臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第388號上 訴 人 漢唐光電科技股份有限公司法定代理人 徐國良訴訟代理人 楊修偉律師
莊嘉宏李孟軒被 上訴人 當代國際資產管理有限公司法定代理人 許世宗訴訟代理人 林明正律師複 代理人 林育生律師
陳奕霖律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國104年7月14日本院臺北簡易庭103年度北簡字第7601號第一審判決提起上訴，本院於民國105年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊前受上訴人委託代為尋覓適合承租之店面，經多方察考後推薦並數次安排上訴人參觀門牌號碼臺北市○○○路0段000號、206之1號1樓店面（下稱系爭租賃物），上訴人乃委請伊代為向該租賃物之屋主兼出租人即訴外人愛版音樂股份有限公司、財團法人基督教以琳書房（下分稱愛版公司、以琳書房）斡旋租金，兩造並於民國103年3月27日簽訂租賃斡旋書（下稱系爭契約），約定斡旋期限至103年4月3日止，上訴人應給付斡旋金新臺幣（下同）50萬元作為斡旋成功時轉付與出租人之定金，且於租賃成交時給付伊50萬元之服務費（下稱系爭居間報酬）。嗣經伊努力斡旋後，上訴人與愛版公司於103年4月3日在上訴人公司洽談租賃事宜，同意依斡旋條件簽訂租賃草約（下稱租賃草約），並由伊仲介人員張瓊羽當場交付上訴人所開立面額50萬元之斡旋金支票（下稱系爭支票）與愛版公司經理廖啟宏收執作為定金，是依系爭契約第2、3條約定，伊已於期限內斡旋成功。詎上訴人於系爭草約簽訂後，未通知伊到場，即於104年4月17日與愛版公司、以琳書房就系爭租賃物簽訂經公證之正式租賃契約（下稱系爭租約），迭經伊請求上訴人提供系爭租約影本並給付系爭居間報酬，均為上訴人所拒；伊遂於103年4月30日以台北古亭郵局第593號存證信函催告上訴人依約付款，仍未獲置理。是上訴人於伊斡旋成功後，雖私下與愛版公司、以琳書房洽談而於103年4月17日簽訂系爭租約，然觀該租約第2、3、5、9、13、15、17條約定均與伊斡旋成功及回報之主要租賃條件相同，顯見系爭租約並非上訴人自行與愛版公司、以琳書房協商而來，實係利用伊為其完成之居間義務所成立，則伊既已為上訴人報告訂約之機會或為訂約之媒介，系爭租約並因此而成立，堪認伊即已完成居間契約之給付義務，爰依民法第565條、第568條第1項規定及系爭契約之法律關係，訴請上訴人給付系爭居間報酬及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。
二、上訴人則以：㈠伊雖曾於103年4月3日與愛版公司簽訂租賃草約，並開立系
爭支票委託被上訴人轉交愛版公司作為定金，惟該定金之交付僅係作為雙方日後簽訂正式書面租賃契約之預約，斯時伊與愛版公司間尚未成立正式書面租賃契約，被上訴人本不得向伊請求系爭居間報酬。而依兩造間系爭契約第5、6條約定所載「於斡旋金轉成定金後72小時內簽訂書面租賃契約」與「給付50萬元居間服務費用（即系爭居間報酬）」間應具對待給付關係，即兩造互有同時履行之義務，是被上訴人至遲應於103年4月6日促成伊與愛版公司簽訂正式書面租賃契約，始得請求系爭居間報酬。然伊遲至103年4月17日始與愛版公司及以琳書房正式簽訂系爭租約，且由該租約第3、5、17條約定及林閔浩與張瓊羽之手機通訊軟體LINE對話紀錄內容對照以觀，關於系爭租賃物之租金調漲幅度、押租保證金金額、提前搬遷預告期等約定均有不符，而該租賃物之租金給付方式、違約金給付、得否轉租及改裝等於上開對話紀錄中亦付之闕如，顯見被上訴人未能依約盡其居間義務，於期限屆至前斡旋成功並促成正式租賃書面契約之簽訂，實係在本件非專任委託之情況下，伊自行努力與愛版公司、以琳書房協商，方能就上開契約必要之點達成共識及正式簽訂系爭租約。是被上訴人已違背其依約所應履行限期促成伊簽訂正式書面租賃契約之義務，致伊須耗費時間、勞力及費用自行與愛版公司、以琳書房接洽，始得成立系爭租約，被上訴人對伊自無系爭居間報酬之請求權。
㈡又被上訴人既係以居間為營業，並明知伊欲將系爭租賃物作
為營業使用，依民法第567條規定，除就系爭租賃物之租期、租金調漲幅度、押租保證金、未到期違約金及無償免租裝潢期等租賃相關事項外，更應對於該租賃物得否轉租及改裝、租金給付方式、有無不得正常營業之瑕疵（如漏水、建築結構安全問題、違建等）善盡調查及據實報告之義務。然前已述及，關於系爭租賃物之租金、押租保證金、違約金、轉租及改裝、裝潢時間計算等事項，均係由伊自行與出租人接洽協商，被上訴人並未盡其居間之善良管理人注意義務，本不得向伊請求系爭居間報酬。此外，被上訴人更未詳加查證及據實告知伊系爭租賃物有漏水、鋼筋裸露及違建（私自變更逃生梯）等無法作為正常營業使用之瑕疵，已違反不動產經紀管理條例第22至24條規定，致伊在資訊不足之情況下簽訂系爭租約而受有營業上重大損失，自應負債務不履行損害賠償責任，伊亦得以此與系爭居間報酬互為抵銷。再者，縱認伊應給付系爭居間報酬，惟如前所述，系爭租約乃伊自行努力與愛版公司、以琳書房協商達成契約必要之點所簽訂，被上訴人完全未盡其居間義務，所得請求勞務之對價為數過鉅而顯失公平，亦應予酌減等語置辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起全部上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、不爭執事實（見本院卷第115頁正反面、第191頁反面）：㈠兩造於103年3月27日簽訂系爭契約。
㈡上訴人公司董事長即法定代理人徐國良、法務黃當庭及愛版
公司董事長黃聖志、經理廖啟宏曾於104年4月3日在上訴人公司洽談租賃事宜，被上訴人公司仲介人員張瓊羽、愛版公司所委託仲介人員毛稚樺則於會議室外等候。
㈢上訴人開立系爭支票交由被上訴人作為斡旋之用，並於103
年4月3日由被上訴人仲介人員張瓊羽交由愛版公司經理廖啟宏收執。
㈣上訴人於104年4月17日與以琳書房及愛版公司分別就門牌號
碼臺北市○○○路○段○○○號1樓、臺北市○○○路○段○○○○○號1樓店面（即系爭租賃物）簽訂系爭租約。
㈤愛版公司於104年4月30日支付宇赫不動產經紀有限公司10萬元之仲介服務費。
五、得心證之理由：上訴人上訴理由以系爭租約並非由被上訴人斡旋成功而簽訂，且被上訴人未盡仲介調查及報告義務而有債務不履行之情事，不得請求其給付系爭居間報酬等語；被上訴人則否認之，並以前詞置辯。茲就本院協助兩造協議確認之爭點（見本院卷第96頁反面至97頁、第191頁反面至第192頁）析述如下：
㈠系爭契約之付款條件是否成就？被上訴人得否向上訴人請求
系爭居間報酬？⒈系爭租約之簽訂是否為被上訴人盡其居間義務所致？亦或係
由上訴人自行與愛版公司、以琳書房協商所成立？⑴按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第568條第1項分別定有明文。另民法第565條所訂之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間，所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例要旨可茲參照）。
⑵依系爭契約第1條第2、3項及第2條約定：「斡旋期限至10
3年4月3日止，期限內雙方均不得以任何理由終止之。委託人（即上訴人）給付斡旋金50萬元整；若斡旋成功，經出租方同意出租而簽收時，則此斡旋金即作為定金之交付；若斡旋不成功，則此斡旋金應全部一次無息退還。租賃成交，委託人應支付50萬元作為被上訴人服務費，於正式簽訂書面租賃契約之同時一次付清」（見原審卷第5至6頁），則兩造間就仲介系爭不動產之租賃，性質上屬媒介居間，需因被上訴人之斡旋、協助至契約簽訂始可請求上訴人給付報酬，亦即上訴人給付報酬之義務係於租賃契約簽訂時發生，合先敘明。
⑶經查：
①上訴人因欲尋覓開設咖啡廳之營業據點，先經被上訴人
所屬員工即證人張瓊羽聯絡上訴人員工即證人林閔浩，並多次帶領上訴人法定代理人、總經理及相關主管會同勘查系爭租賃物之現場狀況，經上訴人表達承租之意願，兩造復於103年3月27日簽訂系爭契約，約定由被上訴人代上訴人出面向系爭租賃物所有人磋商該租賃物之承租事宜，被上訴人遂於103年3月27日至103年4月3日期間，居間斡旋承租人即上訴人、出租人（即愛版公司、以琳書房）間就租金、付款方式、租賃期間、起租期間、免租裝潢期與押租保證金等事項存在之差異，大致取得共識後，愛版公司代表即於103年4月3日至上訴人公司拜訪洽談及簽訂租賃草約等情，有系爭契約、張瓊羽與林閔浩之LINE對話紀錄截圖附卷可稽（見原審卷第5頁，第64至65頁、第70至73頁、第75至76頁、第84至85頁），亦據證人張瓊羽、林閔浩結證綦詳（見本院卷第164至169頁）；且與證人即代愛版公司及以琳書房出面洽談之宇赫公司營業員毛稚樺到庭結證略以：於103年4月3日愛版公司至上訴人公司會面之前，上訴人跟愛版音樂公司已透過我們仲介談定租金、押金、免租裝潢期及租期，其後愛版公司有支付給宇赫公司仲介服務費等語相符（見原審卷第150頁反面至151頁反面），洵堪認定。
②又被上訴人員工張瓊羽曾先於103年3月底協同上訴人至
以琳書房洽談尚未達成合意之押金、免租裝潢期等條件，俟愛版公司、以琳書房之董事會同意後，兩造與愛版公司、以琳書房遂約定於103年4月3日至上訴人公司確認租約內容，並就已達成合意之內容簽訂租賃草約乙節，業據證人即愛版公司、以琳書房出租系爭租賃物之代表廖啟宏結證明確【其略證稱：「…當初係由毛稚樺帶張瓊羽來找伊，並由張瓊羽出示上訴人委託斡旋書（即系爭契約），在103年3月底時，毛稚樺約同雙方第一次會面，曾提到租期、租金、押金、違約金、免租裝潢期等條件，103年4月3日下午3點半至4點左右，由毛稚樺及之張瓊羽約同雙方在上訴人公司會面，確認租約內容與上開條件大致相符…當天有簽立草約（即租賃草約），上訴人公司董事長並請伊向張瓊羽領取系爭50萬元支票（即系爭支票）作為定金…且『該草約之內容如同103年4月17日公證簽立的合約書（即系爭租約），4月17日只是把草約拿去公證變成正式合約』」等語，見原審卷第153至154頁】，亦核與張瓊羽之證言符合若節【其略證稱：「…當時上訴人希望我們安排跟愛版公司、以琳書房見面磋商剩下2個條件（條件1是押金上訴人只要付二個月，另1是免租裝潢期），約會面，愛版公司的黃董說他無法決定要回去董事會報告，兩方就各自解散，之後我們跟愛版公司黃董聯絡，黃董說愛版董事會同意，黃董希望可以去上訴人公司簽約，說他沒有拜訪過上訴人公司，後來簽正式約當天（即103年4月3日），上訴人法定代理人把我跟毛稚樺隔離在辦公室外，不讓我們進入，所以約簽完後，我在樓下將上訴人給我們的斡旋金50萬支票（即系爭支票）交付給愛版公司廖經理（當天愛版公司、以琳書房是派出廖經理及黃董到場）」等語，見本院卷第168頁】，可知上訴人實於103年4月3日前，即已經藉由被上訴人之居間斡旋，與系爭租賃物出租人愛版公司、以琳書房就租賃必要之點達成意思表示合致；再佐以上訴人於103年4月3日當日簽訂租賃草約後，旋即由被上訴人將上訴人所簽發作為斡旋金之用之系爭支票交付愛版公司、以琳書房乙節，有系爭支票、被上訴人收付款保管條在卷可憑（見原審卷第6至7頁），此參廖啟宏所證稱：「…103年4月3日下午上訴人公司婉拒仲介人員進入會議室…簽訂租賃草約後，我問上訴人法定代理人是否支付定金給我們，他要我們自行找被上訴人的張瓊羽領取支票（即系爭支票）、說有一張支票已交給張瓊羽，我一出會議室到1樓，張瓊羽就將該支票交付給我…」等語（見原審卷第153頁反面）亦明。況103年4月3日所簽租賃草約與嗣於103年4月17日經公證之正式契約（見原審卷第41至46頁、第115至126頁）內容既屬相符，足證系爭租約係因被上訴人居間斡旋進而洽談成交，此要不因上訴人自行拖延至103年4月17日方經公證正式簽訂系爭租約而有異。更無從認定系爭租約單純係由上訴人自行與愛版公司、以琳書房協商所成立。是應認系爭租約之簽訂係被上訴人盡其居間義務所促成。
⒉系爭契約第5條「於斡旋金轉成定金後72小時內簽訂書面租
賃契約」與第6條「給付50萬元居間服務費用（即系爭居間報酬）」約定是否互為對待給付之關係？⑴上訴人另稱：依系爭契約第5條約定「委託人同意（斡旋
金）轉成定金後72小時內…出面簽訂書面租賃契約…」、第6條約定「租賃成交，委託人（即承租方）應支付新台幣伍拾萬元整做為當代國際資產管理有限公司（即被上訴人）服務費，於正式簽訂書面租賃契約之同時壹次付清」，可知「於斡旋金轉成定金後72小時內簽訂書面租賃契約」與「給付50萬元居間服務費用（即系爭居間報酬）」間具對待給付關係，兩造互有同時履行之義務，應認被上訴人至遲應於103年4月6日促成其與愛版公司簽訂正式書面租賃契約，始得請求系爭居間報酬，詎伊遲至103年4月17日始與愛版公司及以琳書房正式簽訂系爭租約，故被上訴人不得請求報酬云云。
⑵而查，系爭契約第5條所約定「委託人（即上訴人）同意
（斡旋金）轉成定金後72小時內…出面簽訂書面租賃契約」（見原審卷第5頁），乃指被上訴人斡旋成功後上訴人負有於72小時內依委託條件出面簽訂書面租賃契約之義務，否則將構成違約，尚非被上訴人應促成上訴人於72小時內簽約，此對照系爭契約第4條所約定「若斡旋金轉為定金後，委託人不依約履行時，則此定（斡旋）金任由出租方沒收；如係出租方不依約履行，則應加倍退還此定（斡旋）金…」即明（見原審卷第5頁）；申言之，系爭契約第5條約定（即「於斡旋金轉成定金後72小時內簽訂書面租賃契約」）並非被上訴人之給付義務，與系爭契約第6條約定（即「給付50萬元居間服務費用」）間並無待給付關係，遑論被上訴人根本不具有任何「強制」上訴人「同意」出面簽訂正式書面租約之權利，就此焉有何給付義務可言？況承前所述，由張瓊羽與林閔浩於103年3月17日至103年4月16日期間就系爭租賃物所為LINE對話（見原審卷第56至95頁）及上開脈絡以觀，可徵系爭租約中就租金、押金、租期等均與被上訴人前開回報訊息及系爭契約之條件大致相符，而系爭租約係於103年4月17日緊接在兩造所定斡旋期限屆滿後所訂立，依此時間之緊密關連以觀，亦可知上訴人與愛版公司、以琳書房成立系爭租約，乃係利用被上訴人已為其完成之居間任務而達成。均顯見上訴人於103年4月3日禁止已到場之被上訴人員工張瓊羽進入會議室、以及迄至103年4月17日方經公證簽訂系爭租約卻未通知被上訴人到場等行為，純屬為規避其享有被上訴人斡旋之成果或由被上訴人協同簽訂租賃草約後，皆必須給付仲介服務費之卸責之舉，是上訴人前開所辯，殊非可取。
⒊從而，系爭契約之付款條件業已成就，被上訴人依系爭契約
第2條約定訴請上訴人給付系爭居間報酬50萬元，為屬有據。
㈡被上訴人是否應負債務不履行損害賠償責任？（即被上訴人
是否已盡其居間義務，調查系爭租賃物有無合於約定之營業使用目的？）⒈上訴人固辯稱：系爭租賃物之部分為違建且有隨時遭拆除之
可能，亦有漏水之虞，且大半鋼筋裸露、兩處以鐵板覆蓋地板凹陷處（疑似變更逃生梯之設置）均危及安全結構而有致人身往來安全危險，顯不合於營業使用，然被上訴人就此等建物瑕疵，事前均未提供不動產說明書，亦未盡調查及據實報告義務，可認被上訴人就此債務不履行而應對其負損害賠償責任云云，並以系爭租賃物照片、上訴人與愛版公司及以琳書房於另案訴訟所為臺北市建築師公會（105）鑑字第0443號鑑定報告、室內裝修許可工作證、不動產經紀業管理條例及相關管理規範、不動產仲介經紀業倫理規範、內政部函釋、臺北市建築管理工程處函、「不動產說明書（成屋）」附卷為憑（見本院卷第106至108頁、第128至161頁、第207至263-1頁、第273至285頁、第317至327頁）。
⒉然承前所述，上訴人於承租系爭租賃物前，已多次由被上訴
人員工張瓊羽帶同上訴人法定代理人、總經理及相關主管前往該租賃物實地勘查現況；且依卷附臺北市光特版地政電傳資訊系統調閱之建物謄本、目前承租方現況使用圖示、周遭環境平面圖、臺北市古亭地政事務所建築改良物勘測成果圖、臺北市光特版地政電傳資訊系統調閱之地籍圖、臺北市政府工務局建築物使用執照存根影本、使用執照變更登記欄、土地使用分區單筆查詢結果（見本院卷第291至306頁），以及張瓊羽與林閔浩之手機通訊軟體LINE對話紀錄內容所示（見原審卷第56至95頁），可知系爭租約簽訂前，被上訴人除將系爭租賃物之前開相關資料交付上訴人外，更業將系爭租賃物之「變建圖」交予上訴人，上訴人並請建築師據此確認所有權狀所載騎樓併入室內使用部分是否影響申請裝修執照，而由變建圖對照現場即可看出系爭租賃物大門及雨棚位置均為騎樓擴大使用納入室內面積，此觀該變建圖亦明（見本院卷第307頁），故上訴人在承租該租賃物前已經專業評估，簽訂系爭租約亦係基於其明知且充分瞭解系爭租賃物現況而為之決定。另兩造並未就系爭租賃物作為「營業使用」之定義有何約定，且該租賃物原係由連鎖品牌HANG-TEN承租使用，上訴人承租前曾多次前往了解屋況及週邊環境，當時HANG-TEN仍在營業中，室內裝潢均為完好狀態，亦有證人張瓊羽提出之現場照片可證（見本院卷第173至176頁）。上訴人復自承系爭租賃物之共同壁及上方樓版有修補漏水及鋼筋裸露等痕跡，乃其將天花板拆除後方才發現等語（見原審卷第206頁），顯見該等情形在破壞裝潢前並無從得知，顯然不能期待被上訴人對此隱蔽性瑕疵有調查發現之可能。另依系爭租約第9條約定：「房屋以現況交屋，甲方（即出租人愛版公司、以琳書房）不再做任何修繕改裝工程」，可知上訴人同意以現況承租系爭租賃物後，再自行重新裝修，則上開修補漏水及鋼筋裸露等痕跡是否妨礙上訴人使用收益，尚非無疑。況「建物買賣」與「建物租賃」兩者性質不同、仲介所應盡之調查及報告義務亦非相同，而上訴人提出之前開不動產經紀業管理條例及相關管理規範、不動產仲介經紀業倫理規範、內政部函釋、「不動產說明書（成屋）」，觀其內容多半係針對「建物買賣」而非「建物租賃」為規範，是該等資料均不足以證明被上訴人有何未盡其仲介義務之事實。則堪認被上訴人確已盡居間之調查及據實報告義務，系爭租賃物有無違建、漏水、鋼筋裸露等情形，能否轉租或改裝等，均屬出租人之維持義務，而與被上訴人無關。上訴人遽主張被上訴人應負債務不履行損害賠償責任，洵非可信。
㈢承上，本件系爭租賃物是否有違建、漏水、鋼筋裸露等情形
，及能否轉租或改裝等事項，均屬出租人之維持義務，而與被上訴人之居間調查及據實報告義務無涉，上訴人逕混淆兩者，而主張被上訴人就此對其負有債務不履行之損害賠償責任，當屬無由。則「倘系爭租賃物有上開不合約定使用之瑕疵，是否導致上訴人營業受有影響？」、「若被上訴人應負債務不履行損害賠償責任，亦得請求系爭居間報酬，上訴人是否得以上開兩者互為抵銷？抵銷數額若干？」等爭點，即無論酌之必要，併此敘明。
㈣兩造約定之系爭居間報酬是否為數過鉅顯失公平，而得予酌
減？上訴人雖稱：縱認其應給付系爭居間報酬，惟系爭租約乃其自行努力與愛版公司、以琳書房協商達成契約必要之點所簽訂，被上訴人完全未盡其居間義務，所得請求勞務之對價為數過鉅而顯失公平，亦應予酌減云云。然被上訴人已依約為上訴人完成主要租賃條件之斡旋，且依臺北市不動產仲介經濟商業同業公會回函所示（見原審卷第244頁），經營仲介業務者，其向租賃之一方或雙方收取報酬之總額不得超過該不動產一個半月之租金，則衡以本件上訴人委託斡旋之租金為每月100萬元，而兩造約定租賃成交時，被上訴人得收取之服務費為50萬元，系爭居間報酬並無過高而應予酌減之情形。故上訴人此抗辯亦難採信。
六、綜上所述，被上訴人依民法第565條、第568條第1項規定及系爭契約之法律關係，訴請上訴人給付系爭居間報酬50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本判決之基礎已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 林玲玉法 官 歐陽儀以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 11 月 7 日
書記官 徐筱涵