臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第278號上 訴 人 大馨建設股份有限公司法定代理人 鍾筱娟訴訟代理人 趙文銘律師被上訴人 國家世紀館公寓大廈管理委員會法定代理人 沈靜芳訴訟代理人 李明洲律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國104年4月28日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭103年度北簡字第10251號第一審判決提起上訴，本院於民國104年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。民事訴訟法第182條第1項定有明文。惟上開規定既明定法院「得」命中止訴訟程序，則有該條項所定情形時，應否命其中止，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應命其中止，最高法院28年抗第164號判例參照。又所謂「訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據」者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言，若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸中止，最高法院18年抗字第56號判例參照。上訴人主張本件與臺灣新北地方法院103年度簡上字第284號事件（下稱另案判決）之爭點相同，均為訴外人新北市政府受贈之國家世紀館空橋、2至3樓通廊及生態廣場專有部分產權，應否繳納管理費，該案已判決駁回本件被上訴人之請求，被上訴人向最高法院上訴中，為免裁判歧異，應於該案判決確定前停止本件訴訟。爰聲請在另案訴訟判決確定前停止本件訴訟程序（見本院卷第91頁）。查，被上訴人提起之另案訴訟係以新北市政府、訴外人新北市政府財政局、訴外人新北市政府警察局為被告，起訴請求給付管理費，期間分別為新北市政府自民國98年10月15日起至99年1月12日止，新北市政府財政局自99年1月13日起至101年6月21日止，新北市政府警察局自101年6月22日起至103年4月止，遂依公寓大廈管理條例第21條、國家世紀館社區住戶規約（下稱系爭規約）第17條第1項、國家世紀館社區財務管理辦法第7條第2項之規定，請求被告新北市政府給付新臺幣（下同）191,834元、1,915,598元、1,457,305元等情，有另案訴訟判決在卷可參（見原審卷第241至247頁）。然查，另案判決之被告與請求管理費之期間，與本件皆不相同，且核與被上訴人是否得請求上訴人給付本件管理費等節，究屬二事，二者間並無絕對之必然關係，自難認另案判決所涉法律關係為本件訴訟之先決問題，故本院自無裁定停止本件訴訟而待另案判決確定之必要，亦不受另案判決認事用法之拘束，合先敘明。
貳、實體方面
一、被上訴人起訴主張：上訴人於96年10月9日第一次登記取得被上訴人所管理位於國家世紀館社區之門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號3樓（建號：新北市○○區○○段○○段00○號，含共有部分：同小段476及477建號，下稱系爭房屋）之區分所有權，迄至98年10月14日始以贈與為原因辦理所有權移轉登記予訴外人新北市（改制前為臺北縣），惟上訴人自96年10月9日起至98年10月13日止，從未依照系爭規約第9條、第17條及國家世紀館社區財務管理辦法第7條第2款、第12條之規定，繳納系爭房屋管理費每月65,350元，經被上訴人於103年2月19日以存證信函催告上訴人於收受後7日繳納，上訴人已於103年2月21日收受送達，仍置之不理，爰依公寓大廈管理條例第10條、第22條及系爭規約之約定，請求自上開催告時起回溯5年內即98年2月1日起至同年10月13日止之管理費共550,205元【計算式：（65,350×8）＋（65,350×13/31）＝550,205】，及自103年3月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、上訴人則以：系爭房屋內含之共有部分即新北市○○區○○段○○段000○號，依「都市設計審議報告書」（下稱審議報告書）所載，並非被上訴人所管理之國家世紀館社區之共用部分，而係獨立於國家世紀館社區之外，其中二層部分作為連接大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋，三層部分作為生態廣場等公益使用目的，並於都市設計審議時即預先規劃將來由新北市政府取得產權自行管理，上訴人並已預付15年之管理維護費用13,731,054元予新北市政府，並將上情載明於上訴人與國家世紀館各區分所有權人之房屋預定買賣契約書第4條第7項內，嗣亦於98年10月14日將系爭房屋捐贈移轉登記予新北市政府。而系爭房屋實際所有之共用部分只有新北市○○區○○段○○段000號建物之應有部分100000分之1756，約5.73平方公尺，僅佔國家世紀館社區共用部分比例僅100000分之1769，且系爭房屋具有獨立動線，不與社區住戶共用大樓電梯廳，亦不進入社區空間及使用社區公共設施，並由新北市政府自行負擔維護管理責任，系爭房屋既未共有其他共用部分，亦未使用該共用部分之設施，依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，共用部分之修繕管理維護費用應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但被上訴人主張管理費計算係依建物權狀面積計算，並非依據共用部分應有部分比例計算，雖經區分所有權人會議決議，自屬違反法令及權利濫用原則而為無效。況97年12月20日修正系爭規約附件之管理費分戶收取明細表，並未達公寓大廈管理條例第31條規定之出席人數及表決權數，且未於會後送達於全體區分所有權人，亦屬無效，被上訴人尚不得向上訴人收取管理費，上訴人係基於新北市政府之公益而提起上訴，非為上訴人自身利益等語，資為抗辯。
三、原審判命被上訴人全部勝訴，上訴人提起上訴，其上訴聲明為：㈠、原判決廢棄；㈡、被上訴人第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人於本院答辯聲明則為：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、系爭規約第9條、第17條第17款分別明訂「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管委會繳交管理費；管理費依據國家世紀館管理費分戶收取明細表所列之標準收取。」、「本規約所定授權管理委員會訂定之辦法包括財務管理辦法。」（見臺灣新北地方法院103年度補字第2140號卷，下稱新北地院卷第1
8、21頁）。另國家世紀館社區財務管理辦法第7條規定，管委會依住戶規約第9條規定得向住戶收取管理費用，其中管理費係各住戶按其建物權狀面積計算，每坪管理費80元，以2個月為一期，採每2個月銀行自動扣款繳納方式支付。系爭規約第7條第2款參照。管理費支出項目為依契約作為社區日常保全、環保、行政勞務費用、及各項機電設備、各項設施之維護保養。修繕費用、設備採購、設施增設及庶務費用、零用金（見新北地院卷第24、25頁）。
㈡、上訴人於96年10月9日登記為系爭房屋之區分所有權人，迄至98年10月14日辦理移轉登記予新北市政府，於其所有期間並未向被上訴人繳納管理費。
五、兩造之爭點及論述：上訴人為系爭房屋之區分所有權人期間未曾向被上訴人繳納管理費，為上訴人所不爭，被上訴人請求上訴人應依系爭規約繳納管理費，上訴人則以上揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠、上訴人於將系爭房屋移轉予新北市政府前是否為區分所有權人；㈡、上訴人是否應依系爭規約繳納管理費。現就本件爭點析述如后：
㈠、上訴人是否屬系爭房屋之區分所有權人部分：⒈系爭房屋為門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號3樓，建號
為新北市○○區○○段○○段00○號，並含共有部分：同小段476及477建號（下分別稱62建號，476建號、477建號），其中專有部分之62建號為國家世紀館社區29層建物之第3層，面積1132.05平方公尺，權利範圍為全部（現為新北市所有），共有部分之476建號，面積為1562.72平方公尺，應有部分比例為100000分之99999（此為上訴人捐贈新北市比例，其餘應有部分100000分之1，現仍屬上訴人所有，見原審卷第236頁上訴人所自承），另一共有部分之477建號面積為
326.69平方公尺，應有部分比例為100000分之1756。而62建號之專有部分於新北市受贈所有後，現係供新北市政府警察局使用，為上訴人所自承（見原審卷第80頁，登記謄本亦記載管理者為新北市政府警察局），並有建物登記第2類謄本（建號全部）、新北市地籍異動索引各1份在卷可參（見新北地院卷第10、11頁）。是自96年10月9日起至98年10月13日止，上訴人為系爭房屋之區分所有權人。
⒉又62建號、476建號及477建號之建築基地皆坐落新北市○○
區○○段0○段00地號，主要用途為生態廣場，使用執照皆為96板使字第554號，有建物登記第二類謄本（建號全部）附卷可參（見新北地院卷第10頁）。參以上訴人提出之訴外人黃俊憲之房屋預訂買賣契約書記載之國家世紀館社區係坐落於新北市○○區○○段0○段00○00地號土地之建物（見原審卷第31頁），黃俊憲所有之198建號建物所包含之共有部分包括472建號、477建號、478建號、479建號，同樣坐落於38地號，使用執照皆為96板使字第554號，有建物登記第二類謄本（建號全部）存卷可參（見原審卷第35頁）。且上訴人自承477建號屬於大公（見原審卷第28頁），476建號之二層部分作為連接大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋，三層部分作為生態廣場等公益使用目的，477建號係國家世紀館社區29層建物1樓公共大廳及手扶梯之共用設施（見原審卷第28、236頁），另參照被上訴人所提出之現場照片（見原審卷第130至135頁），互核可證共有部分476建號、477建號皆屬國家世紀館整體建物之一部分，無從分割，且共同使用消防、水電及逃生梯等避難設施。
⒊上訴人雖辯稱476建號獨立於國家世紀館社區之外，產權由
新北市政府自行管理處分，與國家世紀館之區分所有權人無涉，非買賣標的物，非共用部分，並以審議報告書已載明「空橋、貳樓至參樓通廊、生態廣場所有權及管理權皆歸臺北縣政府所有」（見原審卷第37頁）、「（契約書內容）依臺北縣政府規定，本社區二層部分空間規劃作為連接大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋設計；三層作為生態廣場，規劃為生態主題館並設置休閒座椅區，買方充分認知其產權非屬本件房屋預定買賣契約之標的，其產權及管理、處分與買方無涉。」（見原審卷第39頁），有該審議報告書在卷可參，且上訴人已捐贈予新北市作為公益空間使用，以及上訴人與各住戶簽訂之房屋預定買賣契約書第4條第7項有上開相同約定（見原審卷第34頁），而認為476建號非共用部分，無須繳納管理費云云。然查：
⑴共有部分之476建號雖因都市設計審議規定，上訴人於起造
後須將所設計之空橋、二樓至三樓通廊、生態廣場所有權及管理權捐贈予新北市所有而供公益使用，縱有獨立使用之出入口，於構造上或使用上仍無法改變其原始設計之初即為國家世紀館社區29層建物之一部，連同62建號、477建號均屬其區分所有建物之專有部分及共有部分之一。上訴人於起造時將476建號設計為民法第799條第2項後段之共有部分，並於出售時依審議報告書規定，與國家世紀館社區之全體住戶所簽訂之房屋預定買賣契約書第4條第7項約定成立分管契約，將476建號之共有部分歸由新北市管理使用，其餘住戶不得對新北市為產權及其他權利之主張等情，顯係成立民法第799條第3項後段及公寓大廈管理條例第3條第5項規定之「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」之約定專用部分，此項約定專用部分自不因其約定專用之用途係供專用之區分所有權人個人使用或由專用之區分所有權人開放供公益使用而有異或改變其性質，上訴人謂該約定專用之476建號係捐贈供公益目的使用，由新北市政府取得產權，且具有獨立動線，不與社區住戶共用大樓電梯廳，亦不進入社區空間及使用社區公共設施，而謂並非國家世紀館區分所有建物之一部云云，自不足採。
⑵況新北市政府亦自承「有鑑於建築本體難以完全分割，消防
設備、緊急發電等設施與社區共用部分，基於使用者付費原則，本府願給付相關設備維護費用，以符合理」，有新北市政府101年5月25日北府城設字第1011793801號函附卷可憑（見原審卷第25、26頁），益證上訴人所捐贈之公益空間與建築本體確實無法分割，須與包括國家世紀館在內之各社區共用相關基礎設施。至該476建號雖係由新北市政府自行負擔維護管理責任，但此仍係依公寓大廈管理條例第10條第1項約定專用部分之修繕、管理維護，應由約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用之當然結果，附此敘明。
⑶按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例可參）。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院103年度台上字第2251號判決參照）。查，上開房屋買賣預定契約書第4條第7項雖有「依臺北縣政府規定，本社區二層部分空間規劃作為連接大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋設計；三層作為生態廣場，規劃為生態主題館並設置休閒座椅區，買方充分認知其產權非屬本件房屋預定買賣契約之標的，其產權及管理、處分與買方無涉。」之約定，然該條項文字僅係約定產權、管理與處分與國家世紀館之其他住戶無涉，其原因係因須作為公益空間使用，基於公益之需求而為之約定，除此之外，該條項之契約文字並未明文表示新北市政府不需要繳交國家世紀館社區之管理費，況新北市政府亦認為公益空間與建築本體難以完全分割，基於使用者付費原則，繳交相關設備維護費用較為合理，已如前述。既然房屋預定買賣契約書之契約文字並未明文排除62建號、476建號、477建號之區分所有權人繳納國家世紀館社區管理費用之義務，揆諸上開法律規定與實務見解，自應認上開契約文字並未約定包括上訴人在內之62建號、476建號、477建號之區分所有權人無須繳納管理費用，始符契約約定及誠信原則。上訴人所辯，並無可採。
㈡、上訴人是否應依系爭規約繳納管理費部分：⒈系爭房屋為國家世紀館區分所有建物之一部，其中62建號部
分為專有部分，476建號為約定專用部分，477建號為共用部分，均如前述，按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔；其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。又公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第10條第2項，第18條第1項第2款分別定有明文。是共用部分之修繕、管理、維護，其費用依法係由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。則共用部分之修繕、管理、維護之費用並非限以區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，亦得由公共基金或以區分所有權人會議或規約另有規定為之。查，國家世紀館社區97年12月20日修正之規約第1條第2項約定「本社區所有建物（含主建物及其他附屬建物）之區分所有權人均應接受本社區管理委員會（以下簡稱管委員）之規範並負有接受各項管理及繳交管理費用之義務，商場之繳納管理計算標準與其他區分所有權人相同。各分戶之區分所有權人應繳納之管理費用金額係依據國家世紀館管理費用分戶收取明細表（如附件）所列之標準收取。」，有新北市板橋區公所函覆該日區分所有權人會議紀錄決議之修正規約及其附件可按（見原審卷第202頁、第206至223頁），而該規約附件即國家世紀館管理費用分戶收取明細表編號第417號即載明上訴人系爭房屋之坪數為816.88坪，應收管理費65,350元（見原審卷第223頁），上訴人辯稱被上訴人係未經區分所有權人會議之決議或規約約定，即自行擅自收取管理費云云，自不足採。則揆諸前開說明，上訴人即有依規約之約定繳納上開管理費之義務。
⒉上訴人雖辯稱管理費之繳納應按共有部分之應有部分比例繳納，並非按專有部分面積繳納云云。惟查：
⑴系爭規約上開管理費之收取乃係按專有部分及共有部分之面
積合計後，按每坪80元計算收取，並非專以專有部分面積計算收取，而管理費之計算收取，法律既授權得由規約或區分所有權人會議決議為之，苟非有違反誠實信用及正當公平原則，自不得僅因計算方式之不同即任意指其為違法或無效。⑵被上訴人上開收取之管理費除供支應一般共用部分管理、維
護之費用外，如有餘額並兼有充作公共基金，以儲備社區共用部分臨時重大或緊急之預備修繕費用之需，此觀之系爭規約第9條、第10條係將公共基金、管理費之繳納及管理運用併列，第10條第3項第4款公共基金之用途約定「供墊付前款之費用（按即共用部分及相關設施之拆除、重大修繕及改良），但應由收繳之管理費歸墊。」，第11條亦載明「共用部分之修繕由管委會為之，其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按所有建物坪數及車位個數分攤之。」即明（見原審卷第211頁）。是被上訴人收取上開管理費，除須支應共用部分之一般管理、維護費用外，尚兼有補充公共基金之用意，以備共用部分不時之重大修繕之需。上訴人477建號共用部分應有部分比例雖少，但其贈與移轉前共有部分476建號之約定專用應有部分為全部，而現行建築法規就區分所有建物之專有部分應配賦之共用部分方式，並未強制規定其比例，均由建商於建造時自行配賦，時有不公情形，致共用部分之應有部分比例並不足以反應實際產權使用狀況，如僅以共用部分之應有部分比例計算收取管理費，置專有部分及約定專有部分面積於不顧，反有不平情事，況共用部分應有部分比例高低多寡，除約定專用部分外，並不影響該區分所有權人使用共用設施之權利，故現今社會各公寓大廈規約按建物權狀總面積收取管理費者，甚為普遍，以符實際，是國家世紀館社區97年12月20日修正之規約將專有部分及約定專用部分併共用部分面積合併列入，依建物權狀總面積計算收取管理費，自難認有何違法或失當情形。
⑶至上訴人及嗣後受贈之新北市既為國家世紀館建物之區分所
有權人，系爭房屋雖係開放供公眾為公益之使用，但其法人自身本得以區分所有權人資格，依法使用國家世紀館社區各項共用設施，自不得以其為私法人或公法人不便使用共用設施之個人事由，即以其並未使用國家世紀館社區共用設施或其持有之共用部分應有部分比例甚少為由，而拒絕繳納管理費。
⑷況上訴人之房屋預定買賣契約書第4條第7項約定僅係就國家
世紀館社區全體住戶間成立分管契約，並未特別約定系爭房屋之區分所有權人無須繳納管理費，上訴人自不得以該條項約定據為拒絕繳納管理費之理由，亦如前所述。另系爭規約對一樓商家、系爭房屋及其他各樓層住戶，均係採取同一標準計收管理費，並未特別對上訴人之系爭房屋為加重或不利之負擔，且參酌上訴人以捐贈系爭房屋予新北市方式，而得以提高所起造之國家世紀館建物之樓板容積率，增加出售之房地面積而獲利，被上訴人因上訴人設計、捐贈系爭房屋結果，雖系爭房屋有獨立出入口，惟仍須為因應相關公眾出入人員造成之影響，致增加保全及清潔之維護費用，兩相比較，系爭規約約定上訴人系爭房屋亦應負擔管理費用，自難謂有何失衡情形，上訴人徒以其共用部分應有部分比例甚少為由，即謂被上訴人對系爭房屋收取管理費係違反誠實信用原則及以損害上訴人為主要目的而為權利濫用云云，自不足據。
⒊至上訴人復辯稱97年12月20日修正規約之第2屆第2次區分所
有權人會議之決議，未達公寓大廈管理條例第31條、第32條之出席人數及表決數，且有會後未送達全體區分所有權人情形云云。惟查，此已為被上訴人所否認，而上訴人上開所指均係區分所有權人會議之決議方法違反法令或規約之情形，依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第1項規定，上訴人應於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，並非當然無效，而上訴人於該次區分所有權人會議決議時曾委託訴外人周曼麗出席，有會議出席委託書可按（見原審卷第264至276頁），依該次會議紀錄所載，代理被告出席之周曼麗並未當場就此表示異議（見原審卷第200頁），上訴人並未證明已依限起訴請求法院撤銷該決議，則上訴人自不得主張該次修正規約之區分所有權人會議之決議為無效。
⒋上訴人雖復抗辯伊已依審議報告書，繳納系爭房屋15年之管
理維護基金13,731,054元，被上訴人請求伊繳納管理費用係重複請求繳納云云。惟查，系爭房屋476建號部分係屬約定專用部分，已如前述，審議報告書所載之由上訴人提撥予新北市政府之15年管理維護基金13,731,054元，為生態廣場本身之管理維護費用5,244,594元及包含空橋、通廊、保全、清潔、維修保養、電費支出7,226,460元及電梯汰換維護費用1,260,000元，合計共13,731,054元（見原審卷第37頁），乃係由上訴人提撥負擔而捐贈予新北市15年之系爭房屋專有部分及約定專用部分本身所須之管理維護費用，並非給付予被上訴人之公寓大廈管理條例所規定之共用部分管理費用，二者自有不同，不得混淆，況上訴人提撥捐贈之相對人係新北市，並非被上訴人，上訴人亦未證明新北市政府已將相關受贈管理費給付予被上訴人，上訴人所辯自不足取。
六、綜上所述，上訴人所辯均不足採。從而，被上訴人本於公寓大廈管理條例第10條第2項、第22條及系爭規約之約定，請求上訴人給付自98年2月1日起至同年10月13日止之管理費共550,205元【計算式：（65,350×8）＋（65,350×13/31）＝550,205】，及103年2月21日收受上訴人以存證信函催告，於文到7日內給付期限屆滿之翌日即自103年3月1日起至清償日止年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 7 日
民事第八庭審判長法官 黃柄縉
法官 林欣苑法官 郭銘禮以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 7 日
書記官 徐明鈺