臺灣臺北地方法院民事裁定 104年度聲字第642號聲 請 人 陳菁雯代 理 人 陳銘祥相 對 人 陳家臻
逄振霈陳淑珍范淑璁林惠美上列當事人間因變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、按法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定。非訟事件法第1條定有明文。又依非訟事件法第1條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，亦有最高法院67年度第 3次民事庭庭推總會決議意旨可資參照。次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。民法第 820條第1項、第2項亦分別定有明文。考其修（立）法理由在於：「為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，亦已傾向依多數決為之…，爰仿多數立法例，修正第 1項。
共有人依第 1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2項。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。」。衡以法院依民法第820條第2項規定所為裁定，雖未經非訟事件法所列舉，然依其事物之性質，係為使共有物之管理順遂進行，而有程序便捷之需求，當屬非訟事件無訛（參考 101年度臺灣高等法院法律座談會第18號提案審查意見）。又民法第820條第2項所規定之「顯失公平」與否，應由法院斟酌共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
二、聲請意旨略以：聲請人與相對人均係臺北市文山區美墅賞社區B棟之住戶（即門牌號碼臺北市○○區○○○街○○○巷○○○○○○○○○○○○○○○○○號房屋之所有權人），並共有建號為臺北市○○區○○段0○段000000000號之建物（下稱系爭建物），系爭建物雖原設計為進入位於地下1樓車庫之車道，但經建商變更設計後，現僅與社區公有機電設備相連而無車道用途，惟相對人竟於104年3月22日召開之美墅賞社區 104年度區分所有權人會議中以 5票同意之方式決議將系爭建物無償提供予美墅賞公寓大廈社區管理委員會（下稱美墅賞管委會）使用、管理及維護（下稱系爭決議），系爭決議顯已損害聲請人權利，甚至有害於聲請人所有房屋之交易價格，為此爰依民法第 820條第1、2項規定聲請法院變更系爭決議為以合理費用將系爭建物提供予美墅賞管委會使用，但各共有人得自行決定是否請求美墅賞管委會支付費用等語。
三、經查：㈠聲請人主張系爭建物為伊與相對人所共有，相對人於104年3
月22日召開之區分所有權人會議中決議將系爭建物無償提供予美墅賞管委會使用，但聲請人於該次會議中並未出席表示意見等情，業據其提出建物登記第二類謄本（建號全部）、建物測量成果圖、美墅賞社區區分所有權人會議紀錄、出席人員簽到表為證（見本院卷第 7至13頁），亦為相對人所不爭執（見本院卷第23、24頁），堪信為真實。惟聲請人既依民法第820條第2項規定聲請變更管理情形，則本件所應審究者即為相對人系爭決議之管理行為，是否有顯失公平情形。㈡聲請人主張相對人無償提供美墅賞管委會使用維護之管理行
為業已損害伊之利益，且系爭決議亦將拘束伊之房屋繼受人，加重伊所有權之負擔，勢必影響伊之房屋價格云云，惟查，系爭決議係共有人依民法第820條第1項之多數決，而非共有人全體共同協議所定之分管契約，並無同法第826條之1第
1、2項關於對應有部分受讓人仍有拘束力規定之適用，聲請意旨關於拘束受讓人之此部分主張應屬誤會。再者，系爭建物並未做車道使用，僅連結B棟6位住戶（即本件當事人）之地下水箱、電力開關箱與社區公有庭園水汞、電信開關箱、消防緊急發電機及台電電力箱等公用機電、水力設備等情，有相對人所提出之照片、平面圖在卷可參（見本院卷第26、27頁），故系爭建物之使用不僅攸關當事人之機電、用水安全，亦嚴重影響包含聲請人在內之美墅賞社區全體住戶居家安全甚明，另詢之美墅賞管委會後亦復稱系爭建物直接與全社區之機電設備（如台電受電室、緊急發電機等設備）相連結，自社區成立至今均由美墅賞管委會負責維護管理，並由社區警衛協助住戶進出，目前使用方式係供全體社區住戶暫放置分類之垃圾，另除系爭建物外，其他社區之附屬設施如地下水箱、化糞池、化糞池開關、路樹及庭園燈等，亦均由管委會代為維護並設置門禁管理等詞，此有美墅賞管委會函文及現場照片附卷可參（見本院卷第95至 103頁），足認美墅賞社區基於全體住戶公共利益與居家安全，均將零星散置於社區各處之公共設備委由美墅賞管委會統一管理維護，且系爭建物目前亦供作包含聲請人在內之全體社區住戶放置資源回收物之公共使用，則當事人依民法第820條第1項規定，以多數決方式決議將系爭建物以無償方式交由美墅賞管委會維護管理，亦係權衡美墅賞社區全體住戶之公共利益與本件當事人對系爭建物所有權之私益保護下所為之決議，於目前當事人間尚無法合意決定系爭建物之管理方式或訂定分管契約之前，本院審酌民法第 820條條文之修正理由係基於為促使共有物有效利用及與共有物不動產處分之多數決規定取得平衡，並斟酌上述一切具體客觀情事，認系爭決議依社會一般觀念而言，實已趨近於包含聲請人在內之全體住戶利益，要難謂有顯失公平情事。
㈢聲請人另主張系爭決議同意美墅賞管委會得無償使用系爭建
物，比照鄰近租用停車位月票為新臺幣（下同） 4,800元，系爭建物約可劃分為 4個平面車位，出租市價行情至少為每月3,000元，將致伊每月損失相當於2,000元之租金利益（計算式：3,000元46＝2,000元）云云，然系爭建物雖為當事人所公同共有，事實上之狀態則係連接社區重要機電設備與水力設施，已如上述，則基於雙方與社區全體住戶居家安全之考量，系爭建物是否適於對外出租、供不特定人自由出入，實不無疑問，是以，將系爭建物交予美墅賞管委會代為管理、維護，亦屬目前最適當之管理方式，聲請人主張伊因此受有相當於租金之損害，並未考量系爭建物之管理方式尚牽涉美墅賞社區所有住戶整體居家安全之維護，其主張尚難憑取。
㈣聲請人又主張 B棟住戶無法自由出入系爭建物，需向管理員
取得鑰匙後方得進入，且美墅賞管委會將系爭建物堆放雜物、資源回收物與停放非 B棟住戶機車使用云云，然此部分均係系爭建物之管理使用方式，與系爭決議是否顯失公平無涉，聲請人此部分主張，亦不足採。綜上，聲請人上開主張，並不足以認定本件共有物之管理方法有何顯失公平之情事而應予變更。從而，聲請人聲請裁定變更系爭決議，自無理由，應予駁回。
四、依非訟事件法第21條第 2項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 8 日
民事第三庭 法 官 張志全以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 104 年 7 月 8 日
書記官 洪王俞萍