臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第49號上 訴 人 星希亞有限公司法定代理人 村上幸子
參 加 人 沈維新共 同訴訟代理人 林永頌律師
施淑貞律師邱瑛琦律師被 上訴人 新達財務顧問有限公司法定代理人 田臨文訴訟代理人 徐國勇律師複 代理人 黃育勳律師
黃建復律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國103 年12月10日本院臺北簡易庭98年度北簡字第8179號第一審判決提起上訴，本院於104年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人前向被上訴人承租臺北市○○路○ 段○○號房屋（下稱系爭房屋），每月租金新臺幣（下同）26萬6,254 元，於97年8 月31日租期屆至時，上訴人繼續使用系爭房屋，伊亦繼續收取租金，故視為以不定期限繼續租賃契約，詎上訴人就98年1 月及2 月之租金迄仍未給付被上訴人，且上訴人迄今仍繼續使用系爭租賃物而未遷讓返還被上訴人，爰先位依民法第439 條規定，並備位依第184 條、第17
9 條規定，請求給付租金或相當於租金之損害或不當得利等語，並聲明：㈠被告應給付原告53萬2,508 元，及自98年3月13日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡請依職權宣告假執行。
二、上訴人之抗辯及參加人為輔助上訴人辯稱則以：系爭房屋原為訴外人徐鋒珠所有，以所經營之被上訴人公司名義，出租予上訴人，並於95年10月19日將系爭房屋所有權移轉登記予參加人。詎被上訴人之法定代理人田臨文偽造被上訴人與參加人間之買賣契約，於96年9 月6 日持以將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人，再由被上訴人於97年5 月5 日移轉登記予田臨文，此2 次移轉登記均屬無效，參加人仍為所有權人，上訴人乃自98年1 月起提存租金，被上訴人因而於98年
1 月7 日表示依民法第450 條第2 項規定終止租約，故上訴人與被上訴人間自斯時起不存在租賃關係，被上訴人請求給付98年1 、2 月租金，自無理由；且上訴人與參加人自98年
1 月1 日起就系爭房屋存在租賃契約關係，並逐年更新租約，使參加人間接占有系爭房屋及受領租金，系爭房屋之租賃關係僅存在於參加人與上訴人之間，上訴人使用系爭房屋係有合法權源。再被上訴人請求上訴人給付98年1 、2 月租金，然於受領後仍應返還真正之所有權人即參加人，徒增現實交付之勞務費用，係以損害他人為主要目的，已屬權利濫用。又上訴人將98年1 、2 月租金「直接」給付予參加人，係在為被上訴人履行其對參加人之不當得利債務，性質上屬第
3 人清償，不僅縮短給付流程，也因此履行對被上訴人之租金給付義務，被上訴人即無從再為請求等語。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人53萬2,508 元，及自98年3 月13日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，同時依職權宣告假執行及為供擔保免為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：㈠兩造間就系爭房屋之租約雖已於97年8 月31日租期屆滿，惟
租期屆滿後，上訴人繼續使用系爭房屋，兩造迄未另訂書面租約，上訴人仍繼續給付被上訴人租金至97年12月止，被上訴人亦予收受等情，為兩造所不爭執，依民法第451 條規定，兩造間自97年9 月1 日起，視為以不定期限繼續系爭房屋之租約（下稱系爭租約），應堪認定。
㈡按民法第450 條第2 項本文固規定，租賃契約未定期限者，
各當事人得隨時終止契約。惟按土地法第100 條規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」此於未定期限之房屋租賃契約，無論租賃目的係供住屋或供營業之用，均有適用（最高法院37年上字第7729號、51年台上字第370 號判例意旨，及94年3 月15日第3 次民事庭會議決議參照），依特別法優於普通法之原則，土地法第100 條規定應優先於民法第
450 條第2 項本文規定而為適用。查被上訴人曾於98年1 月
7 日寄北投石牌郵局第1 號存證信函，及於98年2 月4 日寄北投石牌郵局第10號存證信函予上訴人，先後為終止租約之意思表示，但當時被上訴人並無合於土地法第100 條各款所示得收回系爭房屋之事由等情，有上開存證信函可稽（見簡上卷第87、223 頁），並為兩造不爭執，則被上訴人2 度片面終止系爭房屋之租約，於法不合，尚不生終止之效力。上訴人雖抗辯：土地法第100 條立法目的係保護承租人，上訴人願拋棄此項利益，故系爭房屋之租約於97年1 月7 日終止等語。惟查，上訴人收到北投石牌郵局第1 號存證信函後，即於98年1 月13日以臺北金南郵局第47號存證信函回覆略以：被上訴人已收受上訴人交付之97年9 至12月租金及保證金，且多次向上訴人表示願意續租，上訴人亦願意續付租金，故被上訴人終止租約於法無據等語；上訴人嗣後收到北投石牌郵局第10號存證信函，再於98年2 月17日以臺北安和郵局第341 號存證信函回覆，重申其於98年1 月13日之回函意旨，此有存證信函可稽（見原審卷第32至33頁），並為兩造不爭執，足見上訴人當時並未表示拋棄土地法第100 條保護利益，或為同意終止系爭租約之意思表示，系爭租約自無從因被上訴人單方主張終止租約而失效，故上訴人此部分抗辯委無可取。
㈢被上訴人雖主張兩造間系爭租約，係於98年6 月9 日終止。
惟按民法第311 條第1 項規定：「債之清償，得由第3 人為之。但當事人另有訂定或依債之性質不得由第3 人清償者，不在此限。」、第2 項規定：「第3 人之清償，債務人有異議時，債權人得拒絕其清償。但第3 人就債之履行有利害關係者，債權人不得拒絕。」又按民法第767 條第1 項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」；第940 條規定：「對於物有事實上管領之力者，為占有人」；第941 條規定：「質權人、承租人、受寄人或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」再按民法第946 條第1 項規定：「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。」、第2 項規定：「前項移轉，準用第761 條之規定。」而民法第761 條第1 項規定：「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。」、第2 項規定：「讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。」經查：
⒈上訴人抗辯：系爭房地之原所有權人徐鋒珠委任被上訴人以
被上訴人名義出租系爭房屋予上訴人，租期自94年9 月1 日起至97年8 月31日止，徐鋒珠於95年10月19日將系爭房地所有權移轉登記予參加人，參加人對於上開租約並無異議，但未同意被上訴人於上開租期屆滿後繼續出租系爭房屋，嗣上訴人與參加人於98年1 月6 日就系爭房屋簽訂協議書，約定參加人出租系爭房屋予上訴人，租期為98年1 至12月，屆期上訴人與參加人繼續更新租約，最近1 次更新為103 年1 月
1 日，租期至107 年12月31日等語，有參加人於97年10月16日寄給上訴人之臺北金南郵局第1091號存證信函（內載參加人表示「租期於97年8 月31日屆滿，本人仍有意願依原約定租金將系爭房屋繼續出租，故租金當由本人收受，故星希亞有限公司如向他人支付租金，對於本人均不生清償租金之效力」）、協議書、房屋租賃契約書為證（見簡上卷第69至71、81、85至86頁），此為被上訴人所不爭執，堪予信實。
⒉臺灣高等法院101 年重上更二字第120 號民事判決，認定系
爭房屋所有權分別於96年9 月6 日、97年5 月5 日移轉登記至被上訴人及田臨文名下，均屬無效，故判決塗銷被上訴人、田臨文之所有權移轉登記，即自始（即95年10月19日）回復為參加人所有，該判決並已確定，參加人業已回復所有權等情，有該民事判決、確定證明書及土地登記第二類謄本在卷可稽（見簡上卷第49至59頁），復為被上訴人所不爭執（見簡上卷第144 頁反面）。參加人復未授權被上訴人於97年
8 月31日原定租期屆滿後，繼續出租系爭房屋，是參加人本得於該租期屆滿後，以上訴人（系爭房屋之直接占有人）及被上訴人（系爭房屋之間接占有人）無權占有系爭房屋為由，依民法第767 條第1 項前段規定，請求兩造返還系爭房屋予參加人。上訴人自98年1 月1 日起向參加人承租系爭房屋，依民法第946 條第1 項準用民法第761 條第2 項規定，上訴人係以占有改定方式，使參加人取得系爭房屋之間接占有，以代返還系爭房屋予參加人，同時使參加人對於被上訴人之返還所有物債權獲得滿足，而發生由上訴人代被上訴人清償債務之法律效果，準此，上訴人自98年1 月1 日起係本於與參加人間之租賃契約繼續占有系爭房屋，並非由被上訴人依系爭租約交付系爭房屋予上訴人占有使用。
⒊按民法第421 條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以
物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」是租賃物之交付乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係。又按租賃之房屋，在租賃關係存續中，因不可歸責於當事人之事由而滅失者，依民法第225 條第1 項、第266 條第1 項，出租人免其以該房屋租與承租人使用之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即歸消滅（司法院院字第1994、1950號解釋意旨參照），如租賃之房屋係可歸責於出租人之事由而不能交付承租人使用收益者，依舉輕以明重原則，亦應解為租賃關係即歸消滅，承租人免其支付租金之義務。揆之前開說明，系爭房屋自98年1 月1 日起，改由參加人交付上訴人占有使用，被上訴人則喪失對於系爭房屋之占有，並無權為管理、使用及收益，被上訴人自已不能履行出租人應交付租賃物予承租人之主給付義務，則系爭租約自98年1 月1 日起消滅，且上訴人事實上業以縮短給付之方式（即上訴人於系爭租約消滅時，依約應返還系爭房屋予被上訴人，再由被上訴人返還予參加人，但上訴人直接將系爭房屋返還予參加人），履行騰空並遷讓返還系爭房屋予被上訴人之給付義務完畢。是以，系爭租約既自98年1 月1 日起消滅，上訴人已不負有租金給付義務，被上訴人主張依民法第439 條規定，請求上訴人給付98年1 、2 月租金共計53萬2,508 元，為無理由。
㈣被上訴人並非系爭房屋之所有權人，對系爭房屋並無任何權
利，真正之所有權人為參加人，已如上述，被上訴人主張依侵權行為或不當得利規定，起訴請求相當於租金之損害或不當得利，自均無理由。
五、綜上所述，被上訴人先位依民法第439 條規定，備位依第18
4 條、第179 條規定，起訴請求上訴人給付租金或相當於租金之損害或不當得利53萬2,508 元，及自98年3 月13日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，俱為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第2 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1 項前段。
中 華 民 國 104 年 5 月 27 日
民事第七庭審判長 法 官 徐千惠
法 官 曾育祺法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 27 日
書記官 王曉雁