臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第248號上 訴 人 許木土訴訟代理人 許明義被上訴人 祭祀公業高積淵法定代理人 高重義訴訟代理人 黃良池律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國104 年4 月30日本院103 年度店簡字第1264號第一審簡易判決提起上訴，本院於104 年11月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第一項關於命上訴人給付部分，應於被上訴人為如附表所示地上權更正登記之同時履行之。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠坐落臺北市○○區○○段○○段0000000000000 地號土地
（下分別稱系爭113 地號土地、系爭114地號土地、系爭114-1地號土地，合稱為系爭3 土地）為被上訴人所有，以不定期限出租予上訴人興建門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號建物（建號為臺北市○○區○○段○○段000號，下稱系爭建物）。被上訴人曾對上訴人提起調整租金之訴，經本院以90年度訴字第3339 號判決上訴人向被上訴人承租系爭3土地之年租金自民國90年7月17日起，應調整為依系爭3土地當年度申報地價總額7%計算。嗣因被上訴人之會計人員自99年度迄101 年度各漏算1.5 %之租金，被上訴人於102年10月間以存證信函通知上訴人補繳租金，其差額之計算公式為：系爭土地租金（公告地價×80﹪×土地面積×7% ）-實際繳納租金。而系爭113地號土地於99年度至101年度之公告地價均為新臺幣（下同）8萬1,693元，系爭114、114-1地號土地於99至101年度之公告地價均為9萬3,200元，則99年度至101年度每年度系爭3土地之租金應為52萬9,905元【計算式：〈系爭113地號土地租金：81,693元×80%×101平方公尺×7 %〉+〈系爭114、114-1地號土地租金：93,200元×80%×（10+3）平方公尺×7%）〉＝529,905】，而被告於99年度至101年度每年度實際繳納租金41萬6,350 元，租金差額共計為34萬665元【計算式：（529,905-416,350）×3＝340,665】，故請求上訴人給付租金差額。
㈡對上訴人抗辯之陳述：
被上訴人原先之管理人為高溪水，高溪水於31年死亡後，被上訴人即未再選認管理人，直至60年間重新整理後，始選任新管理人並向臺北市民政局報備。被上訴人於99年間選任訴外人高重義為被上訴人之新管理人，高重義出生於40年，故不清楚38年他項權利登記申請書上之內容。上訴人於被上訴人之土地上建屋使用，長期給付租金予被上訴人，惟上訴人之先人許分與被上訴人間之法律關係為何，被上訴人未有任何資料可加以佐證。又系爭建物位在臺北市景美捷運站旁，目前由上訴人自營或出租他人經營機車行，上訴人使用系爭
3 土地營業獲利，被上訴人從未妨礙上訴人對系爭3 土地之使用收益，然上訴人卻單以被上訴人未協助辦理其錯誤之地上權更正登記為由，拒絕給付租金予被上訴人，明顯違反公平正義及民法第421 條規定。另系爭3 土地從未設定地上權予上訴人。爰依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付租金，並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人340,665 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行等語。
二、上訴人抗辯及上訴意旨略以：㈠上訴人依被上訴人通知之金額繳納系爭3 土地之租金，業經被上訴人開立發票，上訴人並無少繳租金之情形。
㈡被上訴人自日據時期起，即為原地號為臺北市○○區○○段
○○○○段0000號土地（下稱系爭98-1地號土地）之所有權人，系爭98-1地號土地於62年間分割出同段同小段98-5、98-6、98-7、98-8、98-9、98-10 地號土地，其中同段同小段98-8地號經重測後，地號變更為系爭113 地號土地。緣上訴人之父即訴外人許分於25年間與被上訴人之管理人即訴外人高溪水簽訂建地敷地賃借契約書（下稱系爭租約），承租系爭98-1地號土地建屋，許分並於27年間在系爭98-1地號土地上興建系爭建物（整編前原門牌號碼為深坑鄉景行村36號），系爭建物即位在系爭113 地號土地上。其後，許分與被上訴人當時之管理人即訴外人高墀園於38年10月8 日共同辦理地上權登記（登記面積共22坪），且於39年6 月1 日完成系爭建物所有權登記，然許分與高墀園辦理地上權登記時，誤將地上權之標的「系爭98-1地號土地」登記為「臺北市○○區○○段○○○○段00地號土地」（下稱系爭95地號土地），直至76年間，因辦理臺北捷運徵收土地時，經古亭地政事務所通知地上權人及土地所有權人現場會勘，確認系爭建物應坐落在系爭113 地號土地上，並通知被上訴人配合辦理地上權更正登記，惟被上訴人拒絕辦理；嗣後古亭地政事務所除多次函請被上訴人配合辦理更正外，上訴人亦於80年8 月30日及104 年8 月19日以存證信函通知被上訴人配合辦理地上權更正，然被上訴人再度拒絕辦理。
㈢依原始登記設定地上權聲請書上資料顯示，系爭建物約於27
年間興建完成，迄今已77年，系爭建物老舊、耐震不足、漏水並影響都市景觀，須進行改建，故臺北市政府已於89年6月26日公告此地區為優先都市更新地區，因被上訴人拒絕會同辦理地上權地號之更正，使上訴人無法對系爭建物進行改建，致上訴人未能充分使用土地，經濟收益之損失為新臺幣（下同）6,581 萬元，另被上訴人收取之租金為當年度申報地價總額7%，而鄰地僅收取5%，明顯違反公平正義，故被上訴人應減免上訴人租金及利息共計1,001 萬元，上訴人之損失合計為7,582 萬元。再者，被上訴人為系爭98-1地號土地之出租人，在租賃契約存續中，理當配合辦理地號更正，並負擔保責任，現被上訴人拒絕配合辦理地上權地號誤植更正事宜，明顯違反土地法第102 條及民法第422 條之1 規定，且違反民法第423 條規定之義務，上訴人當可依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，而於被上訴人之租賃物瑕疵未排除前，拒絕租金之給付。爰依民法第421 條、第423 條、第767 條、第184 條規定，請求被上訴人將誤植於系爭95地號土地之地上權登記，更正為系爭98-1地號土地，即現行系爭113 地號土地，並依民法第264 條規定主張同時履行抗辯權，拒絕租金之給付等語。並聲明：駁回被上訴人之訴。
三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人28萬2,713 元，及自103 年10月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人未據上訴，此部分業已確定）。上訴人就敗訴部分不服，提起本件上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、經查，上訴人向被上訴人長期承租系爭3 土地建屋，被上訴人之父許分在系爭3 土地上興建系爭建物；又本院90年度訴字第3339號民事確定判決認定兩造間關於系爭3 土地之租金，自90年7 月17日起調整為依系爭3 土地各該年度申報地價總額年息7%計算；上訴人於99至101 年期間，每年繳納系爭
3 土地之租金各為41萬6,350 元；上訴人就92年度之租金溢繳被上訴人5 萬7,952 元等情，為兩造均不否認，並有系爭
3 土地登記第二類謄本、系爭建物登記第二類謄本、上開民事判決書、租金繳款通知書、統一發票、存證信函等在卷可稽（見原審卷第7 至19、56、84頁；院二卷第41至45頁），是上開事實均堪認定。上訴人雖主張：均依被上訴人通知之金額繳款，並無少繳99至101 年度之租金云云，惟系爭3 土地租金之計算方式業經本院90年度訴字第3339號民事判決調整為：「申報地價×土地面積×7%」，已如前述，據此，被上訴人寄發上訴人之99年至101 年度租金繳款通知書及統一發票上所載之租金數額，計算顯有錯誤，自應以正確計算為準。查系爭113 地號土地於99年度至101 年度之公告地價均為81,693元，系爭114 、114-1 地號土地於99至101 年度之公告地價均為93,200元，此有系爭3 土地歷年公告地價及公告現值查詢資料存卷可查（見原審卷第22至27頁），則系爭
3 土地於99年度至101 年度每年度之租金數額應為52萬9,90
5 元【計算式：〈系爭113 地號土地租金：81,693元×80%×101 平方公尺×7 % 〉+ 〈系爭114 、114-1 地號土地租金：93,200元×80 %×（10+3）平方公尺×7%〉＝529,905元】，而被告於99年度至101 年度每年僅各繳納41萬6,350元，3 年租金差額共計為34萬665 元【計算式：（529,905-416,350）×3 ＝340,665 】；又被上訴人已同意上訴人以92年度溢繳之租金5 萬7,952 元與本件請求之租金數額相抵銷（見原審卷第81、100 頁）。準此，被上訴人主張上訴人尚積欠系爭3 土地於99至101 年度之租金合計28萬2,713 元【計算式：340,665-57,952＝282,713 】之情，足堪採憑。
五、上訴人主張被上訴人拒絕配合辦理地上權登記地號之更正程序，因而行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，有無理由？㈠本件上訴人主張：其先父許分於25年間與被上訴人之管理人
高溪水簽訂系爭租約，承租系爭98-1地號土地（嗣後經分割及變更地號為系爭113 地號土地），許分於27年間在系爭98-1地號土地上興建系爭建物（整編前原門牌號碼為深坑鄉景行村36號），於39年6 月1 日完成建物所有權登記。又許分與被上訴人之管理人高墀園於38年10月8 日共同辦理地上權登記，然於辦理登記時，誤將設定地上權之標的由「系爭98-1地號土地」誤載為訴外人高昆石、高伯卿、高龍堂所有之「系爭95地號土地」，直至76年間，因辦理臺北捷運徵收土地，經古亭地政事務通知地上權人及土地所有權人現場會勘，確認系爭建物係落在系爭113 地號土地上，並通知被上訴人配合辦理地上權更正登記，惟被上訴人拒絕配合辦理等情，核與卷附系爭租約、他項權利（即地上權）登記聲請書、臺北市古亭地政事務所76年9 月2 日北市古地㈠字第15694號函、79年9 月5 日北市古地㈡字第11126 號函、80年5 月
8 日北市古地二字地4939號函、80年5 月29日北市古地㈠字第5804號函、104 年10月20日北市古地登字第00000000000號函及附件之重測前後登記簿謄本、電子謄本、異動索引表、建築改良物情形填報表、104 年10月26日北市古地登字第00000000000 號函、臺北市文山區第二戶政事務所84年10月13日文二戶㈡字第11203 號函、臺北市政府地政處79年5 月14日北市地四字地20069 號函、79年6 月15日北市地四字地26077 號函、捷運工程用地徵收補償地價清冊、臺北市捷運工程局80年1 月7 日北市捷權字第000255號函、80年5 月28日北市捷權字第012532號函、切結書、兩造往來之存證信函、系爭建物所有權狀、他項權利證明書、土地登記簿、建物登記簿、建物測量成果表等附卷可考（見院一卷第15至25、69至75、129 至142 、147 至149 、176 頁；院二卷第49至
135 、142 至150 、186 至215 頁），是上訴人之上開主張應堪採信。
㈡被上訴人雖辯稱：其從未將系爭3 土地設定地上權予上訴人
，上訴人所提出他項權利（即地上權）登記聲請書上雖記載「申請人：祭祀公業管理人高墀園」，但臺北市文山區高氏祭祀公業共有4 、5 個以上，故無法證明此係指被上訴人云云。惟查，被上訴人於104 年8 月4 日民事爭點整理及答辯㈡狀中已供稱：被上訴人25年時的管理人是高溪水，38年之管理人為高墀園，上2 人均為現祭祀公業成員之先人等語（見院一卷第99、100 頁）；且觀之上訴人所提出被上訴人與訴外人翁井於44年11月7 日簽訂之土地租用契約書（見院一卷第260 至262 頁），其上載明：「出租人為被上訴人，管理人為高墀園」等文字，足徵高墀園確為被上訴人之前任管理人甚明，是被上訴人嗣後翻異前詞，顯與事實不符。復參以上述系爭3 土地及系爭建物相關登記資料，且兩造間除針對系爭3 土地發生基地租賃關係外，並無其他租賃標的，此為兩造均不否認，足認上訴人所提出他項權利（即地上權）登記聲請書，確為兩造於38年間共同向臺北縣（現改名為新北市）新店地政事務所聲請設定地上權之文件，應屬無疑。則上訴人主張：兩造於38年間設定地上權時，誤將地上權之標的由系爭98-1地號土地誤載為系爭95地號土地，迄至76年後，因辦理臺北捷運徵收土地時才發現上情，經多次請求被上訴人配合辦理地上權地號之變更登記，均遭被上訴人拒絕等語，自屬可採。
㈢按租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2
個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記；租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記，土地法第102 條及民法第422 條之1分別定有明文。次按租用基地建築房屋經向該管市縣地政機關聲請為地上權之登記，即不得謂非地上權之設定，此項登記依土地法第102 條，既明定應由出租人與承租人共同為之，除有相反之約定外，實負與承租人同為聲請登記之義務；依土地法第102 條規定，祇須當事人雙方訂有租地建屋之租賃契約，承租人即有隨時請求出租人就租用土地為地上權設定之權利，最高法院41年台上字第117 號、67年台上字第1014號判例意旨參照。又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯，最高法院95年度臺上字第1489號判決意旨參照。而所謂對待給付之關係，則指雙務契約所生之債務間具備對價關係而言。查系爭建物於76年間，經地政人員現場會勘發現系爭建物並非坐落在原登記坐落及設定地上權之臺北市○○區○○段○○段000 地號（原系爭95地號）土地上，實位在系爭113 地號土地上，經主管機關通知土地所有人即被上訴人配合地上權人即上訴人辦理地上權塗銷及設定登記程序，因被上訴人未配合辦理，而系爭建物事實上非位在原登記之上開125 地號土地上，故主管機關將上開125 地號土地上之建號刪除，並將系爭建物註記為「本建物坐落地號更正中」；又主管機關辦理徵收上開12
5 地號土地時，於83年1 月19日一併塗銷該土地之地上權登記等情，有臺北市古亭地政事務所104 年10月20日北市古地登字第00000000000 號函、104 年10月26日北市古地登字第00000000000 號函（見院二卷第49頁及背面、149 、150 頁），足徵上訴人主張因被上訴人拒絕配合辦理地上登更正登記，造成其無法改建系爭建物，無法正常對系爭3 土地為使用收益，尚非無據。參以兩造於25年間簽訂系爭租約後，約定由被上訴人將系爭3 土地出租予上訴人建屋，租期為不定期限，有系爭租約可證（見院一卷第15至18頁），則兩造顯已成立租用基地建築房屋之法律關係，迄今仍為不定期限租地建屋關係，則依土地法第102 條及民法第422 條之1 規定，基地承租人即上訴人本有請求出租人即被上訴人為地上權登記之權利，而被上訴人亦負與上訴人同為聲請登記之義務。尤以上訴人之先父許分在系爭113 地號土地上興建系爭建物後，兩造已於38年間為地上權設定登記，雖因系爭建物坐落土地及地上權登記之地號錯誤，衍生本件紛爭，但仍足證兩造已合意使上訴人於具有債權效力之租賃關係外，另取得具有物權效力之地上權，可謂附隨於該租地建屋法律關係而存在之權利，甚為灼然。準此，系爭租約既有租金之約定，上訴人負有依約給付租金予被上訴人之義務，被上訴人除應將系爭3 土地交付上訴人使用外，亦負有使上訴人取得地上權地位之義務，且雙方義務間具備對價關係，即立於互為對待給付之關係，揆諸上開說明，上訴人自得就其上開給付租金之義務，與被上訴人配合辦理更正、設定地上權之義務行使同時履行抗辯權。
㈣從而，上訴人已依約長期給付租金予被上訴人，被上訴人本
負有使上訴人取得地上權地位之義務，然兩造間之地上權自38年設定生效後，卻因地上權之地號登記錯誤，業經主管機關於83年1 月19日塗銷該地上權，又上訴人已多次催告被上訴人配合辦理更正地上權登記，均遭被上訴人拒絕，足認被上訴人確未履行使上訴人取得地上權地位之義務，則上訴人主張被上訴人負有配合其辦理地上權更正登記之義務，被上訴人於其交付本件租金28萬2,713 元之同時，應為如附表所示系爭113 地號土地之地上權更正登記，核屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約，請求上訴人給付租金28萬2,713 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年10月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。至上訴人為同時履行抗辯，主張被上訴人於其給付前述租金本息之同時，應為如附表所示系爭113 地號土地之地上權登記，亦屬有據，爰由本院為命對待給付之判決如主文第2 項所示。原判決認地上權登記與租金給付無關連性，尚有未洽，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 25 日
民事第四庭 審判長法 官 紀文惠
法 官 陳家淳法 官 羅立德以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 25 日
書記官 林奕瑋附表：
┌──┬────────┬─────┬─────┐│編號│ 地號 │地上權登記│ 權利範圍 ││ │ │權利人 │ │├──┼────────┼─────┼─────┤│ 1 │台北市文山區景美│許木土 │ 全部 ││ │段三小段113 地號│ │ ││ │土地 │ │ │└──┴────────┴─────┴─────┘