臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第3340號原 告 魏建新訴訟代理人 張克西律師
陳宏彬律師林芝羽律師被 告 吳建良訴訟代理人 李秀菊被 告 柯玲娜兼上一人之訴訟代理人 連煌輝上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106 年3 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告起訴時原第1 、2 項聲明為：「一、被告吳建良應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（起訴狀誤載為同段2 地號土地，下稱系爭200 地號土地）上如起訴狀所附附圖A 所示之地上建物（位置及面積以實際測量為準）拆除，並將土地返還原告及全體共有人。二、被告柯玲娜、連煌輝應將坐落系爭200 地號土地（起訴狀誤載為同段2 地號土地）上如起訴狀所附附圖B 所示之地上建物（位置及面積以實際測量為準）拆除，並將土地返還原告及全體共有人。」（見本院104 年度司北調字第774 號卷【下稱司北調卷】第2 頁）；嗣依臺北市大安地政事務所民國104 年11月24日土地複丈成果圖（下稱附圖），於106 年3 月8 日以民事言詞辯論意旨狀更正聲明第1 、2 項為：「一、被告吳建良應將坐落系爭200 地號土地上如附圖所示編號A 部分之地上建物拆除，並將前開土地返還原告及全體共有人。二、被告柯玲娜、連煌輝應將系爭200 地號土地及同段200-2 地號土地（下稱系爭200-2 地號土地，與系爭200 地號土地合稱系爭土地）上如附圖所示編號B 、C 部分之地上建物拆除，並將前開土地返還原告及全體共有人」（見本院卷二第18頁），原告所為，核屬更正事實上陳述，非訴之變更或追加，揆諸上開規定，並無不合。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造均為敦南華園大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，系爭土地為系爭大樓全體住戶所共有，原告為坐落系爭土地之同段1417建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○街○○號5 樓，所有權應有部分全部，下稱系爭44號5 樓房屋）所有權人；被告吳建良為坐落系爭200 地號土地之同段1427建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○街○○號，所有權應有部分全部，下稱系爭42號1 樓房屋）所有權人；被告柯玲娜、連煌輝為坐落系爭土地之同段1399建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○街○○號，所有權應有部分各2 分之1 ，下稱系爭50號1 樓房屋）所有權人。系爭大樓1 樓前方及兩側空地均係法定空地及停車場，詎被告吳建良未經全體共有人之同意，擅自占用附圖編號A 部分之土地，除增建室內空間，並將占用部分出租他人經營「六堆伙房」餐廳；被告柯玲娜、連煌輝未經全體共有人之同意，擅自占用附圖所示編號B 、C 部分之土地，部分經營汽車保養廠，其餘部分出租予他人經營「Injoy Cafe＆Tea 」使用。又附圖所示編號A 、B 及C 土地分別為法定停車位空間及道路空間，被告占用上開土地影響系爭大樓景觀及住戶安全，已達變更法定空地之用途或性質及通常使用方法，妨礙其他共有人對共有物之使用收益，為此，爰依民法第767 條、第821 條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠、被告吳建良應將系爭200地號土地上如附圖所示編號A 部分之地上建物拆除，並將前開土地返還原告及全體共有人。㈡、被告柯玲娜、連煌輝應將系爭土地如附圖所示編號B 、C 部分之地上建物拆除，並將前開土地返還原告及全體共有人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則分別以下列情詞置辯，其答辯聲明均為：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠、被告吳建良則以：其於71年4月3日向訴外人即建商華友建設股份有限公司（下稱華友公司）購買系爭42號1 樓房屋，並於72年間取得所有權，購屋時華友公司銷售人員即告知，系爭大樓1 樓空地係由1 樓住戶管理使用，因此每坪單價較高，而此亦為斯時之社會一般通念，而因系爭42號1 樓房屋及50號1 樓房屋分得使用系爭大樓左右兩側空地，故比之其餘一樓房屋價格更為高昂。於其購得系爭42號1 樓房屋所有權後，旋於屋側搭建建物放置雜物，並於屋前搭建遮雨遮陽棚，期間包括原告在內之住戶均無異議，足證系爭大樓區分所有權人均已默示同意其就附圖所示編號A 部分之土地有管理使用權限。再者，系爭42號房屋現係出租予「六堆伙房」餐廳使用，其前所搭建之建物除屋側之簡易建物仍保留外，屋前之遮雨遮陽棚業已拆除，並由「六堆伙房」另搭建遮雨亭，惟該遮雨亭並未影響他人通行，縱然有此情形，該遮雨亭亦非其所搭建，是原告訴請其拆屋還地實無理由等語，資為抗辯。
㈡、被告柯玲娜、連煌輝則辯稱：系爭50號1 樓房屋係被告柯玲娜於92年間向前手即訴外人郭明玉購買，於同年12年17日取得所有權。而系爭大樓於71年間竣工並於72年間交屋，斯時附圖所示編號B 之房屋右側土地即由建商築牆圍起，嗣其前手於75年間向建商購買系爭50號房屋後，另搭建遮雨棚並經營汽車保養廠，而右側空間則出租他人經營早餐店。後其等於視訪相鄰一樓住戶使用狀況，確認產權無誤後始購入系爭50號1 樓房屋，並延續前手之使用方式，其餘住戶亦均未曾表示反對，且依民間一般使用習慣，因一樓住戶得使用一樓空地，故買受一樓之價金高於其他樓層，此為眾所周知之事實，從而，系爭大樓對一樓空地由一樓住戶使用等情，應已有默視之分管契約。另附圖所示編號B 之屋前土地為其進出房屋通行必經之道，且與附圖所示編號C 部分開放土地為全體區分所有權人所共用，其並未排除他人使用。又原告不履行分管契約約定，反訴請拆屋還地，影響其權利，有違民法第148 條規定權利濫用禁止原則等語。
三、經本院於105 年5 月26日協同兩造整理本件之不爭執事項如下（見本院卷一第177 頁）：
㈠、兩造為系爭土地共有人，原告為系爭44號5 樓房屋所有權人；被告吳建良為系爭42號1 樓房屋所有權人；被告柯玲娜、連煌輝為系爭50號1 樓房屋所有權人，此有土地及建物登記謄本在卷可稽（見司北調卷第5 至7 頁、第9 頁、本院卷一第152 頁）。
㈡、坐落附圖編號A 所示土地、編號B 部分土地依使用執照核准用途為法定空地及法定停車位，編號B 部分土地及編號C 所示部分為公共設施用地，此有臺北市建築管理工程處105 年
5 月12日北市都建使字第10567411700 號函、105 年7 月25日北市都建照字第10568469300 號函各1 份足參（見本院卷第165 頁、第206 頁）。
㈢、系爭42號房屋經被告吳建良出租予「六堆伙房」，附圖編號
A 所示部分現為「六堆伙房」占用，此經本院勘驗屬實，並製有勘驗筆錄1 紙及現場照片等件可佐（見本院卷第93至99頁）。
㈣、系爭50號房屋現由被告連煌輝開設全順汽車企業有限公司，附圖編號B 下方橫條所示部分則由被告連煌輝出租予「Injo
y Cafe＆Tea 」使用，此經本院到場勘驗無訛，且有本院勘驗筆錄1 紙及現場照片等件可證（見本院卷第93至94頁、第
103 至108 頁）。
四、得心證之理由：原告主張：被告分別無權占有附圖所示編號A 、B 及C 所示土地搭建建物，伊自得訴請被告拆屋還地並返還占用部分予全體共有人等情，為被告所否認，並分別以上開情詞置辯。是本件應審酌者為：被告吳建良、被告連煌輝、柯玲娜是否分別無權占用附圖編號A及B、C所示部分，致使原告得依民法第767條、第821條規定請求被告拆除增建物並返還占用部分予全體共有人，有無理由。經查：
㈠、按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分；公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分。而84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第43條規定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。」（此條已於102 年5 月8 日修正移至同條例第55條第
1 、2 項規定為：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4 項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制」）。查，本件兩造就系爭大樓係於70年間開始建築並於72年1 月15日為第一次登記等情並未爭執，有系爭大樓建造執照、建築物使用執照卷及建物登記謄本影本可查（見司北調卷第5 頁、第7 頁、第9 頁），堪認系爭大樓係於公寓大廈管理條例施行前已完成並登記之公寓，參酌前開規定，附圖A 、B 、C 所示法定空地、停車位等自不受該條例第7條不得為約定專用部分之限制，應仍得約定由區分所有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體，先予敘明。
㈡、復按，共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度台上字第2278號判決意旨參照）。原告主張被告為無權占有附圖A 、B 及C 所示土地，被告則抗辯渠等基於分管契約有權占用共有之法定空地及停車位，則被告就其此部分辯解，自應負舉證之責。經查：
⒈證人即系爭大樓44號1樓所有權人倪可雯於本院準備程序中
具結證稱：我是直接向建商購買房屋，當時建商有說1 樓所有權人可以使用前方空地，建商有詢問是否要幫我圍起來，但我因為有送出貨的需求，因此只有請建商幫我設棚架。此外，我買受上開房屋時，系爭大樓左右兩側空地已經圍起來使用，50號1 樓右側是花園、另一邊像是房間。沒有其他住戶來向我抗議使用前方空地的問題等語（見本院卷一第191至192 頁）；又證人即系爭大樓46號1 樓所有權人陳義昌於本院準備程序中具結證稱：我是直接向建商購買房屋，當時建商有說前方空地1 樓住戶可以運用管理，建商有說可以幫我將前方空地圍起來，但我要作店面使用，因此只有請建商作雨遮；我記得大樓落成時左右兩側有圍起來，50號1 樓那側圍牆裡有種花草等語（見本院卷一第193 至194 頁）；另證人即系爭50號房屋前所有權人郭明玉於本院103 年度自字第112 號竊占案件（下稱刑案）具結證稱：我在75年間買入系爭50號1 樓房屋，92年賣給被告柯玲娜、連煌輝，前手告訴我前方空地可以使用的情況就如現狀，而我買入時右側原先是有圍牆作花園，我將右側搭蓋遮雨棚放置物品等語（見刑案卷第148 頁反面至149 頁）；證人即系爭大樓42號6 樓所有權人李振當於刑案審理中證稱：我自89年開始居住於系爭大樓，我前手並沒有跟我說可以使用1 樓的公共空間等語（見刑案卷第146 頁、第147 頁反面）。由前揭證人之證詞可知，系爭大樓由成立之初，即有將前方空地交由一樓住戶使用之約定。
⒉至證人即系爭大樓42號3 樓之1 所有權人李鳳琴雖於刑案審
理中證稱：系爭大樓有向被告等人催討法定空地等語（見刑案卷第145 頁），然證人李鳳琴亦證稱直至刑案前未曾向被告提起相關訴訟等語，而就其所稱「催討」究何所指亦有不明，是尚難以其前揭證述即認被告係無權占用附圖編號A 、
B 、C 所示土地。⒊另參酌系爭大樓72年10月18日、75年5 月16日之空照圖，就
大樓側面確有圍起建物，此有空照圖2 份附卷可參（見本院卷一第23至24頁），堪認證人證述系爭大樓左右兩側空地自系爭大樓落成後即已圍起，與前方空地並由系爭42號、50號所有權人各自始用等情，應可採信。從而，被告辯稱渠等基於分管契約有權占用共有之法定空地及停車位應屬有理。
㈢、至原告另主張系爭大樓前所召開之華有敦南華園守望相助委員會（下稱系爭守望相助委員會）已多次請求被告等交付占用系爭土地之費用，作為兩造間並無分管契約之證明方法云云。然查，觀諸原告所提出之78年11月1 日系爭守望相助委員會會議紀錄記載：「為評估本大樓現行管理費收費辦法，決議請各住戶委員於十日內收及別棟大樓管理費收費辦法，影印交6B或6D，作為『公共設施地占用者及頂樓加蓋使用者，是否應增收管理費』，或按住戶坪數徵收管理費等辦法擬定之重要參考資料」等節；81年5 月24日系爭守望相助委員會開會通知紀載略以：「一樓住戶可於6 月6 日前自行聯合一樓共5 戶一齊與本委員會輪值委員預約時間共同洽商『使用者付費』事宜」；84年6 月14日系爭守望相助委員會會議內容明載：「一樓各住戶應按照使用者付費之原則支付租金給本委員會作為基金，租金為1A、1E每月各新臺幣壹萬元，1B、1C、1D各伍仟元」，有上開開會通知各1 份可憑（見本院卷一第64至65頁、第198 頁）。而參諸原告所提出其所簽訂之不動產買賣契約附件就屋頂部分明載歸7 樓管理使用（見本院卷一第185 頁反面），且原告就屋頂由頂樓所有權人分管等節亦不爭執，然觀諸原告所提上開78年11月1 日會議紀錄及103 年8 月25日系爭大樓管理委員會社區共用部分土地使用者付費辦法（見本院卷一第69頁），仍記載樓平台應支付相關費用等節明確。據此，自難僅以區分所有權人曾議決要求被告等一樓住戶支付使用系爭土地之費用，即認系爭大樓並無分管契約之存在，綜觀上開各情，應解為系爭大樓住戶對於1 樓使用法定空地及停車位等情實際上並無異議，僅於斯時就使用對價有所爭議而已，是原告此部分主張，尚難認系爭大樓住戶就一樓法定空地及停車位並無占有之權源。
㈣、再按，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820 條第1 項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。查，附圖編號A 、B 、C 所示土地自系爭大樓落成後即交由
1 樓住戶無償使用等情，已如前述，而系爭守望相助委員會或系爭大樓其後召開之管委會，縱有被告就始用該部分共有土地應另行支付對價之要求，亦應經由全體區分所有權人共同協議以變更原管理方法，尚不得以其等並未支付對價遽認被告因此而無使用上開土地之依據。
㈤、末按，約定專用權人就約定專用之共用部分之使用，依同條例第15條第1 項、第9 條第2 項、第3 項規定，本應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。惟根據同條例第15條第2 項、第9 條第4 項之規定，違反者既僅生管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀或得請求主管機關或訴請法院為必要之處置並請求損害賠償之問題，則尚難認該2 條項之規定為效力規定（最高法院103 年度台上字第2247號判決意旨參照）。查，本件被告所占用之土地固為系爭大樓區分所有建物之法定空地及停車位，然揆諸上開說明，苟系爭大樓就該部分土地已有分管之約定，亦不僅因與土地原載用途不符，即認該約定為無效。
㈥、綜上，附圖編號A 、B 、C 共有人就被告占用上開法定空地及停車位等情予以容忍，未予干涉，已歷有年所，應認系爭土地共有人，有默示分管契約存在，被告基於分管契約，自得對各自分管部分享有單獨使用、收益之權。而原告基此自應受分管契約之拘束，則其主張被告無權占用上開土地並應拆除建物返還土地等節，難認有據。
五、綜上所述，被告本於共有人間之分管協議，得合法占有附圖編號A 、B 及C 所示土地，原告依民法第767 條、第821 條規定請求被告拆除建物及返還土地，為無理由，應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、證據暨其餘爭點部分，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 4 月 12 日
民事第一庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 蕭涵勻法 官 林幸怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 12 日
書記官 鄧竹君