臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4538號原 告 余芳燕訴訟代理人 王琛博律師
張嘉哲律師被 告 興富發建設股份有限公司法定代理人 鄭志隆訴訟代理人 林桂聖律師
黃捷琳律師張玲綺律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴聲明第1項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）2,291,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息【本院卷（下同）第3頁】，嗣減縮請求金額為1,818,000元（第110頁），經核為訴之聲明減縮，依上揭規定，應予准許。
乙、原告起訴聲明：㈠被告應給付原告1,818,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（第110頁），而主張：緣原告買受被告「台北晶麒」建案之B9棟16樓及地下5層192號停車位預售屋及其坐落基地（下稱系爭房地），兩造於民國102年2月15日訂立土地暨不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定價金18,180,000元。原告簽約時已付房屋定金330,000元、停車位定金50,000元、房屋簽約金1,610,000元、停車位簽約金210,000，合計2,200,000元，嗣給付5期房屋、停車位、工程款200,000元計1,000,000元，合計已付3,200,000元，嗣家庭經濟突生重大變故，致無法給付第5期、第7期工程款，經被告於104年8月18日催告繳款，原告乃於同年9月2日依系爭契約第25條第2項解除系爭契約，被告依該項約定固得沒收房地總價15％損害賠償總額預定性違約金即2,727,000元（00000000x15%=0000000），惟其顯屬過高，應依民法第252條酌減至5％即909,000元，爰依民法第179條、第259條，請求返還1,818,000元（0000000-000000=0000000）。
丙、被告則聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行（第114頁），而抗辯：
系爭契約第25條第2項房屋總價15％性質屬原告保留契約解除權之代價，非違約金，故不得酌減。縱屬違約金，原告出於自由意思而任意給付，自不得請求返還，且依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條「違約之處罰」第4款亦規定出賣人於買受人價金給付義務未履行，最高得沒收房地總價15％，是本件違約金約定並未過高。而被告因原告債務不履行所受損害如下：99年至103年之5年度實際淨利率依序為25％、30％、23％、23％、33％，倘原告依約履行債務，本可獲得依買賣總價23％至33％計算之淨利（即4,180,000元至6,000,000元）之所失利益，已逾本件買賣總價15％即2,727,000元；系爭房地委託代銷支付仰山林廣告有限公司佣金1,057,200元；系爭房地解約前之跌價損失約5,290,000元，及原可取得之價金未能如期取得之利息、系爭房地後續無法售出期間之資金成本（貸款利息）、繼續銷售系爭房地之管銷成本，被告所受損害已遠逾買賣總價15％之違約金。
丁、本院判斷：
壹、兩造於102年2月20日訂立系爭契約，約定原告以總價金18,180,000元向被告買受系爭房地，原告於102年2月22日給付簽約金（房屋款）1,820,000元、訂金（土地款）200,000元、102年7月12日給付第1期房屋款200,000元、103年4月25日給付第2期房屋款200,000元、103年8月13日給付第3期土地款200,000元、104年4月13日給付工程款（房屋款）200,000元，合計3,200,000元；被告於104年8月18日以存證信函催告原告於7日內繳款，該函於同年月19日送達原告，原告於104年9月2日以存證信函表示依系爭契約第25條第2項解除系爭契約，該函於同年月3日送達被告；被告於104年10月27日以存證信函，表示原告已逾期繳款2個月經書面催告仍未於7日內繳納，而依系爭契約第8條第3項、第25條第2項解除系爭契約及沒收已繳價金2,727,000元，該函於104年10月28日送達原告；被告於104年11月10日返還買賣價金473,000元予原告，上開各情，有土地暨房屋買賣契約書、統一發票、臺北成功郵局第806號存證信函、臺北永吉郵局第211號存證信函、臺北成功郵局第1124號存證信函、掛號收件回執、支票簽收單存卷為徵（第28-62、63-76、77-79、80、108-110、11
9、129頁），且為兩造所不爭，應信為真實。
貳、原告主張：被告沒收房地總價15％計算之違約金即2,727,000元為過高，應酌減至房地總價5％即909,000元為適當，則為被告否認，並以前詞置辯，是本件應審究者為：一、系爭契約係經原告或被告為解除。二、系爭契約第25條房地總價15％性質係買受人保留解除權之代價或違約金。三、倘屬違約金，原告有無任意給付而不得請求返還；其金額有無過高而應酌減，爰分論如下。
參、按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第258條第1項定有明文。
查原告以102年9月2日存證信函表示家中經濟突有重大變故，現況拮据，致無力續付價金，而依系爭契約第25條第2項解除契約，有存證信函在卷為證；次酌以系爭契約第25條（違約處罰）第2項：「除經雙方個別磋商同意之約定外，甲方（指原告）違反『付款條件及方式』之規定者。買賣雙方並得解除本契約；解約時，乙方得沒收依房地總價15％計算之違約金」（第40頁），依該項約定可知，兩造於原告價金給付義務不履行時，均得解除契約，亦即原告縱有違約，倘給付被告房地總價15％款項，仍有任意契約解除權，而原告已以上開存證信函向被告為行使解除權之意思表示，系爭契約於該信函104年9月3日達到被告時，業經原告合法解除而溯及既往歸於消滅。被告雖嗣於104年10月27日以原告價金價金給付遲延為由，寄發存證信函解除系爭契約，惟斯時系爭契約早經原告解除而不存，被告自無從解除一「不存在」之契約，是系爭契約係經原告合法解除，而非由被告解除，亦非原告於本件訴訟言詞辯論期日所主張：係經兩造合意解除。被告固曾於本院105年1月15日言詞辯論期日陳述：對系爭契約經被告解除，沒有爭執等語，有筆錄存卷可參（第177頁背面），然契約是否經一方契約當事人合法解除一節，屬法律評價、判斷，而屬法院適用法律職責範疇，本院自不受當事人表示或法律意見陳述之拘束，是被告雖曾有上開陳述，仍無礙本院上述系爭契約已於104年9月3日經原告合法解除而溯及既往歸於消滅之認定。
肆、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。
依前述第25條第2項文義可知，兩造係約定原告於己未依約履行給付價金義務而仍得任意解除系爭契約時，應支付被告相當金額，其性質固屬保留解除權之代價，惟依同條第4項約明：「依第一、二項之約定解除契約時，甲乙雙方除得依前二項約定之賠償外，不得另行請求其他損害賠償」（第40頁背面），可知於原告違反給付價金義務而仍依第25條第2項解除契約時，被告除得依該項請求按房地總價15％款項以作為損害賠償金外，即不得再請求其他損害賠償；再酌以第25條第2項：「解約時乙方得沒收依房地總價款百方之十五計算之『違約金』，但前開沒收之『違約金』金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限」，已約明原告支付之款項為「違約金」，是可認上述原告保留解除權之代價，兼具損害賠償總額預定性違約金之性質，被告抗辯：不具違約金性質云云，顯與系爭契約第25條第2項明示「違約金」文字與同條第4項約定屬損害賠償總額預定性違約金之契約內容不符，而無可採。
伍、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第216條、第252條分有明文。次按民法第二百五十二條規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。是以違約金之約定，既為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院96年度台上字第1065號判決意旨、94年度台上字第2230號判決、93年度台上字第909號判決意旨、92年度台上字第2747號判決參照）。
一、被告所沒收房地總價15％性質屬原告保留解除權代價兼具損害賠償總額預定性違約金性質，前已詳敘，即有民法第252條之適用。被告雖抗辯：2,727,000元係原告出於自由意思任意給付，故不得再請求酌減云云。惟該2,727,000元係被告將其原應於契約解除時返還予原告之價金，轉作原告所交付之違約金，該違約金係被告主動自價金中扣抵，並非出於原告自由意思任意給付，是被告上開抗辯，依法無由，而不可採。
二、原告主張：伊係家庭主婦，無固定收入來源，家中主要開支係其任信義房屋仲介股份有限公司房仲經紀人之夫即訴外人高金國支應，因102年雙北房市看好，高金國斯時收入足以支應家庭必要生活開支，然雙北房市態勢近年急轉直下，及政府打房政策，直接衝擊原告家庭收入，故應酌減違約金云云，並提出傳述房市交易量低、房仲業將倒閉多家、仲介人員失業潮之奇摩新聞網頁存卷為證，惟參酌民法第252條立法理由謂：違約金數額，雖許當事人自由約定，然使此約定之違約金額，竟至超過其損害額，有顯失公平之情，債務人尚受此約定之拘束否，各國法例不一，本法則規定對違約金額過高者，得由法院減至相當額數，以救濟之，蓋以保護債務人之利益，而期得公平之結果也，可知違約金是否過高之判斷標準係依一般客觀事實、社會經濟情況，判斷違約金數額是否已逾債權人所受損害而有顯失公平之情，至債務人個人或其家庭所屬成員於締約後，因外在整體經濟態勢遷異所致本身經濟情況之劣化一節，則不與焉，此非適用民法第252條酌減違約金時所應或得考量之因素，倘債務人得以上情任意指摘締約時約定之違約金過高，顯不符上述第252條在於為調整債權人所受損害額與違約金金額差距乃予酌減違約金之立法目的，亦與契約嚴守原則不符，反有悖契約正義，是原告以此主張違約金應酌減至5％云云，依法洵屬無由，而不可採。
三、依被告所提卷附102-104年度經會計師查核簽證之綜合損益表，其3年度淨利率依序為23％、33％、34％（第264-265、316頁），以該3年度平均淨利率30％計算，倘原告依約履行，被告依通常情形就系爭契約預期營業利益為5,454,000元（計算式：00000000x 30%=0000000），是其所失利益5,454,000元，尚遠逾系爭違約金2,727,000元達2,727,000元之多，猶不足完全填補其損害，是系爭違約金並無民法第252條立法理由所指違約金數額逾被告損害額而顯失公平之情，自不符該條構成要件，而不應酌減。原告雖主張被告所失利益依財政部104年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準（下稱同業利潤標準）其中不動產投資開發業淨利率僅10％；被告嗣仍得再行出賣系爭房地，無異重複獲利云云，然上述同業利潤標準僅係財政部核課各類營利事業所得稅之全體同業平均一般性標準，倘債權人能提出其個人實際淨利率高於上開同業利潤標準之淨利率，自應以該實際淨利率而不得退而援引上述平均一般性標準，以計算債權人所失利益，始符民法第216條債權人損害完全填補原則，是原告主張應依同業利潤標準計算所失利益云云，不符民法第216條規定，而不足採；況依被告所提102-104年度營利事業所得稅結算網路申報書、中華民國稅務行業標準分類表所示，被告屬行業代號為6811-11之不動產買賣業，並非原告所稱不動產投資開發業，即無從適用淨利率10％以定被告所失利益，而不動產買賣業依同業利潤標準之淨利率為17％，以該比例計算被告所失利益為3,090,600元，亦逾系爭房地總價15％之違約金2,727,000元，是系爭違約金額並無過高。又被告於現今房市交易緊縮且整體經濟環境欠佳情形下，嗣仍得否順利出賣系爭房地，尚屬未定之數，即難認被告可再獲得另行出售價金之利益，而謂於本件訴訟計算上開被告所失利益5,454,000元將致其重複獲利，且縱認被告嗣仍得出賣系爭房地，其所得價金利益係基於買賣契約，與被告因原告解除系爭契約而受有上述所失利益之損害，並非基於同一原因事實，原告即不得以被告可能受有該再行出賣價金利益而主張被告就原告系爭契約價金債務不履行未受損害，或謂被告因兩者扣抵並無損害。
四、至被告另抗辯：伊尚有系爭房地委託代銷支付仰山林廣告有限公司佣金1,057,200元；系爭房地解約前跌價損失約5,290,000元，及原可取得之價金未能如期取得之利息、系爭房地後續無法售出期間之資金成本（貸款利息）、繼續銷售系爭房地管銷成本之損害，惟因前述被告營業所失利益一項數額即已遠逾違約金額，而經本院認定系爭違約金額無過高之情，是被告上開其餘項目是否該當民法第216條第1項、第260條而屬解約所生損害，即無庸再行審究，故本院就此部分不為論敘。
五、原告另主張：系爭房地總價15％違約金約定違反消費者保護法（下稱消保法）第12條而無效云云，惟查：
系爭契約第25條第2項約定，與卷附內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條（違約之處罰）第4項完全相同，僅第24條第4項係規定賣方沒收房地價款最高不得超過15％（第163頁），上開定型化契約範本亦規定15％，而與系爭契約違約金約定相同，即難逕認對原告有何違反誠信原則或顯失公平而無效，況其就此或系爭違約金約定有何違反平等互惠原則、與排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾，抑或契約之主要權利或義務因此限制致契約目的難以達成，毫未盡主張及舉證責任，是其謂違反消保法第12條而無效云云，自無可採。
陸、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第179條、第259條第1款、第2款分有明文。
系爭違約金額2,727,000元並無過高，不得依民法第252條酌減，前已論述綦詳，被告受有該金額之違約金利益係基於系爭契約第25條第2項，而有法律上原因，自不構成不當得利；而被告依該項約定，得沒收該金額價金，符合民法第259條所定契約另有訂定，故無須返還原告，是其依民法第179條、第259條，請求被告給付1,818,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應與其假執行聲請併予駁回。
戊、兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核不影響判決結果，爰未逐一論敘，末此指明。
己、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
民事第八庭 法 官 陳琪媛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
書記官 蔡明潔