臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第456號上 訴 人 鄧珮君訴訟代理人 黃達元律師被上訴人 楊許嘉華訴訟代理人 謝姝嫻上列當事人間請求塗銷預告登記事件，上訴人對於民國104年8月25日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭104年度北簡字第145號第一審判決提起上訴，本院於104年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將如附表所示之土地、建物，於民國一０三年四月二十二日經臺北市大安地政事務所以中正二字第０一七七四０號收件所為之預告登記，予以塗銷。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：被上訴人於民國103年4月21日承購上訴人所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地暨其上同小段862、863、864建號（門牌號碼：臺北市○○○路○段○○號1至3樓）之房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地），兩造並簽訂定金收據，約定買賣總價為新臺幣（下同）9880萬元，被上訴人給付定金20萬元，上訴人則應將系爭房地辦理預告登記予被上訴人。上訴人業已於103年4月22日辦畢預告登記（下稱系爭預告登記）。惟被上訴人自定金收據簽訂後，遲未付款及辦理過戶手續，經上訴人於103年10月23日以臺北西園郵局第170號存證信函催告被上訴人須於103年11月10日前付清款項並辦理過戶手續，否則即應於同年11月20日前陪同上訴人辦理塗銷系爭預告登記並退回定金，然被上訴人未為置理，經上訴人於原審104年3月31日言詞辯論期日對被上訴人為解除兩造間買賣契約之意思表示，則上訴人自得民法第767條第1項中段之規定，請求被上訴人塗銷系爭預告登記。並聲明：如主文第二項所示。
二、被上訴人則辯稱：兩造簽訂定金收據時，上訴人表示其無金錢壓力，同意被上訴人得於3年或5年內給付價款完成過戶即可；嗣兩造之配偶於103年10月15日13時許，在系爭房屋內重新議定買賣價金為6200萬元，並約定於同年10月20日14時許在臺北市○○○路國泰世華銀行1樓辦理簽約、過戶手續，惟上訴人當場另表示將交易金額提高為6700萬元，被上訴人同意後，兩造復約定由被上訴人於同年10月22日交付面額1000萬元之本票，並簽約辦理過戶手續。惟該日被上訴人依約提出面額1000萬元之本票，上訴人則又要求增加1500萬元，致交易無法進行，並非被上訴人違約等語。
三、原審為被上訴人勝訴之判決。上訴人不服提起上訴，並聲明：如主文所示。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、協商兩造爭點如下：甲、兩造於103年4月21日簽訂定金收據，約定由被上訴人向上訴人購買上訴人所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地暨其上同小段862、863、864建號（門牌號碼：臺北市○○○路○段○○號1至3樓）之房屋，兩造並簽訂定金收據，約定總價為9880萬元，被上訴人給付訂金20萬元，上訴人同意將系爭房地辦理預告登記予被上訴人，以保全被上訴人權利移轉之請求權，上訴人業已於同年4月22日辦畢預告登記，並有訂金收據、土地登記申請書、建物登記謄本、預告登記同意書附卷可稽（見原審卷第5至13頁）。乙、爭執事項：上訴人主張被上訴人未依其催告之期限付清買賣價金及辦理過戶手續，上訴人已合法解除契約請求塗銷預告登記，有無理由？茲就上開爭點敘述如下。
五、上訴人主張被上訴人未依其催告之期限付清買賣價金及辦理過戶手續，上訴人已合法解除契約請求塗銷預告登記，有無理由？㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。又當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束（最高法院20年上字第1941號、20上字第632號、18上字484號判例參照）。次按債權人就買賣價金所為之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力。本件兩造所訂買賣契約，就令祇訟爭土地部分有效，上訴人催告被上訴人給付二、三期價款，亦僅超過該土地應付價款部分不生催告之效力。如被上訴人未依限給付應付部分之價款，尚不能謂上訴人據此所為解除該部分之買賣契約，不生效力（最高法院70年臺上字第3159號判例參照）。
㈡上訴人主張兩造於103年4月21日簽訂定金收據，並以買賣價
金9880萬元就系爭房地成立買賣契約，上訴人遂於翌日辦畢系爭預告登記，被上訴人遲未付款及辦理過戶手續，上訴人乃於103年10月23日，以存證信函催告被上訴人於期限內付清價金或陪同上訴人辦理塗銷系爭預告登記及取回定金，因被上訴人未為置理，上訴人遂於104年3月31日解除兩造間買賣契約，上訴人得依民法第767條第1項中段之規定，請求被上訴人塗銷系爭預告登記等語，為被上訴人所否認，並辯稱兩造分別由渠等之配偶於103年10月15日重新議定買賣價金為6200萬元，並約定同年月20日辦理簽約、過戶手續，嗣兩造於103年10月20日就買賣價金復合意為6700萬元，再約定於同年月22日簽約辦理過戶。惟上訴人於103年10月22日，就買賣價金要求再增加1500萬元，被上訴人不同意，致交易無法進行，被上訴人並無違約等語，復據其提出103年10月15日錄音光碟、中譯本為證（見原審卷第42至43頁）。經查兩造雖於103年4月21日就系爭房地約定買賣價金為9880萬元，惟上訴人嗣授權其配偶於103年10月15日與被上訴人之配偶就系爭房地另為議價，而自該日兩造配偶議價之錄音譯文內容：「被上訴人配偶：…余伯伯，這個我們就講好，那禮拜一，在什麼銀行，因為我現在在找熟悉的銀行，怎麼辦，那我會告訴你，你要出面，你必須要拿些什麼東西，身分證，拿出來，我們就辦過戶了，好不好？這樣子是很清楚（上訴人配偶：好啦）」、「被上訴人配偶：…就總金額，我們今天講，就六仟兩佰萬，增值稅什麼什麼扣掉，你的，就解決了（上訴人配偶：對啊），好不好，這個房子就成交了（上訴人配偶：好啦）。這成交的流程就是因為這些我們控制不了，對不對，地政事務所這個事情（上訴人配偶：好），照規矩辦，（上訴人配偶：好，謝謝）（上訴人：好，謝謝…）」（見原審卷第43頁），可證兩造於103年10月15日就系爭房地之履約時間己有共識；價金已合意變更為6200萬元（不含增值稅等），且上開譯文經原審當庭勘驗屬實（見原審卷第60頁反面）。兩造既已變更買賣契約之內容，則應受變更後之合意所拘束。兩造既已同意變更買賣契約之內容，依民法第153條第1項之規定，兩造自應依變更後之合意履行權利義務。上訴人後雖於103年10月23日寄發臺北西園郵局第170號存證信函，催告被上訴人就系爭房地續行相關事宜，該存證信函記載：「敬啟者楊許嘉華於民國103年4月21日付訂金新臺幣貳拾萬元整，承買…。議訂條件如下：㈠總價新臺幣玖仟捌佰捌拾萬元正。…至今已過六個月特此通知臺端務必須在103年11月10日以前來付款並辦理過戶手續。否則在103年11月20日以前陪同本人到臺北市建成地政事務所塗銷預告登記賣方當予退回所付訂金貳拾萬正。如臺端過期未依約定期限處理解除此件賣買契約賣方將依法提起訴訟…。」（見原審卷第14-15頁），上訴人雖催告被上訴人於催告期限內付清買賣價金9880萬元，並辦理系爭房地過戶手續，或於期限內隨上訴人辦理塗銷系爭預告登記，並取回定金。惟兩造間就系爭房地之價金已合意變更為6200萬元（不含增值稅等），雖該存證信函催告過大，惟依前開說明，於債權人就買賣價金所為之過大催告，僅該超過部分不生效力，就債務人應給付部分仍生催告之效力，則上訴人於本院104年3月31日言詞辯論期日當庭對被上訴人為解除兩造間買賣契約之意思表示，自生合法解除買賣契約之效力。從而，上訴人依民法767條第1項中段按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之規定請求被上訴人應將系爭預告登記予以塗銷，洵屬有據。
六、綜上，上訴人主張其於103年10月23日催告被上訴人須於103年11月10日前付清款項並辦理過戶手續等，然被上訴人未為置理，經上訴人再於原審104年3月31日言詞辯論期日對被上訴人為解除契約意思表示，兩造契約已經解除為可採，被上訴人抗辯尚無可取。從而，上訴人依民法第767條第1項中段之規定，請求被上訴人應將系爭預告登記予以塗銷為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴人意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 8 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 李桂英法 官 薛中興以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 1 月 8 日
書記官 陳立俐附表：
┌──┬────────────┬───────┬────┐│編號│地號/建號 │面積(平方公尺)│權利範圍│├──┼────────────┼───────┼────┤│1 │臺北市○○區○○段二小段│85 │全部 ││ │279地號 │ │ │├──┼────────────┼───────┼────┤│2 │臺北市○○區○○段二小段│56.64 │全部 ││ │862建號 │ │ │├──┼────────────┼───────┼────┤│3 │臺北市○○區○○段二小段│56.64 │全部 ││ │863建號 │ │ │├──┼────────────┼───────┼────┤│4 │臺北市○○區○○段二小段│56.64 │全部 ││ │864建號 │ │ │└──┴────────────┴───────┴────┘