臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第2011號原 告 漢德建設股份有限公司法定代理人 黃金龍訴訟代理人 熊克竝律師被 告 何楊夜訴訟代理人 何宗和被 告 周新強
游昭榮追加 被告 祭祀公業法人新北市吳以文法定代理人 吳振堵上二人共同訴訟代理人 劉錦隆律師上二人共同複 代理人 劉力豪律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，本院於民國105年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告何楊夜間就坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號土地之租賃關係不存在。被告何楊夜應將坐落上開土地上如附件土地複丈成果圖所示Ｂ部分之建物（面積四十八點六八平方公尺）拆除，並將該土地返還原告。
確認原告與被告周新強間就坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（即原分割前之同段六八二之九地號土地）之租賃關係不存在。被告周新強應將坐落上開土地上如附件土地複丈成果圖所示Ｃ部分之建物（面積一百九十七點七二平方公尺）拆除，並將該土地返還原告。
確認原告與被告游昭榮間就坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號土地之租賃關係不存在。
被告祭祀公業法人新北市吳以文應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號土地上如附件土地複丈成果圖所示Ａ部分之建物（面積三十七點十三平方公尺）拆除，並將該土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明原為：「確認原告與被告何楊夜間就坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號（下稱系爭682之25地號土地）之土地租賃關係不存在，被告何楊夜應將坐落上開土地上房屋拆除，並將該土地返還原告。確認原告與被告游昭榮間就坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號（下稱系爭682之23地號土地）之土地租賃關係不存在，被告游昭榮應將坐落上開土地上房屋拆除，並將該土地返還原告。確認原告與被告周新強間就坐落新北市○○區○○段○○○○○○號（下稱系爭682之9地號土地）之土地租賃關係不存在，被告周新強應將坐落上開土地上房屋拆除，並將該土地返還原告。」，嗣於104年11月27日，原告依本院會同臺北市新店地政事務所測量人員到場履勘測量結果，即新北市新店地政事務所104年10月30日新北店地測字第0000000000號函檢送之土地複丈成果圖（見本院卷第72至73頁，下稱系爭土地複丈成果圖），變更聲明（見本院卷第117頁）；再於105年1月6日變更聲明為：「確認原告與被告何楊夜間就系爭682之25地號土地之租賃關係不存在，被告何楊夜應將坐落上開土地上如附件系爭土地複丈成果圖標示Ｂ之房屋拆除，並將土地返還原告。確認原告與被告游昭榮間就系爭682之23地號土地之租賃關係不存在。確認原告與被告周新強間就系爭682之9地號土地之租賃關係不存在，被告周新強應將坐落上開土地上如附件系爭土地複丈成果圖標示Ｃ之房屋拆除，並將土地返還原告。」。最後原告因系爭682之9地號土地於105年1月7日經分割為同段682之9地號及682之32地號土地（下稱上開682之9地號及682之32地號土地），原告乃於105年1月12日言詞辯論期日變更第3項聲明為「確認原告與被告周新強間就上開682之9地號及682之32地號土地之租賃關係不存在，被告周新強應將坐落上開土地上如附件系爭土地複丈成果圖標示Ｃ之房屋拆除，並將土地返還原告。」（見本院卷第198頁及第203頁背面），核屬補充事實上之陳述，依照上述規定，並非訴之變更，先此敘明。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648號判決參照）。經查，原告原起訴第二項聲明除請求確認原告與被告游昭榮就系爭682之23地號土地之租賃關係不存在外，並請求被告游昭榮應將坐落上開土地上房屋拆除，並將該土地返還原告，然因被告游昭榮陳稱其業已將系爭682之23地號土地上坐落之房屋出售予祭祀公業法人新北市吳以文，原告乃於104年11月11日追加祭祀公業法人新北市吳以文為被告，並追加聲明請求「確認原告與被告祭祀公業法人新北市吳以文間就系爭682之23地號之土地租賃關係不存在，被告祭祀公業法人新北市吳以文應將坐落上開土地上房屋拆除，並將土地返還原告」，再於105年1月6日變更聲明為「被告祭祀公業法人新北市吳以文應將坐落系爭682之23地號土地上如系爭土地複丈成果圖標示Ａ之房屋拆除，並將土地返還原告」（見本院卷第77頁及第198頁背面），核原告所為之追加與原起訴主張之基礎事實相同，均係基於其所有系爭682之23地號土地遭無權占用，本於物上請求權之法律關係，請求被告祭祀公業法人新北市吳以文拆除地上物返還土地，核與上揭法條規定相符，是原告追加祭祀公業法人新北市吳以文為被告及追加聲明，在程序上應予准許，核先敘明。
三、復按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1、4項分別定有明文。查原告提起本件訴訟並經被告游昭榮為本案之言詞辯論後，嗣於105年1月6日撤回請求被告游昭榮應將坐落系爭682之23地號土地上房屋拆除，並將土地返還原告部分（見本院卷第198頁背面），並經原告再於本院105年1月12日言詞辯論期日當庭表明變更聲明如前開105年1月6日民事變更訴之聲明㈡狀所載，而被告游昭榮訴訟代理人劉錦隆律師於該次期日到庭未為同意與否之表示，亦未於撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議，依前開規定，即視為同意撤回，堪認原告已合法撤回。另原告於104年11月27日復撤回請求確認其與被告祭祀公業法人新北市吳以文間就系爭682之23地號土地之土地租賃關係不存在部分（見本院卷第117頁背面），被告祭祀公業法人新北市吳以文斯時尚未為本案之言詞辯論，依上揭法條規定，無庸得其同意，故原告亦已合法撤回此部分之請求，併予敘明。
四、第按祭祀公業條例於97年7月1日施行，祭祀公業依該條例第21條、第22條規定向主管機關登記為祭祀公業法人者，有當事人能力。本件祭祀公業法人新北市吳以文業於祭祀公業條例施行後即101年8月8日向新北市政府申請辦理祭祀公業法人登記之申請，並經新北市政府於101年9月28日以北府民宗字第0000000000號函核發祭祀公業法人登記證書在案（見本院卷第146至148頁），依上說明，祭祀公業法人新北市吳以文具有當事人能力，則原告以被告祭祀公業法人新北市吳以文為起訴對象，於法並無不合。
五、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。查本件原告主張與被告何楊夜間就系爭682之25地號土地之租賃關係不存在、與被告游昭榮間就系爭682之23地號土地之租賃關係不存在、與被告周新強間就上開682之9地號及682之32地號土地（即分割前之系爭682之9地號土地）之租賃關係不存在，為被告所否認，原告在法律上之地位即有受侵害之危險，而此項危險得以確認之訴予以除去，依上所述，原告對此自有請求確認之法律上利益，其提起本件確認之訴，於法即無不合。
六、末按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。本件原告法定代理人原為曾王美香，嗣本院審理期間變更為黃金龍，業據新任法定代理人黃金龍具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀及股份有限公司變更登記表等在卷可稽（見本院卷第88頁、第91至94頁及第98至99頁），核無不合，亦應予准許。
七、被告周新強經合法通知，未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠訴外人殷平原為系爭682之25地號土地及同段682地號土地之
所有權人，殷平於102年1月10日分別與被告游昭榮、周新強簽定土地租賃契約書，約定由殷平出租上開682地號土地其中面積約3.5坪（即新北市○○區○○路○段000號建物坐落之土地，後經分割為系爭682之23地號土地，下稱系爭682之23地號土地租約）予被告游昭榮使用；出租682地號土地其中面積約20坪（即新北市○○區○○路○段000巷00號坐落之土地，後經分割為系爭682之9地號土地，系爭682之9地號土地再經分割為上開682之9地號及682之32地號土地，下稱系爭682之9地號土地租約）予被告周新強使用，前開2租約之租賃期間均自102年1月1日起至103年12月31日止；復殷平於103年1月10日另與被告何楊夜簽定土地租賃契約書，亦約定由殷平出租系爭682之25地號土地面積約48.68平方公尺（即新北市○○市○○路○段000巷0號建物坐落之土地，下稱系爭682之25地號土地租約）予被告何楊夜使用，租賃期間自103年1月1日起至103年12月31日止，並約定本約簽定後被告何楊夜不得再增建或改建。又前開土地租約均約定，租期非經雙方同意續租，否則不因依系爭租約第5條支付損害賠償成立不定期租約，是渠等間具有定期租賃契約之法律關係存在。嗣前開土地租賃契約租約屆滿，殷平除於租期屆滿前以存證信函向被告何楊夜、游昭榮、周新強表明不再續租外，並以存證信函請求被告何楊夜、游昭榮、周新強返還租賃物，依民法第450條之規定，系爭682之25地號土地租約、系爭682之23地號土地租約、系爭682之9地號土地租約等3筆土地租約（下合稱系爭3筆土地租約），即兩造間之租賃關係業因期限屆滿而消滅。迄料被告何楊夜、游昭榮、周新強迄今均未依約返還租賃物。
㈡期後殷平將系爭3筆土地租約之租賃標的即系爭682之25、23
、9及32地號土地出售予原告，並分別於104年3月23日及同年3月16日及同年3月4日完成上開土地所有權移轉登記，原告自得依民法第450條、第767條、第184條及第179條規定請求確認原告與被告何楊夜、游昭榮、周新強間就上開土地之租賃關係不存在，並請求被告何楊夜、周新強拆屋還地。另被告游昭榮於104年2月2日將其所有坐落系爭682之23地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○路○段000號房屋（下稱系爭游昭榮房屋）以贈與為原因讓與被告祭祀公業法人新北市吳以文，被告祭祀公業法人新北市吳以文業已取得系爭游昭榮房屋之事實上處分權，且原告與被告游昭榮間就系爭682之23地號土地之租約已於103年12月31日到期而終止，被告祭祀公業法人新北市吳以文並未取得系爭682之23地號土地之租賃權，被告祭祀公業法人新北市吳以文現顯係無權占用系爭682之23地號土地，原告爰依民法第767條、第184條及第179條規定請求被告祭祀公業法人新北市吳以文拆除系爭游昭榮房屋，並返還其無權占用之系爭682之23地號土地予原告。
㈢被告游昭榮雖曾於103年3月27日發函向殷平表示，其於同年
3月26日業將其所有坐落系爭682之23地號土地上之系爭游昭榮房屋出售予被告祭祀公業法人新北市吳以文，系爭682之23地號土地租約業已一併移轉予被告祭祀公業法人新北市吳以文云云，然殷平接獲前開通知後，旋以103年4月8日臺北興安郵局第346號存證信函表示反對，後被告游昭榮再於103年4月16日以新店檳榔路郵局第82號存證信函表示，其與被告祭祀公業法人新北市吳以文間就系爭游昭榮房屋之買賣預約，已因雙方合意作廢，並無民法第426之1條規定之適用。
而被告游昭榮雖於104年2月間將系爭游昭榮房屋贈與被告祭祀公業法人新北市吳以文，然該時原告與被告游昭榮間就系爭682之23地號土地既無租賃關係存在，被告祭祀公業法人新北市吳以文自無從取得系爭682之23地號土地之租賃權。
縱認該時被告游昭榮贈與系爭游昭榮房屋時，就該土地仍有租賃權存在，然系爭682之23地號土地租約第9條第3項既已約定，承租人不得將全部或一部分租賃土地出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用，依該約定，被告祭祀公業法人新北市吳以文亦無從取得租賃權無疑，是被告祭祀公業法人新北市吳以文現顯係無權占用系爭682之23地號土地。
㈣並聲明：
⒈確認原告與被告何楊夜間就系爭682之25地號土地之租賃
關係不存在，被告何楊夜應將坐落上開土地上如附件系爭土地複丈成果圖標示Ｂ之房屋拆除，並將土地返還原告。
⒉確認原告與被告游昭榮間就系爭682之23地號土地之租賃關係不存在。
⒊確認原告與被告周新強間就上開682之9地號及682之32地
號土地之租賃關係不存在，被告周新強應將坐落上開土地上如附件系爭土地複丈成果圖標示Ｃ之房屋拆除，並將土地返還原告。
⒋被告祭祀公業法人新北市吳以文應將坐落系爭682之23地
號土地上如附件系爭土地複丈成果圖標示Ａ之房屋拆除，並將土地返還原告。
二、被告則以：㈠被告何楊夜部分：系爭682之25地號土地係於45年10月24日
與地主即訴外人昌記大同實業股份有限公司簽訂租地建屋之不定期契約迄今，歷任地主除殷平於93年開始表示反對外，餘均未為反對之表示，已默示更新為不定期租賃契約。復依民法第426條之2規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依相同條件優先承買之權。殷平與原告均為訴外人欣陸投資控股股份有限公司（下稱欣陸公司）之董事、監察人，殷平於77年持假造不實之切結，讓新店地政事務所為不實之登載。又103年12月4日伊因應原告公司陳淑婉之邀，欲公證優先承買權協議書，惟原告持假造不實之授權公證書遭本院公證處公證人識破，而不成案。基於原告前有假造不實文書之記錄，伊就本件土地買賣認亦有造假之疑慮，爭執原告與殷平當時的買賣契約有通謀虛偽意思表示，認為當時的買賣契約無效，爰依民法第87條及第244條撤銷詐害優先承買權之行為等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告游昭榮、祭祀公業法人新北市吳以文部分：被告游昭榮
業於103年3月26日將系爭游昭榮房屋出售予被告祭祀公業法人新北市吳以文，並於同年3月27日以存證信函通知殷平，依民法第426條之1規定，系爭682之23地號土地租約已移轉予被告祭祀公業法人新北市吳以文，原告提起本訴請求確認其與被告游昭榮間就系爭682之23地號土地租賃關係不存在，顯無確認利益。縱被告游昭榮確於103年4月16日合意解除伊與被告祭祀公業法人新北市吳以文間系爭682之23地號土地之買賣合意，然前開土地既於104年3月30日申報契約變更納稅義務人，基於物權行為之無因性，被告游昭榮就系爭23地號土地已喪失事實上之處分權，原告請求確認其與被告游昭榮間系爭682之23地號土地租約不存在亦無確認利益。此外，系爭682之23地號土地租約既已移轉予被告祭祀公業法人新北市吳以文，則殷平既未向被告祭祀公業法人新北市吳以文為反對續租之意思表示，而對於被告祭祀公業法人新北市吳以文繼續使用土地未為反對之意思，依民法第451條規定，應視為被告祭祀公業法人新北市吳以文就系爭682之23地號土地有不定期繼續租賃契約存在等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告周新強部分：伊所有坐落上開682之9地號及682之32地
號土地上建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○段號195巷11號1樓房屋（下稱系爭周新強房屋）為61年間建造，當時該地屬禁建區，後經地主同意始依法建造，伊父親即訴外人周誌其後於67年7月間向訴外人陳立中購買，系爭周新強房屋為合法建物。而原告購買前開土地時，並未依法通知伊行使優先承買權，伊要主張優先承買權等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告何楊夜所有門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷0號房屋（下稱系爭何楊夜房屋）坐落於系爭682之25地號土地上，被告游昭榮所有系爭游昭榮房屋及周新強所有系爭周新強房屋則均坐落系爭682地號土地上，後系爭682地號土地分割出系爭682之23地號土地及系爭682之9地號土地，系爭9地號土地再分割成上開682之9地號及682之32地號土地，分割後，系爭游昭榮房屋坐落於系爭682之23地號土地，系爭周新強房屋坐落於上開682之9地號及682之32地號土地上，前開房屋均為未辦理保存登記之房屋。系爭682之25、23、9及32地號土地原為殷平所有，殷平前於102年1月10日與被告游昭榮簽定系爭682之23地號土地租約，與被告周新強簽定系爭682之9地號土地租約，約定由殷平出租系爭682之23地號土地予被告游昭榮使用，出租上開682之9地號及682之32地號土地予被告周新強使用，租賃期間均自102年1月1日起至103年12月31日止；復殷平於103年1月10日另與被告何楊夜簽定系爭682之25地號土地租約，亦約定由殷平出租系爭682之25地號土地予被告何楊夜使用，租賃期間自103年1月1日起至103年12月31日止，並約定本約簽定後被告何楊夜不得再增建或改建。又系爭682之25及23地號土地租約均約定，租期非經雙方同意續租，否則不因依系爭租約第5條支付損害賠償成立不定期租約。殷平並已將系爭3筆土地租約之租賃標的即系爭682之25、23、9、32地號土地出售予原告，並分別於104年3月23日及同年3月16日及3月4日完成前開土地所有權移轉登記，由原告取得土地所有權，而被告游昭榮亦於104年2月2日以贈與為原因將系爭游昭榮房屋之事實上處分權讓與被告祭祀公業法人新北市吳以文等節，有土地登記第二類謄本（地號全部）、土地租賃契約書、地籍圖謄本、104年2月2日土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、新北市政府稅捐稽徵處新店分處104年12月16日新北稅店二字第0000000000號函暨所附新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、土地買賣契約書、土地複丈結果通知書、土地所有權狀等件附卷可稽（見本院104年度店補字第288號卷第9至13頁、第18至20頁、第27至29頁及本院卷第46至47頁、第141至142頁、第190至193頁、第205至208頁），堪信為真實。
四、原告主張其與被告何楊夜、游昭榮、周新強間之租賃契約為定期租賃關係，並經出租人殷平表示租賃期間屆期後不再續租，渠等間租賃關係已因屆期而終止，因而請求確認系爭682之25地號土地租約、系爭682之23地號土地租約、系爭682之9地號土地租約不存在。又被告游昭榮於104年2月2日將系爭游昭榮房屋贈與被告祭祀公業法人新北市吳以文，由被告祭祀公業法人新北市吳以文取得系爭游昭榮房屋之事實上處分權，而被告何楊夜、周新強及祭祀公業法人新北市吳以文所有上開建物現係無權占用系爭682之25地號、682之23地號、682之9地號及682之32地號土地，故請求被告何楊夜、周新強、祭祀公業法人新北市吳以文應拆屋還地等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條亦有明定。故主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任，而主張法律關係變更或消滅之當事人，則須就該法律關係變更或消滅所須具備之特別要件，負主張及舉證之責任，此為舉證責任分配原則。而所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。㈡依系爭3筆土地租約之約定內容，系爭682之25地號土地租約
之租賃期間係自103年1月1日起至103年12月31日止，系爭682之23地號土地租約及上開682之9地號及682之32地號土地租約租賃期間則均自102年1月1日起至103年12月31日止，又系爭682之25及23地號土地租約第2條均約定，租期非經雙方同意續租，否則不因依系爭租約第5條支付損害賠償成立不定期租約。及系爭682之9地號土地租約第4條約定，租期屆滿，甲方（即殷平）如欲再行出租，乙方（即周新強）有優先承租權，乙方如欲續租，應於租賃期滿前一個月以書面通知甲方等節，有上開土地租約在卷可憑（見本院卷第10至12頁、第19至20頁、第28至29頁），顯見系爭3筆土地租約確係屬定期租約，並均於103年12月31日即已屆期，如欲續租，則須經雙方同意。
㈢按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，此有最高法院55年台上第276號判列可資參照。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之；復租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第425條第1項、第2項及第426條之1分別定有明文。查本件殷平在系爭682之23地號土地租約屆期前，以103年7月3日臺北安和郵局第1858號存證信函向被告游昭榮為租期屆滿不再出租之意思表示，再於104年1月7日以臺北興安郵局第17號存證信函為不續租並請求返還租賃物之意思表示，並經被告游昭榮分別於103年7月7日、104年1月9日收受上開存證信函；於系爭682之25地號土地租約屆期前，以103年7月3日臺北安和郵局第1859號存證信函向被告何楊夜為租期屆滿不再出租之意思表示，再於104年1月7日以臺北興安郵局第14號存證信函為不續租並請求返還租賃物之意思表示，並經被告何楊夜於104年1月8日收受該函；於系爭682之9地號土地租約屆期前，以103年11月5日以臺北安和郵局第2990號存證信函向被告周新強為租期屆滿不再出租之意思表示，再於104年1月15日以臺北興安郵局第54號存證信函為不續租並請求返還租賃物之意思表示，並經被告周新強於104年1月16日收受該函等情，有前開存證信函及回執影本等件附卷可稽（見本院104年度店補字第288號卷第14至17頁、第21至26頁、第30至36頁），殷平既已於系爭3筆土地租約終止前明確表明不再續約，足徵本件被告何楊夜、游昭榮、周新強與殷平間之上開租賃契約於103年12月31日租期屆滿時業已終止，即殷平與被告何楊夜、游昭榮、周新強間之租賃關係已不存在。再者，原告係向殷平購買系爭682之25、23、9、32地號土地，並分別於104年3月23日及同年3月16日及3月4日完成前開土地所有權移轉登記，而由原告取得土地所有權乙節，有土地登記第二類謄本（地號全部）、土地買賣契約書、土地複丈結果通知書、土地所有權狀等件附卷可稽（見本院104年度店補字第288號卷第9頁、第18頁、第27頁及本院卷第205至208頁），則殷平與被告何楊夜、游昭榮、周新強間之租賃關係既自103年12月31日後已因屆期未續約而終止，原告於104年2、3月間向殷平購買系爭682之25、23、9、32地號土地，自無上開民法第425條規定之適用，原告顯無何土地租約須承受之情事。
㈣被告何楊夜雖辯稱其與系爭682之25地號土地之所有權人間
存有不定期之建屋基地租賃關係，及本件原告與殷平間土地買賣有造假之疑慮，爭執原告與殷平當時的買賣契約有通謀虛偽意思表示，認為當時的買賣契約無效，爰依民法第87條及第244條撤銷詐害優先承買權之行為云云，惟按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第87條第1項、第759條之1第1項分別定有明文。本件原告主張其為系爭682之25、23、9及32地號土地之所有權人，業據提出土地登記第二類謄本（地號全部）、土地買賣契約書、土地複丈結果通知書、土地所有權狀等件為證（見本院104年度店補字第288號卷第9頁、第18頁、第27頁及本院卷第176至179頁、第205至208頁），而原告既登記為前開土地之所有權人，依民法第759條之1第1項規定，前開土地即推定為原告所有，被告何楊夜既辯稱原告係基於與其前手殷平間之通謀虛偽意思表示而買受前開土地，自應由被告何楊夜就原告與其前手間之買賣契約係出於通謀虛偽意思表示而為乙節，負舉證之責，惟被告何楊夜僅空言主張原告與其前手殷平間係基於通謀虛偽意思表示而買受前開土地，以詐害其就系爭682之25地號土地之優先承買權云云，而未提出其他事證用以證明其所辯為真實，遑論被告何楊夜就系爭682之25地號土地並未有優先承買權，是其所辯，自無足取。
㈤另被告周新強雖辯稱系爭周新強房屋係經地主同意後依法建
造，並繳交稅金，復經新北市政府工務局認定為合法建物云云，並提出67年7月14日土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、臺北縣新店鎮公所67年8月7日北縣店建字第22420之9號函、臺北縣稅捐稽徵處68年契稅繳納通知書、監證費繳納通知書、新北市政府工務局103年2月25日北工使字第0000000000號函附卷為證（見本院卷第63至70頁），然綜觀前開書證，僅能證明被告周新強之父周誌前於67年間係向訴外人陳立中買受系爭周新強房屋，該屋係合法建物之事實為真，惟尚不足以證明被告周新強就該屋坐落之上開682之9地號及682之32地號土地與殷平間成立不定期之建屋基地租賃關係，即無從證明殷平與被告周新強間尚有何租賃關係存在之事實，是被告周新強上開所辯，亦無足採。
㈥又被告何楊夜、周新強辯稱其等尚可行使優先承買權云云，
惟按土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」；民法第426條之2規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」。而前開規定中所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其「契約不得對抗優先購買權人」，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，故出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，該第三人即不得以所有權人或出租人地位對優先購買權人有所主張。然查，被告何楊夜、周新強與殷平間就本案系爭682之25地號土地及上開682之9地號及682之32地號土地租賃契約均於103年12月31日租期屆滿，並因殷平表示屆期不再續租而終止，是以殷平雖於104年2、3月間將系爭682之25地號土地、上開682之9地號及682之32地號土地出售予原告，然斯時被告何楊夜、周新強與殷平間租賃契約業已屆期而終止，其等既非前開土地法及民法規定所稱具有優先承買權之人，則其等主張有優先承買權云云，要難謂有據。
㈦被告游昭榮、祭祀公業法人新北市吳以文雖辯稱被告游昭榮
業於103年3月26日將系爭游昭榮房屋出售予被告祭祀公業法人新北市吳以文，並於同年3月27日以存證信函通知殷平，依民法第426條之1規定，系爭682之23地號土地租約已移轉予被告祭祀公業法人新北市吳以文，原告提起本訴請求確認其與被告游昭榮間就系爭682之23地號土地租賃關係不存在，顯無確認利益，且殷平既未向被告祭祀公業法人新北市吳以文為反對續租之意思表示，而對於被告祭祀公業法人新北市吳以文繼續使用土地未為反對之意思，依民法第451條規定，應視為被告祭祀公業法人新北市吳以文就系爭682之23地號土地有不定期繼續租賃契約存在云云，然查：
⒈被告游昭榮雖曾於103年3月27日發函向殷平表示，其於同
年3月26日業將其所有系爭682之23地號土地上之系爭游昭榮房屋出售予被告祭祀公業法人新北市吳以文，然殷平接獲前開通知後，旋以103年4月8日臺北興安郵局第346號存證信函向被告游昭榮表示其違反系爭682之25地號土地租約第9條第3項約定而不同意，後被告游昭榮再於103年4月16日以新店檳榔路郵局第82號存證信函向殷平表示，其與被告祭祀公業法人新北市吳以文間就系爭游昭榮房屋之買賣預約，已因雙方合意作廢，並附有協議書為附件，且該存證信函之副本亦寄送祭祀公業法人新北市吳以文等情，有上開存證信函及協議書暨所附土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第36至40頁），足認被告游昭榮與祭祀公業法人新北市吳以文間於103年3月26日之買賣預約業已作廢，其等間並無成立何買賣契約。
⒉況被告游昭榮及祭祀公業法人新北市吳以文並未提出任何
其等就系爭游昭榮房屋有買賣完成並交付之證據，本院自無從憑以認定被告祭祀公業法人新北市吳以文於103年間業已取得系爭游昭榮房屋之事實上處分權。衡情殷平自無於系爭682之23地號土地租約屆期前，向被告祭祀公業法人新北市吳以文為不再續約之表示之必要。另被告游昭榮業於104年2月2日以贈與為原因將系爭游昭榮房屋之事實上處分權讓與被告祭祀公業法人新北市吳以文等節，有104年2月2日土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、新北市政府稅捐稽徵處新店分處104年12月16日新北稅店二字第0000000000號函暨所附新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷可憑（見本院卷第46至47頁、第141至142頁），堪認被告祭祀公業法人新北市吳以文於104年2月2日已取得系爭游昭榮房屋之事實上處分權。惟該時原告與被告游昭榮間就系爭682之23地號土地既已無租賃關係存在，業如前述，被告祭祀公業法人新北市吳以文自無由被告游昭榮處繼受取得系爭682之23地號土地之租賃權之可言，本件自無民法第426之1條規定之適用。
⒊另被告游昭榮及祭祀公業法人新北市吳以文就系爭682之
23地號土地與原告間是否仍有租賃關係存在既有爭執，而被告游昭榮與殷平、原告間究有無租賃關係存在，既對原告與被告祭祀公業法人新北市吳以文間有無租賃關係存在之判斷有所影響，自堪認原告請求確認與被告游昭榮間就系爭682之23地號土地之租賃關係不存在有請求確認之法律上利益，是被告游昭榮及祭祀公業法人新北市吳以文辯稱原告提起本訴請求確認其與被告游昭榮間就系爭682之23地號土地租賃關係不存在，顯無確認利益云云，委不足採。
㈧綜上所述，系爭3筆土地租約確係屬定期租約，並均於103年
12月31日因已屆期且未續約而終止，故原告請求確認其與被告何楊夜間就系爭682之25地號土地之租賃關係不存在；確認原告與被告游昭榮間就系爭682之23地號土地之租賃關係不存在；確認原告與被告周新強間就上開682之9地號及682之32地號土地（即原分割前之系爭682之9地號土地）之租賃關係不存在，自有理由，應予准許。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條定有明文，而無權占有他人土地興建房屋者，必須拆除房屋始能返還土地，故所有人請求返還土地時，得併請求拆除房屋，自屬當然。查殷平出售系爭682之25、23、9及32地號土地予原告時，被告與殷平間均已無任何租賃關係存在，則被告與原告間自亦無何租賃關係存在，且被告何楊夜、周新強及祭祀公業法人新北市吳以文復未就渠等有何占有使用上開土地之權源舉證以實其說，自屬無權占有使用原告之上開土地，原告自得本於上開土地所有權人之地位，對無權占有上開土地之被告何楊夜、周新強及祭祀公業法人新北市吳以文，請求其等拆屋還地。而被告何楊夜所有之系爭何楊夜房屋、被告周新強所有之系爭周新強房屋及被告祭祀公業法人新北市吳以文所有之系爭游昭榮房屋其各別占用原告所有系爭682之25地號土地、上開682之9地號及682之32地號土地及系爭682之23地號土地之範圍及位置，業經本院於104年10月8日會同兩造及新北市新店地政事務所測量人員至現場履勘，並囑託地政人員測量結果如附件所示之土地複丈成果圖乙情，有勘驗測量筆錄、現場照片及新北市新店地政事務所104年10月30日新北店地測字第0000000000號函暨所附土地複丈成果圖附卷可佐（見本院卷第56至60頁、第72至73頁），堪信屬實。準此，被告何楊夜、周新強及祭祀公業法人新北市吳以文所有之建物無權占有原告所有上開土地，原告依民法第767條規定，訴請渠等拆除建物並返還土地，洵屬有據，應予准許。至原告另依民法第184條及第179條規定，請求被告何楊夜、周新強及祭祀公業法人新北市吳以文拆屋還地部分，係以單一聲明，請求法院與民法第767條規定請求為同一之判決，自屬選擇合併，本院既認原告依民法第767條規定就原告上開請求為有理由之判決，則原告另依民法第184條及第179條規定請求拆屋還地部分，縱經審酌，亦無從為更有利於原告之判斷，此部分自無須再加以論究，併予敘明。
六、從而，原告請求確認其與被告何楊夜間就系爭682之25地號土地之租賃關係不存在；確認原告與被告游昭榮間就系爭682之23地號土地之租賃關係不存在；確認原告與被告周新強間就上開682之9地號及682之32地號土地之租賃關係不存在，以及依民法第767條規定請求被告何楊夜應將坐落系爭682之25地號土地上如附件土地複丈成果圖所示Ｂ部分之建物拆除，並將該土地返還原告；被告周新強應將坐落上開682之9地號及682之32地號土地上如附件土地複丈成果圖所示Ｃ部分之建物拆除，並將該土地返還原告；被告祭祀公業法人新北市吳以文應將座落系爭682之23地號土地上如附件土地複丈成果圖所示Ａ部分之建物拆除，並將該土地返還原告，均有理由，應予准許。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所引用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第1項、第385條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
民事第四庭 法 官 蔡世芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
書記官 洪彰言