臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第2134號原 告 陳隨珍訴訟代理人 蔡文玲律師被 告 欣暘建設股份有限公司法定代理人 康之平訴訟代理人 林志強律師
姚文勝律師複 代理人 趙子澄律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於中華民國104年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國103年4月15日簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告購買坐落於新北市○○區○○段1351、1352、1353、1354、1355、13
57、1368地號土地上「康郡」房屋編號第A1棟第5樓（下稱系爭房屋），約定價金新臺幣（下同）2,890萬元，原告並已依約繳納290萬元。詎日前報載民生汐止線之捷運環評未通過，原告深感錯愕，因原告購買系爭房屋係為退休之用，需有便捷之交通運輸，且銷售人員一再向原告宣稱汐止捷運已通過環評，隱瞞未通過環評之事實，致原告陷於錯誤而簽訂買賣契約。又被告以個別磋商條款第4條，將系爭買賣契約第10條屬於賣方之重要義務、違約責任加以排除，而該條款所約定者為主要建材及其廠牌、規格，被告顯係為日後預作免責之約定，再被告並未向原告表明系爭房屋有二次施工情形，亦未告知二次施工為違法，而以個別磋商條款第8條約定隱藏有二次施工事實，且被告於簽約時並未就上開各該條款與原告個別磋商，致原告陷於錯誤而簽約。另被告公司資本額僅2,600萬元，低於原告所承購之系爭房屋，致原告陷於錯誤而簽約。又被告銷售人員宣稱汐止捷運已通過環評、以個別磋商條款為免責或隱瞞二次施工等情，屬物之性質，被告公司資本額低於原告承購房屋之價值，則屬當事人之資格，均屬交易上認為重要者，原告既有錯誤，爰依民法第88條、第92條規定，以存證信函撤銷系爭買賣契約之意思表示，被告業於104年4月1日接獲該函，惟未予置理。為此，依民法第114條、第113條規定，起訴請求被告回復原狀及賠償損害等語，並聲明：㈠、被告應給付原告290萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告之廣告文宣內容係參考自臺北市政府捷運工程局、新北市捷運工程處之網站公開資訊，與事實相符，且個別磋商條款乃經原告併同系爭買賣契約攜回審閱後，始簽名用印，被告並無詐欺之行為及故意。又原告所指均屬動機錯誤，而與物之性質無涉，自無從撤銷其意思表示等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實兩造於103年4月15日簽訂系爭買賣契約，及系爭買賣契約之個別磋商條款，由原告向被告購買系爭房屋及其坐落土地，約定價金2,890萬元，原告已依約繳納290萬元，為兩造所不爭執，且有房屋土地預定買賣契約書、個別磋商條款可稽（見本院卷第6至18頁、第20至22頁），堪信此部分事實應為真實。
四、兩造之爭點及論述原告主張被告施以詐術，對於交易上重要資訊有所隱瞞或不為告知，致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，原告自得依民法第88條、第92條之規定撤銷買賣之意思表示，請求被告負回復原狀、損害賠償之責任等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠、原告是否受詐欺而購入系爭房屋。㈡原告是否因錯誤而為購入系爭房屋之意思表示。現就爭點分別析述如下：
㈠、原告是否受詐欺而購入系爭房屋：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。次按，被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任；而所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言。再按，所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884號判例意旨參照）。本件首應審究被告是否確有原告所主張各項之詐欺情事：
⒈就原告主張被告、銷售人員隱瞞汐止捷運尚未通過環評之事
實，宣稱已通過環評，致原告受詐欺而簽立系爭買賣契約一事：
⑴原告就此部分事實，業據提出原證2 廣告文宣為證。而依被
告提供與原告，與系爭房屋交通動線相關之原證2 廣告文宣所載：「…總計三期的捷運民生汐止線，整條路線全長大約20公里，計15個站體，從汐止到內湖、民生社區、大稻埕，橫跨雙北五個行政區，第一期舊宗路到汐止區公所已通過環評，最快明年年底動工，9年內完工。政府已於2013年底於內湖、汐止召開公聽會，廣納民眾意見，宣示民生汐止線勢在必行的決心。」其中，就捷運汐止線部分，已明確說明目前僅第一期舊宗路到汐止區公所通過環評，最快明年年底動工，9年內完工，至沿線其餘部分政府則召開公聽會之情。則觀諸前揭廣告文宣內容，既已載明第一期舊宗路到汐止區公所已通過環評，政府召開公聽會等情，即無從使閱讀者獲致捷運汐止線「全部」已通過環評之結論。又捷運汐止線僅第1期通過環境影響評估一事，核與被告提出臺北市政府捷運工程局、新北市捷運工程處網頁所載：民生汐止線於98年7月13日經環境影響評估委員會第180次會議決議，有條件通過第1期（汐止、內湖地區）環境影響評估審查乙情相符。是原證2廣告文宣所載關於捷運汐止線之情況，與事實無違，堪可認定。從而，原告主張被告、銷售人員隱瞞汐止捷運尚未通過環評之事實，宣稱已通過環評云云，無從憑採。
⑵依證人即銷售人員詹淑玲於本院審理時證稱：原告在付訂及
簽約當天均未特別提及她需要捷運，印象中我們會介紹交通動線，也有就捷運局未來汐止線作說明，我們是根據捷運局的資料來跟客戶做解說，未提及汐止線已經通過環評，當初也有將原證2 之廣告文宣拿給原告看等語（見本院卷第113頁背面、第114 頁）。可知銷售人員向原告解說系爭房屋交通動線部分，亦係依據現有捷運局之資料及廣告文宣內容向原告解說，並未提及汐止線已經通過環評一事。
⑶基上，銷售人員未曾向原告宣稱汐止線已通過環評，且曾將
原證2 廣告文宣給原告看，而該文宣所載「第一期舊宗路到汐止區公所已通過環評」乙情，經核無不實。從而，原告主張被告隱瞞捷運汐止線尚未通過環評，宣稱已通過環評，致原告遭詐欺而簽訂系爭買賣契約云云，即屬無據，難以採信。
⒉就原告主張被告未告知手抄版本之個別磋商條款排除契約條
款之適用，亦隱藏二次施工及二次施工是違法，且於簽約時並未就上開各該條款與原告個別磋商等情，致原告受詐欺而簽立系爭買賣契約一事：
⑴證人即銷售人員詹淑玲證稱：系爭買賣契約簽約時，在場人
有我、原告及建設公司的洪安又在場；在原告付訂當天，有將系爭買賣契約及個別磋商條款交由原告攜回審閱，當天並未跟原告解說系爭買賣契約及個別磋商條款之相關規定，個別磋商條款屬於買賣契約之附件；在簽約時，有針對個別磋商條款的部分告知大廳的二次施工，銷售當下，我也有跟原告說明有二次施工，原告在簽約以及銷售時，對此均無特別反應等語（見本院卷第112 頁背面、第113 頁、113 頁背面）。
⑵證人即建設公司員工洪安又證稱：系爭買賣契約及個別磋商
條款是原告於4 月8 日付訂當天，就有讓她攜回審閱，這是我們銷售過程很重要的一部分，我會知悉此事是因為在4 月15日簽約當天用印前，我有再跟原告確認針對系爭買賣契約及個別磋商條款有無問題，原告回說沒有問題；且簽約時，原告並未表示不瞭解個別磋商條款，或有該份文件讓她簽署的疑問等語（見本院卷第109 頁背面、第110 頁、第111 頁）。
⑶復觀諸個別磋商條款玖：「…個別磋商條款與本契約書其他
條款如有牴觸，雙方同意悉依個別磋商之約定辦理」之文字，可徵個別磋商條款有排除契約條款之適用；就系爭房屋大廳二次施工部分，除如前所述，銷售人員於銷售以及簽約日，均曾告知原告系爭房屋所屬之大樓公設會有二次施工之情外，另由個別磋商條款捌：「一、本大樓原執照核准之地面第一層管委會空間、緩衝空間及部分社區公益空間；為提昇本大樓生活與管理品質，買方（原告，下同）同意於使用執照領取後另行規劃裝潢為健身房、出入口大廳、管理員櫃台、信箱區，所有設計施工之費用由賣方（被告，下同）負責無償施作，不在本契約買賣總價款內。二、前項所列均為二次工程，均係在買方同意知情施作，其規劃圖與使用執照圖所載不同，不符現行法令規定，已為買方明確知悉，日後如有主管機關命拆除回復原狀之情形，概由買方自行處理，賣方不復回復或損害賠償責任」之文字，亦可知系爭房屋之公設、大廳部分，於取得使用執照後，將由被告施作二次工程，且二次工程並不符合現行法令之情。
⑷由上足認，被告之銷售人員在原告付訂當日即已將系爭買賣
契約及個別磋商條款併交與被告攜回審閱達8日，兩造始簽立系爭買賣契約。而由個別磋商條款之內容，即知被告將會施作二次工程，且二次施工為違法等節。
⑸被告透過銷售人員將系爭買賣契約及個別磋商條款併交由原
告攜回審閱達8日，且系爭房屋之價金甚高，一般人更會慎重處理，而原告自陳為職業婦女，系爭房屋是退休後要住的乙節（見本院卷第119頁），堪認其已具備相當智識能力及社會經驗，可認原告於攜回系爭買賣契約及個別磋商條款後，應已仔細審閱，並明瞭其間不同處。此由原告於簽約當日並未就個別磋商條款部分向代表建設公司簽約用印之洪安又提出問題或稱有不瞭解乙節，更可證明。據此，原告既已詳加審閱系爭買賣契約及個別磋商條款之內容，且簽約時未表明反對，而個別磋商條款排除契約條款之適用、系爭房屋將有二次施工及二次施工為違法一事，均詳載於個別磋商條款內，即無原告所稱被告有詐欺、未告知或隱瞞原告之情。又如前所述，原告既已攜回系爭買賣契約、個別磋商條款，並詳加審閱，即令原告簽約時就各該條款未與原告個別磋商，仍難憑此逕認被告有何傳遞不實資訊，致原告受詐欺而簽立系爭買賣契約之情。
⑹原告固主張：手寫之個別磋商條款未交予原告審閱，於簽約當日始拿給原告簽署云云。惟查：
①相較於買賣契約，個別磋商條款對購屋者權益影響更大，售
屋者當會將個別磋商條款一併與購屋者審閱，俾利購屋者審慎考量，此不僅可避免售屋者在簽約過程中因突然提出個別磋商條款，並要求購屋者立即簽署所可能產生之糾紛，亦可避免簽約後，購屋者反悔所增之交易成本、風險。依此，不將個別磋商條款併交與購屋者審閱，實屬損人不利己，有違一般房屋買賣之交易習慣。
②況原告具備相當智識能力及社會經驗，且購屋事涉重大，倘
簽約日被告始拿出個別磋商條款並要求原告簽署，此與一般購屋者有審閱期之情顯然有異，殊難想像原告會不仔細詢問、審閱個別磋商條款，即遽簽署之。
③基上，原告前開主張，與常情有違，尚難憑採。況即令被告
至簽約日始拿出個別磋商條款要求原告簽署，然依個別磋商條款壹所載「『契約審閱權』經雙方個別磋商後同意修改條款如下：買方審閱期如少於五日者，本契約簽立後五日內如買方要求解除本契約者，賣方同意無條件解約並無息返還買方已兌現之買賣價金，但超過簽約後五日則不得再以契約審閱期為由要求解除契約」，已賦與無契約審閱期之買家在簽約5日內無條件解約之權利。是縱原告當場簽署個別磋商條款，然其於簽立契約後，仍有相當期間可仔細審閱個別磋商條款，得知個別磋商條款蘊涵之意義（如前⒉⑶所述），倘原告認有不妥，自可於5日內解除系爭買賣契約，詎其未為之，且陸續支付價金，自應認原告已明瞭個別磋商條款與契約之不同處，以及將有二次施工、二次施工為違法之情事。是仍無從憑此認被告有何傳遞不實資訊，致原告受詐欺之情事。
⒊就原告主張被告公司資本額僅2,600 萬元，低於原告所承購之系爭房屋，致原告受詐欺而簽立系爭買賣契約一事：
查，原告承購系爭房屋與否之因素，與被告公司資本額之多寡無涉，非屬交易上之重要，況被告公司之資本額乃屬公開資訊，僅需查閱即可知悉，而屬顯著之事實，且被告未告知原告此事，並無違反法律上或契約上或交易習慣上之義務，僅單純緘默，依前說明，原告即無以民法第92條之規定撤銷其意思表示之餘地。
㈡、原告是否係因錯誤而為購入系爭房屋之意思表示：末按，形成表意人內心效果意思之原因，是為動機。導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺。亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤，是除當事人之資格或物之性質有誤，且為「交易上認為重要者」，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律安定性及交易安全均無法維護，此觀民法第88條第2 項之規定自明。經查：
⒈原告復主張本件被告隱瞞有通過環評、個別磋商條款排除契
約條款、隱瞞二次施工且二次施工為違法，屬物之性質錯誤，且為交易上重要者云云。惟如前㈠、所述，原告於購買系爭房屋時，即知悉捷運汐止線僅第一期舊宗路到汐止區公所通過環評，於簽立系爭買賣契約時，亦知悉個別磋商條款有排除契約條款之適用，且系爭房屋將有二次施工、二次施工為違法之情，即難認原告有何錯誤可言。是原告主張依民法第88條撤銷意思表示云云，即無足取。
⒉承購系爭房屋與否之因素，與被告公司資本額之多寡無涉，
非屬交易上之重要資格，則原告主張被告公司資本額低於原告承購房屋之價值，屬當事人之資格錯誤，且為交易上重要者，而依民法第88條撤銷意思表示云云，同無足取。
五、綜上所述，原告無法舉證證明被告有何詐欺之行為，原告締約之意思表示亦無錯誤之情。從而，原告主張依民法第88條及同法第92條之規定撤銷簽訂系爭買賣契約錯誤之意思表示，並依同法第113 、114 條請求被告回復原狀、損害賠償，返還已付之買賣價金290 萬元暨法定遲延利息，即屬無由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
民事第八庭 法 官 蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
書記官 吳芳玉