臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第2525號原 告即反訴被告 何鄭紅菱
鄭鳳娟鄭淑貞高珍珍鄭燦堂鄭添富共 同訴訟代理人 黃文祥律師反訴被告 鄭陽山
鄭泗森鄭寶珠被 告即反訴原告 魏新牧訴訟代理人 林森敏律師複代理人 劉祐希上列當事人間請求返還所有物事件，本院於民國105年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告何鄭紅菱、鄭鳳娟、鄭淑貞、鄭燦堂、高珍珍、鄭添富應於反訴原告返還如附表二所示之土地及建物所有權狀時，各給付反訴原告如附表一所示之金額。
反訴被告鄭陽山、鄭泗森、鄭寶珠應各給付反訴原告如附表一所示之金額。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告何鄭紅菱負擔千分之六十五、反訴被告鄭鳳娟負擔千分之六十五、反訴被告鄭淑貞負擔千分之二十八、反訴被告高珍珍負擔千分之十四、反訴被告鄭燦堂負擔千分之六
十五、反訴被告鄭添富負擔千分之六十五、反訴被告鄭陽山負擔千分之六十五、反訴被告鄭泗森負擔千分之六十五、反訴被告鄭寶珠負擔千分之六十五，餘由反訴原告負擔。
本判決第三、四項得假執行。但反訴被告各以如附表一「應給付金額」欄所載金額為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台上字第262號判決要旨參照）。經查，本件原告起訴主張渠等前分別與被告就坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上同段451建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號（下稱系爭房地）簽訂「房地產買賣契約書」（下稱系爭契約），並交付所有權狀予被告，然因被告嗣後未履行系爭契約，原告已解除契約，故依民法第767條第1項規定請求被告返還系爭房地之所有權狀。被告則於民國104年7月3日提出民事反訴狀（見本院卷㈠第90頁），主張其給付第一期價款後，原告卻未履行第一期款所訂之履行條件，故依法解除契約，請求原告返還已付之買賣價金及同時賠償違約金，並追加反訴被告鄭陽山、鄭泗森、鄭寶珠。經核反訴與本訴均係基於兩造間就系爭房地之買賣關係所生之爭執，且與原告於本件訴訟所為攻擊、防禦方法相牽連，揆諸上開說明，反訴原告提起反訴，於法並無不合。
二、反訴被告鄭寶珠、鄭泗森經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依反訴原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、本訴部分㈠原告起訴主張略以：渠等係系爭房地之共有人，於100年11
月21日分別與被告簽訂系爭契約，並依被告請求將系爭房地所有權狀交由被告保管，且於簽約後45日內原告委由鄭陽山協同被告委任之陽信建築經理股份有限公司（下稱陽信公司）經理孫可紜，通知另一共有人蔡文章，被告卻因原告未能與蔡文章達成放棄優先承買權協議而拒絕履約，原告於103年3月21日去函催告未果後，即於同年12月10日發函表示解除系爭契約。系爭契約既已解除，則被告於103年12月19日函請原告履約，顯然無據，且被告亦無占有系爭房地所有權狀之法律上原因，自應將所有權狀返還予原告。又土地法第34條之1所定通知優先承買人僅具債權效力，縱未踐行，土地共有人仍可出售其應有部分，僅生是否應對優先承買權人負損害賠償責任問題已而已，故即令原告通知蔡文章不符通知之要件，亦不妨礙系爭契約之履行。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段之規定提起本件訴訟等語，並聲明：
被告應將如附表二所示之所有權狀分別返還予原告。
㈡被告則以：被告與原告及鄭陽山、鄭泗森、鄭寶珠等九人就
渠等公同共有被繼承人鄭梁錦鸞於系爭房地之1/3應有部分，各別簽訂買賣契約，系爭契約第2條就出賣權利範圍之記載均係指原告及鄭陽山、鄭泗森、鄭寶珠就系爭房地之潛在應有部分，亦即被告與原告等人訂立系爭契約之目的係在取得渠等公同共有之系爭房地應有部分1/3，非購買系爭房地全部。而原告及鄭陽山、鄭泗森、鄭寶珠等九人之潛在應有部分合計已逾2/3，自得依土地法第34條之1第1項規定以多數決方式出售渠等公同共有之系爭房地應有部分1/3，且應依同條第5項準用同條第2項、第3項規定，以書面通知他共有人即訴外人鄭宇廷，並辦理提存，原告主張其已通知蔡文章乙節，與本件無關。又原告原應辦理公同共有之繼承登記，卻誤為分別共有之登記，致系爭契約目的不達，顯未依系爭契約第4條第一次款所定履行條件第2點之約定履行，故被告已依系爭契約第4條約定給付第一次款（簽約款），原告卻未依該條約定第一次款之「履行條件」約定，於簽約後45日內通知其他共有人即鄭宇廷，更為錯誤登記，迭經催告，均未獲置理，被告已寄發存證信函表達解除契約之意，原告違約在先，被告無由支付後續款項，原告亦無解約之權。且被告既已解除契約，原告及反訴被告鄭陽山、鄭泗森、鄭寶珠自應負回復原狀責任，而應返還其受領之價金予被告，被告始須負同時返還所有權狀之義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：反訴原告已依系爭契約第4條之約定給付第
一期價款予各反訴被告，反訴被告本應依約完成於簽約後45日內通知其他共有人鄭宇廷之履行條件，卻遲未為之，迭經催告，反訴被告仍置之不理。且反訴被告本應辦理公同共有之繼承登記，卻誤為分別共有之登記，未依系爭契約第4條第一次款所訂履行條件第2點之約定履行，故反訴被告違約在先，反訴原告僅得依系爭契約第10條第2項約定解除契約，請求反訴被告返還買賣價金，並給付與已繳價款同額之違約金；又反訴原告亦得依系爭契約第11條第11項約定解除契約，並請求無息一次返還已收受之全部價款。甚且，反訴原告已解除契約，反訴被告即應負回復原狀責任，應將所收受之價款返還。反訴被告鄭陽山未依其與反訴原告間另成立委任契約之約定，為反訴被告等人完成各期應履行之事項，亦應返還反訴原告先行給付之委任報酬80,038元等語，並聲明：⒈反訴被告何鄭紅菱應給付反訴原告840,000元；反訴被告鄭鳳娟應給付反訴原告840,000元；反訴被告鄭淑貞應給付反訴原告367,500元；反訴被告高珍珍應給付反訴原告183,750元；反訴被告鄭燦堂應給付反訴原告840,000元；反訴被告鄭添富應給付反訴原告840,000元；反訴被告鄭陽山應給付反訴原告920,038元；反訴被告鄭泗森應給付反訴原告840,000元；反訴被告鄭寶珠應給付反訴原告840,000元，及均自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈡反訴被告之答辯：
⒈反訴被告何鄭紅菱、鄭鳳娟、鄭淑貞、高珍珍、鄭燦堂、
鄭添富則以：反訴被告已依約於簽約後45日內通知其他共有人蔡文章，並無違約情事，反訴原告以反訴被告未與蔡文章達成協議為由拒絕履約，顯屬可歸責，反訴被告已發函表示解除契約，依系爭契約第10條第1項約定，反訴被告自得將已收之價款全數沒收充作違約罰金，反訴原告請求反訴被告返還買賣價金並給付違約金，並無理由。又未出售系爭房地應有部分之共有人尚有蔡文章、陳素珍、陳愛珠、鄭宇廷等四人，渠等應有部分合計已逾1/2，反訴被告縱依土地法第34條之1規定通知其他共有人，亦不生得處分系爭房地之法律效力，系爭契約已無法履行，反訴被告並無違約之情。況系爭房地乃公同共有與分別共有並存，系爭契約約定之通知，自非僅限於公同共有人，仍應通知其他分別共有之共有人等語，資為抗辯，並聲明：⑴反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
⒉反訴被告鄭陽山則以：反訴原告於101年時答應要辦理過
戶，伊有通知共有人，且當初意思是要出售整棟樓的1/3，不是只有鄭家的1/3，伊權狀都交付反訴原告，不清楚土地法地34條之1是什麼原因等語置辯。並聲明：⑴反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢反訴被告鄭寶珠、鄭泗森均未於最後言詞辯論期日到場，惟
反訴被告鄭寶珠前曾到場陳述：伊並無違約情事等語。並聲明：⑴反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告及反訴被告鄭陽山、鄭泗森、鄭寶珠於101年2月4日以繼承為登記原因取得系爭房地之所有權，其應有部分分別為：何鄭紅菱1/24、鄭鳳娟1/24、鄭淑貞1/48、高珍珍1/96、鄭燦堂11/72、鄭添富1/24、鄭陽山2/24、鄭寶珠1/24，另有共有人鄭宇廷，應有部分1/96、蔡文章之應有部分為1/3、陳愛珠、陳素珍之應有部分各1/9。而被告即反訴原告已分別給付原告即反訴被告鄭鳳娟420,000元、原告即反訴被告何鄭紅菱420,000元、原告即反訴被告鄭淑貞183,775元、原告即反訴被告高珍珍91,875元、原告即反訴被告鄭燦堂420,000元、原告即反訴被告鄭添富420,000元、原告即反訴被告鄭陽山500,038元、原告即反訴被告鄭泗森420,000元、原告即反訴被告鄭寶珠420,000元等情，為兩造所不爭執，並有支票影本、土地登記謄本、建物登記謄本，土地所有權狀影本、建物所有權狀影本在卷可稽（見本院卷㈠第122頁至第131頁、第157頁至第163頁、第254頁至第265頁），此部分事實堪信為真。
四、本件原告主張渠等已依約通知他共有人，且交付土地所有權狀予被告，被告卻拒不給付後續款項，亦不辦理房地過戶登記，故以存證信函解除系爭契約，訴請被告返還所有權狀等語，惟為被告所否認，除以前揭情詞置辯外，並提起反訴請求原告返還已付價金，並加倍給付違約金，另請求反訴被告鄭陽山返還委任報酬，則本件應審究者厥為：㈠原告主張解除契約，請求返還系爭房地所有權狀，有無理由？㈡反訴原告主張：解除契約，請求返還已付價金，並加倍給付違約金，有無理由？㈢反訴原告可否依系爭契約第11條第11項之約定主張：「單方」、「片面」解除系爭契約，並請求「無息」一次返還已收受之全部價款？㈣反訴被告即原告何鄭紅菱、鄭鳳娟、鄭淑貞、鄭燦堂、高珍珍、鄭添富為同時履行抗辯，應於返還已收價款之「同時」返還系爭房地所有權狀，有無理由？㈤反訴原告請求反訴被告鄭陽山返還委任報酬80,038元，有無理由？茲析述如后：
㈠原告主張解除契約，請求返還系爭房地所有權狀，有無理由
？⒈原告主張：以原證3存證信函及律師函催告被告履行契約，
詎被告拒不履行，故解除契約請求返還系爭房地之所有權狀云云。
⒉惟查：
⑴細繹原證3之台北古亭郵局第366號存證信函（見本院卷㈠第
40頁至第41頁），其寄件人為鄭陽山，收件人為被告魏新牧其內容略以：請被告將鄭陽山名下之房地所有權狀返還鄭陽山，以利鄭陽山辦理因鄭泗森持分遭法院拍賣，由鄭陽山拍定，以更正權狀上之權利範圍，嗣被告魏新牧即依該存證信函之旨，將鄭陽山名下之房地所有權狀返還鄭陽山等情，為鄭陽山開庭時自認，有104年9月11日言詞辯論筆錄鄭陽山稱：「我是103年的時候我向陽信要權狀，因為我買了鄭泗森，中山地政說要有權狀才可以辦，所以陽信有還給我，我去地政辦理，變成2/24。其他的權狀都在陽信那邊。」等語（見本院卷㈠第210頁背面），則被告並無何經催告而違約云云情事，原告主張解除契約，顯屬無據。
⑵又原證3律師函（見本院卷㈠第42頁至第43頁）固有原告6人
催告被告履行系爭契約云云，惟查，依系爭契約（見本院卷㈠第10頁至第39頁），原告亦負有協力義務，依系爭契約第4條之約定，「應將移轉登記所須交付之文件書類備齊並加蓋專用印章（賣方為印鑑章）交予受託地政士…」，惟查，原告並未交付加蓋印鑑章之文件書類予地政士，原告未盡協力義務，自難指摘被告有何違約情事，亦不得任意主張解除契約，此有104年11月20日言詞辯論筆錄：「（法官問：而且不是原告也沒有將過戶所需印鑑等相關資料交付被告？如何過戶？）原告訴訟代理人答：被告一直未交求原告交付印鑑等相關資料，所以才會有原證3的函文。原證3主要是要求被告辦理過戶，如果不過戶把權狀還給我們。我們已經去了正式的法律文件，被告也沒有來要印鑑證明，也不履約。除了原證3存證信函，還有律師函，也是要求被告履約，如不履約，就要解約。我們要求被告於文到後十日內，被告也沒有辦理。」、「（法官問：被告有何意見？）被告訴訟代理人答：反證4-1就有請原告交付印鑑證明，原告也沒有交付被告。反證4-1也有用第11條第11項催告原告請求盡快履約，不然就用第10條違約罰則去處理。」等語附卷可稽（見本院卷㈠第248頁正面、背面）。
⒊綜上，原告主張解除契約，請求返還系爭房地所有權狀，顯屬無據。
㈡反訴原告主張：解除契約，請求返還已付價金，並加倍給付
違約金，有無理由？⒈反訴原告主張：伊所購買者實係反訴被告之被繼承人鄭梁錦
鑾三分之一之應有部分，反訴被告應以「公同公有」之方式辦理繼承登記，並以土地法第34條之1之方式書面通知共有人鄭宇廷，詎反訴被告竟辦理「分別共有」之方式辦理被繼承人鄭梁錦鑾三分之一之應有部分之繼承登記，亦未依約通知共有人鄭宇廷，致反訴被告不能依土地法第34條之1之方式買受反訴被告之被繼承人鄭梁錦鑾三分之一之應有部分，因有違約，主張解除契約，請求返還已付價金，並加倍給付違約金云云。
⒉惟查：
⑴細繹反訴原告各與反訴被告簽定之系爭契約（見本院卷㈠第
10頁至第39頁）第2條約定買賣標的均為反訴被告按其應繼分所得之應有部分，而非鄭梁錦鸞就系爭房地之應有部分1/3。亦未約定反訴原告所主張：反訴被告應以「公同公有」之方式辦理繼承登記云云情事。又系爭契約第11條第9項明確約定「買方知悉本買賣標的仍登記逾被繼承人鄭梁錦鸞（Z000000000）名下尚未辦理繼承登記。」；同條第10項約定「賣方保證，所出售之權利範圍為應得繼承之『應繼分』，並於繼承登記完畢後同時出售移轉給買方，……」；同條第11項約定「本件買賣標的之所有權屬狀況，買賣雙方均知悉為『分別持分共有』，且共有人中仍有未同意出售其應有部分者，……」等語，足知所買賣者為反訴被告個別之持分，而非鄭梁錦鸞就系爭房地之應有部分1/3。再者，觀以反訴原告提出之土地及建物所有權狀記載（見本院卷㈠第254頁至第265頁），可知反訴被告交付所有權狀時，已辦理分別共有登記，反訴原告收受權狀時亦未就此提出異議乙節。是堪認本件兩造之買賣標的應為反訴被告因繼承而各自取得系爭房地之應有部分。
⑵是故反訴原告主張：伊所購買者實係反訴被告之被繼承人鄭
梁錦鑾三分之一之應有部分，反訴被告應以「公同公有」之方式辦理繼承登記，並以土地法第34條之1之方式書面通知共有人鄭宇廷，詎反訴被告竟辦理「分別共有」之方式辦理被繼承人鄭梁錦鑾三分之一之應有部分之繼承登記，亦未依約通知共有人鄭宇廷，致反訴被告不能依土地法第34條之1之方式買受反訴被告之被繼承人鄭梁錦鑾三分之一之應有部分，因有違約，主張解除契約，請求返還已付價金，並加倍給付違約金云云，顯屬無據，尚難憑採。
㈢反訴原告可否依系爭契約第11條第11項之約定主張：「單方
」、「片面」解除系爭契約，並請求「無息」一次返還已收受之全部價款？⒈系爭契約第11條第11項約定「本件買賣標的之所有權屬狀況
，買、賣雙方均知悉為分別持有共有，且共有人中仍有未同意出售其應有部分者，基於買方所購買本件買賣標的之產權完整性需求，買方願意配合依土地法34-1條之規範及程序，並授權鄭燦堂先生（Z000000000）為法院之提存代表人，將本件買賣標的所有權全部出售與買方，倘有違背，買方得訂期以書面通知賣方，單方、片面解除本買賣契約，賣方並應無息且一次返還已收受之全部價款，賣方絕無異議。」（見本院卷㈠第14頁）。
⒉經查，兩造均不爭執兩造訂立系爭契約後，反訴被告鄭陽山
即偕同陽信公司人員至蔡文章處通知，嗣無法獲得他共有人同意，反訴原告無法取得系爭房地之完整所有權。反訴原告自得依系爭契約第11條第11項之約定主張：「單方」、「片面」解除系爭契約，並請求「無息」一次返還已收受之全部價款，是反訴原告就請求反訴被告返還已收價金部分，為有理由，逾此範圍，其請求為無理由。
㈣反訴被告即原告何鄭紅菱、鄭鳳娟、鄭淑貞、鄭燦堂、高珍
珍、鄭添富為同時履行抗辯，應於返還已收價款之「同時」返還系爭房地所有權狀，有無理由？⒈民法第264條第1項本文規定：「因契約互負債務者，於他方
當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」⒉反訴原告與反訴被告間簽立系爭契約（見本院卷㈠第10頁至
第39頁），並依約交付價金及系爭房地所有權狀（見本院卷㈠第254頁至第265頁），反訴原告依系爭契約第11條第11項之約定，解除契約，請求返還價金，契約既經解除，反訴被告自依民法第259條之規定請求回復原狀，請求反訴原告返還系爭房地之所有權狀。反訴被告依民法第264條之規定，自得主張同時履行抗辯之權利。從而，反訴被告應於反訴原告將附表二所示土地及建物所有權狀返還反訴被告之同時，將已付價金返還予反訴原告。
㈤反訴原告請求反訴被告鄭陽山返還委任報酬80,038元，有無
理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由上訴人主張權利者，應先由上訴人負舉證之責，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
⒉經查，反訴原告主張反訴被告鄭陽山未履行委任契約，爰解
除契約請求被告鄭陽山返還委任報酬80,038元，則依前揭說明，反訴原告自應就此有利於己之要件事實負舉證責任。查簽立系爭契約後，反訴被告鄭陽山曾前往蔡文章處通知，且反訴被告均已交付所有權狀予反訴原告，反訴原告就其主張復未提出其他證據以供本院參酌，是難認反訴被告鄭陽山有未履行委任事項之情事，其請求反訴被告鄭陽山返還委任報酬，洵屬無據。
五、從而，本件本訴部分，原告之訴為無理由，而反訴部分，反訴原告之訴，一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
六、又反訴部分，因所命反訴被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。另反訴被告就反訴原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至反訴原告就敗訴部分所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
書記官 巫玉媛附表一┌───────┬──────┐│反訴被告 │ 應給付金額 │├───────┼──────┤│何鄭紅菱 │420,000元 │├───────┼──────┤│鄭鳳娟 │420,000元 │├───────┼──────┤│鄭淑貞 │183,775元 │├───────┼──────┤│高珍珍 │91,875元 │├───────┼──────┤│鄭燦堂 │420,000元 │├───────┼──────┤│鄭添富 │420,000元 │├───────┼──────┤│鄭陽山 │420,000元 │├───────┼──────┤│鄭泗森 │420,000元 │├───────┼──────┤│鄭寶珠 │420,000元 │└───────┴──────┘
附表二┌────┬──────────────────────┐│反訴被告│反訴原告應返還之所有權狀 │├────┼──────────────────────┤│何鄭紅菱│臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範 ││ │圍1/24）及其上同段45建號（權利範圍1/24） │├────┼──────────────────────┤│鄭鳳娟 │臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範 ││ │圍1/24）及其上同段45建號（權利範圍1/24） │├────┼──────────────────────┤│鄭淑貞 │臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範 ││ │圍1/48）及其上同段45建號（權利範圍1/48） │├────┼──────────────────────┤│高珍珍 │臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範 ││ │圍1/96）及其上同段45建號（權利範圍1/96） │├────┼──────────────────────┤│鄭燦堂 │臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範 ││ │圍11/72）及其上同段45建號（權利範圍11/72） │├────┼──────────────────────┤│鄭添富 │臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範 ││ │圍1/24）及其上同段45建號（權利範圍1/24） │└────┴──────────────────────┘