臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第412號上 訴 人 鄭梅生被上 訴 人 李如海訴訟代理人 曹肇揆律師上列當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於民國104年5月26日本院臺北簡易庭103年度北簡字第11751號第一審判決提起上訴，本院於民國105年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付之範圍超過「上訴人應給付被上訴人新臺幣肆拾捌萬壹仟壹佰捌拾元，及自民國一百零三年十月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」部分及該部分假執行宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國99年4月8日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由上訴人向被上訴人承租臺北市○○○路○段○○○巷○○號、45號房屋全部（下稱系爭房屋），用以經營餐飲事業，租賃期間自99年4月10日起至104年4月9日止，每月租金自101年4月10日起調漲為新臺幣（下同）172,380元，並於簽約時給付保證金645,000元。詎被上訴人之餐館營業僅1年餘，正廳即發生嚴重漏水情事，被上訴人多次催告上訴人修繕，均未獲置理，被上訴人乃於103年7月3日以存證信函終止系爭租約，並定同月10日交還系爭房屋，上訴人同月15日以存證信函覆確認收回系爭房屋。系爭租約既已終止，上訴人依約應將保證金645,000元返還，扣除被上訴人應付之103年6月10日至同年7月9日租金151,694元（月租172,380元扣除租賃所得10％代繳款17,238元、健保費2％代繳款3,448元），上訴人應返還保證金493,306元，另加計上訴人承諾給付之修繕及換購馬桶費用5萬元、被上訴人提前終止系爭租約所受裝潢損失363,255元，上訴人共積欠被上訴人906,561元（493,306＋5萬＋363,255＝906,561），爰依系爭租約之法律關係，求為判命被上訴人應給付上訴人906,561元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息之判決。
二、上訴人則以：上訴人為免日後交付系爭房屋再次纏訟，於103年7月16日致函被上訴人，表示願意提前接受被上訴人返還系爭房屋，復於同月31日再次發函被上訴人，重申並未同意提前終止系爭租約，僅同意提前返還系爭房屋。被上訴人於102年6月19日協商時已表示上訴人不漲房租，即不再要求上訴人履行修繕義務，被上訴人嗣後以上訴人未盡修繕義務為由終止系爭租約，有違誠信原則，所為終止系爭租約之意思表示自非適法。被上訴人無故終止系爭租約，依系爭租約第7條第4項約定，應給付上訴人3個月租金516,900元作為賠償，另上訴人依系爭租約第7條第1項、第8條第4項約定，對被上訴人有103年7月17日起至同年10月19日止之電費債權6,856元，及102年4月12日起至104年4月12日止之火災保險保險費債權19,760元，爰與被上訴人之債權互為抵銷等語，資為抗辯。
三、本件經原審認定被上訴人合法終止系爭租約，上訴人應返還保證金493,306元，被上訴人請求修繕及換購馬桶費用5萬元、裝潢損失363,255元則無理由，另上訴人所為租賃損失516,900元、代墊電費6,856元、代墊火災保險保險費19,760元之抵銷抗辯，僅火災保險保險費6,063元為有理由，其餘則屬無據，判決上訴人應給付被上訴人487,243元（493,306－6,063＝487,243），及自103年10月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴（此部分未據被上訴人聲明不服，已告確定），上訴人就原判決對其不利部分提起上訴，並上訴聲明：⑴原判決關於不利於上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於99年4月8日簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人承租
系爭房屋，租賃期間自99年4月10日起至104年4月9日止，每月租金自101年4月10日起調漲為172,380元。㈡被上訴人已交付上訴人保證金645,000元。
五、得心證之理由：㈠系爭租約是否經被上訴人合法終止？⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。
⒉被上訴人主張其多次催告上訴人修繕系爭房屋之漏水問題，
未獲置理等情，有102年4月22日臺北敦南郵局第191號存證信函、同年5月21日中和郵局第1025號存證信函、同年6月28日臺北敦南郵局第814號存證信函、同年8月17日臺北敦南郵局第2號存證信函、103年3月24日臺北敦南郵局第196號存證信函、同年4月14日臺北敦南郵局第290號存證信函在卷可憑【見本院102年度北簡字第9187號卷（下稱第9187號卷）被證8、被證9、原審卷第11、12頁】，堪信為真。準此，於系爭租約存續中，系爭房屋有漏水情事，本應由出租人即上訴人負責修繕，承租人即被上訴人並已定相當期限催告上訴人修繕，上訴人仍不為修繕，則被上訴人於103年7月3日以內湖康寧郵局第153號存證信函對被上訴人為終止系爭租約之意思表示（見原審卷第12-1頁），經上訴人收受，依上規定，系爭租約業經被上訴人於103年7月3日合法終止乙節，應堪認定。
⒊上訴人雖辯稱：被上訴人於102年6月19日協商時已表示上訴
人不漲房租，即不再要求上訴人履行修繕義務，上訴人亦未調整第4年及第5年租金，被上訴人既已享有不調漲租金利益，再以上訴人未履行修繕義務為由終止系爭租約，有違誠信原則等語，然為被上訴人所否認。徵諸證人（即參與兩造102年6月19日協商之律師）劉昶廷於另案結證稱：「當時調解是說，修繕完成前維持原房租，修繕完成後依合約調漲房租。應該不存在不再要求修繕的說法。曾經在雙方討論的過程中，被告（即被上訴人）曾提出，若原告（即上訴人）不想修繕就一直維持原房租，但調解的結論還是原告應該修繕，只是沒修繕前維持原房租」等語（見第9187號卷102年12月12日言詞辯論筆錄），足認被上訴人在該協商過程中固曾提議如上訴人不想修繕系爭房屋即一直維持原房租，但兩造就此並未達成最終合意，又依該協商結果，上訴人仍應負修繕系爭房屋義務，僅於修繕完成前維持原房租，是上訴人縱未調漲系爭租約第4年及第5年租金，不能據此即謂被上訴人已拋棄得請求上訴人修繕系爭房屋之權利，被上訴人既係依法經催告程序後終止系爭租約，被上訴人就此權利之行使實難認有何違反誠信原則之情，上訴人前開所辯，自非可採。
㈡上訴人以租賃損失516,900元、代墊電費6,856元、代墊火災
保險保險費19,760元為抵銷抗辯，有無理由？⒈上訴人另辯稱：被上訴人無故終止系爭租約，依系爭租約第
7條第4項約定應賠償3個月租賃損失516,900元等語。經查，系爭租約第7條第4項約定：「本契約租賃期限未滿，一方解約時，須得支付叁個月租金作為賠償對方租賃之損失，雙方絕無任何異議（但解約一方應於1個月前，先以書面通知對方）」（見原審卷第9頁），惟該約定適用範圍，應僅限於契約當事人毋須任何理由即解除（終止）系爭租約之狀況，不包括契約當事人依民法債篇各論租賃章節得依法解除、終止租約之情形，此由解除（終止）租約一方尚應於1個月前，先以書面通知對方以觀，益證斯理，如此契約解釋，方符事理之平。準此，被上訴人既係因上訴人未盡修繕系爭房屋義務，依民法第430條規定終止系爭租約，而非不具任何理由終止系爭租約，自與系爭租約第7條第4項約定之情形不符，上訴人以此為抵銷抗辯，即難憑採。
⒉上訴人再辯稱：依系爭租約第7條第1項、第8條第4項約定，
上訴人對被上訴人有103年7月17日起至同年10月19日止之電費債權6,856元，及102年4月12日起至104年4月12日止之火災保險保險費債權19,760元等語。經查，系爭租約第7條第1項約定系爭房屋之電費由被上訴人負擔（見原審卷第9頁），第8條第4項約定系爭房屋火災保險保險費由被上訴人負擔（見原審卷第10頁），但被上訴人既於103年7月3日合法終止系爭租約，系爭租約終止後之103年7月17日至同年10月19日間電費6,856元，自不應由被上訴人負擔，至102年4月12日至104年4月12日間火災保險保險費19,760元，被上訴人則須負擔其中102年4月12日至103年7月3日間之部分12,126元【1年9,880元，102年4月12日至103年7月3日共計1年83天，而為9,880元×（1＋83/365）＝12,126元】，逾此部分，洵非有據。
六、綜上所述，系爭租約業經被上訴人合法終止，上訴人應返還保證金493,306元，惟上訴人得以代墊火災保險保險費12,126元而為抵銷，抵銷後，被上訴人得請求上訴人給付481,180元。從而，原告依系爭租約之法律關係，請求上訴人應給付481,180元，及自起訴狀繕本送達翌日103年10月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，所為命上訴人給付之判決，並為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回；就上開應駁回部分，所為命上訴人給付之判決，並為假執行及免為假執行之宣告，則有未洽，上訴人指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，洵屬有據，自應由本院將原判決該部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
民事第七庭審判長法 官 徐千惠
法 官 張宇葭法 官 張文毓以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 30 日
書記官 黃進傑