臺灣臺北地方法院民事裁定 104年度事聲字第665號異 議 人 臺灣土地銀行股份有限公司法定代理人 高明賢代 理 人 陳建文相 對 人 李知遠代 理 人 蔡畹誼相 對 人 吳時代 理 人 蔡畹誼相 對 人 項銓平
陳民傑趙崇榮李祥剛廖錦綉上列異議人即債權人與相對人即債務人間拍賣抵押物強制執行事件，對於中華民國104年7月6日本院民事執行處司法事務官所為103年度司執字第95074號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3條、第12條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議無理由者，應送請法院裁定之；法院認第 1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之3、第240條之4之規定亦揭櫫甚明。本件異議人於本院民事執行處司法事務官為駁回處分送達後10日內，以書狀表示不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開規定相符。
二、異議意旨略以：本次拍賣全部土地之拍賣底價為259,800,000元，建物拍賣底價為5,090,000元，惟計算本件有無超額拍賣，除異議人之債權額新台幣（下同）121,442,396元外（另計增值稅約10,000,000元），應再加計後順位抵押權人施婉華之84,459,288元、汪添進之360,320,410元判斷，雖拍賣公告附表所示標別1總價為181,990,000元，已逾異議人之債權金額，但日後以何價格拍定，均無從預測，再加計後順位抵押債權額後，難認本件屬超額拍賣。又鈞院將土地分標拍賣，使標別1成為裏地，標別2之土地不具方正，恐因開發價值降低至無人應買或格低落，標別2之57-2地號為三角形之畸零地且與57-1地號不相連，卻又合併拍賣，根本無法與57-1地號土地合併開發，另標別1之地上增建物4672建號，土地座落臺北市○○區○○段一小段56-1、56-2、57、57-2計4筆土地，而其中57-2地號卻列入標別2之標的，如各別拍定，劫必造成建物與基地分屬不同人所有，徒生紛爭，本件無超額拍賣，合併拍賣有債務人清償，且保障抵押權人利益，執行法院採分別拍賣方式，顯有程序上之瑕疵，經聲明異議，詎鈞院民事執行處司法事務官於104年7月6日以103年度司執字第95074號裁定（下稱原裁定）駁回異議人之聲明異議，顯有違誤，爰為此聲明異議等語。
三、按「供拍賣之數宗不動產，其中一宗或數宗之賣得價金，已足清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用時，其他部分應停止拍賣。」強制執行法第96條第1項定有明文。又「供拍賣之數宗不動產，其中一宗或數宗之賣得價金，已足清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用時，於拍定前，債務人得指定其應拍定不動產之部分。」「拍賣之不動產有數宗時，原則上應一次拍賣，但法院得斟酌實際情況，於拍賣公告註明：如一宗或數宗不動產拍賣所得價金已足敷清償債權額及債務人應負擔之費用時，其餘部分即不予拍定字樣。」辦理強制執行事件應行注意事項第55點亦有明文。是法院評估有無超額拍賣，應以債務人之財產將來拍賣所得之價金是否足以清償債務人應負擔之各項費用、稅捐及債權額以為斷。
四、經查：㈠異議人與相對人間拍賣抵押物強制執行事件，經本院以103
年度司執字第95074號執行事件受理，就相對人吳時、李知遠所有座落台北市○○區○○段1小段56-1、56-2、57、57-
1、57-2地號等5筆土地及建號70（門牌臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號）、71號（門牌臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號）、72號（門牌臺北市○市○○區○○街○○○巷○○號）、4671號（門牌臺北市○○區○○街○○○巷○○號未登記增建）、4672號（門牌臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號未登記增建）、4673號（門牌臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號未登記增建）等建物為查封（下合稱系爭房地），並定於104年7月8日進行第1次拍賣，依拍賣公告記載，採分別拍賣，依1、2之順序開標，如其中一標或數標拍賣價金足已清償本件執行費用、土地增值稅及本件執行債權時，即有投標亦不予拍定，就超額標別亦得撤銷拍定，異議人具狀聲明異議，主張如採分別拍賣方式，將使拍賣價格不足清償優先債權，損害抵押權人權益，請求更正為合併拍賣，本院司法事務官則以原裁定駁回異議人之聲明等情，業據調取前開執行卷核閱無訛，堪認屬實。
㈡依拍賣公告記載，系爭房地採分別拍賣，由地號56-1、56-2
、57土地及建號70、71、4672、4673建物列為標別1，地號57-1、57-2土地及建號72、4671建物列為標別2，標別1房地最低拍賣價格為181,990,000元，標別2最低拍賣底價為82,900,000元，合計總價為264,890,000元；而異議人聲請執行債權額為121,442,396元，加計標別1土地預估土地增值稅約為6,943,772元（依104年3月12日鑑定報告內容記載）、執行費861,814元，總計為129,247,982元，依此估算，標別1標的如依第一次拍賣公告所定底價拍定，異議人之執行債權當有完全受償可能。惟按系爭房地之價值究竟可否滿足執行債權，須考量拍賣成交價，蓋法院拍賣不動產能在何時以何價格拍定，皆無法預知，實務上常見經數次減價拍賣後始能拍定，而恆有其拍定價格遠低於鑑定價格者；或因執行標的本身條件不佳、或經濟不景氣，根本無人參與投標，致債權人無法全額獲償之情形。且拍定後尚須扣除執行費用、最優先順位之土地增值稅、地價稅、次優先之一般稅捐，而土地上如有地上物存在影響整體利用情況或拍賣應有部分致無從點交，或查封之土地必須負擔高額之土地增值稅等等，均可能影響嗣後執行標的是否足以清償債權人之債權。加以我國強制執行法係採平等主義，准許有執行名義之債權人及對執行標的物有擔保物權之優先債權人參與分配，為兼顧債權人及債務人之利益，判斷是否超額執行，仍須就前揭各種可能情況綜合考量，非僅以執行標的之公告現值或經鑑定價格合計超過異議人聲請執行之債權額，即遽認異議人聲請合併拍賣係超額執行。況系爭房地除設定異議人之第1順位抵押權外，尚分別設定後順位之最高限額抵押權，並經抵押權人施婉華、汪添進分別具狀聲明參與分配，抵押債權金額分別為84,459,288元、360,320,410元，有異議人提出參與分配聲明狀可稽，則系爭房地若以拍賣公告所定第1次拍賣最低價格264,890,000元拍定，拍賣價金扣除執行費用及相關稅賦後之餘額尚不足全部清償異議人及抵押權人施婉華、汪添進之債權，即核與強制執行法第96條第1項、辦理強制執行事件應行注意事項第55點之規定不符，自不得以分別拍賣方式進行拍賣。基上，系爭房地採合併拍賣方式進行拍賣，並無超額拍賣之情事，且系爭房地之所有人吳時、李知遠亦具狀主張應採合併拍賣等語，有陳述意見狀附於執行卷可稽，故系爭房地採行合併拍賣有利於提高投標意願及拍賣價金，適足以保障債務人、異議人及其他抵押權人之利益。異議人主張應將系爭房地採合併拍賣方式進行，即屬可採。本院司法事務官以系爭房地若採合併拍賣有超額執行為由，裁定駁回異議人就系爭房地採合併拍賣之聲明，尚有未洽。異議意旨指摘原處分不當，聲明廢棄，為有理由，爰將原裁定廢棄，另由本院司法事務官更為適當之處理。
五、據上論結，本件聲明異議為有理由，依強制執行法第30條之
1、民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。中 華 民 國 104 年 9 月 15 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 104 年 9 月 15 日
書記官 學妍伶