臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第3540號原 告 李婉鸝兼上一人訴訟代理人 江茂嘉被 告 全家便利商店股份有限公司法定代理人 葉榮廷訴訟代理人 賴盛星律師複代理人 蔡美君律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告所有坐落於苗栗縣○○鎮○○路○○○號之房屋（下稱系
爭737房屋）與苗栗縣○○鎮○○路○○○號房屋（下稱系爭735房屋），由原告前手共同出租予訴外人來來超商股份有限公司（下稱來來超商）開設OK便利超商，且與被告訂立10年租賃契約，待與來來超商於民國102年10月14日租賃期滿後，系爭737房屋及系爭735房屋即出租與被告，而有可靠穩定之租金可期，故原告借貸買受系爭737房屋，並分別與來來超商及被告訂立與原告前手屋主相同之租賃契約，與系爭735房屋屋主蔡育勛共同出租系爭737、735房屋予被告。
㈡被告於102年2月間以提高租金為由，與原告簽立新租賃契約
（下稱系爭租約），以取代兩造於99年11月間所簽立之舊租約，被告於訂約時對原告稱想擴大店面，而欲一併承租系爭733房屋，並於系爭租約增列第9條，其中第4項並約定：「乙方（即被告）與第三人蔡育勛、王玉萍分別所簽定座（應為坐）落苗栗縣○○鎮○○路○○○號及733號之房屋租約（下稱該租約）與本租約為不可分，倘該租約因解除、終止或因其他原因失其效力時，甲（即原告）乙雙方同意，本租約亦同時失其效力，甲方同意不向乙方為任何請求或主張，甲方絕無異議。」。原告不同意該條文，本於訂立系爭租約時將系爭733號房屋及王玉萍部分刪除，然被告不久施用詐術，欺騙原告表示蔡育勛已同意該條文，且明知被告與蔡育勛間之租約與系爭租約內容不一致，惟被告仍要求系爭租約應與蔡育勛之租約內容一致，原告嗣後方知悉被告係於102年4月間方與蔡育勛簽立租約，且與蔡育勛約定有新臺幣（下同）10萬元交屋免返還定金之約定，另交付蔡育勛定金8萬元，而與原告所訂立之系爭租約並無上開交屋免返還定金之約定，且交付原告之定金亦僅有4萬6000元，被告所謂租約內容一致，係利用原告不認識蔡育勛無法向蔡育勛查證，欺騙原告同意系爭租約第9條第4項所使用之詐術。被告隱瞞無法找到王玉萍，詐騙原告同意該條文，更從未向原告說明找尋王玉萍遇到困難，故意等到來來超商決定另租他地開店後，方要求與原告解約，並誣指原告違約，造成原告財產及人格受損害。就此爰依兩造所簽定之系爭契約第7條第10項「任一方因違反本契約相關規定，致他方受有損害人，應負損害賠償責任。」之約定及民法第148條、第184條、第195條、第216條請求被告應賠償侵權及違約損害賠償341萬6000元、原告各5萬元之侵害人格權之損害賠償，合計共351萬6000元等語。並聲明：被告應給付原告351萬6000元，及自104年8月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：㈠本件被告並無侵害原告權利之情事，原告應就其主張被告有
侵害其權利之情事負舉證責任，惟原告並未具體敘明其主張被告侵害其權利之行為，亦未舉證以實其說，是原告主張被告有侵害其權利之情事，自屬無據。又被告是否與蔡育勛、王玉萍簽立租賃契約，與原告是否同意重新訂立系爭租約而為契約聯立，本屬二事，且系爭租約係兩造訂立租約後而為契約變更，被告本得自由決定是否重新議約，原告既於訂約時知悉被告欲訂第9條約定，依最高法院51年台上字第3311號判例意旨，原告因認蔡育勛亦同意如系爭租約第9條約定之條款，致與被告簽訂系爭租約，應屬意思表示緣由之動機錯誤，即表意人在其意思形成之過程中，於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，自難謂被告有何詐欺原告以為訂約之情事，又被告於兩造訂立系爭租約時是否已找到系爭733房屋屋主玉玉萍及被告是否給予蔡育勛較有利之解約條件，並非被告在法律上、契紙上或交易之習慣上應負有告知之義務，是縱被告對於尚未找到王玉萍及與蔡育勛間有免返還定金之約定，對於原告保持緘默，參諸最高法院33年上字第884號判例意旨，亦難認被告有詐欺原告之情事。
㈡被告為承租系爭737房屋，與原告簽定之系爭租約第2條所約
定之租賃期間係自102年12月1日起至112年11月30日止，被告原本規劃另與相鄰之系爭735房屋及系爭733號房屋一併承租後打通作為經營便利商店使用，惟因被告遲遲無法與系爭733號房屋所有權人洽訂租約，嗣又因同業於附近開設同一性質之便利商店，而發生競爭關係。經被告評估後擬解除系爭租約，故於102年11月19日寄發存證信函給原告，詢問原告是否合意解除系爭租約，如其未於102年11月22日前回覆，視為原告不同意被告解除契約之請求，則請原告依約交屋，原告收受後，雖於同年11月21日以存證信函回覆被告，惟原告於該存證信函中並未同意被告所為解約之請求，故被告於同年月29日再以存證信函向原告表示，因原告並未合意解除本租賃契約，故請原告依約於102年12月1日交屋予被告，然原告於收受前開存證信函後，仍未履行交屋之義務，僅再以存證信函向被告回覆已無約可解、無約可履。被告為求慎重，於102年12月6日再以存證信函促請原告於同年12月13日前交屋，惟原告仍未履行其交屋之義務，被告不得已始於102年12月27日以原告給付遲延為由，以存證信函向原告為解除系爭租約之意思表示，故兩造間系爭租約因原告有給付遲延之情事，業經被告合法解除在案，自難認被告有侵害原告權利而應負損害賠償責任之情事。
㈢原告為系爭737房屋之所有權人，其對上開房屋之所有權不
因系爭737房屋是否出租而受影響，故自難認原告現存之財產（即系爭737房屋）將因系爭租約之解除而受影響，故原告主張因被告解除系爭租約致系爭737房屋受有損害，自屬無據。況原告提出之內政部實價登錄網站之資料，係房地合計之出賣價格，亦難認即係系爭737房屋本身之市價。又原告無預期承租人（即被告）於簽訂系爭租約後，將租賃系爭737房屋至合約期滿，故原告主張因被告解除系爭租約受有所失利益損害亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造於99年11月間，就系爭737號房屋訂立房屋租
賃契約，租期共10年（102年11月1日起至107年10月31日止、107年11月1日起至112年10月31日止），嗣於102年2月間被告以提高租金，及欲擴大店面為由，兩造進行換約，而簽立系爭租約，為期10年（租期調整為102年12月1日起至112年11月30日止），以取代兩造於99年11月間所簽立之舊租約，新簽定之系爭租約第9條第4項約定為:「乙方（即被告）與第三人蔡育勛、王玉萍分別所簽定座落苗栗縣○○鎮○○路○○○號及733號之房屋租約（下稱該租約）與本租約為不可分，倘該租約因解除、終止或因其他原因失其效力時，甲（即原告）乙雙方同意，本租約亦同時失其效力，甲方同意不向乙方為任何請求或主張，甲方絕無異議。」等情，業據原告提出房屋租賃契約書3份為證（參本院卷第25-31頁），並均為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡原告主張兩造換約過程中，被告對原告施用詐術，致原告陷
於錯誤，而同意增列第9條第4項之約定解除權。又兩造原約定於102年10月14日交屋，但被告在102年8月20日即要求原告解除契約，核已違反系爭租約之約定，且被告係在系爭737房屋前租客來來超商與他人簽立契約時，始行使前揭約定解除權，致原告無法再與來來超商簽約而受損害，其行使解除權，有違民法第148條權利行使界限，爰依系爭租賃契約第7條第10項及民法第184條、第216條、第195條侵權行為損害賠償請求權，請求被告賠償351萬6000元等語，惟被告否認有何詐欺、違約或違反權利行使界限之行為，並執上詞置辯。經查:
①原告主張被告違約，而依系爭租約第7條第10項請求被告賠償351萬6000元有無理由:
⑴按依契約自由原則，契約之內容、條件，以及是否訂約，均
聽由當事人自由決定。又契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除（最高法院63年台上字第1989號判例意旨參照）。因此，解除權之行使除法律明定外，依上開原則，亦無不許當事人以契約約定之，且契約當事人訂立契約後，除發生約定或法定解除權之事由時，而得由取得解除權之一方，單方向他方當事人為解除契約之意思表示解除契約外，依據契約自由原則，亦得由契約當事人另以合意解除契約。惟是否合意解除契約，聽由當事人雙方自由決定，尚難謂一方當事人在未發生法定或約定解除權事由之情況下，向他方提出解除契約之要約時，即屬違反契約之約定。
⑵原告主張兩造於102年2月22日訂立系爭租約後，原告交付系
爭737房屋前，被告即於102年8月20日先以電話向原告口頭提出解除契約之要求，並於8月底至9月初擬妥「解除租賃契約協議書」（參本院卷第24頁）要求原告簽署，但均為原告所拒絕。原告江茂嘉其後於102年10月30日寄發竹南照南郵局第55號存證信函（參本院卷第12-13頁），催告被告於102年11月12日前為是否履約或請求解約之意思表示，並要求被告如欲履約則應於102年11月12日前進行裝潢。但在被告答覆前，原告江茂嘉即再於102年11月13日復寄發竹南照南郵局第60號存證信函（參本院卷第14頁），催告被告於102年11月26日前為是否履約或請求解約之意思表示，並要求被告如欲履約則應於102年11月26日前開始裝潢。被告於102年11月19日以台北北門郵局營收股第5137號存證信函（參本院卷第16頁）以已支付之定金作為損害賠償總額之條件，請求原告同意解除系爭租約，並載明原告如未於102年11月22日前回覆視為不同意。原告江茂嘉乃再於102年11月20日以竹南照南郵局第63號存證信函（參本院卷第17-18頁）要求被告於102年12月2日前以書面答覆是否履行系爭租約及說明於8月20日提出解約退還定金要求之理由，對於被告前函請求合意解除系爭契約一事並未表示同意等情，亦有原告所提出之上揭各存證信函及「解除租賃契約協議書」文件等在卷可按，並為兩造所不爭執。而承所述，基於契約自由原則，兩造簽訂契約後，契約當事人之一方，在未生法定或約定解除權之事由下，向他方提出合意解除契約之要約時，他方本得自由決定是否接受，如他方對要約之一方的請求不為承諾，自不生解除契約之效果。而查，本件兩造於102年2月22日簽立系爭租約後，被告確實曾多次主動提出請求原告合意解除契約之要約，至於原告是否同意，本即聽由原告自由決定，尚難謂被告於上揭期間主動向原告提出合意解除契約之要約行為，即屬違反系爭租約之行為。是原告主張兩造原約定102年10月14日交屋，但被告在102年8月20日以電話口頭請求解除契約，已違反系爭契約之約定，並致原告受損害，應依系爭契約第7條第10項負損害賠償責任，即屬無據。
②原告主張依侵權行為損害賠償請求權請求被告賠償351萬6000元，有無理由:
⑴原告主張被告以上揭詐術，使原告陷於錯誤而同意換約云云，然為被告所否認。查：
⒈原告主張被告以提高租金為由請求換約部分：
依據原告所提出之系爭3份租約，各份合約約定之租金內容如下:
1、於99年11月18日簽立之租約部分（參本院卷第25-26頁），租賃期間為102年11月1日至107年10月21日止，租金：
102年11月1日至104年10月31日每月2萬3000元；104年11月1日至106年10月31日每月2萬5000元；106年11月1日107年10月31日每月2萬7000元。
2、於99年11月25日簽立之租約部分（參本院卷第27-28頁），租賃期間為107年11月1日至112年10月31日止，租金：
107年11月1日至108年10月31日每月2萬7000元；108年11月1日至110年10月31日每月2萬9000元；110年11月1日至112年10月31日每月3萬1000元。
3、於102年2月22日簽立之系爭租約部分（參本院卷第29-31頁），租賃期間為102年12月1日至112年11月30日，租金：102年12月1日至104年11月30日每月2萬6200元；104年12月1日106年11月30日每月2萬8200元；106年12月1日至108年11月30日每月3萬零200元;108年12月1日至110年11月30日每月3萬2200元;110年12月1日至112年11月30日每月3萬4200元。
4、綜合比較前後3份合約，被告在102年2月22日與原告所簽立之系爭租約之租金，確實與兩造在99年11月間所簽立之兩份租約之租金高出許多，是縱如原告所言，被告於換約時曾向原告提及要提高租金一事，而被告既確實在新約提高租金予原告，自難認被告有何對原告施用詐術之情事。
⒉原告主張被告以擴大承租店面請求換約部分：
依據原告提出之其與被告不知名員工間的通聯紀錄，原告與該名員工在電話中確曾數度言及第三間房屋承租遭遇困難一事，諸如原告在電話中提及：「因為我和隔壁那屋主（應指訴外人蔡育勛）都願意說，如果貴公司願意承租的話，我們都願意就是把一部分那個就房租就是撥，就是給第三間給他們，或是說補貼他們第三間」、「你有沒有可能再跟他們談」、「因為其實我們和我蔡先生，我已經跟蔡先生說過我們也願意，如果他願意搬去別的地方的話，其實我們幫他出房租也可以啊」、「方便幫我們跟他約說看能不能談一談嘛，就是我還有你還有那個蔡先生我們就大家一起談一談，看他願不願意，因為我們願意。」、「把房租一部分，因為我們寧可這一部分房租讓給他們，也不要就什麼都沒有。」，而該名被告公司的不知名員工在電話中亦一再向其表示：「我們有跟那個第三間談啊」、「第三間的話就是因為他那個做檳榔的那個啊」、「他好像想要繼續做啊，他說他的空間上使用太小啊。」、「現在屋主不願意問題，我們有願意要跟他租啊。」等語（參本院卷第75-76 頁），而原告起訴時所提出之原證2中亦陳明在102年9月初至102年10月中，被告曾向其表示找不到王玉萍，並引導其至733 房屋開檳榔檳攤的房客處洽談，原告在與733房屋租客商談期間並曾主動提出補貼方案等過程（參本院卷第9頁），堪信兩造簽立系爭租約當時，被告確實有三間一起經營之計畫，簽立系爭租約後，亦確曾試圖與第三間之屋主洽談租賃事宜，但因故未成，難認被告有何杜撰擴大承租店面之事實，而詐欺被告之情事。
⒊兩造於99年11月間所簽立之兩份租賃契約書之第9條，本即
有：「乙方與第三人蔡育勛就房屋（座（坐）落：苗栗縣○○鎮○○路○○○號）所簽訂租約與本租約為不可分之租約，倘其中任一租約因故終止或到期時本契約亦失其效力，」，關於契約聯立效果之約款。而承前述，被告之後擬擴大經營，除原已承租之系爭737房屋及735號房屋外，並計畫承租毗鄰之訴外人王玉萍所有之733房屋，則被告基於已定之計畫，及秉持前約第9條之精神，將原契約書第9條有關契約聯立之條款擴及於被告與訴外人王玉萍之733房屋租約部分，雖因聯立之契約對象增加，對原告較為不利，然原告於102年2月22日簽立系爭租約時，已完全知悉此一條款，並曾向被告表示不同意等情，業據原告自承在卷，顯見被告於簽約當時對於契約聯立對象增列訴外人王玉萍之租約一事並無任何隱瞞，則不論原告是係基於租金收益可提高或考量其他因素而在最後同意換約，此亦為原告之內在動機，他人無從知悉。其既係在明知契約內容之情況下，簽署系爭租約，自不能於事後翻異前詞，主張係受詐欺而陷於錯誤。至於被告於兩造訂立系爭租約時是否已找到系爭733房屋屋主王玉萍，並與之簽立租賃契約，以及被告是否給予735房屋屋主蔡育勛較有利之解約條件，並非被告在法律上、契紙上或交易之習慣上應負有告知之義務，是縱被告對於尚未找到王玉萍及與蔡育勛間有免返還定金之約定，對於被告保持緘默，亦難認被告有何詐欺被告之行為。
⑵原告主張被告係在前租客來來超商與他人簽立契約時，始行
使其以詐術欺騙原告得來系爭租約第9條第4項約定解除權，有違民法第148條權利行使界限等語，然：
⒈承前述，兩造從102年8月間被告以口頭提出請求原告同意解
除系爭租約之要約開始，迄102年11月29日被告以上揭台北雙連郵局第1738號存證信函催告原告依約102年12月1日如期交屋時為止，被告雖曾先後以口頭及存證信多次要約原告同意解除契約，但原告均未表示同意，期間原告江茂嘉並曾多次詢問被告究要履約或解約，顯見原告深知兩造間確實始終沒有就合意解除系爭租約一事達成共識。而依兩造所提出之雙方間所有往來存證信函，亦無證據顯示被告在102年11月29日前，曾向原告主張行使法定或前揭第9條第4項約定解除權。是兩造所簽立之系爭租約並未經合法解除，雙方即均負有依據系爭租約履行之義務。則被告先後於102年11月29日以台北雙連郵局第1738號存證信函及同年12月6日以台北雙連郵局第1780號存證信函催告原告交屋（參本院卷第15-16、19頁），於法自屬有據。原告以被告於102年8月20日電話中曾向被告口頭提出解除系爭租約請求為由拒絕交屋，自無理由。又被告先後以上揭兩封存證信函催告原告交屋後，原告並未在被告所定之期限內交付房屋予被告使用，被告旋於102年12月27日以台北雙連郵局第1888號存證信函以原告給付遲延為由，通知原告解除契約，亦有原告提出存證信函為憑（參本院卷第21-23頁），堪信被告抗辯:係以原告給付遲延為由，行使法定解除權解除系爭租約，並非行使雙方在102年2月22日所簽立之系爭租約第9條第4項約定解除權解除契約等語，與事實相符，而可採信。從而，原告主張被告係行使前揭第9條第4項約定解除權與原告解除契約等語，與其所提出之上揭往來存證信函明顯不符，自亦無可憑採。
⒉原告另主張係因被告僅要求原告交屋，惟不願依約開始裝潢
，經詢問被告員工及以存證信函詢問，被告不肯承諾願履約，讓原告認定被告絲毫沒有履約之意願，一旦交屋，只是會換來被告再次行使詐術得來的約定解除權解約，乃拒絕原告之要求等語。然查，兩造所簽立之契約為不動產租賃契約，則依據契約關係，出租人即原告之主給付義務為交付租賃物（即系爭737 房屋）予被告使用，承租人即被告之主給付義務則為依約給付租金。而依據系爭租約第2條約定租賃期間為102年12月1日起至112年11月30日，另依第9條第2、3項約定：「甲方（即原告）同意提供乙方（即被告）自交屋日起一個半月之裝潢空租期予乙方使用（102/10/15至102/11/30）。」、「甲乙雙方協議，原租約增加之第十一條，全文更新如下：甲方應至遲於102年10月15日前交屋予甲方。」，則原告依約應於102年10月15日前即交屋予被告裝潢，而被告則應自起租日起交付租金予原告。上揭一個半月之裝潢空租期，此係兩造約定予以被告之租金寬限期，被告是否裝潢，非系爭租約之對待給付。原告依約交屋後，被告即有支付租金之義務，被告取得系爭房屋占有後，是否進行必要裝潢，此本即悉由被告自由決定，非原告所得過問。原告主張因被告並未依約裝潢，不肯承諾願履約，請求交屋只是為再次行使詐術得來的約定解除權解約，因而不予交屋云云，純屬原告就未發生之事項所為臆測之詞，並無可取。
⒊民法第72條所謂法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者無
效。乃指法律行為本身有背於公序良俗之情形而言（最高法院69年台上字第2603號判例意旨參照），本件兩造簽立系爭租約後，原告寄發存證信函請求合意解除契約未果，再依據契約寄發存證信函請求原告履行契約義務，均係基於私權所生之爭執，與公共利益無關，亦與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公序良俗問題。又按所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度台上字第1079號民事裁判參照），本件被告寄發存證信函請求原告如不同意合意解除系爭租約後，即請依系爭租約履行交付系爭737房屋，係基於系爭租約而為自己利益之行使，客觀上而言亦無損害原告之權利，難謂被告上揭權利行使行為有何違反民法第148條權利行使界限之情事。
㈢綜上所述，本件原告上揭各項主張均無理由，不應准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 29 日
民事第五庭 法 官 李桂英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 29 日
書記官 林芯瑜