臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第320號原 告 胡本源
何楊夜訴訟代理人 何宗和被 告 殷平追 加 被告 漢德建設股份有限公司法定代理人 黃金龍共 同訴訟代理人 熊克竝律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於中華民國106年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告何楊夜負擔十分之三，餘由原告胡本源負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、5款定有明文。查，原告原依買賣契約起訴請求聲明為：「民國102年初，地主被告殷平邀約以公告地價售地與各地上物所有人，應繼續履約。」（見本院卷㈠第2頁）。嗣訴狀送達被告殷平後，於民國104年6月11日準備程序期日變更聲明為：「㈠被告殷平應於原告胡本源給付價金新臺幣（下同）574,015元之同時，將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號土地（面積88.31平方公尺，下稱682之19號土地）移轉登記予胡本源。㈡被告殷平應於原告何楊夜給付價金316,420元之同時，將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號土地（面積48.68平方公尺，下稱682之25號土地，並與682之19號土地合稱為系爭土地）移轉登記予何楊夜。」（見本院卷㈠第212頁背面）。嗣於104年10月30日準備程序期日追加先位聲明：殷平移轉系爭不動產予漢德建設股份有限公司（下稱漢德公司）之登記應予撤銷，殷平應於胡本源給付價金574,015元之同時，將682之19號土地移轉登記予胡本源，殷平應於何楊夜給付價金316,420元之同時，將682之25號土地移轉登記予何楊夜。及追加備位聲明：殷平應給付何楊夜589萬元及胡本源1457萬元。且追加先位聲明之請求權基礎為民法第87條、第148條第1項後段、第244條、第74條；備位聲明係因殷平不履行與原告間之買賣契約而將系爭土地售予漢德公司，請求權基礎為民法第226條給付不能之損害賠償（見本院卷㈠第273頁背面）。再於105年4月22日具狀追加被告漢德公司（見本院卷㈡第14頁），殷平雖對於追加被告部分表示不同意，經核原告所為之訴之變更及追加請求權基礎，與原訴均係基於其主張與殷平成立買賣契約之事實所生，符合請求基礎事實同一之要件之要件，且依民法第244條撤銷殷平與漢德公司間之系爭土地買賣行為屬固有必要共同訴訟，對於漢德公司必須合一確定，故原告追加漢德公司為被告，亦與上開規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於81年間與殷平以新北市○○區○○段○○○段00地號土地為標的，簽定租地建屋契約，至102年殷平欲出賣土地與各土地承租人時，由訴外人張翠玲代表殷平申辦土地分割。682之19號土地為原告胡本源承租，682之25號土地由原告何楊夜承租。於102年1月10日張翠玲收取地租時當面告知原告，殷平已確定要以「公告地價」出售租地給各地上物所有人，要原告等承租人配合土地測量分割並準備購地，原告均同意買賣條件，兩造意思表示一致，買賣契約成立。然被告漢德公司於104年2月至3月間至地政機關辦理系爭土地過戶登記，殷平雖宣稱與漢德公司合意買賣，惟漢德公司與訴外人大陸工程股份有限公司（下稱大陸工程）均為訴外人新陸投資控股股份有限公司（下稱欣陸投控公司）集團之一，殷平所稱合意僅為集團內部一紙公文，乃通謀而為虛偽意思表示，其意思表示應屬無效。依民法第87條第1項規定，被告間買賣契約及土地所有權移轉為無效，應予以塗銷土地登記。原告並無放棄承租人之優先購買權，亦未於被告間簽訂買賣契約後，收受應行使優先購買權之通知，依土地法第104條規定，殷平就系爭土地所為之移轉行為應為無效。殷平為阻擋原告行使優先承買權之權利，刻意將尚未與漢德公司合建協議書之土地抬高單位價格，殷平此行為純粹以損害他人為主要目的行為有違民法第148條第1項後段禁止權利濫用原則，被告間之系爭土地買賣契約無效，應塗銷系爭土地移轉登記。又被告間以遠超乎市場行情價格作帳交易，規避原告行使土地優先承買權之權利，已嚴重損害原告權利，依民法第244條及民法第74條撤銷被告間之系爭土地買賣契約，並應塗銷土地登記。爰先位依民法第87條、第244條及第74條撤銷被告間之買賣契約及塗銷移轉登記。如先位不成立，因殷平不履行與原告間之買賣契約，竟轉賣系爭土地給漢德公司，使原告將受漢德公司控訴拆屋還地之重大損失。備位依民法第226條規定，何楊夜得向殷平請求589萬之損害賠償、胡本源請求1,457萬之損害賠償等語。爰依前揭依據提起本件訴訟，其聲明分別為：㈠、先位聲明：被告殷平移轉土地予被告漢德公司之登記應予撤銷，殷平應於胡本源給付價金574,015元之同時，將682之19號土地移轉登記予胡本源，殷平應於何楊夜給付價金316,420元之同時，將682之25號土地移轉登記予何楊夜。㈡、備位聲明：被告殷平應給付原告何楊夜589萬元及應給付原告胡本源1,457萬元。
二、被告則以：被告殷平從未授權張翠玲代理洽談系爭土地買賣事宜，殷平在台灣之代理人一直是授權訴外人許瓊英擔任。張翠玲僅係大陸建設的基層員工，同時具有代書資格，除就具體事項授與張翠玲代理權外，張翠玲主要負責事項屬事務性質，如系爭土地租金收受，蒐集、彙整土地承租人之意見，而租金收受及租約交付乃事實行為，與代理權之授與無涉。且張翠玲未對原告提出系爭土地買賣價款，自無意思合致成立買賣契約。又被告間買賣契約於殷平寄發優先購買權通知前，即就買賣契約內容包括買賣標的、價金、付款方式及其他相關條件，達成合意，依民法第153條第1項規定，被告間就系爭土地之買賣契約依法業已成立。惟原告對系爭土地於103年12月31日之後並無租賃權，縱其為土地承租人，原告已依土地法第104條規定有優先購買權，被告乃待殷平完成優先購買權通知程序，原告均未出面簽約付款，始於104年2月11日簽立書面買賣契約，並由漢德公司完成付款後，由殷平將系爭土地過戶予漢德公司，契約並無不成立或無效情形。殷平與漢德公司雖曾經同為大陸工程以及欣陸投控公司之股東、大陸工程曾經向被告殷平購買土地，但殷平與漢德公司仍係不同且各自獨立之權利主體，漢德公司業已依約付款、繳納土地增值稅、完成土地所有權移轉登記，並無通謀虛偽意思表示情事。並聲明：原告之訴駁回。
三、查，系爭土地原為殷平所有，原告原為土地承租人，胡本源於102年1月22日配合指界測量完畢，其承租者為682之19號土地。何楊夜於同年4月25日，配合指界測量完畢，其承租者為682之25號土地。殷平於103年12月25日寄發台北興安郵局第1325號存證信函及空白買賣契約書，通知胡本源於接獲本通知日起10日內，得以1,457萬對682之19號土地行使優先購買權，逾期即視同放棄，胡本源於104年1月7日收受後，寄發台北士林劍潭郵局第14號存證信函表明略以：依殷平所提示之土地買賣契約書內容，有多項疑點尚待協調釐清，在是否果有第三人買受及價金、付款方式尚有疑義下，此契約書尚未明確前，遽令承租人須按賣方函文要求之付款條件給付價金，殊不合理，且已違反民法第148條。故懷疑該買賣契約之有效成立。倘若殷平已經與他人締結合法有效買賣契約後，願行使優先購買權，簽訂你我雙方之本土地買賣契約等語。胡本源於104年1月13日以台北法院郵局第18號存證信函表明有續租682之19號土地之權利。殷平以台北興安郵局第89號、第210號存證信函再次催告胡本源行使優先購買權所成立之買賣契約，並應於接獲通知後完成簽約及給付價金，否則即以存證信函解除買賣契約，並表示租期於103年12月31日屆滿，不再出租。另殷平於103年12月31日寄發新店頂城郵局第127號存證信函及空白買賣契約書，通知何楊夜於接獲本通知日起10日內，得以589萬對682之25號土地行使優先購買權，逾期即視同放棄，何楊夜於103年12月31日收受。何楊夜於104年1月11日寄發新店郵局第32號存證信函，表明租約應自土地被徵收或全部拆除完畢為止，且為續行殷平102年6月15日要約售地流程，請讓何楊夜與被告殷平洽談。殷平再以台北興安郵局第88號、第211號通知何楊夜行使優先購買權所成立之買賣契約，至104年2月7日何楊夜再次以新店檳榔路郵局19號存證信函請求殷平履行以公告地價購買682之25號土地之契約。於104年2月11日被告間簽訂系爭土地買賣契約，漢德公司於104年3月6日就682之25號土地匯付買賣款589萬元予殷平；於同年月9日就682之19號土地匯付買賣款1,457萬元予殷平等情，有土地登記第二類謄本、上開各存證信函暨回執、郵件處理結果螢幕截圖、空白買賣契約書、土地所有權移轉買賣契約書、土地增值稅繳款契約書、土地登記申請書、土地所有權狀、不動產成交案件實際資訊申報書、匯款回條土地租賃契約書等為證（分見本院卷㈠第4至13頁、第25至28頁、第48至51頁、第53至56頁、第58至61頁、第63至102頁、第104至107頁、第109至112頁、第114至161頁、第182至第184頁、第280至283頁；本院卷㈡第5至13頁、第20至21頁、第35至36頁、第40至41頁、第44至65頁、第74頁、第76至79頁、第93至96頁、第101至103頁、第105至108頁、第110至113頁、第115至118頁、第120至130頁、第152至170頁、第183至190頁），且為兩造所不爭執，上情自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張其為系爭土地之承租人，並與殷平於102年即合意以公告地價承購系爭土地，被告二人通謀虛偽買賣系爭土地，致原告受有損害，爰先位依民法第244條第1項、第2項及第74條撤銷被告間之買賣契約、備位依民法第226條規定請求殷平賠償損害等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件之爭點厥為：㈠、原告與殷平於102年就系爭土地有無成立買賣契約？㈡、原告先位訴請殷平移轉系爭不動產予漢德公司之登記應予撤銷有無理由？㈢、原告主張殷平未履行102年買賣契約，訴請殷平負損害賠償，有無理由？現就本件之爭點析述如後：
㈠、原告與殷平於102年就系爭土地有無成立買賣契約？⒈原告主張與殷平已合意以公告地價出售系爭土地給原告之土
地買賣契約，係因其認：殷平代理人張翠玲於101年為售地給地上物所有人而申辦「土地測量分割」，於102年1月10日張翠玲收地租時，當面告知「先前說的售地一事，地主已確定要以『公告地價』出售租地給各地上物所有人，要承租人配合土地測量分割，並籌錢買地」，原告等人即同意此邀約，並提出「配合測量分割通知書」為證。原告配合指界測量完畢後，102年6月13日張翠玲以電話告知「以『公告地價』購買分割後的租地，法務正在做契約書，將錢準備好來買地」，再度同意此邀約並確認購買土地云云。惟查：
⑴前揭配合測量分割通知書僅載以：「台端承租本人（即被告
殷平）所○○○區○○段○○○○號土地，現本人擬就貴住戶使用範圍所坐落之土地進行分割，並已向新店地政事務所提出申請，業經新店地政事務所初步會勘完成。為明確釐清貴住戶使用範圍，謹請貴戶先與鄰戶協調確認界址點，以便後續進行相關測量作業。本人並委託張翠玲為代理人，於土地分割前與貴住戶確認界址點，暨向新店地政事務所辦理土地分割相關事宜，以上事項，敬請配合辦理」等語，有通知書影本可證（本院卷㈠第196頁），依此，足見該通知書僅有殷平授權張翠玲辦理土地分割之確認界址點一事，並無任何授權出售系爭土地之意思。
⑵證人張翠玲到庭結證：於102、103年間，因為系爭地號土地
沒有辦法開發，大陸建設公司的主管有規劃上的建議、評估，請我詢問682地號土地的承租人土地如果沒辦法開發的時候，承租人是否願意以公告現值來購買土地，因為我沒有被授權，我只是基層員工，我的工作就是去詢問承租人的想法與意見。當時我向承租人詢問是否有意願購買土地的時候，當時被告還沒有決定要出賣土地，這只是大陸建設公司主管的想法而已。我當時有向承租人說大陸建設公司的主管說系爭土地沒有辦法開發，大家都認為沒有辦法開發建築，我就詢問承租人是否有願意要購買，我只是整合他們的意見。我是向承租人說這是公司主管的規劃，因為該筆土地是否能分割，我們也不清楚分割後結果為何。所以，當時我是向原告等承租人說是否有意願按公告現值來購買土地，我當時只是整合承租人的意見而已。本件關於系爭土地，我是代理去收租金，租約也是被告殷平用印好之後交給我轉給承租人用印。一開始是我手下的員工去向承租人收租金，因為承租人都認得我，所以對我收取租金沒有質疑。我從80幾年開始就向承租人收取租金。我收租的時候有將收據交給承租人，收據上面已經蓋好殷平的章，再交給承租人。至於系爭土地之買賣事實，殷平都是授權由許瓊英經理擔任代理人。且系爭土地辦理分割之原因，係當初大陸建設公司以為682地號土地不能開發建築，大陸公司的主管認為有規劃的考量，因為考量到土地既然不能夠興建，是否就把土地分割賣給承租人，當時只是詢問承租人有無購買的意願而已。我詢問承租人的意見整合之後，轉達公司的主管，再轉給公司總經理，總經理評估之後，覺得可行之後才會告訴被告，詢問被告有無意願，確認土地分割之後，向被告做最後的報告。因為當時分割之前每個承租戶的面積無法確定，所以我們也無法確定買賣價金如何等語明確（本院卷㈠第208頁背面至第211頁），從而，張翠玲雖有向原告等土地承租人詢問有無購買土地之意思，然當時並未為土地分割以特定各承租人之使用面積、購買之範圍，亦無從確定買賣價金數額為何，洵屬可認，由上開客觀事實以觀，證人張翠玲於詢問上開事項時，既無從特定買賣之標的、價金等契約必要之點，足見其所為之詢問並非關於買賣契約之意思表示，是張翠玲證稱其僅是先整合原告等承租人之意思，再由公司、被告決定後續如何處理，其並無取得任何買賣契約之授權一節，應屬可採，是以，原告主張其因張翠玲之前揭所為詢問過程，已與殷平就系爭土地達成買賣契約之意思表示合致云云，即非可採。
⑶至何楊夜另主張其於102年6月13日曾與張翠玲電話討論詢問
土地測量分割之結果，張翠玲並問682之25地號旁邊的畸零地要不要一起買，何楊夜詢問總共要多少錢，張翠玲即表示35萬元就夠了，何楊夜即答以「好」云云，亦為被告所否認，何楊夜對此並未能舉證以實其說，亦不可採。
⑷再者，系爭土地分別於102年6月6日、同年5月22日即已完成
分割登記，倘若原告等人確有與殷平達成以公告地價計算價金之買賣契約，則於103年12月被告殷平以存證信函通知原告等人行使優先購買權之前，原告自可為上開買賣契約之處理事項，然對此並無任何相關證據資料，故本件原告並未能舉證證明其與殷平就系爭土地已達成以公告地價計算價金之買賣契約。
⒉原告另主張張翠玲曾將出售土地一事以電子郵件告知訴外人
即鄰地承租人黃澍寰等情，並提出黃澍寰與張翠玲往來之電子郵件影本為佐（見本院卷㈠第197至198頁）。然查：
⑴觀之黃澍寰寄給張翠玲之內容：「⒈於102年6月13日接到電
話通知，妳代表殷平通知我們要賣○○○區○○段○○○○號的土地。⒉依土地法第104條但書，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。…請求關於土地之地價、時間及地點等…」。張翠玲於102年6月24日表示：「黃先生您好：殷平已確定要出售於各地上物所有人，現因依法通知您們各所有人，存證信函及合約現法務尚在擬稿中，資料一出來，會儘快以信函通知各位，可請各位先準備好購買，謝謝。」，可見殷平並未提出買賣契約價金數額，且由上開郵件內容可知，黃澍寰所受通知之事項，係屬土地法之優先購買權行使，故有依法通知一事，並非殷平將直接與黃澍寰就相關土地進行買賣。是以，上開證據資料所示內容，亦可證證人張翠玲所稱其並未與原告等土地承租人表示將締結買賣契約一事為真，且衡以其上開所告知之事項，亦僅屬殷平與其他人簽訂土地買賣契約後，依土地法規定通知土地承租人是否行使優先購買權之情，並非殷平與土地承租人簽訂買賣契約。
⑵證人黃澍寰固到庭證稱：101年12月24日殷平說要分割682地
號土地，殷平有委請張翠玲來告知我們要做土地分割，我們有向張翠玲詢問為何要分割土地，張翠玲當時回答我們說要按公告地價出賣給承租人等語。然其亦證稱：上開買賣事項，之後就沒有下文，我還有寄發前述之電子郵件給張翠玲詢問是否要出賣土地，張翠玲回答說確實要賣，並有委請法務人員擬定契約中，要我們準備錢。所以我們一直認為說被告是要按公告地價出售土地給我們。我們當時有回答說好，要買土地；且張翠玲表示要以公告地價出賣予承租人之次數，僅有101年12月24日這一次等語（本院卷㈠第204、205頁），是由上開證言可知，殷平並未就土地之實際買賣價金等必要之點與土地承租人達成意思表示合致，且張翠玲所告知者，綜合上開電子郵件內容亦屬土地法之優先購買權一事，證人所稱其要以公告地價向被告殷平購買土地之情，既為被告所否認，又無其他證據資料可徵，自不能據此認殷平與原告間有何買賣契約之意思表示合致。
⒊證人施魯孫雖同為本件682地號土地之承租人，然其關於殷
平有無出賣土地一節，係證稱：「（問：張翠玲總共向證人提到被告要按公告地價賣土地給每個承租人大概有幾次？）就我聽到是只有一次。就是我剛才所說的分割之前，張翠玲有召集我們承租人一起說的，後來我有請黃澍寰幫承租人向張翠玲聯繫，到底要不要出賣土地給承租人，大約是在102年左右，黃澍寰有回答我說，張翠玲有以電子郵件回復說確實要賣土地。」，且張翠玲所提出者係本院卷㈠第196頁之分割測量通知書等語（本院卷㈠第205頁背面至第206頁）。
然證人所依憑之電子郵件及測量通知書等內容，並不足以證明殷平確實有出售土地予承租人之意思，均已析述如前，是證人上開所言，亦不可採。至證人蔣祖誠同為本件682地號土地之承租人，則證以：是某天回家聽到其他鄰居說土地分割完了，要賣土地，我並沒有親耳聽到被告或其委任之代理人說要出賣土地。分割的事情我知道，因為好像是土木技師公會有來文說要分割土地等語（本院卷㈠第206頁背面至第207頁），上開證言自不足為原告與殷平成立買賣契約之佐證。另證人高夏貴雖亦到庭證稱：張翠玲有傳102年4月1日簡訊給我，告知我請我聯繫我們鄰居一位賣水果的林先生的兒子，林先生也是向被告承租土地的承租人，叫我與林先生的兒子於同年月15日要在現場，因為要辦理土地分割鑑界測量。我的簡訊還在裡面等語（見本院卷㈠第207頁背面），該手機簡訊內容為「大陸張翠玲：周太太地政4/15 am9：30會到現場，請您先與臨房林先生協調界址到哪裡及後面到哪裡他的電話0000000000麻煩您了」簡訊發話時間為102年4月1日上午11時36分一節，有本院勘驗筆錄可證（見本院卷㈠第207頁背面），據此，仍無從認定原告與被告殷平間有何買賣契約之事實。
⒋綜上，本件原告並未能舉證證明其與殷平間就系爭土地確已成立依公告地價計算之買賣契約。
㈡、原告先位訴請被告殷平移轉系爭不動產予被告漢德公司之登記應予撤銷有無理由？⒈原告主張被告間之移轉登記行為害及原告之債權，故依民法
第244條規定聲請撤銷，因原告並未能舉證證明其與殷平間就系爭土地有何買賣契約之事實，故原告未能證明其有何買賣契約之債權，即與上開規定之要件不符，自無理由。
⒉原告另主張被告間之行為關於買賣價金數額係屬通謀虛偽部
分，且價金部分有民法第74條之暴利行為部分。查，漢德公司確實已將系爭土地之買賣價金匯入殷平帳戶，此有各匯款單及元大商業銀行股份有限公司城中分行函覆殷平帳戶之交易往來明細可證（分見本院卷㈠第159頁、卷㈡第13頁、第279至283頁）。是被告間就其買賣之價金給付業已履行明甚。至原告主張殷平假借與漢德公司合意土地買賣，以逃避與原告等人之合意土地買賣契約，並為妨礙原告行使土地法第104條優先購買權，虛偽意思表示以顯高於市場行情之價格出售土地，於鄰地有約定如漢德公司未能開發土地時得以每坪21萬元價格承買，然本件卻為每坪54萬元、40萬元之價格云云。然查，殷平前開存證信函自始均同一價格通知原告決定是否履行優先購買權，並未因原告是否表示行使而有提高價格之情形，有前述之存證信函可證。且由原告提出682地號土地之實價登記統計表所示之內容（本院卷㈡第145頁），系爭土地與其相鄰土地間之價格差異，因其位置、日後是否確定得為開發建築等因素自有所不同，故原告對此並未提出其他證據資料以實其說，自不足認定被告間之買賣契約等行為有何通謀虛偽及暴利行為等情，是原告此部分主張亦無理由。
⒊承上，殷平出售系爭土地與漢德公司之行為，業已依土地法
規定通知原告行使優先購買權，原告並未能舉證證明其與殷平有何買賣契約，且殷平上開出售土地及移轉登記之行為，亦無任何證據資料可證有何民法第87條、第74條等情，則原告另以民法第148條第1項認為殷平上開出售系爭土地之買賣契約行為，係以損害原告為主要目的云云，亦顯屬無據。
㈢、原告主張被告應依民法第226條負買賣契約之損害賠償責任，有無理由？末按，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。本件原告主張殷平將系爭土地移轉漢德公司，即應依原告與殷平間之土地買賣契約負債務不履行責任。本件殷平否認與原告間就系爭土地有成立買賣契約，原告即應證明與殷平有買賣契約存在，方能再依買賣契約請求損害賠償。然則，原告未能舉證證明其與殷平業已締結買賣契約一節，既已析述如前，是原告備位聲明之請求，亦失所據，並無理由。
五、綜上所述，本件原告先位主張被告間有民法第87條、第74條及第148條等情，均未能證明，為無理由。原告先位依民法第244條及備位依民法第226條請求之部分，原告亦未能證明與被告殷平就系爭土地業已締結買賣契約，核與要件不符，均應駁回。
六、原告雖主張聲請調查被告殷平之入出境紀錄，以確定其授權書真偽（本院卷㈠第35頁）。然各授權書均有我國駐外單位之文件驗證可查（本院卷㈠第52頁背面、第103頁背面），其確有在國外授權一節，實屬可認，故原告上開聲請即無調查之必要，併此敘明。另兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 106 年 4 月 11 日
民事第一庭 法 官 陳智暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 11 日
書記官 羅敬惟