臺灣臺北地方法院民事裁定 104年度事聲字第200號異 議 人 翊申建設股份有限公司兼法定代理 王義輝人異 議 人 王義田代 理 人 王義道異 議 人 王義道上列異議人即債務人與相對人即債權人華泰商業銀行股份有限公司間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於中華民國104年4月17日本院民事執行處司法事務官所為103年度司執字第126013號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2、3項分別定有明文。查本院民事執行處司法事務官於民國104年4月17日以本院103年度司執字第126013號裁定駁回債務人之異議，該裁定業於104年4月21日送達異議人，異議人於收受送達後10日內之104年4月22日具狀提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：
（一）按司法院第四廳78年6月編印司法研究年報第九輯上冊；司法院77年研究發展項目研究報告，撰寫人：鍾慧芳法官，第五篇民事強制執行案件實務處理解析，第1115頁第三行：五、拍賣公告（一）拍賣不動產，應由執行法院先期公告，並應載明下列事項：1、不動產之所在地、種類及其他應記明之事項。2、...。第1121頁第10行：（五）強制執行法第81條第2項屬強制規定，如公告未載明該條項所列事項，拍賣程序即屬違法，於拍賣程序未核發權利移轉證書而終結前，當事人或利害關係人(如得標人)均得依強制執行法第12條聲明異議。然該條項第1款所稱「其他應記明之事項」究何所指？...。第1122頁第1行：故如拍賣公告未記載土地使用區分（如編定為學校用地、遊樂場、機關用地等），因此乃應買人可自行查得事項，當不得認程序有何不當，惟二審法院有採相反見解之例，認此構成程序違法，應撤銷該拍賣程序。（六）常見之拍賣公告附加記載，如下所示:參見高雄地方法院74年10月編印之「拍賣公告附加之記載」）l關於耕地拍賣之公告......。第1131頁第11行：11關於土地使用區分之公告：「本件土地經編定為林口特定計劃區商業區」「本件土地為機關用地」。
（二）參酌上揭民事強制執行案件實務處理解析，本院執行處民國104年3月18日北院木103司執天字第126013號公告（第一次拍賣)，第一次拍賣公告，並未依強制執行法81條第2項第1款規定，應載明臺北市○○區○○段○○○○○ ○○○○○○號土地為商業區供一般商業使用，依民法第71條規定，法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。原審執行處第一次拍賣公告應屬無效，原審應依職權撤銷第一次拍賣公告，始為合法。
（三）依民事訴訟法第240條之4第2項規定，鈞院執行處於104年4月17日之103年度司執字第126013號民事裁定，司法事務官顯已違反民事訴訟法第240條之4，第2項強制規定，依民法第71條：法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。因此，本院執行處於104年4月17日之103年度司執字第126013號民事裁定，應屬無效。
（四）本院執行處104年4月8日北院木103司執天字第126013號函，已違反強制執行法第12條第2項之規定，及辦理強制執行事件應行注意事項第五點修正規定，五、(一)就強制執行所為之聲請或聲明異議，執行法院應迅速裁定。因此，本院執行處104年4月8日北院木103司執天字第126013號函，已違反強制執行法第12條第2項規定及民事訴訟法第240條之4第2項強制規定。依民法第71條：法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。
（五）異議人王義田等人於104年3月27日之民事聲請狀(三)及民事聲請(三)補陳證物狀，原審均未依強制執行法第12條規定裁判，致異議人無從向本院民事庭提出異議程序利益之機會，原審104年4月8日北院木103司執天字第126013號民事執行處函（於104年4月15日始送達異議人玉義田等人），顯已違反強制執行法第12條第2項之規定：前項聲請及聲明異議，由執行法院裁定之。亦違反辦理強制執行事件應行注意事項第五點第(一)項規定：（一）就強制執行所為之聲請或聲明異議，執行法院應（強制規定）迅速裁定...不得(強制禁止)以其他公文為之...。原審司法事務官不作為，顯有違誤，實為彰顯。
（六）本件第一次拍賣公告，將系爭拍賣物記載為「雜草地」，顯與土地使用分區目的不符，可能導致投標人之投標意願減低，導致流標或致該土地以低於其相當之價值賤賣，故上揭拍賣公告將臺北市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地記載為「雜草地」應係不當之記載，顯有違反執行行為公告程序利益誠實信用原則及公平原則。故上揭拍賣公告之記載乃為不當之記載，應有更正為商業區（供一般商業使用）始與104年3月31日臺北市政府都市發展局都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明書北市000000000000號土地使用分區證明書相符。
（七）本件拍賣標的物係位於臺北市○○區○○段劍南路捷運站旁，亦係大直美麗華購物中心的精華商業區，則其土地分區使用之用途商業區，即應依此載明，若為如此以外載明(雜草地)，顯有不當。是以，請將拍賣公告上之「雜草地」三字移除，並更正為商業區(供一般商業使用)，俾符合土地現值及該土地限制屬商業使用之用途相符。至於原裁定竟指異議人之聲明異議係為有意阻撓並拖延訴訟，此顯為臆側。又土地使用之用途受限制，其屬物之瑕疵，會影響交易價格，拍賣公告應(強制規定)加以載明，故拍賣公告未加以記載，應屬重大侵害買受人利益之情事，違反本法第81條第2項第1款之規定，拍賣程序有重大瑕疵，拍定人得於執行法院未核發權利移轉證書，該強制執行程序未終結前依本法第12條規定聲明異議，請求撤銷拍賣程序。
。並聲明：1、本院執行處於民國104年4月17日之103年度
司執字第126013號民事裁定廢棄。2、本院執行處民國104年3月18日北院木103司執天字第126013號公告（第一次拍賣）撤銷。3、本院執行處104年4月8日北院木103司執天字第126013號民事執行處函撤銷。
三、按拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明下列事項：一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。拍賣不動產公告記載本法第八十一條第二項第一款所列事項，如為土地，應載明其坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形。如為房屋，應載明坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、稅籍號碼。拍賣之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明債務人及第三人占有之實際狀況、第三人姓名、占有原因，占有如有正當權源者，其權利存續期間。又拍定人繳交價金之期間宜定為七日。強制執行法第81條第1項、第2項第1款及辦理強制執行事件應行注意事項第43條，定有明文。
四、經查：
（一）按強制執行法第81條第2項第1款固規定公告應載明不動產之所在地、種類…」，但查「拍賣不動產公告記載本法第八十一條第二項第一款所列事項，如為土地，應載明其坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形…」，辦理強制執行應行注意事項第43條定有明文。經查，系爭臺北市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地，地目為：雜，使用分區：（空白），有土地登記謄本在執行卷可稽，本院執行處104年3月18日拍賣公告依照土地登記謄本所載，已將系爭土地之地號、地目、面積、地上物或其他使用情形（本件土地現為雜草地，無建物）載明公告，土地使用分區於土地登記謄本既係記載（空白），並未記載為商業區，故並非應記載事項；另本件執行處委託之不動產鑑價機關（人員）於鑑價時，係以商業區(供一般商業使用)進行鑑價，本院執行處訂定拍賣最低底價時，參考該鑑定資料酌量提高鑑價價格為第一次拍賣最低底價，亦有鑑價資料及第一次拍賣公告存於執行卷可按，併為異議人所明知，顯見所行之程序兼顧兩造之權益，尤未損及異議人權益。
（二）再，本院民事執行處書記官所製作之執行筆錄（履勘）筆錄，係就執行現場之現況進行調查後記載於筆錄，供司法事務官核定拍賣條件之參考，核定拍賣條件所記載之使用情形並非必須依照筆錄內容逐字登載，如有不明確或語意不順者，於不違背使用現況之情形下，並非不得就文字作增刪修改。查本院執行處103年10月23日執行筆錄固記載「經地政指系爭79之9地號位於植福路與敬業一路交叉口，敬業一路189號建物旁空地，現為雜草、無建物。系爭
85 -12地號位於敬業一路192號旁空地，現為雜草、無建物」，本院執行處核定拍賣條件時，因考慮本件拍賣標的為兩筆生有雜草的空地，為使拍賣內容明確，將「現為雜草」修正為「現為雜草地」，使應買人知悉拍賣之標的現況為「生有雜草之空地」，以臻明確，並未改變土地使用現況且與現況相符。又上開使用現況，係記載於本院拍賣公告附表之「使用情形」欄位，目的在供應買人知悉拍賣標的之現況，至於土地之地號、地段、地目、面積等標示另記載於標示欄，應買人當不致將雜草地之描述與使用分區混淆，異議人稱臺北市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地，並非雜草地，是屬商業區（供一般商業使用）云云，係誤將使用情形與土地使用分區混為一談。
（三）查土地使用分區證明書，屬公開事項，任何人可向臺北市政府都市發展局聲請，甚至可以利用網路方式聲請取得（可參臺北市政府都市發展局網站）。本件不動產價值高達新臺幣20億元，有意參與投標應買之人，就土地使用分區等事項依常理會詳盡之調查。而「其他應記明之事項」應係「僅指依一般交易法則，該事項為買受人無從查知，且可認係契約之要素者，如公告末予記載，始可構成程序違法理由，以免當事人或利害關係人任意指摘，請求撤銷拍賣程序，以致影響拍賣之進行與效力」「故如拍賣公告未記載土地使用區分（如編定為學校用地、遊樂場、機關用地等），因此乃應買人可自行查得事項，當不得認程序有何不當」（參見該研究報告）。查本件之土地使用區分：商業區(供一般商業使用)為一般常見之土地使用區分，且並未對土地有何限制使用（例如並非如水源特定保護區有限建規定等），又為應買人可自行查得事項，本院執行處核定拍賣底價亦以商業區作為核定依據，足見本院執行處拍賣公告未記載土地使用區分，並無程序不當。綜上所述，本件異議人主張本件執行程序第一次拍賣公告有誤，應撤銷第一次拍賣程序等云云，均為無理由，原裁定駁回異議人之聲請，經核無違誤。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 7 日
民事第二庭 法 官 王育珍以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 104 年 5 月 7 日
書記官 林淑卿