臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第1471號原 告 劉書鵬訴訟代理人 邢桂麗
粘怡華律師被 告法定代理人 曾桂枝訴訟代理人 謝昆峯律師複代理人 鄭又慈律師
林泓毅律師訴訟代理人 許庭茜上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號八樓之七房屋依使用現況遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬柒仟壹佰壹拾叁元及自民國一百零五年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零四年一月十九日起至遷讓返還如主文第一項所示房屋之日止，按日給付違約金新臺幣肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣叁佰叁拾陸萬零陸佰肆拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾肆萬柒仟壹佰壹拾叁元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項在各期清償期屆至後，於原告分別以每期新臺幣壹仟叁佰叁拾叁元為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別以每期新臺幣肆仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定意旨參照）。查，原告起訴主張被告向其承租門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號8樓之7房屋（下稱系爭房屋），共積欠租金新臺幣（下同）154,113元，已達2個月之租額，並擅自拆除系爭房屋內部原有之廚房牆面，而有違反系爭租賃契約第4條第4項之情事，其已依兩造就系爭房屋所簽定之租賃契約（下稱系爭租賃契約）第7條第1項、第2項及民法第440條規定向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，並依民法第455條、第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，另依系爭租賃契約第10條第1項及民法第179條規定，請求被告自民國104年1月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金4,000元，並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自104年1月19日起至遷讓返還上開房屋之日止，按日給付原告4,000元，並願供擔保聲請宣告假執行。嗣於本院審理期間，依系爭租賃契約第3條約定，追加請求被告給付積欠租金154,113元及自105年4月12日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷㈡第6頁暨其背面），被告雖不同意原告所為上開訴之追加，惟原告所為，仍係本於起訴時主張之同一基礎事實，核與前揭規定相符，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊為系爭房屋之所有權人，於102年8月14日委請訴外人邢桂麗代理與被告就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，約定租期為10年，自102年11月1日起至107年10月31日止之每月租金為6萬元，自107年11月1日起至112年10月31日止之每月租金為61,800元。嗣因系爭房屋之浴室有漏水，伊允諾修繕，被告亦表示其有裝潢需求，伊考量雙方均有施工需求，同意自102年8月14日起至102年10月31日止為免租金裝潢期間（惟此期間之水電費及大樓管理費仍由被告支付），由雙方於上開期間各自進行浴室漏水修繕及室內裝潢工程。
被告於裝潢期間發現系爭房屋室內木作書櫃遭白蟻侵蝕而通知伊修繕，伊乃進行拆除室內木作以根除白蟻問題，且兩間浴室全室防水工程施作完畢，被告即遷入系爭房屋加以使用。詎被告於伊完成上開工程後，一再巧立名目要求伊支付其應自行負擔之裝潢費用，經伊表明拒絕後，被告即擅自於房租中扣抵裝潢費用，自103年3月起未按期支付全額租金，伊多次催討，被告仍拒絕支付，迄104年1月止已積欠租金274,113元（明細見本院卷㈠第25頁背面），扣除保證金12萬元，尚積欠154,113元，已達2個月之租額，而有系爭租賃契約第7條第1項之終止事由，伊遂於104年1月12日以存證信函依民法第440條規定催告被告於函到5日內給付積欠租金，倘逾期未給付，逕以該函為終止租約之意思表示。詎被告並未給付；又被告未經伊同意即擅自將系爭房屋內部原有之廚房牆面拆除，損害系爭房屋建築結構而有影響安全之虞，並有違反系爭契約第4條第4項之情事，伊併依系爭契約第7條第2項約定向被告為終止租約之意思表示，是系爭租賃契約業已合法終止，然被告迄未返還系爭房屋，爰依民法第455條、第767條第1項規定提起本訴，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租賃契約第3條約定，請求被告給付積欠租金154,113元。又，被告於伊終止系爭租賃契約後仍持續占有系爭租賃物而受有利益，另依系爭租賃契約第10條第1項及第179條規定，請求被告按日給付日租金2倍之違約金即每日4,000元（計算式：6萬元÷30×2＝4,000元）等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自104年1月19日起至遷讓返還上開房屋之日止，按日給付原告4,000元。㈡被告應給付原告154,113元及自105年4月12日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則辯以：被告係透過591租屋網得知原告擬出租系爭房屋，惟被告簽訂系爭租賃契約後，於整理屋況時始發現系爭房屋有漏水、白蟻侵蝕等多處瑕疵並盡速通知原告，原告承諾負擔拆除及回復費用，並請被告先行代墊費用。依系爭租賃契約第5條約定及民法第423條、第430條規定，原告依法有維持租賃物合於使用收益之義務，除被告有故意、過失或使用管理維護不當所致之房屋毀損外，概由原告負擔合於約定使用收益狀態之保持義務，如該費用為被告所支出者，更得於租金中扣除。惟被告代墊拆除及回復費用後，原告僅支付部分拆除費用及除蟲費用共268,200元，未依約負擔回復費用，被告乃以103年1月8日以存證函通知原告其應負擔之費用為843,627元（明細見本院卷㈠第76至77頁被證1存證信函附件一、二），再加計被告於103年5月26日修繕紗門之7,000元，合計已代墊850,627元，扣除原告已給付之拆除費用56,200元及被告自租金中扣抵之牆面油漆費用58,000元、復裝水槽及瓦斯表管線25,457元、不銹鋼子母大門50,400元後，原告尚積欠被告660,570元，與原告主張被告尚積欠之租金274,113元相抵銷後，被告並未積欠原告任何租金，是原告終止租約並不合法，自不得請求被告遷讓房屋及給付違約金。又，系爭房屋尚有兩間浴室漏水、鋁門窗未修復、浴室浴缸未回復等狀況，被告已多次催告原告修繕處理，均未獲置理，被告亦得主張同時履行抗辯權拒絕給付租金，並不構成積欠租金。另原告曾以被告裝修廚房為由，對被告法定代理人曾桂枝及被告員工許庭茜提起毀損告訴，案經臺灣臺北地方法院檢察署103年度偵字第16245號為不起訴處分確定，並認兩造曾就系爭房屋整修事宜商討多次，系爭房屋之廚房壁面磁磚確有多處老舊或損害，被告係為長期使用始進行裝修，並無不法。況系爭房屋之廚房原即因漏水、蟲害等因素造成毀損，磁磚、水泥脫落情形嚴重，被告於兩造確認施作內容，且原告承諾負擔拆除及回復費用後，始代為進行較完整之裝修工程，以補強系爭房屋之安全性，絕無損害建築結構之情形。是原告以被告積欠租金、裝修廚房損害建築結構及影響安全為由終止租約，並無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項（見本院卷㈠第90頁背面至91頁、第
127、128、142頁）：
(一)兩造不爭執事項：⒈原告為系爭房屋所有權人，並於102年8月14日委託代理人即
訴外人邢桂麗與被告簽訂系爭租賃契約，由被告向原告承租系爭房屋，租期自102年11月1日起至112年10月31日止共10年，並約定102年11月1日至107年10月31日止之每月租金為6萬元，107年11月1日起至112年10月31日止之每月租金為61,800元，被告應按月於每月10日前繳納，另約定保證金為12萬元，此有系爭租賃契約可參（見本院卷㈠第9至10頁）。⒉被告於103年1月8日寄發台北敦南郵局第247號存證信函予原
告，載明：原告就系爭房屋漏水及白蟻侵蝕所應負擔之相關回復及裝修工程費用如該函附件二所示（按：應係附件一、二，惟被告僅記載附件二，見本院卷㈠第76至77頁），並主張其將於月租金中扣抵上開工程費用（見本院卷㈠第71至82頁）。
⒊原告於104年1月12日寄發台北松江路郵局第30號存證信函予
被告，載明：被告自103年3月起即未給付全額租金，尚積欠274,113元迄未給付，爰依民法第440條發函催告被告於文到5日內給付，逾期仍未清償，則逕以該函為終止租約之意思表示（見本院卷㈠第24至25頁背面），被告已於104年1月13日收受上開存證信函。
⒋原告委請律師於104年2月5日發函向被告為終止系爭租賃契
約之意思表示，並請求被告於函到5日內騰空返還系爭房屋（見本院卷㈠第31至32頁）。
⒌原告以被告擅將系爭房屋之廚房牆面拆除為由，對被告法定
代理人曾桂枝及被告員工即訴外人許庭茜提起刑事毀損告訴，案經臺北地方法院檢察署檢察官以103年度偵字第16245號為不起訴處分確定（見本院卷㈠第85至88頁）。
⒍兩造不爭執原證2至原證5存證信函、原證6律師函、原證8至
9估價單、原證11至14電子郵件、原證15至16及原證21匯款單、原證17至20存證信函、被證1存證信函及被證2估價單之形式上真正。
(二)本件爭點厥為：⒈原告主張被告積欠租金已達2個月之租額，並依系爭租賃契
約第7條第1項及民法第440條規定終止系爭租賃契約，有無理由？⒉原告主張被告未經同意即擅自拆除系爭房屋之廚房牆面，已
違反系爭租賃契約第4條第4項約定，並依系爭租賃契約第7條第2項約定終止系爭租賃契約，有無理由？⒊原告依民法第455條、第767條第1項規定，請求被告騰空遷
讓返還系爭房屋，有無理由？⒋原告依系爭租賃契約第3條約定，請求被告給付積欠租金
154,113元及自105年4月12日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？⒌原告依系爭租賃契約第10條第1項及民法第179條規定，請求
被告自104年1月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金4,000元，有無理由？茲分述如下。
四、得心證之理由：
(一)被告有無積欠租金達2個月租額之情事？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。
民法第421條、第423條及430條分別定有明文。所謂有修繕之必要，即租賃物發生毀損，如不修繕，即無法達到約定之使用、收益狀態之謂，即非加以修繕，則或不能使用，或不能為圓滿之使用，方為具有修繕之必要，至若租賃物雖有耗損、故障、瑕疵，但不妨礙承租人之使用收益者，就非有修繕之必要。另依兩造所簽定之系爭租賃契約第4條第3項約定：「乙方（即被告）如擬在房屋上為裝設及加工者，應事先徵得甲方（即原告）之同意，並應由乙方自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不得損害建築結構及影響其安全。」，系爭租賃契約第5條約定：「房屋如係因不可歸責於乙方之自然折舊或天災損壞而有修繕之必要時，由乙方通知甲方負責修理。乙方應以善良管理人之注意義務使用、管理、維護房屋，如因乙方之故意、過失、或使用管理維護不當致房屋毀損，應負損害賠償之責，如係乙方於裝潢時自行施工改建之設施、管線、電路所產生之故障及瑕疵，由乙方自行修繕。」（見本院卷㈠第9頁背面）。
⒉次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項亦有明定。本件原告主張被告自103年3月起既未依約給付租金，至104年1月已積欠租金247,113元，扣除保證金12萬元後，尚積欠154, 113元，已達2個月租額等情，為被告所否認，並辯稱原告未依約負擔系爭房屋漏水及白蟻問題之拆除及回復費用，尚應給付其所代墊如被證1存證信函附件一、二所示（下稱附件一、二）之修繕費用共843,627元及被證2之紗門修繕費用7,000元，合計850,627元，扣除原告已給付之拆除費用56,200元及其自租金中扣抵之牆面油漆費用58,000元、復裝水槽及瓦斯表管線費用25,459元、不銹鋼子母大門費用50,400元，尚積欠660,570元，與原告主張之積欠租金274,113元相抵銷後，其並無積欠任何租金云云，亦為原告所否認。是本件首應審究者，即被告請求原告給付其所代墊之上開修繕費用850,627元，有無理由？經查：
⑴附件一第一項其中「拆除工程小計19,000元」、「修補工
程小計25,000元」、「工程監造費12,200元」等新增拆除及修補費用合計56,200元部分（見本院卷㈠第76頁），原告主張其已連同兩造先前確認之工程價款20萬元（即原證8報價單部分，詳後述四、㈠、2、⑷之說明）、除蟲費用12,000 元及熱水器費用13,400元，於102年10月23日及同年11月6日分別匯款231,600元及5,000元，合計付款281,600元予被告等情，業據提出兩造往來電子郵件、存證信函及匯款單據等件（見本院卷㈠第99至102頁、第105至114頁、第103至104頁）為證，被告亦自承原告業已給付上開新增拆除及修補費用56,200元（見本院卷㈠第66頁），此部分自非屬原告應再行負擔之修繕費用。次查，附件一第二項回復工程編號1之「全室牆面油漆58,000元（加5%工程監造費為60,900元）」及附件二之「復裝瓦斯錶及管線-大台北瓦斯施工5,127元」部分（見本院卷㈠第76、77頁），原告主張其就上開全室牆面油漆費用60,900元（含工程監造費）及復裝瓦斯管線費用5,127元，合計66,027元部分，扣除被告應給付之103年2月租金52,800元後，已於103年2月27日將餘款13,227元匯予被告等情，業據提出兩造往來存證信函、電子郵件及匯款單據等件（見本院卷㈠第106至114頁、第115頁、第116至118頁背面、第119頁）為證，被告亦不爭執於103年2月租金中扣抵上開費用（見本院卷㈠第66頁、第76至77頁之備註欄說明），是上開全室牆面油漆費用58,000元及復裝瓦斯管線費用5,127元部分，亦非屬原告應再行負擔之修繕費用。
⑵天花板施作及油漆費用部分：
附件一第二項回復工程編號2之「天花板施作及油漆費用213,950元」部分（見本院卷㈠第76頁），被告雖云系爭房屋大廳之L型木櫃因白蟻蛀蝕嚴重而需拆除，而拆除工程會損害原施作之輕鋼架天花板，且天花板原本即有漏水情形而有施作油漆工程之修繕必要，故其所支出之天花板更換費用及油漆費用，均屬修繕之必要費用。惟依參與系爭房屋裝修工程之證人林建志到庭具結證稱：「（提示被證8第10頁即本院卷㈠第229頁，問：證人有無施作系爭房屋L型木作櫃敲除工程，如有，該L型木作櫃是否如圖示有遭白蟻蛀蝕而無法使用之情形？為何要拆除？）有，全是白蟻，非常嚴重，我記得白蟻部分都有照相給業主。因為白蟻會亂竄所以要拆除，要全部拆除，我們才能施作，如果不拆除，將會影響新增的木作工程，那我們公司就不會承接。」、「（提示被證8第6頁即本院卷㈠第225頁，問：證人有無施作系爭房屋之木作櫃敲除工程？如有，該木作櫃有無如圖示遭白蟻蛀蝕之情況？）有拆除，也是因為白蟻問題。」等語（見本院㈡卷第16頁背面至17頁），固堪認系爭房屋之二件木作櫃有因白蟻問題而需拆除之必要；然就天花板是否有漏水問題，觀諸證人林建志證稱：「（提示被證8第11頁上圖、第12頁中間圖即本院卷㈠第230頁、第231頁，問：證人有無施作系爭房屋之天花板更換工程？如有，原本輕鋼架之天花板，是否有如圖示之扭曲變形情況？）我記得天花板拆除，不記得扭曲，但我記得拆除完有個水桶吊在天花板，我判斷應該有漏水，所以放水桶在那裡接水。」（見本院卷㈡第17頁背面）、「（問：證人剛才有提到天花板拆除後有水桶在裡面，當時裡面水桶有無積水？）我沒有注意。我只是發現拆除後裡面吊一個水桶。」等語（見本院卷㈡第20頁），可知證人林建志僅係因天花板上有置放一個水桶，而自行研判天花板有漏水問題，惟依其證述內容，並無從證明該水桶內確有積水及天花板輕鋼架有何潮濕生鏽變形之情事，尚難逕認系爭房屋之天花板原本即有漏水問題而有重新油漆之必要。另就天花板是否因白蟻問題而有全面更換之必要，依證人林建志證稱：「（問：該天花板是否有白蟻問題？）白蟻的部分，我沒注意，但它連接到L型櫃的部分，所以拆除時有傷到天花板的骨料。」（見本院卷㈡第17頁背面）、「（問；剛提到拆除L型書櫃有傷到天花板骨料，天花板受損範圍與損害天花板之必要性為何？是否一定會傷到天花板？）一定會傷到，因為櫃頂與天花板是密合連接，所以下面拆除一定會傷到天花板，就是傷到L型書櫃那一區，最多多60公分。」等語（見本院卷㈡第20頁背面），可見系爭房屋之天花板本身並無因白蟻問題而需拆除之必要，僅係因拆除遭白蟻蛀蝕之L型櫃而有損及天花板之情況，且拆除L型櫃僅會影響與該L型櫃連接部分之天花板，並不及於該L型櫃區域以外之天花板，況被告就此節充其量亦僅能請求將原告受損之天花板部分回未受損前之原狀，自難逕認系爭房屋之天花板有全面換新之必要；另參諸原告已付款予被告之原證8報價單部分，其中木做工程第8項已包含「開放區L型櫃體上方輕鋼架修補」之工程項目（見本院卷㈠第96頁），顯已給付L型櫃損及天花板部分之修補費用。準此，因認系爭房屋之天花板實無因漏水及白蟻問題而需全部重新油漆及全面更換之必要，是被告請求原告負擔系爭房屋之天花板施作及油漆費用213,950元，即屬無據，礙難准許。
⑶全室燈具費用部分：
附件一第二項回復工程編號3「全室燈具45,000元」部分（見本院卷㈠第76頁），被告雖云系爭房屋天花板因白蟻清除工程而需拆除，則原使用之燈具亦需重新配線裝置，原告自應負擔全室燈具費用。惟系爭房屋之天花板並無全面更換之必要等節，已詳如前述，是認被告請求原告負擔全室燈具費用45,000元，亦屬無據，不應准許。
⑷塑膠地板部分：
附件一第二項回復工程編號4「塑膠地板65,580元」部分（見本院卷㈠第76頁），被告雖云系爭房屋原鋪設之地毯因白蟻問題而有拆除並更換為塑膠地板之必要，故塑膠地板之更換費用係屬原告為維持系爭房屋使用收益狀態所應負擔之必要修繕費用。查，被告就白蟻問題之相關修繕工程，曾於102年10月8日寄發原證8報價單（見本院卷㈠第96頁）予原告等情，此觀被告103年2月14日台北敦南郵局第5號存證信函記載：「台端已付之款項估價單即為收據，於102年10月8日以電子郵件寄送（詳如附件二）…」等語（見本院卷㈠第106頁），而該存證信函之附件二係包含原證8報價單（見本院卷㈠第109頁）即明。而細觀原證8報價單，其中木作工程第9項雖列有「原有地毯修改為塑膠地磚68,580元」之項目，然原告主張其認無修繕必要而不同意更換原有地毯，故原證8之總費用267,500元應扣除更換地毯費用68,580元，而為198,920元，並與被告協商其就原證8報價單應負擔之費用為20萬元等情，固為被告所否認，惟參諸被告於102年10月20日寄發予原告之電子郵件記載：「…先前確認之工程價款212,000（含除蟲噴藥12,000元）、設計師監造費5%（19,000＋25,000＋200,000）」等語（見本院卷㈠第99頁），已載明兩造先前確認之工程價款為20萬元，被告訴訟代理人亦自承原證8報價單之塑膠地磚部分應在原證8協商20萬元範圍內（見本院卷㈡第23頁背面），佐之原告就該工程價款20萬元已連同其他費用，合計付款281,600元予被告等節，已如前述（參前述第四、㈠、2、⑴之說明），堪認兩造就原證8報價單所列費用，確已合意確認原告應負擔之費用為20萬元，是被告再行請求原告負擔原證8報價單所列之塑膠地板費用65,580元，自屬無據，不應准許。
⑸原有二件木質櫥櫃重新施作部分：
附件一第二項回復工程編號5之「原有二件木質櫥櫃重新施作86,400元」部分（見本院卷㈠第76頁），被告雖云其向原告承租系爭房屋係為營業使用，並有大量儲存文件資料之需求，故系爭房屋原提供之二件木作櫃係其與原告締約之重要考量因素，惟該二件木作櫃因白蟻問題而需拆除，已不符約定之使用收益狀態，故其重新施作木作櫃所出之費用，自屬維持系爭房屋使用收益所支出之必要費用，而應由原告負擔。經查，系爭房屋原提供之二件木作櫃雖因白蟻問題而有拆除之必要，惟被告至多僅能請求原告回復該二件木作櫃之原狀，然依被告所提出之系爭房屋修繕前後比對照片，系爭房屋大廳之原L型櫃現經被告重新施作為茶水間櫥櫃及大廳書櫃（見本院卷㈠第229至233頁），另一木作櫃重新施作後亦與原有之樣式、大小不同（見本院卷㈠第225至227頁），衡諸原告亦已否認其有同意被告將L型櫃拆除兩座，是被告並非回復原有二件木木作櫃之原狀，而係依其裝修需求自行施作與原有木作櫃樣式、大小、位置及功能不同之櫥櫃，揆諸前開說明，自難認此部分係屬原告應行負擔之修繕費用。
⑹新增分離式冷氣費用部分：
附件一第二項回復工程編號6「新增分離式冷氣工程費用（二台）66,000元」部分（見本院卷㈠第76頁），被告雖云兩造簽訂系爭租賃契約時，原告同意其先行墊款安裝冷氣後再予償還，然為原告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。被告既未提出相關證據證明原告有何同意其先行墊款安裝冷氣之情事，則其請求原告負擔該新增分離式冷氣工程費用66,000元，自屬無據，不應准許。
⑺雜支及工程監造費部分：
被告雖另請求被告給付附件一第二項回復工程編號7「雜支、封板、廚房冷氣孔、其他清潔及細部油漆工程費用50,000元」、編號8「工程監造費5%23,197元」等費用（見本院卷㈠第76頁），惟原告業已給付附件一第二項回復工程編號1之全室牆面油漆費用58,000元，至編號2之天花板施作及油漆費用、編號3之全室燈具費用、編號4之塑膠地板費用、編號5之原有二件木質櫥櫃重新施作費用、原證6之新增分離式冷氣工程費用，均非原告所應負擔之修繕費用等節，一如前述，則被告請求原告負擔上開各項工程之相關雜支費用及工程監造費，自屬無據，不應准許。
⑻水槽費用部分：
附件二之「水槽費用20,330元」部分（見本院卷㈠第77頁），被告雖云系爭房屋之廚房並無任何流理台及水槽設備，故其於系爭租賃契約第15條第3項約定要求原告應回復瓦斯表、裝設熱水器及水槽，使其得於廚房使用水龍頭及瓦斯，然原告提供之水槽係工地使用僅有洗滌功能，顯未依債之本旨給付，則其另行購置合適水槽所支出之費用，自應由原告負擔。惟查，兩造於系爭租賃契約第15條第3項係約定：「除甲方負責恢復瓦斯表及裝設熱水器及水漕外，甲方以現狀交屋。」等語（見本院卷㈠第10頁），並未約定原告應提供之水槽功能為何，被告亦未舉證原告曾同意提供適於廚房使用及具流理台功能之水槽，而原告曾派員寄送水槽予被告，並遭被告拒絕受領等情，此有水槽照片及負責系爭房屋廁所衛浴裝修工程之盈晨公司聲明可參（見本院卷㈠第120頁、第121頁），被告亦不爭執原告曾提供水槽至系爭房屋，堪認原告已依系爭租賃契約第15條第3項約定提供水槽予被告，是被告另行購置其所需水槽之費用，自非屬原告應負擔之費用。
⑼大門及前陽台遮雨棚費用部分：
附件二之「密閉式不銹鋼子母大門50,400元」及「前陽台遮雨棚12,128元」部分（見本院卷㈠第77頁），被告雖云系爭房屋之大門因老舊不堪、變形及無法密合上鎖而有更換之必要，故其所支出之大門費用，自屬修繕系爭房屋之必要費用；又原告原以封板封閉系爭房屋之前陽台，然因封閉不實導致風雨輕易灌入屋內，原告於承租時曾承諾會負責該部分，嗣後卻推託不予修繕，故裝設前陽台遮雨棚以遮蔽風雨所支出之費用，係為維持系爭房屋合於約定使用收益之必要費用，而應由原告負擔。惟查，系爭房屋之大門更換費用部分，依證人林建志到庭證稱：「（提示被證8第2頁即本院卷㈠第221頁，問：證人有無施作系爭房屋大門部分，如有，原本大門是否如圖示有傾斜、不能正常關閉或其他損壞不堪使用之情況？）有施作。我沒有修只有拆除。當時大門閉合時緊緊的，不像正常的門，要開的時候還要再出一點力才能開啟。」（見本院卷㈡第16頁）、「（問：證人剛才所述大門的問題，當時可否修繕？）因為大門老舊，它是鐵的，我是建議業主（即被告）是否要更換，業主一開始問我是否要烤漆以及修繕，我是說舊了，也要花那麼多錢，所以建議更換。」等語（見本院卷㈡第19頁），僅能證明系爭房屋之大門有不易開啟之問題，尚未達完全無法開關及不堪使用之程度，而有直接更換之必要，被告顯係依業者建議而自行選擇直接更換大門，參之系爭房屋之大門原為鐵門材質，被告未經原告同意即自行更換為密閉式不銹鋼子母大門，自難認此部分係屬原告應行負擔之修繕費用。至前陽台遮雨棚費用部分，被告並未舉證原告曾承諾修繕以封板封住之前陽台部分，況前陽台於性質上，本有遭風雨侵襲之可能，則其未經原告同意自行於前陽台所加裝之遮雨棚費用，亦非屬原告應負擔之修繕費用。
⑽原廚房裝修為辦公區費用部分：
附件二之「原廚房裝修為辦公區77,065元」部分（見本院卷㈠第77頁），被告雖云系爭房屋之白蟻侵蝕、漏水問題已擴及至原有廚房，而對廚房進行較完整之裝修工程，然系爭房屋之廚房縱有被告所稱之白蟻及漏水等問題，原告亦僅負回復原狀之修繕義務，被告既未舉證證明原告業已同意其將廚房改裝為辦公區，則其依個人需求將原廚房改裝為辦公區，此部分自非原告所應負擔之修繕費用。
⑪修漏除蟲裝修期間大樓清潔費及管理費部分：
附件二之「修漏除蟲期間大樓清潔費3,000元」及「修漏除蟲裝修期間大樓管理費8,250元」部分（見本院卷㈠第77頁），依系爭租賃契約第6條第1項約定：「房屋之稅捐由甲方負擔；大樓管理費、水電費、瓦斯費、電話費、清潔費由乙方負擔。」、第2條約定：「…自立約之日起至102年10月31日止為免租金裝潢期，水電費及大樓管理費由乙方（即被告）負擔。」等語（見本院卷㈠第9頁暨其背面），可見系爭房屋之大樓管理費及清潔費本應由被告負擔，縱認係屬免租金裝潢期間，亦應由被告負擔，是被告請求原告負擔上開裝修期間之大樓清潔費及管理費，自屬無據，不應准許。
⑫紗門修繕費用7,000元部分：
被告請求原告給付系爭房屋之紗門修繕費用7,000元部分，業據提出兩造不爭執之被證2估價單（見本院卷㈠第83頁）為證。原告雖云系爭房屋之鋁門窗於交屋之際即未安裝紗門，被告係因個人需求而安裝紗門，應自行負擔該部分費用，惟被告訴訟代理人許庭茜曾於105年1月12日勘驗期日陳稱：「帶至（本院卷㈠）187頁下圖落地窗位置，當場示範開關落地門窗，紗門無法密合…。另一座落地窗，紗門壞了，原告有請師父來作紗門，但玻璃門不能上損。」等語（見本院卷㈠第200頁背面、第206頁），且參諸被告提出之被證2估價單其上記載「折（按：應係拆）紗門」、「換紗網」等施工項目及「收到上列修繕費用共計現金7,000元」等語（見本院卷㈠第83頁），堪認系爭房屋之落地鋁門窗原本即有安裝紗門，並曾進行修繕而由被告於103年5月26日支出紗門修繕費用7,000元。而衡諸一般落地窗及鋁門窗之使用習慣，通常均會安裝紗門，是被告所支出之紗門修繕費用，此部分核屬原告應行負擔之修繕費用，是被告此部分所辯，信屬可取。
⒊據上，被告就其抗辯之上開代墊費用部分，僅有請求原告負
擔如被證2所示之紗門修繕費用7,000元為有理由，至逾此部分之抗辯，則屬無據，尚難憑取。又，兩造約定102年11月1日至107年10月31日止之每月租金為6萬元，並約定保證金為12萬元等情，此有系爭租賃契約（見本院卷㈠第9至10頁）可考，並為兩造所不爭執，應可信實。而原告主張被告自103年3月起至104年1月止所積欠之租金總額為274,113元，亦為被告所不爭執（見本院卷㈠第66頁），是被告以原告應負擔之紗門修繕費用7,000元主張抵銷後，再扣除作為系爭租賃契約義務擔保之保證金12萬元後（參系爭租賃契約第3條第4項，見本院㈠第9頁），尚積欠租金147,113元（計算式：274,113元－7,000元－120,000元＝147,113元），核計已達2個月之租額，堪認被告確有遲延租金達2個月租額之情事。
⒋被告雖辯稱系爭房屋之浴室仍有嚴重漏水情事，且原告進行
浴室漏水修繕時將原有一座浴缸拆除，迄未回復，又系爭房屋之房間內尚有兩座鋁門窗尚未修復，其已多次催告原告修繕處理，均未獲置理，自得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金云云。惟查：
⑴按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例意旨參照）。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第421條、第423條分別定有明文。是就租賃契約而言，出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。承租人如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗辯，必出租人所提供之租賃物未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態始可。又按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例意旨參照）。
⑵被告就原告請求103年3月至104年1月止之積欠租金273,11
4元部分，雖以系爭房屋尚有浴室漏水、浴室浴缸未回復及鋁門窗未修復等情形主張同時履行抗辯，惟觀諸被告於上開積欠租金期間前後所寄發予原告之存證信函，僅向原告表示：「…二、台端應付為付之款項（詳如附件二）將於月租金中如數扣抵後始交付租金…三、承租人因蟲害毀損房屋已無端蒙受時間、金錢及人力上損失，…惟日後台端若再無是生非，反覆推諉責任或有蓄意隱匿或扭曲真相關問題及事實者，致使承租人無法正常營運或使用房屋，則將以出租人自始蓄意欺瞞、故意並使用詐術致使承租人陷於錯誤視之，承租人除有權索回全數回復工程及裝修費用之外將依法請求違約金及損害賠償…四、已毀損之鋁門窗（詳如附件三）若因台端拖延或置之不理或遇風雨來襲致生損害，亦將如前項所述之方式辦理之。」（見本院卷㈠第73至75頁）、「…台端積欠之水槽、大門及其他費用（詳如附件三）若未於3月3前如數匯款至承租人帳戶，亦將於3月份房租中扣抵，特此聲明與通知。」（見本院卷㈠第106頁）、「…於台端未返還理清回復修繕等相關裝修費用及未將房屋回復至正常使用功能前，承租人有權自行修繕不堪正常使用之設施，並得於給付之租金中扣抵費用，直至台端出面理清或訴訟判決確定為止。」（見本院卷㈠第18頁）、「…承租人於103年7月起給付數房屋租金，另半數租金將作為扣抵出租人應支付之回復修繕等相關裝修費用及台端隱匿房屋毀損、推諉修繕責任、胡亂提告所衍生之損害賠償；直至台端親自出面理清或訴訟判決確定為止，特此聲明。」各等語（見本院卷㈠第19頁、第21頁），可見被告僅曾向原告表示其將以所支出之相關修繕費用扣抵租金或向原告請求違約金或損害賠償，尚難逕認被告有以系爭房屋之浴室漏水、浴缸未回復及鋁門窗未修復等問題，就其所積欠之租金向原告行使同時履行抗辯權之意思表示，被告既未於上開積欠租金期間向原告行使同時履行抗辯權，揆諸前揭最高法院判例意旨，仍應負給付租金之責任，其迄至原告提起本件訴訟後，始執上開事由主張同時履行抗辯拒絕給付租金云云，自非可取。
⑶又被告雖辯稱系爭房屋仍有浴室漏水、浴缸未回復及鋁門
窗未修繕等問題，惟查，原告主張其已雇工修繕系爭房屋之兩間浴室漏水等情，業據提出原證10估價單（見本院卷㈠第98頁）為證。被告雖云系爭房屋之浴室經修繕後仍有嚴重漏水問題，惟參諸被告所提出之被證3照片、修繕平面圖及廁所門外之茶水間及櫥櫃照片（見本院卷㈠第84頁、第219頁、第251至252頁）所示，其漏水情況係發生於浴室（廁所）門外之牆壁及天花板，而原告雖曾雇工修繕系爭房屋之兩間浴室，然系爭房屋兩間浴室以外之裝修工程係由被告自行雇工裝修，尚難逕認該漏水情況係因原告先前修繕浴室漏水不當所導致，且衡諸其漏水程度，亦難認已造成系爭房屋全部不能使用收益之結果。另就浴室浴缸未回復部分，觀諸被告所提出之浴室施工前後比對照片（見本院卷㈠第82頁、第248頁、第250頁），固堪認原告已將該浴室之原有浴缸拆除，然該浴室仍設有蓮蓬頭及排水孔可供淋浴使用，而依現代一般人使用浴室之習慣，浴缸已非必要之設施，遑論被告承租系爭房屋之用途並非做為一般住家使用，而係做為開設公司辦公室之目的使用，縱認原告未回復原有浴缸，亦難認被告即已完全無法使用該浴室、甚或原告有違兩造間租賃系爭房屋之約定、致使被告無法達到使用系爭房屋之承租目的。至被告抗辯系爭房屋之房間二座鋁門窗尚未修繕部分，依被告訴訟代理人許庭茜於105年1月12日本院勘驗現場期日陳稱：「帶至（本院卷㈠）187頁下圖落地窗位置，當場示範開關落地門窗，紗門無法密合，玻璃門無法完全密合及上鎖…」等語（見本院卷㈠第200頁背面、第206頁），業經本院當場勘驗無訛，另依證人林建志證稱：「（提示被證8第28頁即本院卷㈠第247頁，問：是否知悉落地窗及紗窗有無壞損情形？）跟前面落地窗一樣都是很難開啟，之前好像有一個封起來，可是我忘記是哪一個。」等語（見本院卷㈡第18頁背面至19頁），可見系爭房屋之房間兩座落地窗雖有密合度較差及較難開啟之問題，然非完全無法使用，縱認原告迄未修繕該二座鋁門窗，亦無礙於原告對於系爭房屋之使用收益。是認被告所抗辯之浴室漏水、浴缸未回復及鋁門窗未修復等問題，均不足以造成其對系爭房屋全部不能使用收益之結果，從而，被告據此而為同時履行抗辯，拒絕給付租金予原告，即難憑取。
(二)原告終止系爭租賃契約為有理由：⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
民法第440條第1項、第2項定有明文。另依系爭租賃契約第7條第1項約定：「乙方遲付租金，甲方得依民法第440條規定終止租金」（見本院卷㈠第9頁背面）。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號判決參照）。
⒉經查，被告於103年3月間至104年1月間共積欠原告租金274,
113元，經被告以修繕紗門費用7,000元抵銷後，尚積欠租金147,113元，已達2個月租額等情，已如前述。又原告於104年1月12日寄發台北松江路郵局第30號存證信函予被告，載明：被告自103年3月起即未給付全額租金，尚積欠274,113元迄未給付，爰依民法第440條發函催告被告於文到5日內給付，逾期仍未清償，則逕以該函為終止租約之意思表示等意旨（見本院卷㈠第24至25頁背面），而被告已於104年1月13日收受該存證信函等節，此為兩造所不爭執，應可信實。被告於收受上開存證信函後，既迄未給付積欠租金予原告，則原告依系爭租賃契約第7條第1項及民法第440條規定，主張終止系爭租賃契約，即屬有據，應認兩造間之系爭租賃契約已於104年1月18日經原告合法終止。
⒊據上，系爭租賃契約既已經原告依系爭租賃契約第7條第1項
及民第440條規定合法終止，則本件之爭點「⒉原告主張被告未經同意即擅自拆除系爭房屋之廚房牆面，已違反系爭租賃契約第4條第4項約定，並依系爭租賃契約第7條第2項約定終止系爭租賃契約，有無理由？」，自無庸再予審酌，附此敘明。
(三)原告請求被告遷讓返還系爭房屋為有理由：⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條
前段定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段復有明定。又依系爭租賃契約第10條第1項約定：「…乙方（即被告）於租賃期滿或終止時，將房屋遷讓交還，不得藉詞任何理由，繼續使用本房屋，甲方（即原告）並有權自行開鎖、換鎖、申請停水、停電，清除廢棄物等，乙方不得向甲方請求遷移費或任何賠償。」等語（見本院卷㈠第10頁）。
⒉經查，兩造間之系爭租賃契約業經原告於104年1月18日合法
終止等節，一如前述，依民法第455條規定及系爭租賃契約第10條第1項約定，被告自有返還系爭房屋予原告之義務；然其已無占有系爭房屋之正當權源，卻未返還而仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占有，是原告依民法第455條、第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。
(四)原告請求被告給付積欠租金為有理由：⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。民法第421條、第439條前段分別定有明文。又依系爭租賃契約第3條第1項約定：「自民國102年11月1日至民國107年10月31日止乙方應支付每月租金新臺幣6萬元整（含承租方代扣繳10%租賃所得稅及2%二代健保費用）。」，同條第2項約定：「第一個月租金以支票支付完成（如後附件），自102年12月1日起每月10日以前繳納，匯入甲方指定帳戶。」（見本院卷㈠第9頁）。再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。
⒉本件原告雖主張被告積欠租金154,113元，惟查，被告自103
年3月間起迄104年1月間止，共積欠原告租金274,113元，嗣經被告以修繕紗門費用7,000元與保證金12萬元抵銷其積欠系爭房屋之租金後，尚積欠原告租金147,113元等情，業如前述；又，原告係以105年4月12日民事訴之追加狀追加請求被告給付積欠租金及自該書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而被告係於同年月13日收受該追加書狀，亦經被告陳明在卷，復為原告所不爭執（見本院卷㈡第51頁背面），亦堪信實，是原告依系爭租賃契約第3條約定，請求被告給付積欠租金147,113元及自105年4月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，至原告逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
(五)原告請求被告給付違約金為有理由：⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。民
法第250條第1項定有明文。又依系爭租賃契約第10條第1項約定：「…乙方（即被告）於租賃期滿或終止時，將房屋遷讓交還，不得藉詞任何理由，繼續使用本房屋…。乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得另向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按房租日租金貳倍計算之違約金。」（見本院卷㈠第10頁）。再按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909號判決意旨參照）。
⒉承前所述，原告已於104年1月18日合法終止兩造間之系爭租
賃契約，然被告卻迄未遷讓返還系爭房屋予原告，自屬無正當權源而占有系爭房屋，原告就此節固係依據系爭租賃契約第10條第1項之約定另復援引民法第179條規定而為違約金之請求權基礎，然衡諸原告其實並未另行請求被告在無權占有系爭房屋期間給付相當於租金之不當得利，是前開民法第179條規定應僅係在於強調被告之獲利而屬贅引；又，考之被告並未舉證證明兩造於系爭租賃契約所為前開第10條第1項之約定有何違約金額過高而顯失公平之情事，基於當事人契約自由、私法自治原則之體現，除兩造當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，方符社會正義，是原告依系爭租賃契約第10條第1項約定，請求被告自終止租約之翌日即104年1月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付系爭房屋日租金2倍之違約金4,000元（計算式：月租金6萬元30日×2＝4,000元），即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告已依系爭租賃契約第7條第1項及民法第440條規定於104年1月18日合法終止兩造間之系爭租賃契約，則其依民法第455條、第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租賃契約第3條約定請求被告給付積欠租金147,113元及自105年4月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另依系爭租賃契約第10條第1項約定，請求被告自104年1月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金4,000元，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、兩造就原告勝訴部分，均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
民事第三庭 法 官 林振芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
書記官 黃瑋婷