬1,280元（計算式：（23萬2,807元×22月＝
512 萬1,754元）＋（23萬2,807÷30×27日＝20萬9,526元）＝533萬1,280元）。則被上訴人請求上訴人533萬1,280元，並加付自起訴狀繕本送達翌日即103 年8 月30日起按年息10%計算之利息，洵屬有據。
六、綜上，被上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第18條第21條規定，請求上訴人給付533萬1,280元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年8 月30日起至清償日止，按年息10% 計算之利息，為有理由，應予准許。被上訴人逾此部分請求，為無理由，應予駁回。原審判命上訴人給付超過533萬1,280元及自103 年8 月30日起至清償日止，按年息10% 計算之利息部分，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，由本院判決如主文第一項、第二項所示。至原審判命上訴人給付被上訴人533萬1,280元及自103 年8月30日起至清償日止，按年息10% 計算之利息部分及就該部分依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴人就此部分，上訴意旨求予廢棄改判，即無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴一部為有理由、一部為無理由，第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 9 日
民事第四庭 審判長法 官 紀文惠
法 官 羅立德法 官 林玉蕙以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 9 日
書記官 洪婉菁附表：
┌──┬───────┬────┬────┬────┬────┐│建號│門牌（信義路5 │私有面積│公設面積│合計面積│ 坪 ││ │段145 巷） │ ㎡ │ ㎡ │ ㎡ │ │├──┼───────┼────┼────┼────┼────┤│877 │495號 │ 194.61│ 6.61│ 201.22│ 60.87│├──┼───────┼────┼────┼────┼────┤│1003│499 號地下二層│ 245.38│ 297.16│ 542.54│ 164.12│├──┼───────┼────┼────┼────┼────┤│1004│499 號地下二層│ 137.99│ 634.29│ 772.28│ 233.61││ │之1 │ │ │ │ │├──┼───────┼────┼────┼────┼────┤│1005│499 號地下二層│ 201.99│ 2030.46│ 2232.45│ 675.32││ │之2 │ │ │ │ │├──┼───────┼────┼────┼────┼────┤│1006│499 號地下三層│ 137.99│ 3603.65│ 3741.64│ 1131.84││ │之1 │ │ │ │ │├──┼───────┼────┼────┼────┼────┤│1007│495 、497 、 │ 463.92│ 171.29│ 635.21│ 192.15││ │499 、501 、 │ │ │ │ ││ │503 、505 、 │ │ │ │ ││ │507 號門牌房屋│ │ │ │ ││ │地下二層 │ │ │ │ │├──┼───────┼────┼────┼────┼────┤│1014│499號地下 │ 137.99│ 619.11│ 757.10│ 229.02│├──┼───────┼────┼────┼────┼────┤│1015│499號地下之1 │ 201.99│ 1177.06│ 1379.05│ 417.16│├──┴───────┴────┴────┼────┼────┤│ 合 計 │10261.52│ 3104.09│└────────────────────┴────┴────┘