臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第211號上 訴 人 張義民訴訟代理人 李平義律師
人 李琳華律師被上訴人 馮昭茹訴訟代理人 劉千綺律師（法扶律師）上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於民國104 年3月26日本院103 年度北簡字第9114號第一審簡易判決提起上訴，本院於105 年1 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過「新臺幣貳拾伍萬元及自民國一百零二年八月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條訂有明文。本件起訴時原告訴之聲明第二項原為：「被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。」，嗣於訴訟進行中，原告變更訴之聲明第二項為：「被上訴人在第一審之訴駁回。」，經核原告所為，係更正法律上之陳述，並未變更訴訟標的，非屬訴之變更或追加，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人於民國99年3 月間，向訴外人吳承育承租門牌號碼
臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○弄○ 號1 樓（下稱系爭
1 樓建物）及地下室（下稱系爭地下室，與系爭1 樓建物合稱為系爭房屋），以經營飲料店，被上訴人並將部分範圍分租予訴外人廖芷羚經營服飾店。被上訴人於100 年3 月，改與上訴人簽訂房屋租賃契約書，約定每月租金為新臺幣（下同）9 萬元，並於102 年3 月更新房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自102 年3 月19日起至103 年3 月19日止，每月租金自102 年5 月19日起，改以9 萬5 千元計算，被上訴人並交付押租金25萬元予上訴人。上訴人每月均至系爭店面收取租金，對於營業情形知之甚詳而未為反對之意思表示，足認上訴人已默示同意被上訴人轉租予廖芷羚使用。
㈡嗣於102 年6 月8 日，廖芷羚所經營服飾店內電源插座，因
短路而引燃周邊可燃物引發火災（下稱系爭火災），造成店面毀損，系爭火災起火處之電源插座係由上訴人所裝設，上訴人裝設該電源插座長達30年期間，從未按時檢查維修及為必要之安全維護，系爭火災當係可歸責於上訴人之事由所致，與被上訴人及廖芷羚無涉。其後，臺北市建築管理工程處（下稱台北市建管處）以系爭1 樓建物屬違章建築為由，要求上訴人停止使用，上訴人隨即於同年月17日自行拆除系爭
1 樓建物，致被上訴人無法營業。本件租賃標的主要作為營業部分之系爭1 樓建物既已滅失，而系爭地下室屬附隨部分，並無單獨使用之實益，則兩造之租賃關係應即歸於消滅，被上訴人遂於同年8 月7 日，寄發臺北市敦南郵局第303 號存證信函予上訴人，表示終止系爭租約並請求上訴人返還押租金25萬元，然上訴人竟拒絕返還。另依臺北市政府消防局火災原因鑑定書之結論記載：「起火原因以室內電源配線因故短路引燃周邊可燃物起火燃燒之可能性較大」等語，且上訴人於台灣台北地方法院檢察署102 年度偵字第19291 號偵查案件中，已坦承因疏失維護而造成系爭火災，並經檢察官予以緩起訴處分在案，本件既因可歸責於上訴人之事由而致被上訴人無法使用租賃標的物，則被上訴人自火災發生日之隔日起，即無支付租金之義務。又被上訴人已於102 年5 月19日給付上訴人同年5 月19日至同年6 月18日期間之租金9萬5 千元，上訴人自應返還被上訴人預先支付同年6 月10日至18日共9 天部分之租金28,500元（計算式：95,000÷30×
9 ＝28,500，元以下四捨五入）。綜上所述，上訴人應返還被上訴人押租金25萬元及上開預先支付之租金2 萬8,500 元，合計27萬8,500 元（計算式：250,000 ＋28,500＝278,50
0 ）等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人27萬8,500 元，及自102 年8 月9 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、上訴人答辯略以：㈠依系爭租約第9 條第2 項約定：「未經出租人同意，承租人
不得將房屋全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人」，第11條約定：「承租人應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任」。被上訴人違反上開約定，未經上訴人同意，擅將部分店面轉租予廖芷羚，於廖芷玲之租約到期後亦未請求離開，而任由廖芷玲自行裝潢且繼續使用系爭房屋，而於廖芷玲使用中發生火災，被上訴人顯未盡善良管理人注意義務。且於租賃期間中，被上訴人應隨時為檢查及必要之維護，倘有應由上訴人負修繕義務者，亦應通知上訴人為修繕而未為，致上訴人不能及時救濟，因而發生系爭火災，依民法第437 條規定，被上訴人自應賠償上訴人因此所生損害，是系爭火災之發生應可歸責於被上訴人。
㈡又本件被上訴人承租之範圍為系爭地下室（約30坪）及系爭
1 樓建物（約3 至5 坪），系爭租約並未約定租賃之目的係供系爭1 樓建物營業使用，且系爭火災僅造成系爭1 樓建物之服飾店部分受有影響，而被上訴人所承租之地下室空間既未受系爭火災波及，亦未停水停電，仍得為一般通常使用，則本件即無被上訴人所述有租賃標的物不存在，不能達租賃目的等情事。
㈢被上訴人既因違約轉租，且未盡善良管理人之保管義務而致
失火，使鄰房花店因煙燻、鮮花不能販賣而發生損害，上訴人已代為理賠25萬元予訴外人劉嘉宏，上開金額足以抵銷被上訴人本件請求之押租金25萬元。又系爭火災之發生既可歸責於被上訴人而不能為租賃物一部之使用、收益，依民法第
441 條規定，被上訴人仍不得免除支付租金之義務，而被上訴人自102 年6 月19日起即未支付租金與被告，尚積欠9 個月租金合計85萬5 千元（計算式：95,000×9 ＝855,000 ），是被上訴人請求上訴人返還102 年6 月10日至同年月18日共9 天之租金2 萬8,500 元及押租金25萬元，均於法無據等語，資為抗辯。並聲明：駁回被上訴人之訴。
三、原審判決命上訴人應給付被上訴人27萬8,500 元及自102 年
8 月9 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，被上訴人於100 年3 月20日起，向上訴人承租系爭1樓建物及系爭地下室，用以經營飲料店，每月租金約定為9萬元；雙方於102 年3 月19日接續簽訂系爭租約，約定每月租金自102 年5 月19日起調漲為9 萬5 千元，被上訴人並交付押租金25萬元予上訴人。上訴人為系爭地下室之所有權人之一，上訴人在1 樓通往地下室安全梯處加蓋，並往室外延伸加蓋系爭1 樓建物，系爭1 樓建物均屬違章建築；被上訴人於承租系爭房屋後，將系爭1 樓建物分租予廖芷羚經營服飾店及訴外人凌玠萾販賣早餐使用。又系爭1 樓建物於102年6 月8 日上午10時30分許發生火災，燒燬上開服飾店內區隔木板牆、天花板等物，及造成隔壁花店之東南側屋頂、角落物品受損，系爭地下室並未受系爭火災波及；而依臺北市政府消防局火災原因調查鑑定書（下稱系爭鑑定書）記載，系爭火災起火點位於上開服飾店內，起火原因研判以上開服飾店室內電源配線因故短路引燃周邊可燃物起火燃燒之可能性較大。其後，台北市建管處通知上訴人將拆除系爭1 樓違建，上訴人於同年6 月17日自行拆除系爭1 樓違建。被上訴人於同年8 月7 日寄發存證信函予上訴人，主張終止系爭租約，並表示租金應計算至同年6 月9 日止，及請求上訴人返還押租金25萬元；上訴人則於同年8 月22日，以存證信函回覆稱拒絕返還押租金。另上訴人因系爭火災發生而涉犯公共危險案件，業經台北地檢署檢察官以102 年度偵字第19291號為緩起訴處分確定（下稱系爭偵查案件）；而廖芷羚另案對被上訴人、上訴人提起請求損害賠償之民事事件，亦經台灣高等法院103 年度上字第482 號民事判決（下稱另案民事事件）廖芷羚敗訴確定等情，為兩造均不否認，並有房屋租賃契約書、系爭租約、現場照片、台北市建管處預拆通知單、上開存證信函、系爭鑑定書、上開緩起訴處分書、另案民事判決書、系爭地下室建築物改良平面圖及所有權狀、台北市建管處104 年10月23日北市都建字第00000000000 號函及附件之違建查報資料等在卷可稽（見原審卷第15至50、74至
77、157 、158 頁；本院卷第123 至127 、133 、149 至15
3 頁）；並經本院調閱系爭偵查案件及另案民事案件全卷核閱無誤，是上開事實均堪認定。
五、被上訴人主張上訴人應返還被上訴人預先支付之102 年6 月10日至18日共9 日之租金2 萬8,500 元及押租金25萬元等情，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是本件爭點為：系爭火災之發生是否歸責於被上訴人？被上訴人請求上訴人返還上開9 日租金及押租金，有無理由？上訴人主張以其代被上訴人賠償花店老闆劉嘉宏之25萬元，與被上訴人本件請求返還之押租金「抵銷」，有無理由，茲分述如下：
㈠系爭火災之發生不可歸責於被上訴人：
⒈觀之系爭鑑定書記載：「起火戶研判：臺北市○○區○○○
路○ 段○○○ 巷○○弄○ 號1 樓服飾店為起火戶。」、「起火處研判：服飾店內西南側地面一帶為最先起火處。」、「起火原因研判：經勘查服飾店內西南側地面裝設有兩個兩孔式電源插座（下稱系爭地面插座），經檢視發現插座內部電源配線有明顯之短路痕跡；而該處另有一條插接室外遮雨棚上吊掛之日光燈及招牌燈之電源配線，未發現有短路痕跡，其電源插頭亦未插電使用。於現場起火處採樣之兩孔式電源插座室內電源配線及插座殘骸，經攜回檢視結果，其熔痕巨觀呈現導體局部熔解固化之短路特徵，顯示火災發生前現場室內電源配線為通電中狀態。經排除現場因遺留火種（包括未熄之菸蒂）或遭人侵入縱火引起火災之可能性，起火處附近除了電源配線有電的熱源存在外，並無其他可能引起燃燒的因素，綜合現場勘查結果及關係人所述研判：現場以室內電源配線因故短路引燃周邊可燃物起火燃燒之可能性較大」等語，有系爭鑑定書存卷可查（見原審卷第39至47頁），足徵系爭火災發生之原因應為上開服飾店內系爭地面插座之電源配線因故短路所引起。
⒉查證人即系爭火災鑑定之承辦人楊宗宸於偵查中具結證稱：
短路痕跡是在地面木地板下電源插座的配線，插座是在地板平面上，電線在木地板下方，當時系爭地面插座是沒有插電器使用，但電有來到該插座等語（見本院卷第63至66頁）；證人廖芷羚則證稱：我、被上訴人、凌玠萾共同承租系爭1樓建物後，僅利用木板隔間及安裝獨立電表，系爭地面插座是我承租時就已經有了，是原本的插座，因為那是坎在地板內，我們沒有去動裝潢等語（見台北地檢署102 年度偵字第
19 291號卷第14至15頁背面、25、26、72頁）；又上訴人於系爭偵查案件自承：系爭1 樓建物舊有的室內電源配線是我裝設的；我持有這間房子約30多年，這30年期間我有做房屋室內電源的安全檢查及請水電師傅做「樓板上」電線的汰舊更新，但沒有做「樓板下」的電線；我承認系爭火災之公共危險犯行等語（見同上偵卷第6 、72頁）。綜上各情，系爭地面插座之電源配線既由上訴人所裝設，而上訴人已長達30年未曾對「樓板下」之電源配線進行任何安全維護，足認系爭火災之發生，當可歸責於上訴人之疏失所致。
⒊上訴人雖主張：被上訴人將系爭1 樓建物分租予廖芷羚、凌
玠萾使用，違反系爭租約第9 條第3 項禁止一部轉租之約定；且系爭租約第11條約定被上訴人就抽象輕過失亦應負失火責任，而系爭地面插座因為沒有裝設蓋子、裸露，始引發系爭火災，則被上訴人已違反民法第437 條規定，怠於通知上訴人修繕系爭地面插座，導致外力介入，造成電源配線短路失火，故系爭火災之發生可歸責於被上訴人云云。然查：
⑴依系爭租約第9 條第3 項固約定：「未經出租人（即上訴
人）同意，承租人（即被上訴人）不得將房屋全部或一部轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。」（見原審卷第23頁），惟查，上訴人居住在系爭房屋同棟建物之7 樓之事實，為上訴人所不否認；且被上訴人與廖芷羚於99年4 月5 日即簽訂轉租契約，此有其等簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭轉租契約）存卷可查（見本院102 年度訴字第3957號民事卷第14至16頁），是系爭轉租契約顯然早於被上訴人與上訴人於102 年3 月19日簽訂之系爭租約，堪認系爭租約簽訂前，廖芷羚已利用系爭1 樓建物之部分開設服飾店長達近3 年之久甚明，則上訴人既居住在系爭房屋同棟建物之7 樓，並自100 年3 月20日起與上訴人簽訂租約，更按月向被上訴人收取租金，其對於系爭租約之承租人為被上訴人，卻區分為飲料店、服飾店、早餐店之特殊使用情形，豈有未向被上訴人詢問原因之理？且若上訴人未同意被上訴人將系爭房屋轉租予廖芷羚、凌玠萾，怎可能嗣後仍願意與被上訴人簽訂系爭租約？是被上訴人主張上訴人已默式同意其將系爭1 樓建物部分轉租予廖芷羚、凌玠萾之行為，應屬可採。
⑵按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人違
反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任，民法第432 條第1 項前段、第2 項前段、第434 條分別定有明文。次按民法第434 條為保護承租人之利益而減輕其因過失造成租賃物毀損、滅失之賠償責任，除排除民法第432 條規定之適用外，同時亦為民法第184 條侵權行為法則之特別規定，是若承租人之失火僅為輕過失，出租人自不得以侵權行為為理由，依民法第184 條規定請求損害賠償，最高法院22年上字第1311號判例意旨參照。又民法第434 條之排除同法第432 條規定之適用，僅在保護承租人之利益，以減輕其賠償責任而設，惟該失火責任之特別規定，無關於公序良俗，倘當事人約定承租人就輕過失之失火仍應負責，以加重承租人之注意義務者，其特約自難謂為無效，最高法院89年度台上字第1416號判決、83年度台上字第151 號判決意旨足參。惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，亦有最高法院17年上字第1118號判例可供參照。參以租賃物因失火焚燬所造成之損害甚鉅，且失火之肇因常出乎一般人所能注意及控制，而承租人通常又屬經濟上之弱者，故民法第434 條乃特意減輕承租人之注意義務，以承租人有故意或重大過失為其負損害賠償責任之要件，則出租人若要排除該條之適用而加重承租人責任，自應以特約且「明文」約定為之，始符合立法目的及公平原則。系爭租契第11條雖約定：「承租人（即被上訴人）應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任。」（見原審卷第23、24頁）。依其約定之文字觀之，其意旨與民法第432 條第1 項、第2 項之規定相同，僅就承租人對租賃物之保持責任予以重申，並未就所稱「毀損」之事由是否擴張及於失火責任有所約定。況兩造若確有加重承租人失火責任之合意，應可輕易於契約條款中加入「失火」二字，不致毫無相關之隻字片語，是尚難認兩造就本件租賃標的之失火責任有特別加重承租人注意義務，而排除民法第434 條適用之約定。準此，上訴人主張兩造有約定被上訴人就抽象輕過失亦應負失火責任之情，洵不足採，本件仍應適用民法第434 條規定，被上訴人僅於其就系爭房屋因失火而毀損、滅失之結果有重大過失時，始應負責。
⑶查系爭火災發生時，系爭地面插座並未裝設蓋子，係裸露
狀態之情，業據廖芷羚於另案民事案件中供述明確（見本院卷第65頁）；證人楊宗宸於另案民事案件中亦證稱：插座蓋子是為了保護插座裡面配置的電線，避免東西掉進去；系爭平面插座容易累積污垢，如果沒有蓋子可能會有老鼠、壁虎會從缺口的地方跑進去，可能成為起火源等語（見本院卷第65、66頁），足見系爭平面插座未裝設蓋子，確屬系爭火災發生之可能原因之一。惟查，上訴人已長達30年未對「樓板下」之電源配線進行任何安全維護，已如前述，此應屬系爭火災發生之最主要原因；且證人楊宗宸亦證稱：系爭平面插座電源配線發生短路有很多原因，應該可以分為兩類，第一類是導線絕緣的損傷，譬如受外力作用損傷、人的踐踏或重物碾壓，也有鐵釘或固定釘的穿刺，也有纏繞之鐵絲或金屬管邊緣或配線導線的摩擦，還有老鼠咬破損，高溫熱或化學藥劑絕緣的劣化，日曬雨林絕緣老化龜裂；第二類是跟其他導體的接觸，譬如有老鼠、壁虎小動物的接觸，人體、金屬工具接觸到；上述原因均可能造成系爭火災發生，至於何原因，因為火災現場已嚴重燒燬，所以無判別等語（見本院卷第63、64頁），則台北市消防局既無法研判系爭地面插座電源配線發生短路之原因，縱使系爭火災發生時有「插座未裝設蓋子」之狀況，亦無從認定此與系爭火災之發生有何因果關係；況系爭火災之起火點位在廖芷羚所開設之服飾店內，被上訴人能否察覺系爭平面插座有缺少蓋子之異常狀況，仍屬可疑，自難遽認被上訴人就系爭火災之發生具有重大過失，而應對系爭火災之發生負責。是上訴人主張：被上訴人違約將系爭房屋轉租他人及未盡通知出租人修繕系爭地面插座之義務，系爭火災之發生可歸責於被上訴人云云，均不足採憑。
㈡被上訴人請求上訴人返還預先支付之102 年6 月10日至18日期間之租金，為無理由：
被上訴人雖主張：系爭火災於102 年6 月8 日發生後，上訴人業於同年月17日自行拆除系爭1 樓全部違建，租賃標的物已不存在，且被上訴人已終止契約，故上訴人應返還被上訴人所預付102 年6 月10日至18日期間之租金2 萬8,500 元云云。惟按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約」，民法第435 條定有明文。次按租賃物全部被火焚燬者，租賃關係即從此消滅；租賃之房屋，因天災或其他事變致全部滅失者，依民法第225 條第1 項、第266 條第1 項，出租人免其以該房屋租與承租人使用之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係當然從此消滅，司法院院字第1950號、院解字第1994號解釋參照，足徵租賃關係存續中，租賃之房屋因故「全部」滅失時，始生租賃關係消滅之效果，若僅發生「一部」滅失時，承租人僅得按滅失之部分請求減少租金，若就租賃房屋之存餘部分不能達租賃之目的時，則得主張終止契約。參以系爭鑑定書記載：系爭火災燃燒後之狀況為系爭1 樓建物隔壁花店之東南側上方屋頂及角落處受燒損，系爭1 樓服飾店部分之屋內牆面、擺放物品、天花板、木支架等物均受燒燬，然系爭1 樓早餐及飲料店部分，僅北面與服飾店區隔之木板牆靠上方一帶受火煙燻變黃，及由樓梯進入之地下1 樓居室僅1 樓樓梯口東側物品受燻燒變黑，至於地下1 樓屋內陳設物品並未受火波及等語（見原審卷第42、43頁）；復觀之系爭鑑定書所附現場照片（見同上偵卷第33至36頁），發現系爭火災確未造成系爭1 樓早餐、飲料店部分及系爭地下室實質受損之情形，揆諸上開說明，系爭房屋既未因系爭火災造成「全部」滅失，則被上訴人於合法終止租約或請求減少租金前，仍負有給付租金之義務甚明。尤以被上訴人自承：系爭火災發生後，仍將物品遺留在現場，系爭地下室仍放置杯子、塑膠袋、服飾及其他雜物，益徵被上訴人於系爭火災發生後，仍有繼續占用系爭租賃標的物之行為，是被上訴人請求上訴人返還預先支付之
102 年6 月10日至18日期間之全額租金，即屬無據。㈢被上訴人請求上訴人返還押租金25萬元，為有理由：
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。又租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，最高法院77年度台上字第2369號、97年度台上字第2307號判決意旨參照。本件被上訴人自100 年3 月20日起，即向上訴人租用系爭房屋，被上訴人長期將系爭1 樓建物部分分租予廖芷羚經營服飾店及凌玠萾販賣早餐使用，此為上訴人所明知，業經本院認定如前；又系爭地下室雖屬被上訴人向上訴人承租之範圍，然自1 樓通往系爭地下室，必須經由寬度僅約50公分之樓梯通道，被上訴人、廖芷羚、凌玠萾均未將系爭地下室作為營業使用，僅利用來堆放一些垃圾、製冰機、衣物之情，業據證人廖芷羚供述明確（見原審卷第173 頁），核與系爭鑑定書所附系爭地下室現場照片相符（見同上偵卷第
35、36頁）。再者，系爭火災發生後，台北市建管處隨即通知上訴人拆除系爭1 樓建物違建，上訴人已於同年6 月17日自行拆除系爭1 樓全部違建之情，為兩造均不否認；上訴人亦供稱：因為系爭火災發生，系爭1 樓建物本來就是違建，主管機關會比較注意，我不想再租給他人，所以就直接拆除了等語（見本院卷第136 、159 頁背面）。衡以被上訴人承租系爭房屋之目的，係利用系爭1 樓建物部分作為招攬顧客之營業使用，被上訴人亦供稱：因上訴人自行拆除系爭1 樓建物後，沒有回復營業之機會，始發函主張終止契約等語（見本院卷第159 頁背面）；且上訴人未能證明於自行拆除系爭1 樓違建前，已事先通知被上訴人之情事；況觀諸系爭1樓建物拆除後之現場照片（見本院卷第149 、150 頁），發現系爭1 樓違建拆出後，原占用部分已遭台北市建管處以黃色警示帶包圍四周，足見被上訴人實難利用上揭樓梯通道通行或使用系爭地下室，甚為灼然。綜上各情，足認上訴人拆除系爭1 樓違建後，被上訴人顯然無法繼續依原承租目的（經營飲料店、服飾店、早餐店）為圓滿之使用收益租賃物，且上訴人既將系爭1 樓違建全部拆除，亦難認上訴人已履行民法第423 條規定出租人應提供合於約定使用目的之租賃物予承租人之義務。準此，被上訴人就上訴人拆除系爭1 樓違建後之存餘部分（即系爭地下室），已不能達租賃之目的，是被上訴人自得依民法第435 條第2 項規定終止契約，而被上訴人業於102 年8 月7 日寄發存證信函予上訴人通知終止系爭租約，已如前述，應認系爭租約業經被上訴人合法終止。
⒉依系爭租約第5 條第2 項約定：「前項擔保金（指押租金）
，除有第17條之情形外，出租人應於租期屆滿，承租人交還房屋時返還之。」，該租約第17條第1 項則約定：「承租人遷出時，如有遺留物品者，任由出租人處理，其處理所需費用，由擔保金先行扣抵，如有不足由承租人補足，承租人不得異議。」（見原審卷第22至24頁）本件被上訴人因上訴人未能提供合於約定使用目的之租賃物，且被上訴人縱就上訴人拆除系爭1 樓違建後之存餘部分（即系爭地下室）使用，亦不能達租賃之目的，被上訴人已合法終止系爭租約，業經本院說明如前，而上訴人復未主張有何為處理被上訴人之遺留物品而支出處理費用，或被上訴人現仍占用系爭房屋之情形，則依上開租約條款約定，上訴人自應退還押租金予被上訴人。從而，被上訴人主張系爭租約終止後，上訴人並無保有押租金25萬元之法律上原因，因而依民法第179 條規定請求上訴人返還，為有理由，應予准許。
㈣上訴人主張以其代被上訴人賠償予劉嘉宏之25萬元，與被上訴人請求返還之押租金「抵銷」，為無理由：
上訴人雖主張：因系爭火災發生，造成系爭1 樓建物隔壁花店財物受損，其已賠償劉嘉宏25萬元，故以上開賠償金額與被上訴人請求返還之押租金抵銷云云，並提出和解書1 紙及收據2 紙為證（見原審卷第78、79頁）。然查，本件應適用民法第434 條規定，被上訴人僅於其就系爭火災之發生有重大過失時，始應負責，而上訴人未能證明被上訴人就系爭火災之發生有何重大過失，系爭火災之發生尚難歸責於被上訴人等情，業經本院認定如前，是上訴人主張以其代被上訴人賠償予劉嘉宏之金額，與本件被上訴人請求返還之押租金金額相抵銷之情，自不足採憑。
六、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付25萬元，及自102 年8月9 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此所為之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開准許部分為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，並無不合，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。惟原判決漏未審酌系爭租約於被上訴人合法終止前，被上訴人仍有給付租金之義務，而命上訴人給付102 年6 月10日至18日期間被上訴人預先支付之租金2 萬8,500 元部分，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第1 項、第2 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 紀文惠
法 官 陳家淳法 官 羅立德以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 1 月 27 日
書記官 林奕瑋