臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第2227號先位 原告 林富子
王柏堯備位 原告 胡孝新共 同訴訟代理人 崔駿武律師
楊承叡律師被 告 廖武雄訴訟代理人 何乃隆律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國105 年9 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告胡孝新新臺幣玖萬貳仟元，及自民國一０四年五月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣玖萬貳仟元為原告胡孝新預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主觀預備合併並有原告多數（共同原告對於同一被告為預備之合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之合併）之類型，其在學說及實務上，固因具體個案之不同，各按其性質而持肯定說與否定說互見。惟其中原告多數的主觀預備合併之訴，如先、備位原告之主張在實質上、經濟上具有同一性（非處於對立之地位），並得因任一原告勝訴而達訴訟之目的，或在無礙於對造防禦而生訴訟不安定或在對造甘受此「攻防對象擴散」之不利益情形時，為求訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預備合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及基於辯論主義之精神以觀，自非不得合併提起。查本件先位原告林富子、王柏堯、備位原告胡孝新均係以與被告廖武雄間有同一標的物之買賣契約為主張，在實質上、經濟上具有同一性，並得因任一原告勝訴而達訴訟之目的，對被告之防禦亦未生訴訟不安定之情，故本件原告以主觀預備合併提起本訴，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。查原告起訴主張與被告間就同一標的物有買賣契約存在，及被告所交付之標的物有瑕疵而應返還部分買賣價金並賠償損害為由，訴請被告返還價金及賠償損害而為先位聲明：（一）被告應給付林富子新臺幣（下同）125 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）被告應給付王柏堯25萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明：（一）被告應給付胡孝新100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）被告應給付林富子、王柏堯各25萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第4 頁正反面）；嗣經台北市建築師公會（下稱鑑定機關）完成鑑定報告書（下稱鑑定報告）後，原告即於民國
105 年7 月11日以民事準備（七）狀擴張追加請求金額而為先位聲明：（一）被告應給付林富子2,057,574 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（二）被告應給付王柏堯50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明：（一）被告應給付胡孝新1,557,574 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）被告應給付林富子、王柏堯各50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第194 頁正反面）。核原告所為，其請求之基礎事實仍屬同一，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面:
一、原告主張略以：
（一）胡孝新前經訴外人有巢氏房屋台北松山站前加盟店（下稱有巢氏房屋）仲介，買受被告所有坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 號地號持份20000 分之1676土地及其上門牌號碼：臺北市○○區○○路0 段000 號2 樓之1 之建物（下稱系爭土地及系爭建物，合稱系爭房地），雙方於10
2 年9 月3 日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及價金履約保證書，並約定買賣價金為9,248 萬元。嗣因胡孝新無力支付買賣價金，遂於102 年11月26日，以讓渡金9,348 萬元之價格，將系爭買賣契約之買方權利義務讓與林富子，由林富子承受系爭買賣契約之權利義務，雙方並簽立讓渡協議書（下稱系爭讓渡協議）。嗣即由林富子依系爭買賣契約支付價金與被告，並由被告將系爭房地移轉與林富子及王柏堯各取得系爭建物2 分之1 所有權及系爭土地持份各20000 分之838 ，再由有巢氏房屋指派訴外人邱瑞文協同林富子及被告至系爭建物了解現況，而於
103 年3 月5 日至10日間某日，依系爭買賣契約第11條房地移交之約定，將系爭房地點交與林富子。
（二）詎被告明知系爭建物有漏水情形，竟於其交付與有巢氏房屋之不動產標的現況說明書中就漏水情形勾選「否」而故意隱瞞此一瑕疵。嗣林富子取得系爭建物後重新裝潢，始發現系爭建物有如附表編號1-12「原告主張瑕疵項目」欄所示之瑕疵，致需耗時4 個月為如附表「原告主張疵修復方法」所示之工程而支出1,557,574 元（各修復方法及金額詳如附表「原告主張瑕疵修復費用」欄所示）。林富子爰依系爭買賣契約第9 條、民法第359 條，主張減少價金1,557,574 元，並依民法第179 條之規定請求返還，另依民法第227 條之規定，請求被告賠償林富子、王柏堯因無法依原訂計畫出租他人以獲取每月25萬元租金共計100 萬元之損害（修繕期4 個月* 每月租金25萬元），並聲明：
1.被告應給付林富子2,057,574 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告應給付王柏堯50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假執行。惟若本院認得主張系爭買賣契約之人為胡孝新，則由胡孝新依系爭買賣契約第9 條、民法第359 條主張減少價金1,557,574 元，並依民法第179 條之規定請求返還，另由林富子、王柏堯依民法第227 條之規定，請求被告賠償林富子、王柏堯因無法依原訂計畫出租他人以獲取每月25萬元租金共計100 萬元之損害（修繕期4 個月* 每月租金25萬元），並聲明：1.被告應給付胡孝新1,557,574 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告應給付林富子、王柏堯各50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）系爭房地之買賣關係存在於被告與胡孝新間，被告與林富
子、王柏堯間無任何買賣契約關係，林富子與王柏堯自無依買賣契約或相關規定請求之權。
（二）系爭房地之標的物現況說明書關於漏水此一選項之勾選，係有巢氏房屋人員邱瑞文、邱顯群為刻意隱瞞所為，並非被告故意不告知，被告不負故意不告知瑕疵之擔保責任。又被告點交系爭建物與胡孝新時，系爭建物公共管線有漏水一事，為原告所明知，且該問題已經修繕完成，係於交屋後又發生漏水，已不得歸咎於被告。再者，如附表編號
2 所示之室內樓板開口，並非系爭建物之瑕疵，實則林富子早已知悉此樓梯存在而有向訴外人廖偉程承租，其後並由林富子自行將地板鋪平，該等修繕費用當與被告無關。而附表編號11所示之室內地板高低不平，並非系爭建物之瑕疵，實係林富子因欲重新裝潢而自行將大理石地板刨除，鋪平地板之費用自不應由被告負擔。又附表編號5 所示之穿樑問題，被告自始不知情，當無庸負責。至如附表其餘編號所示之項目，則係因系爭建物為屋齡高達37年之老屋，屬建築老舊劣化之自然現象，並非瑕疵。又原告於系爭買賣契約上已約定以現況交屋，被告自無庸就如附表編號所示各項，負瑕疵責任等語。聲明：1.原告之訴駁回。
2.如受不利益判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告於102 年9 月3 日，將系爭房地出售與胡孝新，約定買賣價金為9,248 萬元，並簽立系爭買賣契約及價金履約保證書。
（二）被告於103 年2 月27日，將系爭房地所有權移轉登記與林富子、王柏堯，取得系爭建物2 分之1 之所有權及系爭土地持份各20000 分之838 。
（三）林富子與胡孝新於102 年11月26日，就系爭買賣契約定有系爭讓渡協議，約定由林富子承受胡孝新與被告間關於系爭買賣契約之權利義務，約定讓渡金額為9,348 萬元。
四、本件爭點：
（一）爭點一：林富子與被告間是否存在買賣關係？何人得主張系爭買賣契約之權利？
（二）爭點二：被告應否依系爭買賣契約就如附表原告主張瑕疵項目欄所示之項目負瑕疵擔保責任？
（三）爭點三：林富子或胡孝新得以減少價金為由而依民法179條請求返還之金額為若干？
（四）爭點四：林富子及王柏堯以系爭建物有瑕疵而依民法第22
7 條之規定，請求系爭建物無法出租之損害，是否有據？得請求之金額為若干？
五、本院對於「爭點一：林富子與被告間是否存在買賣關係？何人得主張系爭買賣契約之權利？」之判斷：
（一）按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力，最高法院著有73年台上字第1573號判例意旨可茲參照。
（二）原告雖提出系爭讓渡協議，並以被告有親自帶同林富子看屋及點交，且係由林富子開立支票及匯款以支付系爭買賣契約價金，復經被告於104 年6 月24日（原告誤載為104年6 月17日）民事答辯狀第5 頁載明「真正買主林富子在交屋當日也有在場. . . 」而自認等事實，先位主張系爭買賣契約關係已由林富子承擔，故認系爭買賣契約之當事人應為林富子及被告二人。然查：
１. 被告自始至終均否認其與林富子間有系爭買賣契約關係，
被告於104 年6 月24日民事答辯狀所述之「真正買主」一詞，通觀其意，乃係被告用於表達其遭仲介公司以仲介人員佯裝買主簽立系爭買賣契約致無法將系爭房地賣與他人之過程，並非自認被告與林富子間有系爭買賣契約關係。原告認被告已就此而為自認，容有誤會，自不足以被告上開書狀而認被告已自認其與林富子間有系爭買賣契約關係。
２. 原告雖提出系爭讓渡協議，主張系爭買賣契約關係存在於
林富子及被告間。惟系爭讓渡協議已寫明係胡孝新為賣方，林富子為買方，讓與標的則為系爭房地，且無被告簽名於上，有系爭讓渡協議在卷可查（本院卷一第37-38 頁），堪認系爭讓渡協議僅能規範胡孝新及林富子二人，難認與被告有關。再者，胡孝新於102 年11月26日簽立系爭讓渡協議後，亦曾於同年12月18日以存證信函向被告主張被告應繼續履行系爭買賣契約，有存證信函可查（本院卷一第207 頁），並由胡孝新及被告於103 年1 月24日簽立協議書，就土地增值稅、一樓及二樓樓梯租約、仲介費用、動用履約保證專戶及貸款事宜達成協議，有協議書可查（本院卷一第64頁），足見胡孝新於系爭讓渡協議簽立後，仍係以系爭買賣契約之買受人自居而與被告為協議及履行行為，被告亦係以胡孝新為系爭買賣契約之買受人而與之再行協議，此除可知胡孝新未有脫離系爭買賣契約當事人地位及林富子並無自任系爭買賣契約當事人之意外，亦可知被告未曾同意由林富子為胡孝新承擔系爭買賣契約。是原告執系爭讓渡協議，主張系爭買賣契約係存在於林富子及被告間，為不可採。
３. 至原告所稱之林富子直接付款與被告及被告直接將系爭房
地移轉與林富子之事實，雖係屬實。然此與民法第311 條規定得由第三人清償及系爭買賣契約第8 條約定得由買受人即胡孝新指定登記與第三人相符，自不得以此而認系爭買賣契約關係存在於林富子與被告間。
（三）從而，系爭買賣契約關係係由被告與胡孝新議訂簽立，且未曾經被告同意由林富子承擔胡孝新之買受人地位，故系爭買賣契約乃存在於胡孝新及被告間，得主張系爭買賣契約權利之人為胡孝新，並非林富子。
六、本院對於「爭點二：被告應否依系爭買賣契約就如附表原告主張瑕疵項目欄所示之項目負瑕疵擔保責任？」、「爭點三：林富子或胡孝新得以減少價金為由而依民法179 條請求返還之金額為若干？」之判斷：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。而民法第354 條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373 條之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任。次按，買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355 條亦有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年台上第1173號判例意旨可資參照。
而依一般經驗法則及社會常情，中古房屋因長期使用及氣候影響與地層變動（例如地震、鄰地開挖建築等），其屋體、設備、建材難免會有破損、老舊之現象，價格因之折舊而低於新建房屋，應為房屋買賣之當事人所明知，是中古房屋倘仍符合一般交易對中古屋屋況之認知，即已具備其通常效用，縱部分屋體、設備、建材有損壞劣化現象，既已經買賣雙方於洽商價格時列入考量，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，亦不能認為出賣人未依債之本旨提出給付。
（二）茲就如附表編號1-12「原告主張瑕疵項目」欄所示各項，分述是否構成瑕疵給付及應減少之價金數額如下：
１. 如附表編號1 部分，構成瑕疵，得請求減價2 萬元
（１）查胡孝新主張系爭建物有如附表編號1 所示因管道間移位及變使增設廁所，致有地板洗洞12處一事，有鑑定報告（鑑定報告第5 頁）及現場照片（本院卷一第71-75 頁）可查，堪信為真。衡以一般中古屋並非必有管道間移位及變使增設廁所致地板遭洗洞之情形，故原告主張上開地板洗洞係屬瑕疵，應有理由。
（２）次查，胡孝新主張此等洗洞處需費2 萬元以為修復一事，業據提出估價單為證（本院卷二第181 頁），佐以因鑑定報告就此項瑕疵之修補方式係以1 ：
3 水泥砂漿粉刷，有鑑定報告可查（鑑定報告附件六），堪認原告之主張為可採。至胡孝新另主張此部分亦有垃圾清運費用，則因原告係同時進行其他未洗洞處之地坪整平工程及其他裝潢工程，此部分工程甚小，所生垃圾甚微，當無另行計價給付垃圾清運費用，原告此部分之請求，尚不足採。
（３）從而，胡孝新以系爭建物因有此項瑕疵而需支出2萬元加以維修，進而主張減少價金2 萬元，即屬有據，逾此部分，應屬無據。
２. 如附表編號5 部分，構成瑕疵，得請求減價5 萬元
（１）胡孝新主張系爭建物有如附表編號5 所示大樑有多處遭打洞破壞結構安全，有系爭建物現場照片存卷可憑（本院卷一第83-86 頁），並經鑑定機關鑑定確認有上開瑕疵存在（本院卷二第36頁），足堪採信。又系爭建物穿樑等情，因樑柱對建築物之安全結構影響甚大，亦非中古屋通常存在之情況，再參酌鑑定機關對此穿樑瑕疵之建議係以「以後如果用不到建議把穿樑孔徑處用水泥砂漿填滿以恢復樑之斷面積，以增進建築物之安全」，堪認該等穿樑處恐有害於結構安全，自堪認屬瑕疵。被告雖辯稱其不知有穿樑情形而無庸負責，然出賣人所負之瑕疵擔保責任為無過失責任，並不以出賣人有故意或過失為要件，是被告此一抗辯，為不可採。
（２）次查，胡孝新主張此等穿樑處需費5 萬元以為修復一事，為被告所不爭執（本院卷二第169 頁反面），是胡孝新以系爭建物因有此項瑕疵而需支出5 萬元加以維修，進而主張減少價金5 萬元，即屬有據。
３. 如附表編號9 部分，構成瑕疵，得請求減價22,000元
（１）查胡孝新主張被告已於系爭買賣契約第9 條第5 項保證系爭建物於交屋前無存在滲漏水之瑕疵等事實，業據提出系爭買賣契約可查（本院卷一第17頁反面）。次查，系爭建物天花板有如附表編號9 所示之漏水情形，有系爭建物現場照片存卷可憑（本院卷一第104-105 頁，本院卷二第183-184 頁），並經鑑定機關鑑定確認有上開瑕疵存在（本院卷二第37頁），堪信為真。又查，被告雖以原告於買屋時已知悉有漏水一事辯稱無庸負瑕疵擔保責任。然被告就此部分抗辯並未舉證以實其說，且與系爭買賣契約所載應由被告負擔保之責有異，自難憑採。是胡孝新主張被告應就系爭建物如附表編號9 所示之漏水，負瑕疵擔保之責，即屬有據。
（２）次查，上開漏水瑕疵業經支出22,000元維修完畢一事，業據原告提出估價單（本院卷二第201 頁），堪信為真。胡孝新主張應修復費用為3 萬元及鑑定機關認修復費用為1 萬元，均不足採。是原告以系爭建物因有此項瑕疵而需支出22,000元加以維修，進而主張減少價金22,000元，即屬有據。
４. 如附表編號2 、3 、4 、6 、7 、8 、10、11、12所示屋
況，均不構成瑕疵
（１）查系爭建物於被告交付時，確有如附表編號2 所示之室內樓板開口樓梯違建一事，為兩造所不爭執，且有照片可查（本院卷一第76頁），堪信為真。然被告已陳明原告於看屋時，即已知悉此樓梯存在，並因知系爭建物1 樓為被告之子所有而與被告協議應出租該樓梯與胡孝新等事，有協議書可查（本院卷一第64頁）。本院衡以此樓梯明顯存在於現場，且經協議被告應出租系爭樓梯，足見胡孝新要已知悉此項瑕疵，自不得責由被告負擔保之責。
（２）查系爭建物確有如附表編號10所示之後陽台加裝鐵窗違建以磚塊水泥封閉一事，為兩造所不爭執，且有照片可查（本院卷一第93、98、100 、107 頁，本院卷二第223-227 頁），堪信為真。然被告已陳明原告於看屋時，即已知悉系爭建物後陽台有此情形，並已註明於系爭買賣契約第2 條及於系爭買賣契約書第11條第2 項約定現況點交一事，有系爭買賣契約可查（本院卷一第16、18頁）。本院衡以系爭建物後陽台加裝鐵窗及以磚塊水泥封閉明顯存在於現場，且經協議以現況點交，足見胡孝新要已知悉此一情形，自不得責由被告就此負擔瑕疵擔保之責。
（３）查系爭建物雖有如附表3 、4 、6 、7 、8 、11、12所示之應維修情事，有系爭建物現場照片及經鑑定機關鑑定確認（本院卷二第36頁）。惟系爭建物於67年10月3 日為第一次所有權登記，有建物登記謄本在卷可證（見本院卷一第22頁），足見系爭建物在兩造於102 年9 月3 日簽立系爭買賣契約時，已為屋齡逾35年之中古屋，且系爭建物於胡孝新買受前，即為酒店營業使用，是系爭建物之建材、設備當隨時間而生一般中古屋常有之劣化情形，此等老舊劣化，除有經雙方特別約定外，自不得任以瑕疵視之。次查，營業用中古屋常因多次重新裝修而使部分建材、設備遭到破壞，且易因買受人以機具打除原有裝潢而破壞部分建材、設備。而如附表編號3 、4 、6 、7 、8 、11、12所示之屋況，乃一般用於營業之中古屋拆除裝潢後所常有之情形，為一般交易上所接受之中古屋屋況，並非系爭建物有未具通常效用及價值之情，且該等瑕疵並非系爭買賣契約第9 條第5 款所稱有影響結構安全之瑕疵，故胡孝新主張被告應就此等屋況負擔瑕疵擔保責任，即難憑採。
５. 綜上，胡孝新得因如附表編號1 、5 、9 所示之瑕疵，請
求減價92,000元（5 萬+2萬+2.2萬＝9.2 萬），至如附表編號2 、3 、4 、6 、7 、8 、10、11、12所示屋況，或於胡孝新買受系爭建物時即已知悉，或為一般中古屋買賣交易所接受之屋況，被告無庸負瑕疵擔保責任，胡孝新以有瑕疵主張減少價金，殊無可採。
七、本院對於「爭點四：林富子及王柏堯以系爭建物有瑕疵而依民法第227 條之規定，請求系爭建物無法出租之損害，是否有據？得請求之金額為若干？」之判斷：
查系爭買賣契約係存在於胡孝新與被告間，業如本院於爭點一所述，是林富子及王柏堯既非系爭買賣契約之當事人，則其自不得依系爭買賣契約所生之民法第227 條規定，向被告請求損害賠償。故林富子及王柏堯此部分之請求，均無所據，應予駁回。
八、綜上所述，原告主張胡孝新得因系爭建物有如附表編號1 、
5、9 所示之瑕疵而請求減少價金92,000元，並依民法第179條之規定，請求被告返還92,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104 年5 月22日（本院卷一第128 頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。
九、本判決原告勝訴部分，本院所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，並依被告聲請，准其供相當擔保，免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，不應准許，應併予駁回。
十、兩造其餘攻擊及防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，併此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第
2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 10 月 13 日
民事第六庭 法 官 林勇如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 13 日
書記官 黃文芳