臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第3228號原 告 萬成航空科技股份有限公司法定代理人 曹美香原 告 謝永松
羅月娥林炳宇魏孫清曹曉玲共 同訴訟代理人 邱創增
鄧湘全律師洪國華律師被 告 健安新城F區管理委員會法定代理人 韓玉軒訴訟代理人 盧穩竹律師上列當事人間請求確認規約無效等事件，本院於民國105年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告法定代理人原為「黃永根」，於訴訟程序中變更為「韓玉軒」，其於民國105年1月12日具狀聲明承受訴訟，此有健安新城F區104年度區分所有權人大會會議紀錄民事聲明承受訴訟狀在卷可稽（見本院卷二第68-74頁），核被告所為，與民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條之規定相符，應予准許。
二、按補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第256條、第262條第1項分別定有明文。查本件原告起訴時原主張：一、被告於102年11月23日召開臺北市健安新城F區（為「健安新城F區」之誤，應予更正，下稱系爭社區）區分所有權人會議有關討論事項第五案訂定「臺北市健安新城管理委員會及地下商場應遵行事項其『第七點』」之決議內容無效。二、確認被告對原告之公寓大廈管理費用債權，自起訴狀繕本送達原告之翌日起算各為超過每坪新臺幣（下同）50元以外之部分不存在（見本院司北調卷第2-3頁）。嗣於審理程序中之104年10月5日以民事更正訴之聲明暨辯論意旨狀變更第1項及第2項聲明為：一、系爭社區住戶規約第30條第2項第1款後段：「惟店鋪應繳交一定比例之金額，由管委會另行定之」無效。二、系爭社區管理委員會制訂之「健安新城F區管理委員會店鋪及地下商場應遵行事項」，其中第10點之「按時繳納管理費，每戶每月每坪100元，各戶門牌及坪數請參考附錄」之規定（合稱系爭二項規約）無效（見本院卷一第93-94頁）。並於104年10月12日第一次言詞辯論程序中，言詞撤回起訴時訴之聲明第2項（見本院卷一第170頁）。經核原告撤回起訴時訴之聲明第2項之請求，所為係訴之一部撤回，且撤回時被告尚未就本案為言詞辯論，於法並無不合，應予准許。又原告就聲明第1項、第2項請求變更無效之規約名稱及條項，則屬更正法律上之陳述，與前揭規定相符，亦應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：門牌號碼臺北市○○區○○路○○號等房屋組成系爭社區，並以被告為管理組織，其中臺北市○○區○○路○○號房屋（下稱○○路00號房屋）為原告萬成航空科技股份有限公司（下稱萬成公司）所有，現出租予全國電子股份有限公司（下稱全國電子公司）經營全國電子商店營業用、同路00號房屋（下稱○○路00號房屋）為原告曹曉玲（下稱曹曉玲）所有，現出租予竹間餐飲事業有限公司（下稱竹間公司）經營竹間精緻鍋物店營業用、○○路000號房屋（下稱○○路000號房屋）為原告謝永松（下稱謝永松）所有，現出租予萬達寵物事業股份有限公司（下稱萬達公司）經營凱朵寵物沙龍與精品商店營業用、同路000號房屋（下稱健康路241號房屋）為原告羅月娥（下稱羅月娥）所有，現出租予萬達公司經營寵物公園寵物美容生活館商店營業用、同路000號房屋（下稱○○路000號房屋）為原告林炳宇（下稱林炳宇）所有，現出租予訴外人經營逗貓貓寵物旅館、同路000號房屋（下稱○○路000號房屋）為原告魏孫清（下稱魏孫清）所有，現出租予訴外人經營愛梵希珠寶店及小間咖啡酒館（下合稱系爭6間房屋）。嗣被告於102年11月間召開系爭社區區分所有權人會議，決議通過系爭二項規約，令原告需支付其他一般住宅住戶兩倍之管理費。惟原告及其他1樓、地下1樓店鋪住戶除使用相通地下室之車道進出外，其餘均未使用系爭社區公設，原告及其他1樓、地下1樓店鋪住戶就公共管理費之受益程度顯然低於2樓以上一般住宅住戶，系爭二項規約決議不當限制原告權利、增加原告負擔，顯然違反平等原則，且屬權利濫用，爰訴請確認系爭二項規約決議無效等語。
二、被告則以：系爭二項規約早於原告等人買受系爭6間房屋前即已存在，原告既買受系爭6間房屋，自應受系爭規約之拘束。而因原告所有之系爭6間房屋及其他1樓、地下1樓房屋目前均作為店鋪營業用，店鋪營業伴隨人車噪音及垃圾，經營餐廳之店家甚至會散發異味，其中竹間精緻鍋物店及凱朵寵物沙龍與精品商店冷氣機擺放位置造成社區花木枯死等情，均造成系爭社區住戶困擾，被告需不間斷與1樓店家溝通協調，致被告管理成本增加；門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號及000號地下1樓房屋（下稱○○路000號及000號地下1樓房屋）為國防部所有，現出租予訴外人經營大都會國際家具館營業用，該家具館廣告投射燈入夜後造成住戶困擾，亦耗費被告人力溝通，同樣造成管理成本增加；1樓店鋪之員工及客戶常將機車停放在人行道上或店門口，亦有將貨物堆放在人行道之情形，均需賴被告規勸，大都會家具館甚至仰賴系爭社區保全員引導客戶車輛停車，在在均加重被告工作負擔及管理成本；店鋪來往客戶人潮造成○○○區○○道磁磚毀損，致被告需增加維修費用；因1樓作為商家營業使用，故被告需加強安全巡邏；又因為系爭6間房屋所經營之店鋪與其他1樓、地下1樓店家造成系爭社區垃圾量增加，致清潔公司要求增加垃圾清運費等情，均可認系爭二項規約並無違反法律之禁止規定或有權利濫用、公平原則而有無效情形等語，資為抗辯。併聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、門牌號碼臺北市○○區○○路○○號等房屋組成系爭社區，並以被告為管理組織。其中○○路00號房屋為萬成公司所有，現出租予全國電子公司經營全國電子商店營業用、○○路00號房屋為曹曉玲所有，現出租予竹間公司經營竹間精緻鍋物店營業用、○○路000號房屋為謝永松所有，現出租予萬達公司經營凱朵寵物沙龍與精品商店營業用、○○路000號房屋為羅月娥所有，現出租予萬達公司經營寵物公園寵物美容生活館商店營業用、○○路000號房屋為林炳宇所有，現出租予訴外人經營逗貓貓寵物旅館、健康路233號房屋為魏孫清所有，現出租予訴外人經營愛梵希珠寶店及小間咖啡酒館、○○路000號及000號地下1樓房屋為國防部所有，現出租予訴外人經營大都會國際家具館營業用，另有臺北市○○區○○路○○○巷○號、同巷0號、同路000號、同路000號、同路000號、同路000號及同路000號等房屋為國防部所有，現未有人居住，亦未作為商店營業，有系爭6間房屋建物登記謄本、建物所有權狀、系爭6間房屋照片等件在卷（見本院卷一第109-117頁、卷二第24-30頁），並為兩造所不爭執（見本院卷二第1頁反面、31頁）。
㈡、系爭社區於94年1月訂立規約，於第30條第2項第1款後段規定：「惟店鋪應繳交一定比例之金額，由管委會另行訂定之」；於同條第4項規定：「各項費用之收繳標準、支付及催繳辦法，授權管理委員會訂定之，如附件八」。於95年8月召開第一次區分所有權人會議議決通過系爭社區之住戶規約，維持前開規定於同條項，附件八「健安新城F區各項費用之收繳及支付辦法」第6條第2項第1款、第2款規定：「⒈住戶每坪型每月以五十元計算。⒉店鋪、地下商場每坪型以壹佰元計算」等語，附件14「系爭社區管理委員會店鋪及地下商場應遵行事項」第7條規定：「按時繳納管理費，每戶每月每坪一00元」；附件14之附錄「臺北市健安新城國防部所有空置眷宅管理費收繳明細表計費標準」欄位第2點規定：「店鋪1實坪計收100元（從94年4月起實施）」。嗣系爭社區於102年11月召開102年區分所有權人會議，決議通過系爭社區住戶規約，維持前開條文內容及條項，有被告提出之臺北市健安新城F區住戶規約、臺北市健安新城F區96年元月修訂住戶規約、臺北市健安新城F區102年11月修訂住戶規約在卷（見本院卷一第27-86頁），並為兩造所不爭執。
四、本院得心證之理由：原告主張其等為系爭社區住戶，系爭6間房屋為其等所有，被告所召開之系爭區分所有權人會議議決通過之系爭二項規約之決議違反公平原則，且屬權利濫用，爰訴請確認系爭二項規約之決議無效等語。為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠原告提起本訴有無確認之利益？㈡系爭二項規約之決議是否因違反平等原則，屬權利濫用而無效？茲分述如下：
㈠、原告提起本訴有無確認之利益？按確認之訴，衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即當事人適格（最高法院81年度台上字第2825號判決意旨參照）。經查，原告就其所有房屋之管理費，因不同意被告所抗辯應以每月每坪以100元計付，此乃攸關原告每月所應支付管理費之數額多寡，是原告法律上地位權利及義務即有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，既得以確認判決加以除去，是原告對確認系爭規約無效自有請求確認之法律上利益，其提起本件確認之訴，即無不合，依法即應准許。被告雖抗辯確認之訴之訴訟標的應以法律關係為限，原告訴之聲明請求確認系爭規約無效，並無確認利益云云，惟依上開說明，原告本件所提上開確認其聲明所示之決議無效部分，仍有其確認之必要，被告上開爭執，尚難否認本件原告所提確認之訴所具確認利益。
㈡、系爭二項規約之決議是否因違反平等原則，屬權利濫用而無效？⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。次按「二、管理費部分：㈠各住戶應按依國軍老舊眷村改建條例所稱坪型（三十、三十四坪二種）分擔管理維護費，惟店鋪應繳交一定比例之金額，由管委會另行訂定之」，兩造不爭執真正之系爭社區住戶規約第30條第2第1款「公共基金、管理費及公共開放空間管理維護基金」亦約定有明文（見本院卷一第133頁）。本件系爭社區住戶規約為充裕共用部分在管理上必要之經費，已以規約規定，區分店鋪及一般住家，規範系爭社區之區分所有權人均應依該大廈區分所有權人會議之決議，繳交管理費。依前述規約優先適用之原則，本件系爭社區之區分所有權人，均應依該大廈區分所有權人會議之決議，繳交管理費。
⒉次按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分
所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。其是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院即得加以審查，且應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，雖非不得視為以損害他人為主要目的，如否，自不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決參照）。商場與住宅混合之大廈，與一般純住宅之大廈不同，若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務，及對社區住宅環境品質之影響（含有形及無形之影響）程度明顯不同。基於為增進住宅社區共同利益，確保住宅社區環境品質，並考量商場與住戶對公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，基於私法自治，非不得經由區分所有權人會議決議，對於商場與住戶採管理費不同之收費標準。經查，系爭社區為地下2層、地上14層之建物，目前地下1、2層、地上第1層為店鋪，其餘樓層為綜合住宅。依系爭二項規約及健安新城F區住戶規約附件8「健安新城F區各項費用之收繳及支付辦法」第6條第2項第1款、第2款及第3款規定，管理費之收費標準為住家每坪50元、店鋪及地下商場每坪100元，若2樓以上住戶有營業行為，亦以每坪100元計收管理費，有住戶規約在卷可稽（見本院卷一第69、81頁反面）。足見系爭社區為一商場與住宅混合之大廈，其規約按住家、店鋪，採不同之收費標準，依上說明，應為法之所許。
⒊原告雖主張其等使用電梯及社區公設之頻率顯然低於其他住
戶，因此主張系爭社區區分所有權人會議決議店鋪及地下商場應繳付其他住戶2倍之管理費，違反公平原則，且屬權利濫用云云，惟查，據證人即系爭社區總幹事李良源到庭具結證稱：系爭社區清潔打掃及垃圾收集係外包予訴外人金帝銘清潔企業社（下稱金帝銘清潔企業社），因為商家進駐後垃圾量增加，致金帝銘清潔企業社外包運送垃圾之公司載運垃圾不敷成本而要求加價，且公司內部之清潔人員亦因工作量增加而要求加薪，乃於去年下半年度，向系爭社區管委會漲價，例如全國電子商店進駐後，一個禮拜至少一次會丟棄包裝大型家電之保麗龍，因為保麗龍不屬於資源回收任何分類，市府垃圾車也拒收，為能魚目混珠在其他生活垃圾內讓垃圾車收走，社區清潔人員就必須將保麗龍切割成體積30立方公分以下，甚至更小；竹間精緻鍋物店大門旁即係社區花圃，候位顧客及員工有亂丟置煙蒂在花圃內之情形，如果住戶看到向管委會反應，清潔人員就需馬上前往清理等情，均造成清潔人員工作量增加，致金帝銘清潔企業社要求漲價。又全國電子商店經常把貨物堆放在門口兩邊，因堆放地點屬系爭社區公設，非市○○○道，恐日後有行人跌倒會向管委會求償，今年擬由管委會支出保險費投保公共意外責任險，目前已向各保險公司詢價等語綦詳（見本院卷二第60-62頁），衡酌李良源為系爭社區總幹事，職責範圍包含管理原告所有之系爭6間房屋及其他非店面住戶之住居環境，兩造均與其工作職責事務習習相關，其作證過程就各店鋪對系爭社區造成之影響均能清楚說明，未造成管理工作量增加或僅造成些微影響之店鋪，其於作證過程中亦會明確陳述，依直接審理原則觀察，李良源之證述並無偏袒、迴護被告之情，應堪可採。此外，被告復提出金帝銘清潔企業社函文佐證因系爭6間房屋及其他店鋪進駐造成清潔公司漲價之情，考據該函文內容記載：「主旨：因應基本工資調整及貴社區商家進駐日益增多，請貴委員會惠予同意反應成本，請查照。說明：…二、貴社區之商家進駐愈來愈多生意興隆，相對垃圾及回收量也愈來愈多，清運公司一再反映需要調漲清運費用，懇請貴社區委員會體恤商艱，同意貼補垃圾清運費每月新台幣2,000元（不含稅）」等語，有金帝銘清潔企業社104年8月12日104金清字第012號函附卷可稽（見本院卷一第179頁），是依前開函文所記載調漲費用之因素，應屬垃圾量長期漸增所致；本件遲至104年10月12日第一次言詞辯論程序中，經法官確認爭點並命被告提出原告造成垃圾清運成本提高之證據方法後，被告始確認答辯方向而提出前開函文，有本院104年10月12日言詞辯論筆錄在卷可徵（見本院卷一第171頁），是以前開函文應非係被告臨訟飾詞而捏造或取得，內容應堪信實。互核李良源證詞及上開函文內容，系爭社區1樓店鋪及地下商場確致系爭社區管委會支出實際增加，是系爭二項規約採取店鋪及一般住家不同管理費收取標準，尚屬有徵，並無悖於平等原則，或有權利濫用之情。
⒋再參以李良源具結證稱：大都會家具館招牌投射燈會投射至
系爭社區低樓層住戶客廳或臥室，經住戶反應，伊就必須去跟該店家溝通，去年夏天已經溝通過兩次。竹間精緻鍋物店開幕時，有異味飄到樓上，全國電子商店、竹間精緻鍋物店及大都會家具館的冷氣機設置在花圃，造成花木有枯死之情形，均需管委會向店家反映。凱朵寵物沙龍與精品商店之員工或客戶經常將機車騎到人行道之狀況，全國電子商店也有這種情況，伊和保全必須要白天不定點巡邏，住戶若有反應，伊就必須馬上去處理。大都會家具館向國防部承租7個車位，連同其門牌號碼搭配之1個車位，共有8個停車位，其號稱有代客停車，但只是在大門口設有停車服務櫃臺，並無實質代客停車服務，大廳接待員會告知客戶特約停車場由三民路29巷車道進入，系爭社區保全員需在該店家營業時段，隨時幫忙其客戶開啟車道大門，客戶車輛進入停車場後，保全員還需以跑步方式引導車位，造成保全員額外工作負擔，迫使系爭社區取消上下班時段在車道前原有的交通指揮。全國電子商店開幕不久即遭竊，系爭社區外圍增設兩個巡邏點，也增加保全員之工作量等語明確（見本院卷二第60-65頁）。顯徵店鋪住戶使用社區公共資源程度已明顯較自宅居住者為高，在有限資源應共有共享之前提下，該等營業行為應已間接影響其他住戶對共同資源之使用，營業用住戶對公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，為增進住宅區共同利益，確保住宅社區環境品質，經由區分所有權人會議討論後，作成系爭二項規約，決議採取依店鋪及一般住宅區分而訂定不同管理費收取標準，系爭二項規約議決每坪加收50元之管理費後，復將該管理費回饋於包含店鋪住戶內之全體住戶共有共享，填補共同資源之完整性，足認系爭二項規約執行後對全體住戶可獲取之利益自大於對原告等人所造成之損失。職是，原告僅以系爭二項規約決議對原告增加管理費，即認系爭二項規約決議係多數區分所有權人為所欲為、權利濫用，而有違反公平、顯失公平之情，應屬無效云云，洵屬無據，礙難採信。至原告另主張國防部所有之○○路000巷0號、同巷0號、同路000號、同路000號、同路000號、同路000號及同路000號房屋現未出租予他人營業用，仍收取每坪100元之管理費，可證被告所辯僅係臨訟編撰之詞云云，惟前開國防部所有之房屋現尚未供營業用，自不符系爭二項規約之收費標準，被告向國防部收取與店鋪住戶相同之管理費，應屬國防部請求被告返還超收管理費之問題，與本案無涉，併予說明。
五、綜上所述，原告主張系爭二項規約決議違反公平原則，且屬民法第148條第2項規定之權利濫用，委無足採，則原告提起本訴，請求確認系爭二項規約之決議無效，於法即屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 15 日
民事第二庭 法 官 江春瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 15 日
書記官 楊其康