臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4757號原 告 冠德建設股份有限公司法定代理人 馬玉山訴訟代理人 吳俊昇律師複 代 理人 張竹君律師
張湘怡律師被 告 廖秀玲訴訟代理人 莊乾城律師上列當事人間給付價金事件，本院於105 年7 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰柒拾柒萬元，及自民國一百零四年十月二十七日起至清償日止，按日息萬分之二計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰伍拾玖萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰柒拾柒萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於103 年5 月31日簽訂「冠德君閱」（下稱系爭建案）預售屋買賣契約（下稱系爭契約），由原告出售坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地之預售屋
2 戶（即D-14樓、E-14樓，含B2F-62號車位，下稱系爭預售屋）予被告，價金分別為新臺幣（下同）3,570 萬元及3,23
0 萬元，合計6,800 萬元。兩造約定付款方式依系爭契約之「房地款付款明細表」，分為7 期支付，其中第三期款分別為250 萬元及227 萬元，合計477 萬元，被告應於系爭建案屋突完成後給付。而原告已於104 年9 月間完成屋突工程，遂於同年月11日通知被告應於同年月25日前繳付第三期款，因被告並未繳付，原告再於同年10月21日寄發存證信函予被告催繳上開款項，該存證信函已於翌（22）日送達被告，然被告迄未給付上開款項，故依系爭契約第8 條之約定，請求被告給付477 萬元及自繳款通知送達後第6 日起至清償日止，按日息萬分之二計算之利息等語。並聲明：⒈被告應給付原告477 萬元，及自104 年10月27日起至清償日止，按日息萬分之二計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告固於103 年5 月31日簽訂系爭契約，惟系爭契約屬定型
化契約，卻未經被告取回審閱。本件簽約時，原告之銷售人員利用被告之夫張耀卿急需趕回美國，令被告依其等指示簽名用印，並繳交訂金、簽約金合計680 萬元，致使被告無法審閱契約詳細內容，尤其是買賣價金是否過高、交屋期限是否過久、違約金是否過高等，故依消費者保護法第11條之1第3 項規定，系爭契約顯然未成立，則原告已收取之價金68
0 萬元應返還予被告，被告無庸再給付原告任何價款。㈡又系爭契約第22條約定，被告違反系爭契約第8 條付款條件
及方式者，原告得向被告請求房地總價款百分之十五之違約金，若被告已繳交價金超過房地總價款百分之十五，就超過部分原告應退還被告，原告並得解除契約；而「預售屋買賣契約書範本（下稱預售屋契約範本）」第25條第4 項但書及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱預售屋契約記載事項）」之「壹、二十四、㈣」均規定，賣方沒收之金額超過已繳納價款者，以已繳價款為限，買賣雙方並得解除契約。是系爭契約第22條約定只有原告可以解除系爭契約，且不論被告所繳價金數額，均以百分之十五作為違約罰款之內容，顯然加重被告之責任，並限制被告解約權利之行使，依民法第247 條之1 第2 款、第3 款規定，上開約款顯失公平，應屬無效。故縱認系爭契約已成立，被告另依預售屋契約範本第25條第4 項及預售屋契約記載事項「壹、二
十四、㈣」規定，主張解除系爭契約，並以105 年7 月7 日民事辯論意旨狀送達原告，為解除契約之意思表示。故本件解約後，應由原告沒收被告已繳納之價金680 萬元，被告則無庸再給付原告任何價款等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造於103 年5 月31日簽訂「冠德君閱」預售屋買賣契約，系爭契約屬定型化契約，契約載明由原告出售坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地之系爭預售屋予被告，總價為6,800 萬元。被告於簽訂系爭契約時，簽發發票日為同年6 月3 日、發票金額為680 萬元之支票1 紙，以支付第一期訂金及第二期簽約金，合計680 萬元予原告。又依系爭契約附件六之「房地款付款明細表」約定，買賣價金應分七期支付，其中第三期款合計為477 萬元，被告應於系爭建案屋突完成時給付。嗣原告於104 年9 月間完成系爭建案之屋突工程後，先於同年月11日通知被告應於同年月25日前繳付第三期款，再於同年10月21日寄發存證信函予被告，催繳上開款項，被告於翌（22）日收受上開存證信函後，迄今尚未支付第三期款477 萬元予原告等情，為兩造均不否認，並有系爭契約、兩造往來之存證信函、郵件送達存根及回執、統一發票、房屋土地訂購預約單、繳款說明表等在卷可稽（見本院卷第7 至44、87至91、119 、142 、143 、164 、172-1 、173 頁），是上開事實均堪認定。
四、本件原告主張其已完成系爭建案屋突工程，被告應依系爭契約給付第三期款477 萬元及利息之情，為被告所否認，並以上開情時置辯，是本件之爭點為：㈠系爭契約是否因欠缺合法審閱期間而無效？㈡被告依預售屋契約範本第25條第4 項及預售屋契約記載事項之「壹、二十四、㈣」規定，主張解除系爭契約後，無庸再給付第三期款477 萬元，有無理由？㈢原告請求被告給付第三期款477 萬元及利息，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭契約是否因欠缺合理審閱期間而無效？⒈按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」，消費者保護法第11條之1 第1項、第3 項、第4 項分別定有明文，其立法理由係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，並為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。而因定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間。內政部據此於90年9 月3 日以台（90）內中地字第0000000 號公告修正預售屋契約範本，規定契約審閱期間至少5 日。次按消費者保護法第11條之1 第1項規定，企業經營者與消費者簽訂定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，惟依同條第
3 項規定，倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，僅發生企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效，此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之（最高法院98年度台上字第168 號判決意旨參照）。
⒉被告雖辯稱：於103 年5 月31日簽約前，系爭契約未經被告
取回審閱，原告銷售人員利用被告配偶張耀卿急需趕回美國，令被告依其等指示簽訂系爭契約，故依消費者保護法第11條之1 第3 項規定，系爭契約未成立云云。惟查，系爭契約第1 條載明：「本契約於中華民國103 年5 月26日經甲方（指被告）攜回，審閱期間至少5 日以上。」等語，並經被告於該條文下方之甲方簽章欄位親自簽名蓋章（見本院卷第8頁背面、24頁），此為兩造均不爭執。且證人即與被告接洽之銷售人員施立莉於本院審理時具結證稱：系爭建案銷售中心於103 年5 月中旬剛搭建好，當時人潮很多，被告及其先生張耀卿當時就有來銷售中心看過，我有跟他們介紹，後來被告夫婦於同年月26日一起來銷售中心參觀，當時他們表示要購買14樓頂樓的2 戶房屋（即系爭預售屋），但因原告公司規定，頂樓的房屋需要原告同意後才能出售，所以我先介紹他們13樓的房屋，請被告先付訂金10萬元以保留13樓的2戶房屋，價金談定為6,500 萬元，並告知我會向原告爭取出售系爭預售屋給被告夫婦，被告遂簽署13樓2 戶房屋之房屋土地訂購預約單（下稱13樓預約單），及刷卡10萬元代表有誠意要購買，我才能向原告確認是否出售系爭預售屋給被告夫婦。經我向原告公司確認同意出售後，便打電話告知被告夫婦此事，價格為6,888 萬元，但張耀卿對此價格不滿意，所以我約被告夫婦於同年月31日到銷售中心來談價格；當時被告夫婦當場要求將系爭預售屋之售價降低為6,800 萬元，張耀卿還說妳們快點決定，我還要趕飛機，不然附近的建案也在等我決定是否要購買等語，這是被告半強迫要求原告降價的方式，因為我無權決定此價格，所以請周大鑫經理參與討論，後來經周大鑫向原告公司高層確認後，始同意以6,80
0 萬元出售系爭預售屋予被告夫婦，雙方才簽訂系爭契約。簽訂系爭契約前，被告夫婦於同年月26日簽約保留13樓2 戶房屋時，我在銷售中心將空白的買賣契約交給被告夫婦，因為原告公司規定，只要客人要求或是客人有刷卡、簽訂約單時，我們就會把合約書「審閱本」交給客人；上開合約書「審閱本」與卷附系爭契約之內容完全相同，只有以手寫文字、蓋印數字、雙方用印部分是空白的，其餘內容均與正式契約相同等語（見本院卷第147 頁背面至150 頁）；證人即原告公司業務部經理周大鑫具結證稱：被告原先購買系爭建案之13樓房屋，但被告表示他們都是買頂樓的房屋，要求我們幫忙向原告公司爭取，不然可能就不會購買系爭建案，後來原告公司同意以總價6,888 萬元出售系爭預售屋給被告，並約定於103 年5 月31日在銷售中心簽約，但簽約當天張耀卿當場反悔，表示若不降價至6,800 萬元，他就要去購買附近的其他成屋建案，我們馬上打電話給原告公司高層，後來公司同意以6,800 萬元成交；因為被告臨時砍價，我們之前預先製作的合約都是寫舊價格，所以馬上重新製作新價格的合約，將預售屋的每一期付款明細記載在系爭契約上。當時張耀卿有表示要趕大約4 、5 點的飛機，他很忙、沒有時間看契約條文，我於其他銷售人員製作新合約書時，有將系爭契約之主要條文以重點式地解釋給張耀卿聽；被告簽訂系爭契約前，我曾看到被告至銷售中心參觀1 、2 次，被告參觀建案的事情都是由銷售小姐處理的，只有價格的問題才會與我討論；原告公司有規定，客人刷卡的時候，銷售人員就要交付客人買賣契約的範本等語（見本院卷第150 、151 頁）；證人即被告之配偶張耀卿則結證稱：我不記得被告去過系爭建案銷售中心幾次，但連同本件簽約那一次，我陪同被告前往系爭建案銷售中心共2 次；於103 年5 月31日簽約前之那一次（簽約當週某日），我與被告前往銷售中心時，向銷售人員表示要購買14樓頂樓，但銷售人員表示頂樓是保留戶，必須請示老闆才能決定是否出售，當時銷售人員有介紹建案，並給我目錄、資料，且告訴我現在有的是13樓，可以先訂購13樓，我不記得這一次有沒有付訂金或是做保留的事情；簽約當天施立莉、周大鑫都有在場，現場談總價時，雙方發生一些爭執，我有要求原告降價，我記得價格降得不多，後來他們向原告公司高層確認後，同意將系爭預售屋出售給我；簽約時我只有注意兩件事，一是金額對不對，二是標的物對不對，且我有表示原告的契約都是定型化契約，若有特別重要的條文，原告人員應該要主動告知，我記得原告公司人員有跟我確認金額、標的物之條款內容，但沒有一條一條地介紹系爭契約；被告簽署系爭契約時，事實上我沒有把系爭契約拿起來看過，因為我知道是定型化契約，除非不買，否則消費者只好簽名；簽約當晚我要搭機回美國等語（見本院卷第151 頁背面至153 頁背面）。復參以卷附13樓預約單（一式三份，見本院卷第142 、143 頁），其上載明：被告於
103 年5 月26日訂購D-13樓、E-13樓房屋及B2F-62號車位，總價為6,500 萬元，被告以台新銀行信用卡刷卡支付訂金10萬元，及於備註欄位記載「賣方應提供房地買賣合約書範本給買方充分審閱」、「本戶優先承購D+E/ 14 樓為第二順位價格另議」等文字；且被告亦自承：13樓預約單上「立預約單人」欄位之「廖秀玲」簽名及手機號碼都是其本人字跡，所記載支付訂金之信用卡亦為其所有等語（見本院卷第133頁）。準此，原告主張：被告於103 年5 月26日預訂系爭建案13樓房屋時，原告銷售人員已於同日交付系爭契約之範本供被告攜回審閱等語，應堪採信。
⒊被告固辯稱：其配偶張耀卿於104 年7 月19日與周大鑫之對
話錄音中，張耀卿曾多次表示系爭契約是於簽約當日才拿到，周大鑫均未反駁，甚至說「我知道」、「對啦」、「我知道，可是不是只有你們這樣，很多人都這樣呀」等語，可證原告未給予被告契約審閱期間云云。然查，綜觀被告所提出之其夫婦與周大鑫間於104 年7 月19日之對話錄音譯文（見本院卷第66至86頁），可知被告夫婦係因向原告公司客服經理要求，希望解除系爭契約；或由原告公司沒收被告已繳納本件買賣總價百分之十之價金後，不再向原告追討百分之五之違約金；或同意被告將之前購買原告「冠德愛閱」建案之價金移轉到系爭預售屋之價金，而解除「冠德愛閱」建案之買賣契約等提案，未獲原告同意後，被告夫婦要求周大鑫協助向原告公司高層遊說，而周大鑫於對話中雖表示：「我知道，可是不是只有你們，很多人都這樣呀」等語，僅係規勸被告若單純以「未看清合約即簽約購買系爭預售屋」為由，主張解除系爭契約，立論點薄弱，原告公司不可能同意解約，及表示很多購屋者拿到買賣契約後，也未審閱契約之情，尚難認周大鑫於上開對話中已肯認原告公司未給予被告契約審閱期間之意。是被告此節所辯，洵不足採。
⒋被告另辯稱：即使原告有交付系爭建案13樓的買賣契約供被
告審閱，但本件買賣標的為14樓之系爭預售屋，而審閱期間之設置，是要使消費者就價金、買賣標的及其他條款有充分考慮時間，故系爭契約之審閱期應與13樓房屋買賣契約之審閱期分別計算，原告應重新給予系爭契約審閱期間云云。惟查，被告於103 年5 月26日即取得系爭建案買賣契約之「審閱本」，業經本院認定如前，上開「審閱本」契約之內容既與兩造實際簽署系爭契約之條款完全相同，僅手寫文字、蓋印數字、雙方簽章部分為空白之情，業據證人施立莉具結證述明確，且為兩造均不否認，足認被告於簽訂系爭契約5 日前取得系爭契約後，應有相當機會及時間瞭解系爭契約之內容。又觀之被告提出之繳款說明表（見本院卷第164 頁），發現該文書記載之各期繳款金額與系爭契約附件六之「房地款付款明細表」所載內容（見本院卷第22、38頁）完全相同；且證人張耀卿已證稱：簽約時我特別注意買賣金額及買賣標的是否正確，原告公司人員也有跟我確認金額、標的物之條款內容等語，足徵本件兩造簽訂系爭契約前，原告銷售人員施立莉已針對買賣價格之分期付款各期價金（包括訂定、簽約金、屋突完成、申請使照、領取使照完成、銀行貸款、交屋共七階段），對被告為詳細說明，應屬無疑。綜上各情，被告於簽約前已多次前往看屋，並就交易標的之系爭預售屋之規格、買賣價金等契約內容，與銷售人員詳為磋商、交涉，且已取回契約「審閱本」審閱，依其簽約時之客觀情狀，被告應已知悉系爭契約之內容甚明，堪認兩造於103 年5月31日簽訂系爭契約，已就交易標的物即系爭預售屋及買賣價金等契約成立重要事項達成意思表示一致，依民法第153條第1 項規定，系爭契約已成立，並無被告所指審閱期間不足情事。是被告所辯：原告未給予合理契約審閱期間，系爭契約未成立云云，洵不足採。
⒌退步言之，依上開最高法院98年度台上字第168 號判決意旨
，縱認原告未給予被告系爭契約5 日之審閱期間，然就系爭契約之效力而言，僅被告取得主張原告單方所預先擬定之定型化契約條款不構成契約內容之權利，並非謂定型化契約倘未有足夠之審閱期間，消費者即得主張全部買賣契約不成立。基此，本件被告既係於與原告重新磋商、協議降低買賣價格後，始簽訂系爭契約，雙方對於買賣標的物及價金均達成合意，則兩造自已成立系爭買賣契約。是縱如被告一再指稱：因未有足夠契約審閱期間，致其未發現系爭契約第22條之違約罰則對其不利云云，仍不影響兩造對於本件買賣標的物、價金之意思表示合致，即不影響系爭契約成立之效力。
㈡被告依預售屋契約範本第25條第4 項及預售屋契約記載事項
之「壹、二十四、㈣」規定，主張解除系爭契約後，無庸再給付第三期款477 萬元，有無理由？⒈按「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進
定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」，消費者保護法第17條第1 項、第5 項分別定有明文。內政部據此公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項記載事項」，是依上開規定，預售屋契約記載事項之內容雖未記載於系爭契約中，仍構成兩造間買賣系爭預售屋之約定內容無訛。被告雖辯稱：系爭契約第22條之約定與預售屋契約記載事項之「壹、二十四、㈣」不同，已加重被告之責任，並限制被告解約權利之行使，依民法第
247 條之1 第2 款、第3 款規定，顯失公平，應屬無效云云。惟本件原告係請求被告給付系爭契約之第三期買賣價金，並未依系爭契約第22條之約定主張解除契約，則本院尚無審酌上開定型化契約條款是否顯失公平、是否違反民法第247條之1 規定而無效之必要，附此敘明。
⒉依預售屋契約記載事項之「壹、二十四、㈣」固規定：「買
方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」。然細繹上開規定前後文義，係指賣方因買方違反有關「付款條件及方式」之規定而主張沒收價金時，買賣雙方得合意解除本契約，倘賣方並未沒收價金，買方尚不得僅以其自身違反有關「付款條件及方式」之規定，而主張解除契約。查原告於本件言詞辯論終結前，並未主張解除系爭契約，亦未沒收被告已繳納之價金680 萬元，則被告辯稱：其得依預售屋契約記載事項「壹、二十四、㈣」規定，主張解除系爭契約，原告只能被告已繳納之價金
680 萬元，被告無庸再給付原告任何價款云云，尚非可取。㈢原告請求被告給付第三期款477 萬元及利息，有無理由？⒈依系爭契約第8 條第1 項、第3 項分別約定：「甲方（指被
告）應依『房地付款明細表』之規定，於接獲乙方（指原告）繳款通知單後7 日內，以現今或即期支票如數繳清。」、「甲方收受第1 項繳款通知單後未於其上所載期限內繳清期款或已繳之票據經提示無法兌現時，乙方得以存證信函或其他書函通知繳納。甲方收受前述書面通知後5 日內仍未繳清期款時，應自第6 日起至清償日止，加計逾期款部分每日萬分之二單利計算之利息，於補繳期款時一併繳清相關款項。
」等語（見本院卷第10頁背面、26頁）。
⒉承上說明，本件兩造簽訂系爭契約前，原告已給予被告5 日
之契約審閱期間，系爭契約應有效成立。又原告於104 年9月間完成系爭建案之屋突工程後，先於同年月11日通知被告應於同年月25日前繳付第三期款，被告並未如期繳款，原告再於同年10月21日寄發存證信函予被告，催告給付第三期款
477 萬元，被告於翌（22）日收受上開存證信函後，迄今仍未給付上開款項，已如前述。從而，原告依系爭契約第8 條第1 項、第3 項約定，請求被告給付第三期款477 萬元，及自上開存證信函送達被告之第6 日起（即104 年10月27日）至清償日止按日息萬分之二計算之利息，當屬可採。
五、綜上所述，原告依系爭契約及第8 條之約定，請求被告給付
477 萬元，及自104 年10月27日起至清償日止，按日息萬分之二計算之利息，為有理由，應予准許。另兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
民事第四庭 法 官 羅立德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
書記官 林奕瑋