臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第2512號原 告 石宏裕訴訟代理人 趙立偉律師複 代理人 蔡皇其律師被 告 古春景
林蝦上二人共同訴訟代理人 王中平律師被 告 劉瑞香
李麗莉許子承上 一 人訴訟代理人 林素燕被 告 楊瑞春
張淑珠陳玉玲吳淑卿傅璿華上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訴費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起訴時，原僅列門牌號碼新北市○○區○○路○○號、60號公寓（下分別稱系爭門牌58號、60號公寓）1樓所有權人古春景、林蝦2人為被告，聲明請求：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上，如起訴狀附圖所示編號A部分，面積約90平方公尺（實際面積以實測為準）之建物拆除騰空，並將該部分土地返還與原告及其餘共有人；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至回復原狀之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3,264元及按週年利率5%計算之利息；㈢訴訟費用由被告連帶負擔；㈣願供擔保，請准宣告假執行。嗣迭經訴之變更，末於民國105年10月3日具狀追加系爭門牌58號、60號公寓其餘區分所有權人全體（即該雙拼公寓2至5樓之所有權人）劉瑞香、李麗莉、許子承、楊瑞春、張淑珠、陳玉玲、吳淑卿、傅璿華為共同被告，變更聲明為：「㈠被告林蝦應將坐落系爭土地上，如附圖即新北市新店地政事務所104年10月13日複丈成果圖所示編號A部分、面積33.69平方公尺之建物拆除騰空；編號B部分，面積2.67平方公尺及D部分，面積1.34平方公尺之水泥坡刨除；編號C部分，面積0.42平方公尺之花台拆除騰空，並將上開編號A、B、C、D部分土地返還與原告及其餘共有人全體。㈡被告古春景應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號G部分，面積30.75平方公尺之建物拆除騰空；編號H部分，面積2.10平方公尺及J部分，面積1.68平方公尺之水泥坡刨除；編號I部分，面積0.40平方公尺之花台拆除騰空，並將上開編號G、H、I、J部分土地返還與原告及其餘共有人全體。㈢追加被告劉瑞香、李麗莉、許子承、楊瑞春、張淑珠、陳玉玲、吳淑卿、傅璿華應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號E部分，面積1.04平方公尺之水泥地刨除；編號F部分，面積9.55平方公尺之梯間拆除騰空，並將上開編號E、F部分土地返還予原告及其餘共有人全體。㈣被告林蝦應自起訴狀繕本送達翌日起至回復原狀之日止，按月給付原告1,382元及按週年利率5%計算之利息。㈤被告古春景應自起訴狀繕本送達翌日起至回復原狀之日止，按月給付原告1,267元及按週年利率5%計算之利息。㈥訴訟費用由被告負擔。㈦原告願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷㈠第274至276頁、卷㈡第66頁正反面），核原告所為乃本於與起訴時相同之基礎事實，並擴張應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
二、本件追加被告劉瑞香、李麗莉、許子承、張淑珠、吳淑卿、傅璿華均經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為伊與其他人共有，伊應有部分為1/5，而系爭門牌58號、60號公寓則坐落於相鄰該土地之新北市○○區○○段○○○○號土地上。詎系爭門牌58號、60號公寓1樓所有權人即被告古春景、林蝦，竟未經系爭土地全體共有人同意，亦無任何分管協議，即遽以該等公寓1樓之前庭、水泥坡、花台等地上物無權占用系爭土地分別如附圖編號G、H、I、J及A、B、C、D所示，且就此受有占用該土地之利益。另系爭58號、60號公寓2至5樓之所有權人即其餘被告劉瑞香、李麗莉、許子承、林素燕、楊瑞春、張淑珠、陳玉玲、吳淑卿、傅璿華，復未經系爭土地全體共有人同意，亦無任何分管協議，竟皆以該雙拼公寓之共同樓梯間、梯間水泥坡占用系爭土地如附圖編號E、F所示。是伊認為被告全體占有伊共有之系爭土地並無合法權源，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，訴請全部被告均拆屋還地，併依民法第179條規定，訴請被告古春景、林蝦就渠等占用系爭土地所受利益，按月給付相當於租金之不當得利各1,382元、1,267元【計算式各為：（103年度申報地價每平方公尺21,760元×3
4.93平方公尺×10%×伊應有部分1/5÷12月＝1,266.79元）；（103年度申報地價每平方公尺21,760元×38.12平方公尺×10%×伊應有部分1/5÷12月＝1,382.49元），元以下皆四捨五入】，暨均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語。並聲明如前揭105年10月3日變更後之聲明。
二、被告答辯：㈠被告古春景、林蝦略以：伊等係於75年間，向訴外人即建商
李萬金購買重測分割前新北市○○區○○○段○○○○段0000000000000000地號土地之持分，委由李萬金以該等土地作為興建系爭門牌58號、60號公寓之建築基地，並列該基地共有人即伊等、李萬金、李萬金之妻即訴外人李鄭妲、李萬金之子即訴外人李文良共5人為起造人，待公寓建成後，伊等乃分別原始取得該58號、60號公寓1樓房地之所有權，李萬金、李鄭妲、李文良則原始取得該58號、60號公寓2至5樓房屋之所有權。而依伊等與建商李萬金所簽訂委建合約書第1條約款略載「…樓下庭院內前後空地除供樓上各戶建造水櫃及裝置抽水馬達之用外，其餘空地及地下室歸樓下居住人保管使用…」等旨，可知系爭門牌58號、60號公寓前方空地，於起造時已約定歸由1樓住戶使用；且建商李萬金取得使用執照後，復在該公寓建築基地上二次施工，即依上開約款在1樓前庭加設外推圍牆、水泥坡、花台等地上物，並在該雙拼公寓間之公共樓梯加設外推圍牆擴大梯廳，俟二工完竣方行交屋，此佐以該等二工施作之地上物自興建迄今未曾擴建、改建或變更，足見系爭門牌58號、60號公寓建築基地上之部分增建物歸由1樓使用、部分增建物歸由2至5樓使用之情，自始即為全體公寓起造人、區分所有權人暨基地共有人所同意，益徵確有分管合意之存在。嗣系爭門牌58號、60號公寓之建築基地於82年間重測為新北市○○區○○段000地號土地，又於84年間逕為分割出同小段939-1地號土地（即系爭土地），然早年土地登記制度不完善，系爭土地雖屬該公寓建築基地之一部分、本不得作為單獨買賣之標的，卻因未註記法定空地，而遽經新北市政府以都市○○○○○道路用地。詎原告於103年8月間單獨購買該屬於計畫道路土地之系爭土地持分後，新北市政府改變舊有「捐贈公用設施保留地獎勵容積移轉者不需拆除地上物」之作法，以至於原告辦理捐贈時遭要求拆除地上物，致其計畫生變，旋陸續對伊等提出民刑事訴訟。惟如前述，原告所謂各為古春景、林蝦所有系爭門牌58號、60號公寓1樓之前庭、水泥坡、花台等地上物（各如附圖編號G、H、I、J及A、B、C、D所示），不僅係由建商於75年間原始興建，並於委建契約中約定由伊等單獨使用，該公寓共有人間亦相安無事多年，均足證系爭土地共有人間成立分管協議；再者，原告購買系爭土地持分時，從系爭門牌58號、60號公寓外觀早已可清楚看出庭院為1樓專用、梯間為2至5樓專用之現況，洵無可能在完全未加探知之下即貿然購買他人庭院、梯間之土地，是其就此分管協議之存在當屬可得而知，自應受該契約拘束。況依建築法第11條規定，原告就系爭土地此一應留設之法定空地所為買賣，本應屬無效；且參公寓大廈管理條例第58條第2項、民法第796條第1項規定之精神，原告就一望即知有分管協議之系爭土地，刻意購買持分，對於可向地政事務所查詢基地法定空地之情形又恝置不問，卻執意於購得持分後訴請伊等拆屋還地，然其所主張拆除之面積既已因係系爭門牌58號、60號公寓之法定空地依法不能再為利用，顯見其請求無益於己，亦核屬權利濫用，是原告之訴並無理由等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告劉瑞香未於言詞辯論期日到庭，惟曾於準備程序中到庭
陳稱：伊不同意原告之請求，蓋伊於12、13年前從前手屋主購得系爭門牌58號公寓2樓所有權時，該公寓外觀即與現今相同、未曾改變過；且伊與原告既皆為系爭土地共有人之一，本各有權使用該土地，原告若欲拆除該土地上增建物，亦須經過伊同意方得為之，故認原告訴請伊拆除如附圖編號E、F所示共用樓梯間、水泥坡，要無理由等語置辯。
㈢被告許子承未到庭，惟曾具狀表示：伊係系爭門牌58號公寓
4樓所有權人，而原告固主張係自伊購得系爭土地持分，然所提出為憑之「石宏裕（即原告）與許子承於103年2月21日所簽訂土地買賣契約書」核屬偽造，伊根本不認識原告，更未曾與原告磋商買賣，該契約書上所蓋「許子承」印章更係原告未經伊許可或授權即自行刻印；實則，伊僅係於103年1月7日透過欣台地產開發有限公司引介，由訴外人邱仕立以總價235萬元購買伊所有系爭土地持分，伊與邱仕立簽約後，於103年3月3日收訖價金並辦畢土地移轉登記，是伊認原告之主張有悖事實等語置辯。
㈣被告楊瑞春略以：伊於76年間從前手屋主買受系爭門牌60號
公寓5樓時，該雙拼公寓已有如附圖編號E、F所示共用梯間及水泥坡之存在，且如附圖編號A、B、C、D及G、H、I、J所示被告古春景、林蝦所有系爭門牌58號、60號公寓1樓之前庭、水泥坡、花台等地上物，亦自斯時即已存在迄今。而原告以買賣不動產為業，只不過因無法買賣或利用系爭土地，旋對伊提告，然原告身為系爭土地共有人之一，實可每天與系爭門牌58號、60號公寓住戶共用如附圖編號E、F所示梯間及水泥坡，伊認為原告告錯對象，應駁回原告之訴等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
㈤被告陳玉玲略以：伊認為原告請求無理由，伊是第一手向建
商購買系爭門牌60號公寓3樓，迄今已居住30餘年，該公寓外觀自始即為現狀；又如附圖編號E、F所示梯間、水泥坡，從購買之始早已經建商興建而存在，並歸由系爭門牌58號、60號公寓住戶大家共同持分；另因伊現仍為該公寓住戶，倘原告當初洽談買賣時，有告知將會興訟拆除上開公寓梯間前之水泥坡及大門，伊就不會出售系爭土地持分與原告等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
㈥被告吳淑卿未於言詞辯論期日到庭，惟曾於準備程序中到庭
陳稱：伊於77、78年間從前手屋主買受系爭門牌60號公寓4樓，當時如附圖編號E、F所示梯間、水泥坡早已存在，大鐵門從未更換過，公寓1樓住戶之圍牆亦存在已久，伊居住迄今30年有餘，又身為樓上住戶很少管樓下1樓的事情，原告係後來才購得系爭土地應有部分，伊認為原告之訴並無理由等語置辯。
㈦其餘被告李麗莉、張淑珠、傅璿華均未到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、經查：㈠「新北市○○區○○○段○○○○段0000000地號」土地於74年9月12日原為李文良單獨所有。
㈡被告古春景於75年3月20日與建商李萬金簽訂委建合約書。㈢被告林蝦之配偶即訴外人史伯華於75年4月4日與李萬金簽訂委建合約書。
㈣「新北市○○區○○○段○○○○段0000000地號」土地於7
5年4月14日與「新北市○○區○○○段○○○○段0000000地號」土地合併後，面積逾296平方公尺。
㈤被告古春景、林蝦於75年7月31日辦理建物第一次登記而各自取得系爭門牌58號、60號公寓1樓房屋所有權。
㈥李文良於75年9月10日分別將「新北市○○區○○○段○○
○○段0000000地號」土地持分106/1000、74/1000以買賣為原因移轉登記與被告古春景、林蝦所有。
㈦重測前「新北市○○區○○○段○○○○段0000000地號土
地」，原為75年店使字第1258號使用執照之建築基地，即系爭門牌58號、60號公寓之建築基地；惟該土地嗣於82年6月4日地籍圖重測後變更為「新北市○○區○○段○○○○號」、於84年8月29日分割出「新北市○○區○○段○○○○○○號」土地（即系爭土地）。
㈧依本院卷㈠第6至8頁所附103年12月25日列印之土地登記謄
本所示，系爭土地之共有人為被告古春景、林蝦、張淑珠、劉瑞香、傅璿華、李麗莉、訴外人林茂英、原告石宏裕。
㈨系爭門牌58號、60號公寓業經臺北縣政府核發74店建字第18
99號建造執照、75店使字第1258號使用執照，而系爭土地核屬該等執照申請範圍之建築基地暨法定空地。
上情有土地登記謄本、臺灣省臺北縣土地登記簿、臺北縣建築改良物登記簿、105年3月4日新北市新店地政事務所回函、105年6月6日新北市政府回函、105年9月26日新北市政府工務局回函、本院電話紀錄（見本院卷㈠第6至8頁、第91頁、第93頁、第111至115頁、第182頁、第241頁、第273頁、第297頁）附卷可稽，且為原告及被告古春景、林蝦、楊瑞春、陳玉玲所不爭（見本院卷㈠第260至261頁、第295頁，卷㈡第8頁反面），堪信屬實。
四、得心證之理由：原告主張其與他人共有之系爭土地，遭系爭門牌58號公寓1樓所有權人即被告古春景無權占有如附圖編號G、H、I、J所示部分，復遭系爭門牌60號公寓1樓所有權人即被告林蝦無權占有如附圖編號A、B、C、D所示部分，又遭系爭58號、60號公寓2至5樓之所有權人即被告劉瑞香、李麗莉、許子承、林素燕、楊瑞春、張淑珠、陳玉玲、吳淑卿、傅璿華無權占有如附圖編號E、F所示部分，爰依所有物返還請求權、妨害除去請求權，訴請被告均拆屋還地，併依不當得利請求權，訴請被告古春景、林蝦就所占有系爭土地給付相當於租金之不當得利等語；被告則否認之，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠被告有無占有系爭土地之合法權源？㈡原告訴請全體被告拆屋還地，並訴請被告古春景、林蝦給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲析述如下：
㈠被告有無占有系爭土地之合法權源？
被告古春景、林蝦辯稱原告所購得持分之系爭土地，實為系爭門牌58號、60號公寓之建築基地暨法定空地，且被告自始即與建商即第一手之公寓區分所有權人兼基地共有人成立分管協議等語。經查：
⒈系爭土地原係自系爭門牌58號、60號公寓之建築基地暨法定
空地分割而成，惟嗣經都市○○○○○道路用地，原告乃得以單獨買受系爭土地應有部分，茲就系爭土地先後變遷過程論述如下：
⑴系爭土地之前身，即「新北市○○區○○○段○○○○段
0000000地號」及「新北市○○區○○○段○○○○段0000000地號」二筆土地，於74年間原登記於建商李萬金之子李文良名下，李萬金乃併列其妻李鄭妲、其子李文良共3人為起造人，以該二筆土地之部分作為伍層拾戶公寓住宅（按：即日後所建成系爭門牌58號、60號公寓）之建築基地，向臺北縣政府工務局申請領得74年12月11日74店建字第1899號建造執照等情，為兩造所不爭執（見本判決㈠、㈦、㈨所述）；且徵諸前開建照上載「基地面積296.0平方公尺」、「基層面積150.63平方公尺」等文字（見本院卷㈠第89頁），可知所欲興建公寓之法定空地面積為14
5.37平方公尺【依建築法第11條第1項「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗」之規定，則（建築基地面積296㎡－基層面積150.63㎡）＝法定空地145.37㎡】，即相當於建蔽率51%【依建築技術規則建築設計施工編第1條第4項「建蔽率：建築面積占基地面積之比率」之規定，（150.63㎡÷296㎡）＝0.508≒51%】，核與李萬金嗣於使用執照申請書上載「建蔽率：5.1/10（即同於51%）」等語（見本院卷㈠第87頁）相符。
⑵後李萬金分別於75年3月20日、75年4月4日與被告古春景
、林蝦之配偶史伯華簽訂委建合約書，約定由李萬金為古春景、史伯華在上開二筆土地上興建系爭公寓，此情參委建合約書第1條約定「茲為委託承建陽明居第二期公寓樓房，經雙方訂定遵守條件如下：…甲方已購置新店市○○○段○○○○段00000000000000地號內土地之一部分』辦理建築伍層公寓樓房壹層…」等旨（見本院卷㈠第62頁）甚明，並為兩造所不爭執（見㈠、㈡、㈢所述）。又上開二筆土地於75年4月14日合併為「新北市○○區○○○段○○○○段0000000地號」土地後，李萬金復於75年7月間將起造人名單，從原僅有「李萬金、李鄭妲、李文良」3人增列為「李萬金、李鄭妲、李文良、古春景（即本件被告）、林蝦（即本件被告）」共5人，並申請取得75年7月29日75店使字第1258號使用執照，除有起造人名簿、使用執照申請書在卷為佐（見本院卷㈠第87至88頁、第90頁）外，亦有該上載「…起造人姓名：李文良等5名。…基地面積296.0㎡。…法定空地面積：145.37㎡。
…各層面積均為：150.63㎡。…」之75店使字第1258號使用執照（見本院卷㈠第90頁）附卷可稽；再佐以被告古春景、林蝦於75年7月31日辦畢建物所有權第一次登記，復於75年9月10日受李文良移轉上開427-159地號土地持分登記，而各取得系爭門牌58號、60號公寓1樓房地所有權之情（見本判決㈤、㈥所述），亦足見合併後○○○區○○○段二十張小段427-159地號土地中面積共296平方公尺部分，確為系爭門牌58號、60號公寓之建築基地。
⑶嗣系爭門牌58號、60號公寓之建築基地即○○○區○○○
段二十張小段427-159地號」，先於82年6月4日經地籍圖重測為「新北市○○區○○段○○○○號」，復於84年8月29日分割出「新北市○○區○○段○○○○○○號」土地（即系爭土地）（見本判決㈦所述）。另觀卷附新北市政府、新北市00000000000000路00號、60號建物（即系爭門牌58號、60號公寓）之建築基地鄰接8公尺寬計畫道路，該計畫道路原係45年8月31日發佈實施『新店都市計畫』案內之『農業區』，本府於65年6月12日以北府建五字第127253號函發佈實施『新店鎮都市計畫』案變更為道路用地…另經本府調閱前開建造執照（即74店建字第1899號建造執照）及使用執照（即75店使字第1258號使用執照），並與卷內原核准配置圖核對結果，旨揭『民權段939-1地號土地（即系爭土地）屬該照（即系爭門牌58號、60號公寓之建照及使照）申請範圍內之建築基地…』」等旨【按：新北市政府於105年6月6日之發函內容，業經新北市政府工務局於105年9月26日回函更正，本判決所援引者係更正後之內容（見本院卷㈠第241頁、第273頁、第297至298頁）】，益證系爭土地自始即為系爭門牌58號、60號公寓之建築基地暨法定空地無訛。該情亦為兩造所不爭（見本判決㈦、㈨所述），是被告辯稱系爭土地實坐落系爭門牌58號、60號公寓建築基地之296平方公尺內，且核屬其中法定空地145.37平方公尺範疇乙節，乃信而有徵。
⑷又被告雖辯稱：系爭土地乃系爭門牌58號、60號公寓之建
築基地暨法定空地，原告既非該公寓區分所有權人，其受讓系爭土地之買賣契約應屬無效云云。而按，依建築法第11條規定，係屬建築基地之一部分，其於建築基地建築使用時，應留設一定比例面積之空地，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益，故同法第3項明定應留設之法定空地，負有「非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」之使用負擔。又民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項規定，區分所有建物者，其專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。準此，鑑於法定空地為建築基地之一部分，為維護建築法應保留空地以維護公同利益之規定及意旨，建築物之法定空地所有權人，皆不應單獨移轉其法定空地所有權。故當事人約定以法定空地為買賣標的者，自係以不能給付為買賣標的，其買賣契約應屬無效（臺灣高等法院89年度上字第286號民事判決要旨可資參考）。則揆諸前開法文意旨，可知系爭土地果維持「系爭門牌58號、60號公寓法定空地」之性質，固屬不得單獨買賣移轉之標的，倘土地共有人違背併同移轉之規定，逕將該土地出售與他人，其買賣契約即歸無效。然查，系爭土地業經都市○○○○○道路用地，而轉為可單獨移轉之土地，此有新北市○○地000000000000000000000000段00000地號土地（即系爭土地）依當時核發之執照內容而言，係屬建物明德路58號、60號（即系爭門牌58號、60號公寓）之法定空地』，惟該法定空地嗣後如經都市計畫通盤檢討或變更時，仍應以現行都市計畫為主…另按內政部87年6月30日台內營字第8772176號函略以『查都市計畫法所稱之公共設施保留地，…留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉鎮縣轄市公所取得者而言』…經查詢…『該土地（即系爭土地）○○○區○○道路用地』，依上開規定已非屬該基地之法定空地，可單獨移轉，不受公寓大廈管理條例須併同移轉之限制…」等旨（見本院卷㈠第182頁）可憑。是原告於103年8月13日以買賣為原因登記取得系爭土地應有部分（見本院卷㈠第7頁土地登記謄本、第184至186頁土地登記申請書），其買賣之債權行為尚難謂為無效，被告就此所辯尚難憑採。
⒉被告就所占有系爭土地，有無分管協議存在？
按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院97年度台上字第909號判決、96年度台上字第1152號判決要旨參照）。本件被告辯稱渠等占有系爭土地之合法權源，係以系爭門牌58號、60號公寓之原始房地所有權人間所成立分管協議為本；惟為原告否認。經查：
⑴系爭門牌58號、60號公寓乃由建商李萬金所興建，採取由
被告古春景、林蝦購置基地（即包含現今之新北市○○區○○段○○○○號與系爭土地）與李萬金合建之方式，由李萬金、李文良、李鄭妲等李家3人與被告古春景、林蝦，共5人併列為起造人，建成後亦由該5人原始取得建物所有權，並於75年7月29日辦畢建物第一次登記完竣，俱如前述（見本判決㈠⒈⑴至⑵所述），復有改制前臺灣省臺北縣新店市○○○段建築改良物登記簿在卷可考（見本院卷㈠第111至136頁），可知系爭門牌58號、60號公寓之建物原始所有權人即為建商李萬金1家3口與被告古春景、林蝦等共5人。
⑵徵諸被告古春景、林蝦與建商李萬金間，早於系爭門牌58
號、60號公寓起造前即已簽訂之委建合約書，其中第1條約定均載：「…建築面積包括室內、陽台、『樓梯間』及公共設施…」、第7條約定均載「…使用範圍悉依慣例如下：⑴樓下庭院內前後空地除供樓上各戶建造水櫃及裝置抽水馬達之用外，其餘空地及地下室歸樓下居住人保管使用…」等旨（見本院卷㈠第63至64頁、第76頁），佐以被告林蝦所持之該合約書暨附件復載「附註：建材及設備說明書詳附於合約…」、「建材及設備：…⒖附註：…②前後院圍圍牆、外側洗石子、內側水泥粉光、地面水泥粉光、前院地板鋪馬賽克」（見本院卷㈠第68頁、第71頁），被告古春景所持之該合約書附件亦載「建材及設備：…⒖附註：…②前後院圍圍牆」等旨（見本院卷㈠第84頁），足見系爭門牌58號、60號公寓之建商李萬金，就該公寓建築基地之法定空地中有關1樓前院部分，業已與各承購戶即被告古春景、林蝦約定將歸由特定共有人（1樓所有權人即被告古春景、林蝦）管理使用。
⑶且稽以李萬金嗣除依前開委建合約書第1條約定，興建系
爭門牌58號、60號雙拼公寓間之共用樓梯間、水泥坡道及進出大鐵門（即占用系爭土地如附圖編號E、F所示者），俾提供2至5層住戶使用外，復於領得建物使用執照後，旋依上開約款，在系爭土地上，二次施工加設系爭門牌58號、60號公寓1樓前庭之外推圍牆、水泥坡、花台等地上物（即占用系爭土地如附圖編號A、B、C、D、G、H、I、J所示者），嗣後方行交屋，迄今未曾擴建等節，有卷附公寓外觀照片（見本院卷㈠第9至11頁、第137頁）為憑，此觀該公寓1樓外牆為長方型土黃色磁磚，與整棟公寓外牆磁磚大致相符之情（見本院卷㈠第144頁之本院履勘現場筆錄）亦可得證。益見系爭門牌58號、60號公寓建商李萬金就該公寓1樓前方地上物暨所占有系爭土地，業與1樓房地之區分所有權人即被告古春景、林蝦成立分管協議無訛。⑷又承前揭，建商李萬金除自始將系爭門牌58號、60號公寓
建築基地中之部分法定空地（1樓前院）約定專由1樓住戶即被告古春景、林蝦管理使用外，復於該公寓建成後，將剩餘登記於其、其妻及其子名下之公寓2至5層樓房地，陸續出售與訴外人數人（其中包含本件被告陳玉玲），並均於75年9月間辦畢移轉登記，有改制前臺灣省臺北縣土地登記簿、建築改良物登記簿在卷可查（見本院卷㈠第91至136頁）。而原告所謂被告憑以占有如附圖所示系爭土地之地上物（即系爭門牌58號、60號雙拼公寓間之2至5樓共用樓梯間、水泥坡、大鐵門，及該公寓1樓前庭、花台、水泥坡、圍牆等），不僅自始為李萬金所興建，且迄今均未擴建等情（見本判決㈠⒉⑶所述），業據系爭土地出售人之一兼本件被告陳玉玲具結證述綦詳【其證稱略以：「…系爭公寓我是向建商買的，我是第一手，買的時間應該是74、75年間…」、「…一樓圍牆的範圍（即一樓外牆及水泥斜坡）從我買受以來，一直都是這樣，只不過是原本水泥牆面事後改為鐵捲門，一樓圍牆範圍沒有外推也沒有往內縮…」、「…我買受房屋時，公寓共用梯廳及大門範圍也一直是如此，且磁磚及大門從興建完成迄今未曾變更…」、「…那陣子很多人跟我接洽要購買道路用地，那時候原告是老闆，他底下的工作人員跟我接洽…我都是去他們的事務所○○○區○○路那邊談的…第一次先談也拿契約回來看，大約去了三、四次才簽約…、「（問：他們跟你洽談購買道路用地時，有無說以後會拆樓梯前的大門及1樓的庭院圍牆？）如果當初是有這樣說，我就不會賣給原告了，我自己也住在那邊…」等語，見本院卷㈡第7至8頁】，益證原告所買受系爭土地，早已為被告依分管協議管理使用中。
⑸則依上開脈絡，堪認系爭門牌58號、60號公寓建商李萬金
就該公寓房地，於75年間自始即規劃系爭門牌58號、60號雙拼公寓間之共用樓梯間、水泥坡及大鐵門暨所占有基地（即如附圖編號E、F所示之系爭土地）歸由2至5樓住戶管理使用，至該公寓1樓前院、圍牆、水泥坡、花台等地上物暨所占有基地（即如附圖編號A、B、C、D、G、H、I、J所示之系爭土地）則約定由1樓住戶即被告古春景、林蝦專用，而確有分管協議存在無訛；且因系爭建物係於公寓大廈管理條例於84年施行前即已建造完成並辦理建物登記，故該分管協議自不受公寓大廈管理條例第7條不得約定為專用之限制。
⑹原告雖否認前開李萬金與被告古春景、林蝦所簽訂委託建
合約書有何分管協議之效力，辯稱李萬金並非系爭土地共有人，無從就之成立分管協議云云。然揆諸前揭法文意旨，建商本得與各承購戶約定將公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用，達成共有人間合意成立分管協議之效，是原告所言已不足憑採。且按共有物分管契約，本不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359號判決見解參照）。倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。至共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決見解參照）。查，系爭門牌58號、60號公寓之建築基地原雖登記於建商李萬金之子即李文良名下（見本判決㈠，及㈠⒈⑴所述），惟李文良及其母李鄭妲已將有關合建該公寓房地之所有事宜，皆全權授予李萬金處理乙節，業經李文良到庭結證明確（見本院卷㈠第259頁反面至第260頁反面），而由李文良、李鄭妲自75年間以起造人身分原始取得系爭門牌58號、60號公寓中數層房地所有權起至今，期間迭經數次移轉登記，均未見歷任公寓房地所有權人就該公寓分管及各自佔領使用之狀態為何爭執或干預，益見系爭門牌58號、60號公寓房地共有人間應認有默示分管協議之存在，是原告所辯要非可取。
⑺況查，系爭土地原屬系爭門牌58號、60號公寓建築基地暨
法定空地之一部分，依法本不得單獨出售移轉與原告，僅因該土地嗣經新北市政府以都市計畫分割且變更地目，方成為可單獨移轉之道路用地，而由不具該公寓區分所有權人身分之原告單獨購得，業如前揭（見本判決㈠⒈⑴至⑷所述）。惟系爭門牌58號、60號公寓1樓前庭院等地上物歸由該1樓房屋所有權人即被告古春景、林蝦管理使用，並占有其建築基地（即如附圖編號A、B、C、D、G、H、
I、J所示系爭土地），該雙拼公寓間共用樓梯間等地上物則歸由2至5樓住戶管理使用，並占有其建築基地（即如附圖編號E、F所示系爭土地）等情，不僅早為共有人間分管協議所約定，且均從外觀上即可得知，亦即原告雖係嗣後取得系爭土地之應有部分，但可得知該分管協議之存在，自不得諉為不知，其當仍應受分管協議之拘束。從而，原告主張並無分管協議存在乙情，容非屬實，被告辯稱渠等就所占有系爭土地均有合法權源，且有分管協議之存在，堪信為真正。
㈡原告訴請全體被告拆屋還地，並訴請被告古春景、林蝦給付
相當於租金之不當得利，有無理由？承前所述，系爭門牌58號公寓1樓所有權人即被告古春景占有系爭土地如附圖編號G、H、I、J所示部分，系爭門牌60號公寓1樓所有權人即被告林蝦占有系爭土地如附圖編號A、B、C、D所示部分，系爭58號、60號公寓2至5樓之所有權人即被告劉瑞香、李麗莉、許子承、林素燕、楊瑞春、張淑珠、陳玉玲、吳淑卿、傅璿華占有系爭土地如附圖編號E、F所示部分，均係基於自始所成立之分管協議，堪認具合法占有權源無疑。是原告依所有物返還請求權、妨害排除請求權及不當得利請求權之規定，訴請全體被告拆屋還地，並訴請被告古春景、林蝦給付相當於租金之不當得利，為屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及中段規定，請求系爭門牌58號、60號公寓之全體區分所有權人即全部被告拆除如附圖編號A至J所示地上物，並依民法第179條規定，請求被告古春景、林蝦給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 2 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 蘇嘉豐法 官 歐陽儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 14 日
書記官 趙盈秀附圖：（見本院卷㈠第151頁之新北市新店地政事務所104年10月
13日複丈成果圖）