臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第1610號原 告 開達休閒開發股份有限公司法定代理人 楊文達訴訟代理人 劉昌崙律師
林聖彬律師複代理人 劉文瑞律師
謝佳芸律師被 告 富裔實業股份有限公司法定代理人 祝文定訴訟代理人 劉緒倫律師
呂偉誠律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國105年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1項前段定有明文。兩造簽訂之租賃契約書(下稱系爭租賃契約書)第16條約定，合意本院或台東地方法院為第一審管轄法院，原告選擇向本院起訴，本院有管轄權。
貳、實體
一、原告主張、聲明㈠主張：民國101年被告法定代理人祝文定詢問原告法定代理
人楊文達是否有意承租坐落於台北市○○區○○○○段○○○○○○○○○○號上建物(下稱系爭建物)，即門牌號碼台北市○○路○○號的建物作溫泉旅館使用，依國礎北投湯富裔00000000設計圖(下稱系爭設計圖)，該建物地下一樓有餐廳可供二到五樓泡湯或住宿的人用餐。原告與被告於101年11月19日簽訂系爭租賃契約，被告應將系爭建物、及其屬裝潢之附屬設備（不含旅館經營之一次性耗品等）、客房設備、餐廳設備、泡湯設備等供營業使用之設備租予原告，由原告租用系爭建物經營合法之客房、餐飲、泡湯、會議、商品銷售及旅館相關行業，租期則為自被告點交上開租賃物之日起算兩年(含營運籌備期限三個月）。但原告之法定代理人楊文達並不清楚有關各樓層之泡湯設施及地下一樓所設置之餐廳是否符合法令之規定，而被告之法定代理人祝文定為了讓原告之法定代理人釋疑，遂向原告表示此部分均由被告方面處理即可，被告會租給原告一個符合法定規定之地下一樓餐廳可提供前來泡湯或住宿之消費者用餐且各樓層均有泡湯設施的溫泉旅館，而原告只須就各樓層之裝潢細節與由被告委託及付費之設計師呂梵煜合作，就系爭租賃物進行裝潢設計，依102年9月21日原告致被告之聯絡傳真函、同年月22日涔鐿設計之呂梵煜致原告與被告之聯絡函、同年月25日北投隱行館籌備會議紀錄、同年10月3日呂梵煜致原告與被告聯絡函、同年11月12日呂梵煜致原告與被告之聯絡函、同年月29日呂梵煜致原告與被告之聯絡函中，均有各樓層泡湯設施與地下一樓之餐廳設施之討論，可證原告當初欲承租本件系爭建物之目的，是要能合法的經營有餐飲與泡湯設施之建物。因被告遲遲未能交付可使原告合法經營客房、餐飲、泡湯、會議、商品銷售及旅館相關行業為經營之建物，原告分別在103年9月29日、同年10月6日寄發台北光武郵局762號、787號存證信函給被告，請被告依契約之本旨交付租賃物給原告，否則將終止租約；被告於同年月15日寄發士林郵局214號存證信函，覆函表示建物已可為旅館使用，請原告就旅館之部分進行點交；復原告於同年月21日寄發台北光武郵局995號存證信函，再度請被告依契約之本旨交付租賃物給原告，否則將終止租約；被告於同年月27日寄發士林郵局223號存證信函，覆函表示建物已可為旅館之使用，請原告就旅館之部分進行點交；原告於同年月31日再度請被告依契約之本旨交付租賃物給原告，否則將終止租約；因被告未於原告於同年月6日所發之函到30日內，依契約之本旨交付之租賃物給原告，原告乃於同年11月11日發函給被告，表示為解除契約之意思表示；被告則於同年12月31日覆函給原告；原告於104年1月12日寄發台北光武郵局11號存證信函給被告，表示租賃物直到103年11月17日似仍尚未取得旅館登記執照；直到104年1月12日，被告皆未依契約之本旨交付之租賃物給原告，且台北市政府觀光局104年1月21日之北市觀產字第10430072100號函文及台北市建築管理工程處104年01月21日之北市都建使字第10465223700號函文均表示，系爭建物僅可供旅館使用，若欲做他用，尚須先向建築管理工程處、消防局申請，經台北市政府觀光局許可後，方可做他用。系爭建物之地下一樓，原僅核准供做防空避難室兼停車場使用，在尚未依規定辦理變更之前，尚不得供做餐廳之使用；系爭建物之地上二樓至五樓之機電設備空間，在尚未依規定辦理變更之前，尚不得供做泡湯池之使用。直到104年1月21日，系爭租賃物僅可供做旅館使用，尚不得作為餐飲、泡湯、會議、商品銷售等用途之使用，被告無法交付合於契約之本旨所約定之租賃物給原告，被告縱欲交付可為旅館使用之系爭租賃標的物給原告，但因被告所交付之系爭租賃標的物僅可作旅館使用，依法無法作為餐飲及泡湯之使用，被告所為之給付顯非依債之本旨所為之給付，其給付係屬不完全給付，此不完全給付，除可歸責於被告外，無法補正，原告自得依民法第227條、226條第1項、256條之規定，解除契約，並依民法第227條、226條第1項之規定，請求損害賠償。就原告因契約之關係所支出之以下費用，請被告負賠償責任：1.員工薪資共新台幣（下同）360萬6000元。2.行銷廣告費共10萬1533元。3.辦公用品費6萬4548元。4.開辦費2萬7214元。5.一次性耗品48萬4972元。6.員工制服、管家課程及教育訓練費用28萬5985元。7.客房樣品費7547元。8.交通住宿費6萬3142元。9.電話費與郵費2萬4929元。10.餐廳試菜食材費共9816元。
11.公共意外保險費1萬2000元。12.原來為隱行館承租香氛播放系統所支出之費用24萬元。13.原來為隱行館所支出之私版礦泉水標籤之費用2萬2869元。14.雜項支出5518元。
㈡聲明：1.被告應給付原告495萬6,073元，及自起訴狀繕本送
達之翌日起，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯、聲明㈠答辯：被告於100年11月間委任吳建森建築師所設計之系爭
建物北投湯富裔，地下一樓為接待大廳，並非餐廳。依當時併同交付建照圖，地下一樓即屬法定停車位及自設停車位，為原告所明知。而1至4樓之標準房及5樓之房間，機電設備空間並未有泡湯設備之安置，故兩造於101年11月19日訂約時，被告之設計並無違規之情事，被告亦未要求原告在地下一樓設置餐廳，更未要求在各樓層房間之機電設備空間改為泡湯設施。且將地下一樓設置餐廳及各客房機電設備空間改為泡湯設施，均係原告之構思與規畫，非被告所設計，此觀原告於101年12月向被告提出行銷企劃書第2頁、第44頁、第45頁、第51頁可證，復依原告傳訊之證人吳建森所述，原告並未向被告詢問「承租經營地下一樓餐廳、各樓層均有泡湯設施」之溫泉旅館，而被告原先提出之各樓層設計圖，餐廳與泡湯之設置，亦與原告構思之設計不同，亦有證人吳建森之105年6月27日結證可稽。本件地下一樓之餐廳及各房間機電設備空間之泡湯設施，既係依原告之規劃施作，自屬於本件租賃契約本旨之內容。原告指稱係被告依原告指示設計之租賃物未盡合法不符契約內容云云，自非可採。被告既已交付原告所指定之租賃物，即無違約之情事。原告拒絕受領其所規劃設計之租賃物，自屬違約，亦無權解除本件契約，而其所受之損害當由其承受，原告既係受委任而為系爭建物之旅館規劃，若因處理事務有過失所生之損害，依民法第544條規定，對委任人應負損害賠償之責任。原告指示在地下一樓停車空間設置餐廳，在1至4樓各房間機電設備空間改置泡湯設施，並依原告之指示而施作，被告既已交付原告所設計施作之租賃物，原告當然不得再主張被告未交付無違規之旅館租賃物。又本件簽約時，被告已交付本件建物之建照執照予原告，依該建照之附表建築概要及附表注意事項32(2)可知，原告在訂約時已知本件建物之地下一樓為防空避難室，而各戶皆有機械室。且被告在交付原告證人吳建森之設計圖時，亦內含建照圖，然因原告堅持要有餐廳，並指定設置在地下室，設計師呂梵煜乃依原告之指示，將地下一樓防空避難室設計為餐廳。又因各房間機械室及地下室一樓為違規使用，須在使用執照變更為旅館用途後，才能二度施工完成規劃，在申請使用用途變更為旅館執照時已經過多次溝通，有102年4月4日德士通溝通會議紀錄可證，且在103年6月間，因配合消防檢查，全棟機械隔間須先復原，地下一樓餐廳工程，須配合法規之檢查，先行收尾結束工作，有呂梵煜同年6月12日致原告承辦人謝純環確認項目之電子郵件可證。原告對於使用執照上各樓層之機械室及地下一樓之避難室兼停車空間難謂為不明瞭，在申請變更使用執照及申請旅館業登記證時，為配合主管機關之查核，數次施工所為之變更及復原，原告現場人員不但知悉，整體之設計亦係出自原告之規劃。且為達成本件旅館之功能，乃委由具專業之原告購買客房內之設備共計2,499,629元，所有權仍歸被告，至同年7月15日，雙方仍簽訂備品點交協議書進行點交之工作。足證原告確係指示將餐廳設置在地下一樓之防空避難室，並將各層機電設備空間設計為湯屋。被告出租之標的物確已取得旅館登記證，迄今旅館使用已逾一年。至於旅館內隔間違規之設計，亦係出自原告之規畫施作，實非被告之指示，非可歸責於被告，原告並不可依系爭租賃契約書第六條提前終止或解除契約。又原告起訴請求賠償內容亦乏依據，1.員工薪資3,064,000元之請求，既無工作之內容，人員亦屬疊床架屋，而原告主要之工作為設計構思，至於其他之工作，原告既未接管，亦不曾試營運即在103年下半年全面撤退，何有鉅額開銷，原告未提出合理事證之支出，難被認可。2.行銷廣告費101,533元包括網站設置費，均依原告自行評估之作為，非出自被告之要求或契約上之義務，應由原告自負其責。3.辦公用品費64,548元，包括購入之設備，亦係原告自身之作為，且購置雜誌、書籍、網路線、打卡鐘、飲水機等，無關履約，而與被告無涉，設備亦未移交，均不得請求賠償。4.開辦費27,214元，包括設立分公司，係原告自身之規劃，與被告無涉。5.房間一次性耗品費用484,972元。因原告從未營運，當無耗品之使用，自無請求之依據。6.員工制服及管家課程訓練費用285,985元，係原告內部之規劃，與被告無涉。7.交通住宿費63,142元、電話費及郵資24,929元、試菜食材費9,816元、公共意外保險費12,000元、雜項5,518元，均係原告之例行支出，亦無從認定與本件合約有關聯性，難要求被告負責。8.香氛設備違約罰240,000元及礦泉水標籤22,869元，均未見原告支出之證據，且該等支出，亦與被告無涉。綜上，原告解約並非合法，且系爭租賃物所有設計均出自原告之指示辦理，原告事後違約拒絕進駐營運，其支出或損害，自難歸責於被告。
㈡聲明：如主文第1項、如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、不爭執事項：被告原名德士通科技股份有限公司，103年8月5日更名為富裔實業股份有限公司。被告於100年11月間委任吳建森建築師所設計本件出租建物北投湯富裔，併同交付建照圖，兩造於101年11月19日簽訂系爭租賃契約書，原告於101年12月向被告提出行銷企劃書，102年2月間，本件設計改由涔鐿設計呂梵煜負責，建物之旅館登記證於103年11月13日取得。
四、本件原告主張被告不完全給付，應負損害賠償責任，被告否認原告之主張，則依民事訴訟法第277條之規定，即應由原告先就「被告應負給付義務內容？」、「被告如何未依其應負給付義務為不完全之給付」等有利於己事項，負舉證之責。以下簡要說明本院判斷的理由：
㈠關於不完全給付之債務不履行類型，因兩造契約具體內容如
何？涉及債務人有無未依約為完全履行債務之認定，即應由主張權利之債權人先就債務人所應負之契約債務內容，為必要之舉證，若當事人間之契約係以書面為之，除非兩造有顯不相當之議約能力，並符合民法第247條之1之規定，而得由法院介入審查之外，即應尊重書面締約內容之明白約定。一方當事人若有超出書面締約內容之解釋或主張，因未見諸於書面契約，該主張超出書面約定內容之當事人，即應就「他方當事人確實同意以非修改書面契約之方式變更契約內容增加其本依約不應負擔之義務」為嚴格之舉證。又當事人間之書信往返或會議紀錄，除非一方於書信或會議紀錄中，明白承認變更書面契約條款且願意增加負擔原契約條款所未有之給付義務外，就證據法則而言，僅足以證明兩造協商之過程，不足以認定為嚴格之證明。
㈡原告固主張依系爭租賃契約書，被告有應交付可餐飲、泡湯且可合法經營之租賃物予原告之義務云云，惟查：
1.系爭契約書第一條「一、租賃標的物：3.上開租賃標的物及其屬裝潢之附屬設備（不含旅館經營之一次性耗品等）、客房設備、餐廳設備、泡湯設備等供營業使用之設備，由甲方（即被告）點交予乙方（即原告）管理使用，其財產清冊於點交同時造冊移交之。」二、營業項目明載「乙方（即原告）同意租用本契約房屋經營合法之客房、餐飲、泡湯、會議、商品銷售及旅館相關行業為經營」（104調補字第201號卷一第13頁）；第五條雙方之承諾四、「甲方（即被告）同意將租賃標的物申請為合法客房，此旅館登記證、消防執照、使用執照用途變更等，此施工及申請費用由甲方申請及全額支付，乙方（即原告）協助辦理。在未登記為合法客房之前，所造成之行政處分或罰鍰，屬甲方責任者由甲方支付；若因此造成乙方無法合法經營本標的物旅館業務，雙方同意終止本契約。」（104調補字第201號卷一第15-16頁），依上述契約明文，僅可認定，被告應負之給付義務為將系爭租賃標的「申請為合法客房並為旅館登記」後交付系爭租賃標的物予原告，被告並未於系爭契約書中以文字承諾其交予原告之系爭租賃標的物內之泡湯、餐廳等皆為合於法令規定之設備，此觀系爭契約書第一條二、「營業項目」記載以原告為應負義務之債務人（即原告同意租用本契約房屋經營合法之客房、餐飲、泡湯、會議、商品銷售及旅館相行業為經營）而非被告應交付可合法經營之餐飲、泡湯等旅館相關行業之系爭租賃標的物，即可得知。原告雖以上述條文，主張被告有交付可合法經營之餐飲、泡湯等旅館相關行業之系爭租賃標的物之義務云云，惟顯與前述契約明文且本院之解釋不符，尚無可採。
2.原告雖提出台北光武郵局762、787、995、11號存證信函4份( 104調補字第201號卷一第24-27頁、30-31頁、42-45頁)，僅敘及系爭租賃標的未能通過市府查核，限期被告依市府規定改善並完成點交且要求被告提供可供經營之合法文件，無法證明被告已超出系爭契約書明文，承諾負擔交付可合法經營餐飲、泡湯租賃標的物予原告之義務；而原告所另提之103聯律字第D0156號、D0162律師函2份(104調補字第201號卷一第35-39頁)，僅要求被告應將系爭租賃標的物申請為合法客房、申請旅館登記證並敘明被告應提供餐廳設備、泡湯設備且通過台北市政府申請查核併為解除系爭租賃契約書及請求賠償之意思表示，經核僅為原告片面就系爭租賃契約書之解釋，並無系爭契約書之明文約定依據，並無可採。至原告所提之被告士林郵局214、223號存證信函2份(104調補字第201號卷一第28-29頁、32-34頁)、德倫字第01031200017號律師函(104調補字第201號卷一第40-41頁)，被告僅一再陳明系爭租賃標的之建物登記已變更為旅館用途，並要求原告依系爭契約書進行點交，另表明已於103年11月13日取得旅館登記，無法認定被告有變更系爭契約書明文約定之意思表示。依上說明，迄至本院言詞辯論終結時止，原告所為之上項舉證，並不足以認定原告就其所主張被告有交付可餐飲、泡湯且可合法經營租賃物予原告義務之兩造重要爭執之點，為嚴格之證明，是其上項主張，即無可採。
3.另有關原告所提之北市觀產字第10430072100號函(104調補字第201號卷一第46頁)、北市都建使字第10465223700號函(104調補字第201號卷一第47頁)，僅足以證明系爭租賃標的物申請旅館登記之過程，並不足以憑為被告有超出系爭租賃契約書明文約定，承諾交付合法泡湯、餐廳設備予原告之認定。而開達字第000-000號傳真函(本院卷一第18-19頁，僅為原告要求被告點交之單方意思表示)、涔鐿設計呂梵煜（02）涔字第032、033、035、010號聯絡函(本院卷一第20頁、23-24頁、176頁，僅為設計內容之確認、記錄)、原告之台北辦公室召開「北投隱行館」籌備會議(本院卷一第21-22頁，僅係有關營運之會議)、被告曾提出設計圖(本院卷一第164- 175頁，僅有圖示，無法證明兩造係以該圖示為締約之基礎，且以之為系爭契約書之一部)，經核，亦難認屬可供為有利於原告有關被告有應交付可餐飲、泡湯且可合法經營租賃物予原告義務等主張之嚴格證明。
4.原告雖依證人即建築師吳建森於105年6月27日庭訊之證述，以被告在100年10月以前即先委託建築師吳建森，要吳建森在不理會法令之規定與法令是否允准之情況下，就本件系爭租賃物繪製出地下一樓可供做餐廳使用、地上二樓至五樓之機電設備空間做為泡湯池使用之設計圖，而吳建森並依指示在100年10月6日繪製出設計圖。在101年初被告之法定代理人祝文定就拿著吳建森所繪製的系爭設計圖，對原告之法定代理人楊文達為招攬，詢問楊文達，是否有意承租本件有餐廳可供泡湯或住宿者用餐及各樓層均有泡湯設施之租賃物做為溫泉旅館。假若原告知悉系爭建物之地下一樓不得供做餐廳使用、地上二樓至五樓不得供做泡湯池之使用，原告又怎會六度發函給被告，要求被告應交付可使原告合法經營客房、餐飲、泡湯、會議、商品銷售及旅館相關行業為經營之租賃物給原告云云，惟兩造均係經營商業之法人，具有一定之社會經驗，為交易之前，為免血本無歸，多會為一定之徵信，並再三確認契約之內容，是即便有證人吳建森之上述證言，亦不足以說明為何原告不將其本件所主張之契約義務，明白記明於系爭契約書內，是上證人之證言，亦不足以改變本院有關系爭契約內容之上述認定。
5.原告再以，若被告僅交付一個僅可供原告合法作旅館使用之租賃物給原告即屬於依債之本旨為給付，則依系爭租賃契約書第四條第三項、以及第六條第一項第二款之約定，被告便可以原告非法使用租賃標的物為由，隨時終止契約，原告又怎麼可能會在早已明知與被告間有上開約定的情況下同意被告僅交付一個僅可供原告合法作旅館使用之租賃物給原告，且在收受後仍執意在地下一樓非法設置餐廳、各樓層之機電設施處非法設置泡湯設施，而讓原告自己處在一個隨時皆可能會終止契約之地步云云。惟查，縱使系爭契約書存在原告所述之不公平情事，原告既係自願簽署，且為有商業經驗之法人，自應受該條文之拘束，不容法院任意介入，並以該條文衍生出系爭契約書所未明文約定之出租人義務且令被告承擔，以免違背民事契約自由之重大原則，準此，原告上項主張，亦無可採取。
6.原告復以系爭租賃物之規劃設計，係由被告委託設計師辦理，亦由被告支付委任設計費用給設計師，最終仍須由被告決定後方能拍板定案，並非原告說了算，依系爭租賃契約書第一條約定，被告必須自行花費採購（租賃物內之）設備，讓這個租賃物要有（原告為了要用來經營合法之客房、餐飲、泡湯、會議、商品銷售及旅館相關行業的）「屬裝潢之附屬設備（不含旅館經營之一次性耗品等）、客房設備、餐廳設備、泡湯設備等供營業使用之設備」以後，再連租賃物一起出租給原告，上開約定之內涵即為房東要把「附家具」的房間租給房客，原告參與設計並不表示明知被告抗辯事由云云，本院經核，僅為原告對系爭契約書內容主張之再次說明，惟如前所述，原告前項說明，因欠缺具體嚴格證明，自無法改變系爭契約書之明文約定，並使本院形成有利於原告之決定。
五、綜上，原告本件有關被告不完全給付之主張無法成立，已堪認定，從而，原告以被告不完全給付為前提，依民法第227條、226條第1項之規定請求被告應給付495萬6,073元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回，又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請已失所依附，應併駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法（如原告所提之損害證明等，因原告之不完全給付主張不可採而無贅加審酌之必要），經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 22 日
民事第四庭 法 官 詹駿鴻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 22 日
書記官 王文心