臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第295號上 訴 人 陳建銘被上 訴 人 尤吳月靜訴訟代理人 李岳霖律師
謝孟釗律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104年5月19日本院新店簡易庭104年度店簡字第40號第一審判決提起上訴，本院於民國105年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，以被告一人提出非基於其個人關係之抗辯，而經法院認為有理由者為限，始得適用民事訴訟法第56條第1項之規定。是連帶債務人中之一人提出上訴，亦須非基於個人關係之抗辯，且經法院認為有理由者，始有民事訴訟法第56條第1項第1款之適用，其上訴效力始及於其他連帶債務人（共同訴訟人）（最高法院41年台抗字第10號判例、93年度台上字第62號判決意旨參照）。本件被上訴人於原審起訴主張上訴人、原審共同被告北新理髮廳即潘美梨（下稱潘美梨）自104年1月1日起無權占用門牌號碼：新北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），請求其等連帶賠償租金損害，經原審判命其等應自104年1月1日起至遷讓返還之日止按月連帶給付新臺幣（下同）3萬元，上訴人以租賃標的包括系爭房屋全部，每月應僅賠償5,000元為由提起上訴，雖係非基於個人關係之抗辯事由，但經本院認為無理由（詳後述），依上說明，上訴人上訴之效力自不及於潘美梨，合先敘明。
二、被上訴人主張：被上訴人於103年1月1日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃標的為系爭房屋1樓，租期為103年1月1日至103年12月31日。於103年4月17日，系爭房屋3樓失火，被上訴人始得知上訴人、潘美梨無權占用系爭房屋2樓、3樓，並私接電源釀成火災，被上訴人遂於103年11月1日、103年12月12日寄發存證信函告知上訴人租賃期滿不再續約之意，惟上訴人以存證信函陳稱應先退回押金並給付店面頂讓金、系爭房屋3樓修繕費用合計26萬6,000元，方肯搬遷。被上訴人於104年1月1日與訴外人邱威憲就系爭房屋另訂租賃契約，約定每月租金4萬元，足認上訴人、潘美梨自104年1月1日後無權占用系爭房屋，被上訴人每月受有4萬元租金損害。爰依民法租賃法律關係、第767條、第184條、第185條規定，求為判命⑴上訴人、潘美梨應將系爭房屋1樓、2樓、3樓暨加蓋部分騰空遷讓返還與被上訴人，並將北新理髮廳之商業登記遷出。⑵上訴人、潘美梨應自104年1月1日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月連帶給付被上訴人4萬元之判決。
三、上訴人則以：系爭房屋僅1樓有門牌號碼，2樓以上均為違建，故兩造於97年1月1日租賃契約載明承租範圍為系爭房屋全部，租金5,000元，實收3萬元，押金10萬元，7年來租賃條件均未改變。上訴人於103年9月15日就把系爭房屋2樓以上騰空返還被上訴人，如104年1月1日後要賠償租金損害，因上訴人只占用系爭房屋1樓，每月僅應賠償5,000元等語，資為抗辯。
四、本件經原審判決⑴上訴人、潘美梨應將系爭房屋1樓、2樓、3樓暨加蓋部分騰空遷讓返還與被上訴人，並將北新理髮廳之商業登記遷出。⑵上訴人、潘美梨應自104年1月1日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月連帶給付被上訴人3萬元，並駁回被上訴人其餘之訴（此部分未據被上訴人聲明不服，已告確定），上訴人就原審判命⑴之部分未上訴（已告確定），就⑵之部分提起上訴，並上訴聲明：⑴原判決第2項關於逾按月連帶給付5,000元之不利於上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事實：㈠兩造於103年1月1日簽訂系爭租約。
㈡系爭租約記載租金每月5,000元，但兩造另口頭約定租金為3萬元。
㈢系爭房屋2樓以上部分，上訴人自104年1月1日後並未占有使用。
六、得心證之理由：㈠系爭租約之租賃標的為系爭房屋1樓或系爭房屋全部？⒈系爭租約第1條記載：「甲方（即被上訴人）房屋所在地及
使用範圍壹樓」，系爭租約之首下方並記載「光明街31號」（見原審卷第6頁），兩者參互以觀，被上訴人主張系爭租約之租賃標的為系爭房屋1樓，應堪採信。
⒉上訴人雖辯稱：兩造於97年1月1日租賃契約載明承租範圍為
系爭房屋全部，7年來租賃條件均未改變等語，為被上訴人所否認，上訴人復未就此一有利於己之事實舉證以實其說，自難憑採。況且，上訴人陳稱自103年9月15日就把系爭房屋2樓以上騰空返還被上訴人（見本院卷第84頁反面），惟103年9月15日至同年12月31日期間，猶在系爭租約之租賃期間範圍，苟系爭房屋2樓以上確為系爭租約之租賃標的，上訴人何須早於103年9月15日即將之騰空返還，卻於租賃期間屆滿後仍繼續占用系爭房屋1樓？誠與常情有違，益證上訴人前開所辯不足採。
㈡上訴人至遷讓返還系爭房屋1樓之日止，每月應賠償相當於
租金之損害若干？⒈按房屋租賃關係結束後，承租人仍繼續占有該房屋，自屬侵
害出租人之房屋所有權，出租人對於承租人，非不得請求賠償相當於租金之損害金（最高法院67年台上字第3622號判例意旨參照）。系爭租約於103年12月31日租期屆滿後，上訴人仍繼續占用系爭房屋1樓，依上說明，即屬侵害被上訴人就系爭房屋1樓之所有權，被上訴人請求上訴人賠償相當於租金之損害，洵屬有據。
⒉系爭租約雖記載每月為5,000元，但兩造係另已口頭約定租
金為3萬元，此為兩造所不爭執，是系爭房屋1樓每月租金應為3萬元，上訴人既自104年1月1日起無權占用系爭房屋1樓，被上訴人即得請求上訴人至遷讓返還系爭房屋1樓之日止，每月賠償相當於租金之損害3萬元。至上訴人辯稱：系爭租約之租賃標的為系爭房屋全部，上訴人只占用系爭房屋1樓，每月僅應賠償5,000元等語，惟系爭租約之租賃標的僅為系爭房屋1樓，業如前述，徵以租賃標的之租金價額本會因應樓層、坐落位置、地段、建物狀態等諸多因素而有不同，則本件系爭房屋1樓租金3萬元，尚稱合理，上訴人辯以上開租金約定異於行情，尚難憑採，上訴人就此所辯，即乏所據而無可採。
七、綜上所述，系爭租約之租賃標的為系爭房屋1樓，上訴人至遷讓返還系爭房屋1樓之日止，每月應賠償相當於租金之損害3萬元。從而，被上訴人依民法第184條、第185條規定，請求上訴人、潘美梨應自104年1月1日起至遷讓返還系爭房屋1樓之日止，按月連帶給付被上訴人3萬元，為有理由。原審為被上訴人此部分勝訴之判決，核無不合，上訴論旨猶執前詞，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，洵非有據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
民事第七庭審判長法 官 徐千惠
法 官 張宇葭法 官 張文毓以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
書記官 黃進傑