臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4903號原 告 陳志偉被 告 馮金枝訴訟代理人 劉博容上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，惟被告未經其他共有人同意即在系爭土地上興建圍牆無權占有使用，嚴重侵害原告及其他共有人之權益，亦違反建築法之規定，為此本於所有權之規定請求被告拆除無權占有土地之地上物，並將土地返還予原告及全體共有人，並聲明：被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上之地上物拆除，將土地返還原告及其他共有人；並願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以：㈠被告為新北市○○區○○路○○巷○號5層樓公寓之原始起造人
，民國68年10月經建商興建完成交付被告時，即已有圍牆存在，當時更以高於其他樓層住戶之價格取得系爭土地之專用權，並於買賣契約書約定由被告專用，迄今已逾36年，期間其他共有人從未向被告主張權利，應認各共有人間已合意成立分管契約。
㈡原告並非系爭5層樓公寓之住戶，係於101年11月間以買賣方
式向其他樓層住戶取得系爭土地之共有持分，自應承受前手關於上開分管契約之約定，縱認無分管契約存在，系爭土地其他共有人長達36年來均默示同意被告使用一樓空地，基於法之安定性，亦應認有默示分管契約存在。
㈢原告於101年向其他樓層住戶購買系爭土地後，再將圍牆外
之土地另行標示分割為710-1地號，而系爭土地為被告專用之事實理應為原告向前手購買時即已知悉，並以現況交付予原告，如有不能使用之情形，應向其前手請求，豈能歸責於被告，原告復又將710-1地號無法出售予建商之利益轉嫁由被告負擔，自屬無理。
㈣為此聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠經查，原告主張之事實，業據其提出土地登記謄本、地籍圖
謄本、城鄉局分區圖及占用地籍套繪、土地買賣合約書等文件為證（台灣新北地方法院104訴字第2608號卷第11-17頁、本院卷第49-57頁），被告則以系爭土地上之地上物（即圍牆）為68年建商所興建，買賣契約書並約定為一樓住戶專用，應認各共有人間已合意成立默示分管契約，原告於於101年11月間買受系爭土地時即應知悉並承受前手關於上開分管契約之約定，縱認無分管契約存在，系爭土地其他共有人長達36年來均默示同意被告使用一樓空地，基於法之安定性，亦應認有默示分管契約存在等語資為抗辯，並提出現場照片、地籍圖騰本、土地登記謄本、建物外觀照片、建築執照、合約書影本等證據為證（卷第19、37、65、75頁），是本件所應審究者為：原告基於共有人身分請求被告拆除圍牆返還土地予原告及其他共有人，有無理由？被告抗辯本件有默示分管契約存在，原告不得訴請拆除返還，有無理由？以下分別論述之。
㈡按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足
以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年台上字第1570號判決意旨、48年台上字第1065號判例、大法官會議解釋第349號參照）。
㈢本件被告於68年1月6日向訴外人史裕生（即系爭5層公寓起
造人）購買時，已於買賣合約書第9條載明「本公寓之屋頂歸五樓住戶保管使用。地面一樓相連之空地歸相連之一樓住戶保管使用」等語，此有合約書在卷可按，而雖被告並未提出該公寓二樓至五樓之買賣合約書以資為據，惟審酌該合約書係就一樓房屋為交易時，契約內容即約定「本公寓之屋頂歸五樓住戶保管使用」之情事，再佐以系爭土地歷年來亦係由被告使用，其餘共有人對於被告繼續使用管理系爭土地之事實，多年來均未明示表示反對意見之情形，足見被告主張：系爭5層公寓承購戶與起造人簽訂買賣合約書時，均有「本公寓之屋頂歸五樓住戶保管使用。地面一樓相連之空地歸相連之一樓住戶保管使用」之約定等語，尚非無由；其次，自被告所提出之現場照片觀之（本院卷第22、23、65-67頁），系爭5層公寓為雙併之建築，雙併建築之一層建物現狀均興建圍牆圍繞一層法定空地，並由該圍牆裝設之大門進出，而其餘樓層之住戶均由中央樓梯進出，足見其餘住戶對於被告歷年來使用系爭土地之事實，應有相當之認識，長久以來亦互相容忍、未予干涉，由此足見被告所主張：系爭5層公寓住戶相互間已存有默示分管契約等語，乃堪採據；再者，依一般經驗法則，一般人承購土地前對於取得土地所有權後得否使用理當為最關心之重點，而原告既係向其餘住戶購得系爭土地，其承購系爭土地時勢必業經前手告知無法交付占有，以及系爭土地為被告占有之事實，揆諸前揭最高法院見解及大法官會議解釋，即應受該默示分管契約之拘束。
㈣次查，被告於105年3月8日到庭稱「當時在68年的時候是我
跟建商地主簽預售屋的交易，所以我就是系爭房屋的起造人，當初蓋的時候就是現在的狀況。」（卷第43頁），原告雖主張系爭5層公寓其餘住戶多次要求被告拆除圍牆，將系爭土地返還予全體共有人云云，然依系爭土地之土地登記謄本所示，其餘共有人彭鳳珠、薛承志、彭曉鈴乃分別於92年、97年、102年間始取得系爭土地之應有部分各五分之一所有權，依前開最高法院見解及大法官會議解釋，亦均應受默示分管契約之拘束，是被告抗辯：系爭土地上之地上物（即圍牆）為68年建商所興建，買賣契約書並約定為一樓住戶專用，應認各共有人間已合意成立默示分管契約，原告於於101年11月間買受系爭土地時即應知悉並承受前手關於上開分管契約之約定等語，即非無據，原告依共有人身分請求被告拆除圍牆返還土地予原告及其他共有人，為無理由，自應予以駁回。
四、綜上所述，系爭土地上之地上物（即圍牆）及為被告分管占有使用之事實，歷年來各樓層住戶均未明示表示反對意見，應認有默示分管契約存在，而原告既係由其餘樓層住戶取得系爭土地之應有部分所有權，亦應受該默示分管契約之拘束，在共有人未變更分管契約前，自不得依共有人之請求排除被告之占有，則原告依共有人身分訴請被告拆屋還地予原告及共有人全體，為無理由，應予以駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦乏所據，爰併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
l 書記官 陳惠娟