臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4409號原 告 周哲宇訴訟代理人 朱增祥律師被 告 李士蘭
周育仕共 同訴訟代理人 孫銘豫律師複 代理人 陳家彥律師上列當事人間請求確認房屋租賃關係不存在事件，本院於民國105年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例要旨參照）。經查，原告主張被告間為阻撓原告聲請之本院103年度司執字第26946號給付票款強制執行及本院99年度重訴字第1139號拆屋還地案件之假執行而通謀虛偽訂立租賃契約，提起確認被告間之租賃關係不存在之訴，則被告間是否有租賃關係存在，此一法律關係存否有不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而得以對被告間之確認判決除去，是原告提起本件確認租賃關係不存在之訴，有確認利益。
貳、實體方面
一、原告主張：臺北市○○區○○街○○巷○○號1 樓房屋（下稱系爭房屋）為未辦理保存登記（即建物所有權第一次登記）之建物，原係訴外人林吳採麗所有，被告李士蘭於民國102年11月9日以新臺幣（下同）380萬元向林吳採麗購買系爭房屋，並將系爭房屋出租予被告周育仕，租期為102年11月19日至110年11月19日，租金為每月5,000元（下稱系爭租約）。
系爭房屋為未辦理保存登記且屋齡已逾30年之建物，為臺北市建築管理工程處列管之違章建築，價值僅61萬元，李士蘭以高於市價6倍之價格購買，每月僅收取5,000元租金，投資報酬率過低，顯不合常情；系爭房屋周遭房屋大多拆毀，系爭房屋已不適合居住，周育仕仍欲承租，亦與常情有違。李士蘭之配偶即周成新為訴外人陳仲明之司機，陳仲明曾受原告委託整合包括系爭房屋在內之地上物，陳仲明違反受託義務而以李士蘭名義購買系爭房屋以阻撓原告整合地上物，意圖向原告索取高額補償，李士蘭僅為陳仲明之人頭，即無由與周育仕簽訂系爭租約。被告間顯係為阻撓原告聲請之本院103年度司執字第26946號給付票款強制執行及99年度重訴字第1139號拆屋還地案件之假執行而通謀虛偽訂立系爭租約，被告就系爭房屋實無租賃關係存在，爰起訴請求確認被告間就系爭房屋之租賃關係不存在等語。並聲明：確認被告間就系爭房屋之租賃關係不存在。
二、被告則以：系爭房屋為李士蘭及其配偶周成新共同購買，以李士蘭名義簽立系爭契約。原告為柏美建設股份有限公司（下稱柏美公司）之負責人，柏美公司曾以913萬5,000元購買與系爭房屋同棟之40號1樓房屋，該價格高於李士蘭買受系爭房屋之價格2倍以上，原告主張李士蘭以高於行情之價格購買系爭房屋，顯無理由。又周育仕簽立系爭租約後即搬入系爭房屋內居住，且每半年繳納租金3萬元予李士蘭，亦按期繳納管理費；系爭房屋因係未辦理保存登記之建物、屋齡高達30年以上且僅為套房，每月租金5,000元與一般行情相符；再者，99年度重訴字第1139號拆屋還地案件之假執行及103年度司執字第26946號給付票款強制執行之執行期間均於103年間，惟系爭租約早於102年即簽立，被告無從預知上開假執行及強制執行之執行期間，自無法預為阻撓上開強制執行及假執行程序之進行，被告間簽立之系爭租約並無通謀虛偽之情等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)李士蘭於102 年11月9日以380萬元購買系爭房屋，並與周育仕簽訂系爭租約，約定每月租金5,000元，租期自102年11月19日至110 年11月19日，系爭租約並經本院所屬民間公證人辦理公證；原告以103年度司執字第26946號給付票款案件聲請就系爭房屋強制執行，經李士蘭以其為系爭房屋所有權人且將系爭房屋出租予被告周育仕為由，向本院供擔保停止執行並提起第三人異議之訴，該案經本院以104年度訴字第3505號判決原告之訴駁回等情，有104年度聲字第1579號民事裁定、買賣契約書、102年度北院民公和字第167號公證書暨系爭租約、104年度訴字第3505號民事判決為證（本院卷第7至8頁、第29至40頁、第100至103頁），堪信為真實。
(二)按民法第87條所稱通謀而為虛偽之意思表示，係指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，與雙方約定之內容如何無關，第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院79年度台上字第2736號判決、48年台上字第29號判例意旨參照）。本件原告主張被告間訂立之系爭租約，屬通謀虛偽之意思表示云云，已為被告所否認，自應由原告負舉證之責任。經查，被告辯稱於締結系爭租約後，系爭房屋即交予周育仕使用，周育仕並依約交付租金、管理費等情，經被告提出照片、中泰大廈服務中心收費明細表為證（本院卷第82至86頁）。被告復於 102年12年19日持系爭租約辦理公證，有本院所屬民間公證人102年度北院民公和字第167號公證書暨系爭租約可佐，難謂被告間訂立系爭租約係出於通謀虛偽之意思表示。
(三)原告雖以李士蘭以遠高於市價之 380萬元購買系爭房屋，系爭租約約定每月租金僅5,000元，租期長達8年，投資報酬率過低，系爭房屋狀況已不適合居住，周育仕卻願意承租，均與常情不合，主張系爭租約應為通謀虛偽云云。惟查，與系爭房屋相鄰之40號1樓建物，由柏美公司於102 年4月12日以913萬5,000元購買，有不動產買賣契約書附卷可憑（本院卷第92至93頁），難認李士蘭係以遠高於市價之價格購買系爭房屋；系爭房屋屋齡已逾30年，為未辦理保存登記之建物，此為兩造所不爭執，又鄰近房屋已有拆除之情事，同棟5 樓建物以每月 8,000元出租等情，亦有照片、房屋租賃契約書可參（本院卷第126 頁、第104至109頁），系爭房屋之經濟價值及使用用途顯然有限，因此被告於簽訂系爭租約時，依租賃標的物狀況、彼此履約之能力、使用用途，締約當事人間之關係等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主，決定締結系爭租約，約定租賃期間、租金數額等條款內容，核屬本於契約自由、私法自治原則之體現，尚無從以租金每月5,000元、租期8年認定系爭租約係被告間通謀虛偽之意思表示。
(四)原告主張系爭房屋係由陳仲明出資購買，李士蘭僅為陳仲明借名登記之人頭，無從與周育仕訂定系爭租約，並提出委託書、臺灣臺北地方法院檢察署103 年10月28日訊問筆錄、本院103年度金重易字第5號刑事判決為證（本院卷第54至57頁、第146至153頁）。惟查，前揭委託書內容載明原告委託陳仲明處理臺北市○○區○○段○○段000000000000000 地號等三筆土地之地上物之整合事宜（本院卷第54頁），系爭房屋坐落臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地（本院卷第101 頁），並未在前開委託書範圍內；陳仲明雖於前揭訊問筆錄陳述於慶城街34巷有2 戶房子（本院卷第56頁），然系爭房屋係位於慶城街46巷，無從以前揭陳述認定系爭房屋為陳仲明所有；本院103年度金重易字第5號刑事判決之犯罪事實係就坐落臺北市○○區○○段○○段000000000000
000 地號之20筆建物，認陳仲明犯侵占罪，系爭房屋並未在該判決認定之範圍內。原告主張系爭房屋由陳仲明出資購買云云，尚屬無據。
四、綜上所述，原告所舉上開證據方法，均無從為其主張情節之有利依據，原告又未能舉出其他證據證明被告間就系爭房屋租賃為通謀虛偽意思表示之情事，故原告訴請確認被告間之系爭租約關係不存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 6 月 22 日
民事第六庭 審判長法 官 黃明發
法 官 汪曉君法 官 宋雲淳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 22 日
書記官 吳佩倩