臺灣臺北地方法院民事判決 104年度建字第184號原 告 羿品工程有限公司法定代理人 賴文龍訴訟代理人 陳明宗律師複代理人 姚妤嬙律師複代理人 吳沛珊律師被 告 凱聯大廈管理委員會法定代理人 劉宗慧訴訟代理人 李明生上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國104 年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。次按，公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第29條第1 項、第2 項亦有明文。查原告羿品工程有限公司起訴繫屬本院後，被告凱聯大廈管理委員會之法定代理人已由劉忠信變更為劉宗慧，並具狀聲明承受訴訟，有凱聯大廈104年度第一次區分所有權人會議記錄、臺北市政府都市發展局民國104 年6 月11日北市都建字第00000000000 號函、臺北市建築管理工程處104 年8 月3 日北市都建寓字第00000000
000 號函等件在卷可稽（見本院卷第103 至105 頁、第109至111 頁、第164 至167 頁），核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。查原告起訴時，係請求被告依兩造間簽立之地下室空間施作停車場及附屬工程合約書（下稱系爭合約）第9 條之約定，請求被告給付原告新臺幣（下同）370 萬元之工程費用，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於104 年9 月11日，原告以民事準備（三）狀陳明若系爭合約無效，則以民法第179 條不當得利之規定為備位訴訟標的（見本院卷第220-224 頁），請求被告返還所受利益370 萬元本息。核原告請求之基礎事實同一，揆諸前揭說明，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張略以：
（一）被告前主任委員即證人鄭政義於100 年3 月間，向原告表示凱聯大廈區分所有權人決議將凱聯大廈地下室（下稱系爭地下室）改建為停車場，兩造遂於100 年3 月11日簽立系爭合約，約由原告施作系爭合約內之工程（下稱系爭工程），並以將停車場交由原告經營10年而以停車場收益歸原告之方式，抵付被告應支付之工程費用370 萬元，且承諾若被告未依約履行，即應由被告賠償原告工程費用之1.
5 倍即555 萬元。原告已於100 年5 月31日依約施作完成，並自102 年6 月1 日開始經營停車場，詎被告卻於102年4 月起，阻撓大樓管理員轉交租金，並向主管機關檢舉，且逕自於102 年4 月24日公告停止使用停車場，致原告無法繼續經營管理停車場以收取租金。原告本可依系爭合約第9 條第5 款約定，請求被告賠償原告555 萬元，惟原告僅請求被告賠償原告370 萬元。被告雖否認兩造間有系爭合約，然於系爭工程施作前，凱聯大廈區分所有權人曾於99年4 月16日、5 月14日、9 月24日決議改建系爭地下室，並經被告前主任委員鄭政義、前副主任委員湯富冬、前財務委員朱桂華共同簽署系爭合約，施工完成後亦經凱聯大廈所有權人過半數同意辦理使用變更，足見鄭政義已依公寓大廈管理條例第29條第2 項前段、第36條第1 款規定，代表被告與原告簽立系爭合約。退步言之，縱認鄭政義不能合法代表被告與原告簽立系爭合約，則因被告及凱聯大廈住戶容許鄭政義代表被告對外為法律行為，且於施工期間明知此事而無任何反對行為，原告因上開情事而誤認鄭政義為被告之法定代理人，故被告自應負表見之責。
（二）原告施作系爭工程時，除有將系爭地下室改建成停車場外，亦有就地下室（例如地下室漏水處理、水泥漆粉刷、現有牆面泥作修補、發電機更新等）及1 樓公共區域（例如外牆木作裝修、入口門廳修繕等）進行修繕。依凱聯公寓大廈規約第12條約定，共用部分修繕，由被告為之，其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，可知地下室及1 樓公共區域之修繕費用本應由被告支出。是若認兩造間之系爭合約關係尚未生效，則原告因修繕地下室及1 樓公共區域而有支出費用之損害，被告則受有地下室及1 樓公共區域修繕之利益，原告爰依民法第179 條規定，請求被告返還工程費用利益370 萬元。
（三）聲明：
１. 被告應給付原告370 萬，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
２. 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）鄭政義雖有於90年至102 年間處理凱聯大廈相關事務，惟其嗣已因公共基金帳目不清、金錢糾紛及經營權爭議等原因遭到撤換。而系爭合約高達370 萬元，依凱聯公寓大廈規約第3 條第3 項約定，應經區分所有權人會議決議，並取得三家廠商之報價。又依內政部公寓大廈管理規約，主任委員任期依規約規定為1 至2 年，連選僅得連任一次，鄭政義任職期間逾10年，已違反規定，且鄭政義未向臺北市政府報備，其主任委員之身份並不合法。另鄭政義自行召集區分所有權人開會，係無召集權人所為之召集，復未經三分之二以上之區分所有權人同意，決議應屬無效。是鄭政義既非被告合法之主任委員，且未依規約內容取得三家廠商報價，復未經區分所有權人會議決議，即擅自代表被告與原告所簽訂之系爭合約，對被告不生效力。
（二）兩造間無系爭合約關係存在，原告依系爭合約第9 條第5款約定請求被告賠償，本屬無據。況原告僅得因被告於原告管理期間另有規劃使用或建物改建，致停車場無法繼續提供車輛租用時，始得請求契約總價1.5 倍之賠償。惟原告無法繼續使用停車場之原因，實係因系爭地下室用途原為防空避難室兼店鋪，無法申請變更為停車場，原告施工前非但未申請變更地下室用途，更擅自開挖違法之斜坡車道、打除大樓結構橫梁嚴重影響結構安全，因遭臺北市政府勒令禁止使用，與被告無涉，故被告依系爭合約第9 條第5 款約定請求被告賠償，應屬無據。又停車場既經臺北市政府禁止使用，被告即未因原告之施工而受有利益，自不構成不當得利。另一樓公共區域部分，則是原告施作地下室附帶贈送。
（三）聲明：
１. 原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２. 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）鄭政義於100 年3 月間委託原告施作系爭工程，有系爭合約在卷可稽（見本院卷第8 至12頁）。
（二）原告經營管理地下停車場期間，因遭人檢舉而經臺北市政府都市發展局通知改善或補辦手續，惟原告並未補辦，臺北市政府依建築法處鄭政義60,000元罰鍰，被告現已將車道封閉，有臺北市建築管理工程處104 年9 月7 日北市0000000000000000 號函及臺北市政府都市發展局101年12月4 日北市都建字第00000000000 號函、102 年3 月25日北市都建字第00000000000 號函、102 年8 月2 日北市都建字第00000000000 號函等件為證（見本院卷第215至219 頁）。
四、兩造爭執要點：
（一）爭點一：兩造間有無系爭合約關係？
（二）爭點二：原告依系爭合約第9 條第2 、4 、5 款約定，請求被告賠償370 萬元，有無理由？
（三）爭點三：原告依民法第179 條規定，請求被告返還370 萬元，有無理由？
五、本院對於「爭點一：兩造間有無契約關係？」之判斷：
（一）按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第29條第1 項及第2 項前段定有明文。次按，管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，同條例第3 條第9 款亦有明文。再根據公寓大廈管理條例第36條規定管理委員會之各項職務，足見管理委員會係由多數人所組成之團體，有一定之職務，並設有代表人或管理人，保管及運用公寓大廈或社區之公共基金，應屬非法人團體，且依同條例第38條第1 項規定管理委員會有當事人能力。查被告係屬合法成立之管理委員會，且經向主管機關報備，為兩造所不爭執，堪認合法之被告主任委員，即有對外代表之權。
（二）次按，由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。而本條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件（最高法院40年台上字第1281號判例意旨參照）。又代表與代理固不相同，惟機關代表之行為，解釋上應類推適用代理之規定（最高法院74年台上字第2014號判例意旨參照）。故無權代表人為非法人團體對外所為之表意行為，苟有足令第三人信有代表權之表見情事，為保護交易安全起見，亦應類推適用民法第169條之規定，由非法人團體負表意人責任。經查：
１. 按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大
廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第29條第1 項、第
2 項分別定有明文。查證人鄭政義到庭具結證稱：「（問：是否為凱聯大廈住戶？）是，我是住戶，以前有擔任過管委會主任委員。一開始我是副主委。後來因為管委會錢不夠，所有的委員就辭職，後來因為電梯不能用，垃圾沒人收，後來在95年間我又被找回去當主委」、「（問：你當主委是否經區分所有權人會議決議選任嗎？）有選，但是出席人數不夠，後來就沒有登記，所以我是以管理員的身分管理大樓，我跟湯富冬、朱桂華三人一起接下來當管理員。中間也有召開會議，但沒有人來開會，所以沒有真正通過區分所有權人開會」（見本院卷第227 頁反面）。
而被告除不否認鄭政義有於90年至102 年間有處理凱聯大廈相關事務外，亦當庭陳稱：「當初一位主委不做了，有人跳出來說要鄭政義當主委，但他們並非所有的區分所有權人選出的，而且也沒有去報備」等語明確（見本院卷第
172 頁）。是鄭政義雖未經區分所有權人依公寓大廈管理條例第29條第2 項規定推選為主任委員，惟鄭政義既係經其他區分所有權人推選負責綜理被告事務之人而行之有年，且未經其他區分所有權人反對，應認鄭政義即屬公寓大廈管理條例第29條第1 項規定之管理負責人。
２. 次按，管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分
所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任，公寓大廈管理條例第29條第3 項、第4 項規定甚明。查鄭政義係自95年間起任被告之管理負責人，已如前述。次查，凱聯大廈規約並未約定管理負責人之任期，依公寓大廈管理條例第29條第3 項規定，任期應為一年，連選得連任一次，是鄭政義任職期間至遲應於97年底屆滿。參以被告於102 年前均未召開區分所有權人會議另行選任主任委員或管理負責人，依公寓大廈管理條例第29條第4 項規定，鄭政義管理負責人之身分至遲應於97年底解任。是鄭政義於97年底任期屆滿時喪失代表被告之權限，其自斯時起即無權代表被告簽訂系爭合約。
３. 又按，按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理
、維護，由各該管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。查系爭工程施作範圍係在凱聯大廈共用部分之地下室及一樓大廳等事實，有系爭合約可查，足見系爭工程係在被告修繕、管理、維護權責範圍內。次查，證人湯富冬具結證稱：「（問：你們在訂立契約之前有無經過住戶大會同意？）住戶大會有開，但這個契約有沒有給住戶看過不知道。」、「（問：針對該合約，你們有經過授權可以去簽名嗎？）有，我們有五十幾戶，少數沒有簽而已，大部分都有簽。我們開會都有簽名，會計那邊都有，會交給主委，有來開會才有簽。會計就是財委」等語（見本院卷第170 頁），證人朱桂華亦具結證稱：「（問：你們在成立地下室停車場之前有無經過住戶大會同意？）有，而且有開會，資料我沒有，應該在主委那邊」、「（問：你有無去開會？）區分所有權人有同意，同意的人超過百分之八十」（見本院卷第170 頁反面），佐以凱聯大廈住戶大會曾於99年3 月24日、4 月27日討論將系爭地下室改建為停車場之議題，並於99年9 月24日決議通過「吉林路379 巷4 號前挖地下車道供大樓停車使用」之決議等事實（見本院卷第181 頁），堪認鄭政義確有召開凱聯大廈住戶大會就改建系爭地下室為停車場一事加以議決。次查，系爭合約立契約人欄除有自稱主任委員之鄭政義外，尚有自稱副主任委員之湯富冬、自稱財務委員之朱桂華共同具名，且所蓋用被告印文亦與移交清冊之印文相符等情，有系爭合約（見本院卷第12頁）及印章交接明細（見本院卷第127 頁）可查，堪認鄭政義係使用被告經常對外使用之印章與原告簽立系爭合約。從而，被告容任鄭政義行使管理負責人職權而召開住戶大會議決將共用部分即系爭地下室改建為停車場，並由鄭政義保管使用常用印章在系爭合約上用印與原告簽訂系爭契約，且於原告施工期間無任何反對行為，自足使原告信賴鄭政義有代表被告簽訂系爭合約之權，揆諸前揭說明，為維護交易安全，被告自應負表見之責。
（三）綜上，鄭政義固無權代表被告簽訂系爭合約，惟因被告之行為足使原告信賴鄭政義有代表被告簽訂系爭合約之權，經類推適用民法第169 條之規定，應認兩造間之系爭合約已有效成立。
六、本院對於「爭點二：原告依系爭合約第9 條第2 、4 、5 款約定，請求被告賠償370 萬元，有無理由？」之判斷：
（一）原告雖提出內政部營建署營署建管字第0000000000號函，主張凱聯大廈地下室本可依法變更為停車場，係因凱聯大廈住戶不出具使用同意書始無法辦理，應不可歸責於原告。然查，原告為專業工程公司，就系爭地下室之新建、增建、改建應申請建築執照及應如何設計規劃始能符合相關法令，自當知之甚詳。此參以系爭合約書約定工程範圍包括工程設計及繪施工圖（見本院卷第9頁），及系爭合約工程報價單上記載工程設計規劃為6萬元（見本院卷第214頁），與證人鄭政義具結證稱：「。。。原告公司負責人說有請建築師申請，並將建築師電話給我，我有打電話去問，建築師說要把申請案弄好的話需要六萬元，原告公司負責人只給他三萬元，錢沒有付清就沒有去申請。。。」等語（見本院卷第228頁），可知系爭工程應如何設計規劃及辦理何種手續，始能符合相關法令以合法經營停車場，當屬原告之給付義務。次查，原告所提內政部營建署營署建管字第0000000000號函，僅是營建署就法令所為之解釋，與系爭地下室現況無關，難認系爭地下室經檢討後可符合相關法令而變更使用執照為停車場。況原告施作系爭工程後，因將系爭地下室新作車道上方部分1樓RC樑敲除，造成原需承載該樑周邊樓版之垂直靜、活載重之垂直承載能力失去，並與該樑左、右側原有鋼筋混凝土柱失去連結作用，將降低標的物全體耐震能力，恐影響結構安全等情，亦有臺北市結構工程工業技師工會鑑定報告可查（本院卷第147頁），堪認系爭地下室在原告施工後有安全之虞，益難認系爭地下室現狀即可合法變更使用執照為停車場。是原告未於改建系爭地下室前申請許可施工之執照，且未於工程完成後申請變更使用之執照，方致系爭地下室不能合法變更為停車場使用，自難認係被告有違反系爭合約第9條第2款、第4款之義務。
（二）原告又主張被告有依系爭合約第9 條第5 款賠償之義務。然查，系爭合約第9 條第5 款約定：「乙方（即原告）管理停車場期間之所有權，含蓋所有施作之工程項目及機具設備歸乙方所有。倘甲方（即被告）於乙方管理期間另有規劃使用或建物改建，致停車場無法繼續提供車輛租用，無論尚餘多少管理年限，甲方應依所列之契約總價1.5 倍價金支付乙方，作為工程施工費及損失補償」（見本院卷第11頁），是被告僅於原告管理期間，因另有規劃使用或建物改建，致停車場無法繼續提供車輛租用，始應支付契約總價1.5 倍價金予原告。次查，原告經營管理地下停車場期間，因遭人檢舉而經臺北市政府都市發展局通知改善或補辦手續，惟原告並未補辦，臺北市政府依建築法處鄭政義60,000元罰鍰，被告現已將車道封閉，為兩造所不爭執，堪信為真。又鄭政義具結證稱：「（問：為何後來不能用？）原告公司後來說可以用就租給別人，我們沒意見，但到了101 年12月4 日臺北市政府發文說我們變更地下室用途要申請，我們才知道原告公司沒有去申請，原告公司負責人說有請建築師申請，並將建築師電話給我，我打電話去問，建築師說要把申請案弄好的話需要六萬元，原告負責人只給他三萬元，錢沒有付清就沒有去申請，但原告公司一直沒有去弄。。。」等語（見本院卷第228 頁）。是系爭地下室無法繼續為停車場使用之原因，係因原告未依法申請變更地下室之使用執照所致，並非被告就系爭地下室另有規劃使用或建物改建。
（三）綜上，原告無法繼續使用收益系爭地下室停車場，係因原告未依相關法令辦理建築執照所致，並非被告另有規劃或進行建物改建，是原告主張依系爭合約第9 條第5 款之約定，請求被告賠償370 萬元，即屬無據。
七、本院對於「爭點三：原告依不當得利規定，請求被告返還37
0 萬元，有無理由？」之判斷：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條第1 項定有明文。故依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件。
（二）查兩造間確有系爭合約關係存在，業如前述，則被告受領原告依系爭合約完成之工作，乃係基於系爭合約關係，並非無法律上之原因。故原告依民法第179 條之規定，請求被告返還修繕系爭地下室及1 樓公共區域之利益，洵屬無據。
八、從而，原告依系爭合約第9 條第2 款、第4 款、第5 款及民法第179 條規定，請求被告給付370 萬元本息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 21 日
工程法庭 法 官 林勇如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 21 日
書記官 黃文芳