臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第1253號原 告 趙麗玲訴訟代理人 李傑儀律師
楊宗儒律師被 告 丁誠訴訟代理人 古嘉諄律師
江如蓉律師黃齡巧律師複 代理人 李家豪律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國105 年5 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款、第2 項分別定有明文。本件原告原依民法第354 條、第35
9 條、第179 條、第227 條規定，請求被告給付修繕費用新臺幣（下同）567,150 元、交易價值減損2,750,000 元、另行租屋損害126,000 元，並聲明：「被告應給付原告3,443,
150 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」有民事起訴狀在卷可參（見本院卷一第4 頁至第7 頁）；嗣於民國104 年11月23日以民事準備書續㈡狀，變更請求滲漏水瑕疵所致之修繕費用 999,805元、房屋污名價損2,170,795 元、另行租屋損害272,550 元，並聲明：「被告應給付原告3,443,150 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」（見本院卷三第127 頁至第128 頁）；又於105 年5 月
3 日以民事變更聲明暨聲請補充調查證據㈡狀，依民法第25
9 條第1 款、第2 款規定，追加解除契約、請求返還價金，及變更請求滲漏水瑕疵所致之房屋修繕費用1,093,305 元、房屋污名價損1,880,585 元、另行租屋損害469,260 元，並將聲明變更為：「㈠先位聲明：被告應給付原告27,500,000
元 ，及自103 年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡備位聲明：被告應給付原告 3,443,150元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」（見本院卷四第17頁至第21頁）；繼於105 年5 月19日，以民事撤回部分起訴暨準備書續㈣狀撤回先位聲明部分（見本院卷四第108 頁及反面），並主張以民法第179 條後段、第227 條第1 項、第359 條但書規定為本件請求權基礎（見本院卷四第137 頁）。上開原告所為訴之變更，係基於同一基礎事實而主張，訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於在同一程序加以解決，避免重複審理，核屬同一基礎事實，且為擴張或減縮應受判決事項之聲明，亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，被告對之無異議而為本案言詞辯論，揆諸前揭規定，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於103 年11月11日，透過東森房屋新店七張捷運加盟店
（下稱東森房屋）與被告訂立不動產買賣契約（下稱系爭契約），向被告購買其名下坐落在新北市○○區○○路○○巷○○號26樓之房屋（下稱系爭房屋）。被告於系爭契約附件「不動產標的現況說明書」（下稱現況說明書）其中「建築改良物是否有滲水之情形」欄位中勾選「否」，原告因信賴被告之說明，不疑有他，而與被告約定以高於一般市價之27,500,000元為系爭房屋之買賣價格，被告於103 年12月11日移轉登記系爭房屋所有權於名下，雙方並於103 年12月16日辦理交屋。原告於交屋後始陸續發現系爭房屋有多處嚴重滲漏水壁癌之瑕疵，其中包括：1.主臥房浴室：天花板夾板內有大範圍滲水痕跡，洗手台上方夾板內水管牆壁嚴重漏水，甚至產生青苔，部分位置似有塗抹類似泡棉膠，惟膠體充滿水分，仍有大範圍潮濕水漬，浴室按摩浴缸上方夾板內牆壁滲水，淋浴間蓮蓬頭正上方夾板內水管旁牆壁漏水；2.主臥房窗台：窗台邊緣滲水，產生乳白色泡沫，窗台下方滲水產生裂痕及白華結晶；3.廚房外陽台：天花板夾板內水管漏水及長期滴水，造成夾板上層變色發霉腐朽；4.共用浴室：天花板夾板內水管周圍滲水痕跡，並有白華結晶；5.客廳：天花板多處嚴重滴水，多處裂縫處出現白華結晶，多處散射狀、雪片狀白華結晶，多處滲水潮濕；外陽台之天花板，亦因滲漏水而有裂痕，並於裂縫處產生雪花狀白華結晶與滲水潮濕之情形；6.書房：天花板多處漏水、滲水，多處裂縫處出線白色鐘乳石狀結晶。系爭房屋具有多處嚴重漏水壁癌瑕疵之情形，然被告既於系爭房屋現況說明書說明系爭房屋無滲漏水瑕疵，且未以特約免除瑕疵擔保責任，自應就系爭房屋嚴重漏水瑕疵所生之技術性貶值及交易性貶值負擔買賣物之瑕疵擔保責任。
㈡依臺灣省土木技師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）第
11頁所示，系爭房屋滲漏水修繕費用為999,805 元，且因原告於拆除天花板、壁面後始知悉系爭房屋滲漏水情形，故尚應加計天花板、壁面拆除費用93,500元，合計因系爭房屋漏水瑕疵所需支出之修繕費用共1,093,305 元（計算式：999,
805 元＋93,500元＝1,093,305 元）。系爭房屋滲漏水並非僅一般牆面裂縫，而係因施工品質所致之結構性問題，漏水瑕疵情形嚴重範圍甚廣，縱經修繕，仍將受有污名化價值減損，減損金額約為房屋買賣價金27,500,000元之15% 即4,125,000 元（計算式：27,500,000元×15% ＝4,125,000 元），原告就此部分先以其中之1,880,585 元為一部請求。原告因系爭房屋滲漏水瑕疵無法入住，須另行租屋，並須於租屋處樓下另覓停車位，每月租金為23,700元（計算式：21,000元＋2,700 元＝23,700元），原告自103 年12月16日交屋時起至105 年5 月9 日前，將受有398,160 元（計算式：23,700元×16＋23,700元÷30×24＝398,160 元）之另行租屋損害。經原告向相關業者詢問系爭鑑定報告第9 頁至第11頁第
5 點以下之修復方式，其施工期間約需3 個月，原告另將受有71,100元（計算式：23,700元×3 ＝71,100元）之另行租屋損害，故原告所受另行租屋損害至少共計469,260 元（計算式：398,160 元＋71,100元＝469,260 元）。為此，原告依民法第179 條後段、第359 條但書、第227 條第1 項規定，請求滲漏水瑕疵所致之房屋修繕費用1,093,305 元、房屋污名價損1,880,585 元、另行租屋損害469,260 元，共計3,443,150 元。
㈢並聲明：1.被告應給付於告3,443,150 元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告自103 年7 月、8 月起，有意購買系爭房屋，曾於白天
、夜晚、晴天、雨天等各種狀況，協同東森房屋、信義房屋等仲介人員數度前往看屋，對於屋況知之甚詳，系爭房屋並無任何滲水抑或瑕疵情事。被告之代理人丁予安（下稱丁予安）於兩造簽約前，協同東森房屋仲介人員確認系爭房屋屋況，對於「不動產標的現況說明書」中「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄位勾選「否」，東森房屋仲介人員復於10
3 年11月7 日協同原告確認不動產標的現況明書內容，原告於簽約當時明知系爭房屋並無任何滲水抑或瑕疵之情事，經兩造確認屋況後，雙方由東森房屋居間，於103 年11月11日簽訂系爭契約。原告於103 年12月16日交屋時，發現系爭房屋主臥浴室天花板有水漬，仍表示願意繼續辦理交屋，並請丁予安代為聯繫系爭房屋起造人德盛開發股份有限公司（下稱德盛公司）辦理修繕，因系爭房屋係屬新成屋，結構、建材及防水等工程尚在德盛公司與被告約定之保固期間，經兩造協商後，合意將天花板滲水乙事委由德盛公司進行修繕。經德盛公司檢查結果，發現系爭房屋主臥室滲水係肇因於樓上（即新北市○○區○○路○○巷○○號27樓）露台區自設之花台矮磚牆有裂縫所致，德盛公司於103 年12月23日協同原告與27樓屋主瞭解現場狀況後，翌日下午與原告、原告友人、施作系爭房屋大樓之防水廠商、丁予安與德盛公司相關人員等在圓頂建案銷售中心開會協商後積極處理滲水乙事。嗣德盛公司分別於103 年12月24日、30日、104 年1 月2 日、 5日、22日、23日以原告指定並同意之方式，於27樓露台區自設花台旁設置排水孔、清空花台矮磚牆內之花土。然距系爭房屋交屋後近2 個月（即104 年2 月14日），原告又反映系爭房屋客廳天花板有水漬，經德盛公司派員檢查後，發現客廳天花板之水漬係因27樓屋主自行裝設之浴室按摩浴缸排水管線鬆脫所致，被告及德盛公司即協調27樓屋主，由德盛公司工務人員協助27樓屋主重新安裝按摩浴缸排水管線。德盛公司於104 年3 、4 月間以原告指定並同意之方式，拆除27樓露台區自設花台內之地磚後，重新施作防水層再行鋪面。是被告業已依兩造合意內容，委請德盛公司完成修繕，系爭房屋現已無瑕疵存在，原告亦未提出其他證據證明系爭房屋目前有滲水之情事，要難僅憑未標示任何拍照時間之原證 6至原證11、原證18至原證20之照片，即認系爭房屋仍有滲水。原證5 及原證17之影片檔案，至多僅能說明104 年3 月間原告曾經修改過上開影片，並無法證明影片拍攝時間，故原告依法自無請求減少價金之權利。原證22與原證23均非丁予安承諾修繕之證明，原告主張之事實與舉證不符，尚難憑採。
㈡依系爭鑑定報告第5 頁以下《表一、鑑定標的物水分含量檢
測表》之相關數據，可知於104 年6 月29日以「試水測試」方法進行檢測，全室乾燥，系爭房屋現況並無滲漏水現象，是原告依法自無請求減少價金之權利。系爭鑑定報告結論僅以104 年6 月14日雷雨之滲漏現象，推論現況有漏水情形，未客觀說明當日係屬特殊天氣狀況，刻意忽略原104 年6 月14日大雨有滲漏之4 量測點（46上、46下、51、52），於10
4 年6 月29日試水過後並無滲漏，均屬乾燥狀態，反而刻意將暴雨測試之數據說明，倒置在「試水測試」後，意圖誤導鈞院，偏頗原告之情事，系爭鑑定報告之結論與鑑定結果之客觀數據矛盾，其結論顯不足採。又系爭房屋自取得使用執照迄原告簽約交屋，期間長達15個月，均無任何滲漏水情事，多家仲介人員確認均無滲漏水現象。況系爭房屋經兩造合意委由德盛公司修繕，於104 年4 月中旬完成修繕，並於10
4 年6 月29日試水測試，確認無繼續滲水，自無系爭鑑定報告所稱「已存在一段很長時間」之情事，是系爭鑑定報告就漏水已存在時間，罔顧系爭房屋已無滲漏水情形，未以科學方法提出合理佐證，抑或確切學理依據及認定標準，即逕行推論研判，曾經有滲漏水情形且存在一段很長時間云云，顯屬主觀臆測之詞，要不可採。另系爭鑑定報告就滲漏水形成原因，非但與系爭房屋現況不符，除未提出確切學理依據及認定標準，且未進行任何科學分析及量測，亦未於會勘當時向兩造指出裂縫、氣泡、蜂窩位置何在，系爭鑑定報告併無任何照片以資佐證，僅臚列所有可能造成滲漏水現象之原因，泛稱系爭房屋樓板施工品質不良，自不可採。依臺灣省土木技師公會鑑定手冊規範，只要鑑定標的物出現裂縫，即應一律拍照，並記錄其最大寬度及約略長度，然鑑定人從未有量測裂縫有無、裂縫寬度、長度、位置，及拍照之行為，系爭鑑定報告中亦未有任何照片或文字說裂縫之存在、位置、寬度、長度事實，系爭鑑定報告內容及附件4 及附件7 之會勘照片，並未見系爭房屋有裂縫，亦未說明其位置，足證系爭房屋事實上不存有任何裂縫，鑑定人卻逕行提出系爭房屋有高達122 處裂縫應予修復之結論，實難令人信服，可見系爭鑑定報告之偏頗不當。本件既無裂縫存在，自無須修補裂縫之必要，縱有修補裂縫之必要，亦僅須以批土油漆方式修復，系爭鑑定報告結論建議以「環氧樹脂（EPOXY ）灌注工法，補實裂縫、蜂窩」，違背臺灣省土木技師公會鑑定手冊原則及工程修復慣例。鑑定人與原告為故舊關係，未給予協調會勘時間之機會，逕以原告指定之時間為之，足認系爭鑑定報告顯有重大瑕疵，應廢棄不得採用。
㈢系爭鑑定報告104 年6 月29日試水測試之客觀數據，顯示系
爭房屋全室係屬乾燥狀態，並無滲漏，足證系爭房屋之滲漏水瑕疵業已修復，損害之原因既已排除，自無價值貶損問題。縱認系爭房屋有依系爭鑑定報告建議之修繕工法修繕者，被告僅需給付原告修復之費用，或依該建議之修復方式修復後，系爭房屋即可達預定之品質、價值及效用，不因此而有價值之減損，自無交易價額貶損問題。系爭不動產估價報告書已明確指出「買賣交屋後，修繕完畢確認不會漏水由買方再行處理出售，則不會造成市場價值減損」，是原告請求房屋污名價損1,880,585 元，洵屬無據。另依104 年6 月29日試水測試之客觀數據，顯示系爭房屋全室係屬乾燥狀態，並無滲漏，足證系爭房屋之滲漏水瑕疵業已修復，是原告自無在外租屋之必要。依系爭鑑定報告結論：「……⑵依104 年
6 月14日午後雷陣雨現場會勘結果，鑑定標的物有兩處目前確有滲漏水現象，一處為主臥室浴室柱頭及梁邊窗框，另一處為主臥室窗台及窗台下牆壁有滲水。⑶本案鑑定標的物平頂原滲水位置經27層露台試水結果，目前並無繼續滲水跡象。」等語，可證縱系爭房屋有滲漏水情形，僅存在於「窗台邊框及其相鄰之小部分牆面」，亦係原告自行破壞主臥浴室窗框防水膠所造成，自不可藉詞要求被告負擔瑕疵擔保責任。況窗框滲漏水之程度尚屬輕微，實難認系爭房屋已因滲漏水情形而達成無法居住之程度。原告所提出房屋租賃契約書均無簽約日期，是否臨訟編製已有可疑；且車位承租證明書之締約期間為「103 年12月26日至104 年12月15日止」，原告焉有權請求逾此期間之租金？原告未證明系爭房屋已因滲漏水情形而達無法居住之程度，致其需在外租屋，所提證物亦非真實，故原告請求另行租屋損害469,260 元，自難憑採。
㈣並聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於103 年11月11日，透過東森房屋與被告訂立系爭契約
，以總價27,500,000元向被告購買系爭房屋，被告於系爭契約附件「不動產標的現況說明書」（下稱現況說明書）其中「建築改良物是否有滲水之情形」欄位中勾選「否」，兩造約定於103 年12月16日辦理交屋，有系爭契約、系爭房屋之土地及建物所有權狀、不動產標的現況說明書在卷可參（見本院卷一第24頁至第29頁）。
㈡原告於104 年1 月12日寄發臺北北門郵局第100 號存證信函
予被告，要求被告協商修繕系爭房屋漏水瑕疵，有上開存證信函影本在卷可參（見本院卷一第88頁）。
㈢原告於104 年2 月16日寄發大龍峒郵局第30號存證信函予被
告，向被告主張買賣物之瑕疵擔保責任，並請求減少價金，此有上開存證信函影本在卷可憑（見本院卷一第89頁至第90頁）。
㈣原告與東森房屋於103 年12月16日簽訂同意書，有同意書影本在卷可按（見本院卷一第140 頁）。
㈤原告與寶路營造股份有限公司簽訂保固協議書，同意屋頂防
水依原告請求，將屋頂地坪打除重新施作，並漏水處自 104年2 月8 日起至106 年2 月7 日止保固兩年，有上開保固協議書影本附卷可參（見本院卷一第151 頁）。
四、得心證之理由：原告主張其向被告購買系爭房屋後，發現系爭房屋有多處嚴重滲漏水之瑕疵，然被告既於系爭房屋現況說明書說明系爭房屋無滲漏水瑕疵，且未以特約免除瑕疵擔保責任，自應就系爭房屋嚴重漏水瑕疵所生之技術性貶值及交易性貶值負擔買賣物之瑕疵擔保責任，故原告依民法第179 條後段、第22
7 條第1 項、第359 條但書規定，請求滲漏水瑕疵所致之房屋修繕費用1,093,305 元、房屋污名價損1,880,585 元、另行租屋損害469,260 元等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件本院應審究者為：
㈠系爭房屋現況有無滲漏水之瑕疵？㈡原告依民法第179 條後段、第359 條但書、第227 條第1 項
規定，請求被告給付房屋修繕費用1,093,305 元、房屋污名價損1,88 0,585元、另行租屋損害469,260 元之損害，有無理由？茲分別論述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責。但
法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原告對於自己主張之事實（即起訴事實）已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實，並提出新事實而為反對之主張者，則原告對其反對之主張，亦應負證明之責，此乃舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第0917號、18年上字第2855號判例意旨；同院72年度台上字第1036號、74年度台上字第2143號判決意旨併同參照）。次按主張法律關係存在之當事人，固僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887 號判例意旨參照）；惟負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058號判決意旨參照）。又法院依職權適用法律，應在當事人所特定之訴訟標的之範圍內，始可為之，而不能逕行變更當事人所主張之訴訟標的，以尊重當事人實體上處分之自由，並貫徹無訴即無裁判之司法中立性原則，及避免造成突襲性之裁判（最高法院103 年度台上字第476 號判決意旨參照）。
㈡系爭房屋現況有無滲漏水之瑕疵？
1.按鑑定為調查證據方法之一種，當事人因裁判上確定事實所需之證據資料而行鑑定時，參照民事訴訟法第376 條之
1 第1 項、第326 條第2 項前段、第270 條之1 第1 項第
3 款、第3 項規定，得於起訴前或訴訟進行中，就鑑定人、鑑定範圍、鑑定方法等事項加以合意；此種調查證據方法所定之證據契約，兼有程序法與實體法之雙重效力，具紛爭自主解決之特性及簡化紛爭處理程序之功能。倘其內容無礙於公益，且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評價之自由心證下，並在當事人原有自由處分之權限內，基於私法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，自應承認其效力，以尊重當事人本於權利主體與程序主體地位合意選擇追求訴訟經濟之程序利益（最高法院102 年度台上字第246 號、臺灣高等法院10
4 年度上字第600 號判決意旨併同參照）。
2.本件兩造就系爭房屋之漏水瑕疵事項，合意由臺灣省土木技師公會為鑑定（見本院卷一第205 頁），依上說明，此項合意即為調查證據之證據契約，兩造應受其拘束，並承認該公會因此所為鑑定報告之效力，不得任意翻異。況且臺灣省土木技師公會為鑑定土木工程之專業機構，應有相當之公信力，所為鑑定結果，自堪憑採。依系爭鑑定報告即臺灣省土木技師公會104 年7 月20日(104) 省土技字第3687號鑑定報告書（隨卷外放）鑑定結論載：
⑴玄關前平頂：
玄關前平頂依據滲漏水痕現況研判確曾有滲漏水情形，研判已存在一段很長時間，惟鑑定時已無滲漏水。滲漏水之形成原因研判為樓上50號27樓相對位置之浴室防水層施作不良及鑑定標的物平頂樓板施工品質不良所致（混凝土水密性、裂縫、氣泡、蜂窩、澆置、震動、養護等不確實）。
⑵客廳平頂、客廳陽台平頂、臥室平頂及主臥室浴室平頂：
客廳平頂、客廳陽台平頂、臥室平頂及主臥室浴室平頂依據滲漏水痕現況及現場遺留有修復滲漏水之注射防水膠設備及膠水痕，研判確曾有滲漏水情形且已存在一段很長時間，惟鑑定時因樓上50號27樓相對位置之露台防水層正在重新施作，故本區已鑑定時無滲漏水情形。滲漏水之形成原因研判為樓上50號27樓相對位置之露台防水層施作不良及鑑定標的物平頂樓板施工品質不良所致（混凝土水密性、裂縫、氣泡、蜂窩、澆置、震動、養護等不確實）。
⑶主臥室浴室窗牆及柱：
主臥室浴室窗牆及依據滲漏水痕現況、現場遺留有修復滲漏水之注射防水膠之設備、膠水痕及6 月14日午後雨陣雨之會勘，鑑定時確有嚴重滲漏水情形。滲漏水之形成原因研判為窗框外牆防水層施作不良（或未施作）及鑑定標的物柱混凝土施工品質不良所致（混凝土水密性、裂縫、氣泡、蜂窩、澆置、震動、養護等不確實）。
⑷主臥室窗牆：
主臥室窗牆依據油漆剝落、水漬及6 月14日午後雷陣雨之會勘，鑑定時確有嚴重滲漏水情形。滲漏水之形成原因研判為窗框外牆防水層施作不良（或未施作）及鑑定標的窗框與外牆間之填縫不實所致。
……系爭房屋鑑定時有滲漏水處（主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆）主要受天氣影響，該滲漏水處如不修復，外觀上會有白華現象……等語（見系爭鑑定報告第8 頁至第
9 頁）。
3.據上，堪認系爭房屋就玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽台平頂、臥室平頂及主臥室浴室平頂部分，於鑑定時已無滲漏水情形；而就主臥室浴室窗牆、柱及主臥室窗牆部分，於104 年6 月14日臺灣省土木技師公會派員會勘時，受到當日下雷陣雨之天氣影響，有嚴重滲漏水等情，洵可確定。
㈢原告依民法第359 條但書、第227 條第1 項、第179 條後段
規定，請求被告給付房屋修繕費用1,093,305 元、房屋污名價損1,880,585 元、另行租屋損害469,260 元，有無理由？
1.原告依民法第359 條但書規定請求部分：⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔
保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院104 年度台上字第2162號、10
3 年度台上字第2631號判決意旨參照）。又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354 條規定自明；倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951 號判決意旨參照）。
⑵原告主張：原告於103 年11月11日透過東森房屋向被告
購買系爭房屋，於同年12月11日移轉登記，同月16日雙方辦理交屋；原告於交屋後始陸續發現系爭房屋有多處嚴重滲漏水壁癌之瑕疵，並於104 年1 月12日以臺北北門郵局營收股第100 號存證信函（見本院卷一第88頁），要求被告協商修繕系爭房屋漏水瑕疵，因原告未出面處理，乃於104 年2 月16日再以大龍峒郵局第30號存證信函（見本院卷一第89頁），向被告主張買賣物之瑕疵擔保責任並請求減少價金等語（見本院卷一第4 頁至第
5 頁）。⑶經查：
①玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽台平頂、臥室平頂及主臥室浴室平頂部分：
原告104 年1 月12日臺北北門郵局營收股第100 號存證信函內容係載：「請臺端（即被告；下同）於文到後3 日內，會集德盛開發股份有限公司、新北市○○區○○路○○巷○○號27樓（即系爭房屋樓上）屋主蔡素姬小姐、峯昇營造有限公司及本人（即原告）進行有關坐落於新北市○○區○○路○○○○號26樓房屋（即系爭房屋）有關防水修繕工程之修繕時程及保固事項協議書之簽訂……」等語（見本院卷一第88頁），而原告104 年2 月16日大龍峒郵局第30號存證信函內容亦載：「臺端未依104 年1 月12日臺北北門郵局第 100號存證信函所臚列系爭房屋瑕疵為完整修繕，致買受人即趙麗玲所購置系爭房屋至今仍持續滲漏水，且面積愈發擴大，致系爭房屋價值減損，買受人財產權明顯受有損害……」等語（見本院卷一第89頁）。可見前開存證信函內容均係原告就系爭房屋（即26樓）與27樓間，有關防水修繕問題所為之主張。而鑑定報告書就系爭房屋玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽台平頂、臥室平頂及主臥室浴室平頂部分，固研判前曾滲漏水之形成原因為樓上50號27樓相對位置之浴室、露台防水層施作不良及鑑定標的物平頂樓板施工品質不良所致（混凝土水密性、裂縫、氣泡、蜂窩、澆置、震動、養護等不確實），惟鑑定結論亦載鑑定時已無滲漏水等情，業如前述，是原告就系爭房屋玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽台平頂、臥室平頂及主臥室浴室平頂部分，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，即非有據。
②主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆部分：
依系爭鑑定報告載：系爭房屋鑑定時有滲漏水處（主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆）主要受天氣影響（見鑑定報告書第9 頁），亦即於104 年6 月14日午後雷陣雨時進行會勘，鑑定確有嚴重滲漏水情形（見鑑定報告書第8 頁）。足見系爭房屋主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆部分，係因鑑定時受午後雷陣雨之天氣影響，始發生滲漏水情形。而原告於104 年1 月12日及同年2 月16日寄發前開存證信函時，係就系爭房屋與27樓間，有關防水修繕問題所為之主張，已如前述，此與系爭房屋主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆之滲漏水形成原因為窗框外牆防水層施作不良等情形應無相關。基此，尚難謂前開主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆部分滲漏水瑕疵，於103 年12月16日系爭房屋危險移轉時（民法第373 條前段參照），即已存在。此外，原告復未舉證證明系爭房屋交付時，已存在主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆部分有滲漏水之瑕疵，以實其說，揆諸前揭說明，依舉證責任分配原則，原告就前揭瑕疵，主張被告應負物之瑕疵擔保責任云云，應非有據，尚無可採。
2.原告依民法第227 條第1 項規定請求部分：⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條第1 項定有明文。所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，然給付之內容、方法並不符合債務本旨而言；如債務人根本未為給付，其給付已陷於不能者，是為給付不能，給付若仍可能，則為遲延給付，三者非無區別（最高法院102 年度台上字第182 號判決意旨參照）。出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。所謂不完全給付，包含債務人之給付未依債務本旨，其給付有瑕疵致減少其價值或效用，而侵害債權人對原本給付所具有之利益，即學說上所稱之「瑕疵給付」在內。不完全給付，如其瑕疵能補正者，依民法第227 條第1 項之規定，債權人得依關於給付遲延之規定行使其權利（最高法院
103 年度台上字第196 號、第442 號判決意旨併同參照）。又最高法院100 年度台上字第2067號裁定意旨亦載：「所謂不完全給付係債務人雖為給付，惟給付內容不符合債務本旨而言；給付是否合於債務本旨，自應以給付時為斷。上訴人主張之『保固損害』，原審既謂無法認定被上訴人將出賣之系爭貨品之利益及危險移轉予上訴人時（即給付時）存有瑕疵，則其判定被上訴人不負不完全給付之損害賠償責任，即無違背法令可言」。
⑵原告主張：其於103 年12月16日與被告辦理交付系爭房
屋，交屋後始陸續發現系爭房屋有多處嚴重滲漏水壁癌之瑕疵，爰依民法第227 條第1 項規定，請求被告負不完全給付損害賠償責任等語（見本院卷四第19頁反面、第108頁及反面、第137 頁）。
⑶惟查：
①就玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽台平頂、臥室平頂
及主臥室浴室平頂部分，於鑑定時已無滲漏水情事，詳如前述，難謂有原告指摘之給付內容不符合債務本旨之瑕疵，依前揭說明，原告請求被告應負不完全給付之損害賠償責任云云，即非有據，不應准許。
②主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆滲漏水部分，並無
證據證明於103 年12月16日系爭房屋危給付時，即已存在，業如前述。而給付是否合於債務本旨，應以給付時為斷，且系爭鑑定報告亦載上開部分滲漏水部分之形成原因研判為窗框外牆防水層施作不良（或未施作）及鑑定標的物柱混凝土施工品質不良所致（混凝土水密性、裂縫、氣泡、蜂窩、澆置、震動、養護等不確實）等語（見系爭鑑定報告第8 頁），而系爭房屋係由起造人即建商德盛公司興建後，過戶登記予被告，再由被告出賣予原告，屬新成屋，乃為兩造所不爭執（見本院卷一第113 頁、第124 頁反面），是系爭房屋縱有原告指摘之滲漏水肇因於廠商施工品質不良之情事（見本院卷108 頁反面），仍難謂係因可歸責於出賣人即被告之事由所致者甚明。準此，揆諸前揭說明，原告就主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆滲漏水部分，請求被告應負不完全給付之損害賠償責任云云，亦屬無據，委無可採。
3.原告依民法179 條後段規定請求部分：⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，應返還亦同，民法第179 條定有明文。不當得利返還請求權，須以當事人間之財產損益變動，即一方受財產上之利益，致他方受財產上之損害，無法律上之原因，為其成立要件；而一方基於他方之給付受有利益，是否「致」他方受損害，應取決於當事人間是否存有給付目的及給付關係而定（最高法院102 年度台上字第1855號判決意旨參照）。又不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，倘一方受有利益係有法律上之原因，縱他方因此受有損害，亦不構成不當得利（最高法院98年度台上字第1500號判決意旨參照）。不當得利得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；倘利益超過損害，則應以損害為返還範圍（最高法院104 年度台上字第715 號判決意旨參照）。
⑵原告主張：其於103 年12月16日與被告辦理交付系爭房
屋，交屋後始陸續發現系爭房屋有多處嚴重滲漏水壁癌之瑕疵，爰依民法第179 條後段規定，對被告主張不當得利返還請求權等語（見本院卷四第19頁反面、第 137頁）。
⑶查原告主張依不當得利法律關係，請求被告應賠償其房
屋修繕費用1,093,305 元、房屋污名價損1,880,585 元、另行租屋損害469,260 元等語（見本院卷四第19頁反面至第21頁、第108 頁及反面、第137 頁）。惟前揭費用均係原告主張因系爭房屋有上述之滲漏水瑕疵，導致其受有之損害，而非被告因此所受之利益，依前開說明，於法已難謂合。且被告受有利益，係原告基於兩造系爭契約所為之給付，並非其欠缺給付之目的。縱使原告確實受有其所主張之損害，然兩造既存有系爭契約之給付目的及給付關係，則被告因原告之給付受有利益，仍難謂即致被告受有前揭費用之損害。此外，原告復未舉證證明其給付欠缺給付之目的，以實其說，依舉證責任分配原則，原告主張依不當得利法律關係，請求被告應賠償其房屋修繕費用1,093,305 元、房屋污名價損1,880,585 元、另行租屋損害469,260 元云云，核屬無據，自無足採。
4.據上，原告請求被告應給付其房屋修繕費用1,093,305 元、房屋污名價損1,880,585 元、另行租屋損害469,260 元之損害，於法均非有據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第179 條後段、第359 條但書、第22
7 條第1 項規定，請求被告給付房屋修繕費用1,093,305 元、房屋污名價損1,880,585 元、另行租屋損害469,260 元，共計3,443,150 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，即無理由，應予駁回。
其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。另原告聲請訊問證人蘇君傳、張守裕、丁予安、蔡素姬，欲證明原告於系爭房屋交付時發現主臥浴室漏水瑕疵，要求被告完成修繕等語（見本院卷一第127 頁反面至第129 頁），惟查被告既不爭執系爭房屋客廳、主臥室浴室天花板於交付時有滲漏水之瑕疵（見本院卷一第113 頁至第114 頁反面），裝潢設計師張守裕於104 年
3 月12日提出之系爭房屋修繕工程估價單載，亦係就主臥浴室天花板等部分進行拆除（見本院卷一第92頁、第128 頁），且前開部分業經系爭鑑定報告鑑定結果已無滲漏水情形，詳如前述，是此部分經本院審酌後，認無訊問之必要，均附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 15 日
民事第七庭 法 官 詹慶堂以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 15 日
書記官 江昱昇