臺灣臺北地方法院民事裁定 104年度事聲字第25號異 議 人 黃美築上列異議人就債權人合作金庫商業銀行股份有限公司與債務人李知遠間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於中華民國 103年12月22日本院司法事務官所為之103年度司執字第81340號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第 1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240條之4第 1項前段、第2項、第3項分別定有明文，此為強制執行法第30條之1所準用。查本院民事執行處司法事務官於民國103年12月22日以本院103年度司執字第81340號裁定（下稱原裁定）駁回異議人之聲明異議，該項裁定於同年12月26日送達異議人，異議人於收受送達後10日內之同年12月30日具狀提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相符，先予敘明。
二、異議意旨略以：異議人雖曾表示坐落於臺北市○○區○○段○○段00地號（權利範圍 10,000分之839）土地及其上同地段1922、1934建號、門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷 ○○號 4樓建物（下稱系爭不動產）為其個人工作室，並無租賃關係存在，惟系爭不動產之室內範圍有約40至50坪之空間，並非由異議人一人使用，另有提供予異議人為法定代理人之即是美築有限公司（下稱即是美築公司）及異議人配偶為法定代理人之至遠聯合實業有限公司（下稱至遠公司）使用，各該公司職員均使用系爭不動產，且異議人之配偶趙崇榮之戶籍址，亦設於系爭不動產之址。是異議人及配偶顯係於查封前，即占有使用系爭不動產，本院拍賣公告本不得將附表所示不動產之拍賣條件定為點交。是原裁定駁回異議人之聲明異議，為無理由，爰依法聲明異議，請求廢棄原裁定等語。
三、經查：㈠按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第
三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第 2項但書之情形者，前項規定亦適用之，強制執行法第99條第1、2項定有明文。準此，拍賣點交之義務人包括：①占有不動產之債務人及其一般繼承人，②債務人之輔助占有人，③查封後占有不動產之第三人，④查封前占有不動產，而對無權占有並不爭執或占有之權利經執行法院排除之第三人（臺灣高等法院暨所屬法院 86年11月1日法律座談會參照）。又拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，苟查封時不動產為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交，不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響，辦理強制執行事件應行注意事項第57點第 2款復有明文。再強制執行法第99條及第 129條所定之債務人，包括債務人之受僱人、學徒或與債務人共同生活而同居一家之人，或基於其他類似關係，受債務人指示而對執行之不動產有管領力者在內（參照民法第 942條規定）本題拍賣之房屋，雖另設公司，惟實體使用該房屋者係債務人自己及其家屬，自得於拍定後，將房屋點交（見司法院（76）廳民二字第1882號研究意見）。
㈡第三人即原債務人陳民傑以其所有之系爭不動產設定抵押權
予債權人，而系爭不動產經輾轉讓與所有權予異議人，並由異議人將系爭不動產信託予債務人李知遠，嗣本件債權人持本院 103年度司拍字第94號民事裁定暨確定證明書為執行名義（下稱系爭執行名義），向本院聲請執行系爭不動產，經本院以103年度司執字第81340號強制執行案件受理在案。本院定於103年7月18日至系爭不動產之現場履勘，又於現場履勘時，因債務人不在場，而第三人至遠公司及即是美築公司管理部主管黃銓義在場提出租約，稱異議人黃美築為即是美築公司之負責人，與至遠公司一起承租占有使用系爭不動產。本院則於103年9月18日拍賣公告（下稱系爭拍賣公告）附表：標別1 之使用情形則載有：「本件係拍賣信託物，民國102年12月2日現場查封時，委託人黃美築現場稱為個人工作室使用，無租賃，故拍定後點交。嗣後本院於103年7月18日現場履勘時，第三人至遠聯合實業有限公司及即是美築有限公司人員黃銓義現場稱，由該二公司承租使用，並提出該二公司與黃美築簽訂之租賃契約影本，至遠聯合實業有限公司及即是美築有限公司屬查封後占有，不得對抗債權人，故拍定後點交。」，並另定於103年10月2日至系爭房地之現場履勘房屋承租人承租使用情形。異議人則於103年9月25日以系爭拍賣公告附表：標別1 之使用情形所載有誤等聲明異議。
本院於103年10月2日至系爭不動產之現場履勘承租人承租情形，而債務人李知遠則於103年11月5日具狀以異議人於另案（即本院102年度司執全字第812號）中，已表示就系爭不動產並無租賃關係存在為由，主張其於系爭強制執行事件中，表示與債務人間有租賃關係等，顯有矛盾。致本院司法事務官以異議人主張其就系爭不動產有租賃關係存在等，不足採信等為由，於 103年12月22日以103年度司執字第81340號民事裁定，駁回異議人聲請應更正系爭拍賣公告附表：標別 1使用情形中得點交之記載之異議等情，業經本院調閱 103年度司執字第81340號卷宗核閱屬實。
㈢本件異議人雖以系爭不動產為其於 102年3月1日出租予即是
美築公司、至遠公司，而其為即是美築公司之法定代理人，其配偶為至遠公司之負責人，系爭不動產迄至102年12月2日始遭本院查封，異議人、異議人之配偶及即是美築公司、至遠公司均係於本院查封前即占有系爭不動產，主張本院之拍賣公告就系爭不動產之點交情形不得載為得點交云云。惟本件異議人於102年3月13日將系爭不動產信託登記予受託人即登記名義人李知遠，而債權人因抵押權之追及效力，遂以系爭房屋之登記名義人李知遠為執行債務人，然李知遠並未承擔異議人之債務，僅依信託契約處理信託標的之管理處分事宜，是異議人雖非執行名義上之債務人（名義上為第三人），但為實質之債務人，如異議人自行占有使用系爭不動產，依前開規定，不論異議人占有使用系爭不動產，係系爭不動產遭查封前或查封後，均須點交。又異議人為即是美築公司之法定代理人，而其配偶趙崇榮則為至遠公司之法定代理人，是異議人之配偶及即是美築公司、至遠公司之職員等，分別係與債務人共同生活而同居一家之人及債務人之受僱人，或基於其他類似關係，受債務人指示而對執行之不動產有管領力者，均包括於強制執行法第99條所定之債務人之範圍內。是異議人以其自己、配偶及即是美築公司、至遠公司之職員等於查封前占用系爭房屋為由，主張系爭不動產於拍賣後不得點交等，洵無足採。再異議人就系爭不動產曾向本院聲請假處分強制執行，禁止債務人李知遠就系爭不動產為讓與、移轉、設定、負擔及出租，本院於異議人導引至系爭不動產現場進行查封時，異議人曾當場表示「2.遼寧街105巷33號1、2樓現場為即是美築有限公司之辦公室，以前為餐廳現在已經沒有營業及租賃（即債權人自己使用中）3.遼寧街105巷35號4樓亦為個人工作室，無租賃。」。可知異議人於本院查封系爭不動產時，已明確表示系爭不動產並無租賃契約存在，惟其於本件強制執行程序中，竟又提出與即是美築公司及至遠公司間之房屋租賃契約，表示其於系爭不動產遭查封前，即與配偶、即是美築公司、至遠公司、各該公司之員工等占用系爭不動產，顯與前案所述互相矛盾，則異議人稱即是美築公司、至遠公司係於查封前即因租賃契約而占用系爭不動產等，尚難採信。復以，異議人未另加以舉證以實其說，是異議人稱其與配偶、即是美築公司、至遠公司及各該公司之員工等於查封前即占用系爭不動產，主張系爭不動產之拍賣公告不得記載為點交等，即屬無據，原裁定駁回異議人異議之聲明，並無不合。異議人意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
四、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
民事第二庭 法 官 蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 蘇冠璇