臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4949號原 告 林碧玉訴訟代理人 胡坤佑律師複代理人 林美珍被 告 高瑞森訴訟代理人 李義雄上列當事人間請求返還無權占有物等事件，本院於民國105 年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○號建物騰空交還原告。
被告應自民國一百零四年一月六日起至遷出上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰柒拾玖萬陸仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182 條第1 項定有明文。所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言，若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸中止（最高法院18年抗字第56號判例要旨參照）。查被告雖辯稱因原告訴訟代理人明知原告向訴外人沈華芳買受坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）及其上同區段2723建號即門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○ 號建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產），並辦妥所有權移轉登記，實係趁沈華芳罹患精神疾病之際由原告詐欺之方式買受之，卻未依律師法之規定究明事實，乃屬挑唆訴訟，被告已就上情向警察局報案提出告訴，於該刑案未確定以前，應停止本件訴訟云云；然原告係以詐欺之方式買受系爭不動產，本得由本院本於兩造攻防及證據為獨立認定，至原告訴訟代理人是否挑唆訴訟違反律師法，顯與原告起訴主張被告無權占用系爭不動產並請求相當於租金之不當得利等情無涉，自非屬本件訴訟之先決問題，自無庸依上開規定裁定停止訴訟程序，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於102 年10月2 日以539 萬向沈華芳買受其所有之系爭不動產（下稱系爭買賣契約），並於同年11月19日辦妥所有權移轉登記。嗣原告應沈華芳要求將系爭建物以每月新臺幣（下同）1 萬2000元出租予沈華芳，租期自102年11月29日起至103 年11月28日止，雙方訂有租賃契約並經公證在案。詎租期屆至，沈華芳未依約返還系爭建物，原告遂持公證書聲請強制執行，然104 年1 月6 日現場履勘時發現沈華芳已搬離，實際占有人為被告。惟被告乃無權占用系爭建物，被告因占用系爭建物受有相當於租金之不當利益，且原告出租沈芳華每月租金1 萬2000元足以表彰該不當利益數額，自應由被告按月依上開數額返還所受之不當得利給原告，爰依所有物返還請求權、不當得利之法律關係提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭建物騰空交還原告。㈡被告應自104 年1 月6 日起至遷出系爭建物之日止，按月給付原告1 萬2000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告之妹在系爭建物附近之門牌號碼新北市○○街○○號門前走廊販售早餐，與被告乃相識多年之鄰居，熟知被告與沈華芳為配偶關係，沈華芳並無收入，系爭不動產乃被告出資購買，僅信託登記於沈華芳名下。原告係經由其妹轉介買受系爭不動產，對於系爭不動產存在信託關係應屬惡意知情，竟未經信託人即被告同意，即惡意與沈華芳就系爭不動產訂定系爭買賣契約並為移轉登記，且沈華芳一直患有精神疾病，無從作成將系爭不動產出售之意思表示，又被告亦中風失能多年，原告卻仍向沈華芳以系爭不動產之市價一半之價格買受系爭不動產，故原告與沈華芳間之系爭買賣契約自屬違反公序良俗、誠信原則不生效力，原告非屬所有權人等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查下列事項堪信為真實：㈠原告曾於102 年10月2 日向沈華芳購買系爭不動產，約定總
價金為539 萬元等情，有原告與沈華芳於上開日期簽訂之系爭買賣契約書附卷為證（見本院卷第7 至13頁）。
㈡系爭不動產係於87年10月2 日以買賣為原因登記為沈華芳所
有，嗣於102 年11月19日以買賣為原因，登記於原告名下等情，有系爭不動產登記謄本、異動索引在卷可查（見本院卷第14至16、73至74、77至78、86至91、92至99頁）。
㈢原告曾於102 年12月2 日將系爭建物出租給沈華芳，約定租
期自102 年11月29日至103 年11月28日止共計1 年，租金為每月1 萬2000元，上開租賃契約並經本院所屬民間公證人陳李聰為公證，經公證人核對身分證明文件與上開租賃契約內容，及原告與沈華芳表示租約起租日係自102 年11月29日開始，親自辦理公證等情，有本院所屬民間公證人重慶聯合事務所102 年度北院民公聰字第000979號公證書、上開租賃契約在卷可稽（見本院卷第18至19、20至22頁）。
㈣原告曾以上開經公證之租賃契約聲請為強制執行，該執行程
序嗣經本院於104 年2 月16日以103 年度司執字第148405號裁定駁回其聲請，理由略以：因債務人沈華芳已遷出系爭建物，實際佔用者即被告並非上開租賃契約之相對人，無從對被告為執行等語，原告不服提起異議，亦經本院於104 年4月23日以104 年度事聲字第126 號駁回異議在案等情，有上開裁定存卷可佐（見本院卷第23至24、25至28頁）。
四、原告主張其為系爭建物之所有權人，被告無權占用系爭建物，其得依民法所有物返還請求權、不當得利之法律關係訴請被告騰空交還系爭建物，並支付相當租金之不當得利等語；為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠原告主張其得依據民法所有物返還請求權之規定訴請被告騰空交還系爭建物，是否有據？即原告是否為系爭建物之所有權人？被告有無占用系爭建物之法律上依據？㈡原告主張被告應返還無權占用系爭建物所享有相當於租金之不當得利，是否可採？如是，其數額為若干？茲悉述如下：
㈠原告主張其得依據民法所有物返還請求權之規定訴請被告騰
空交還系爭建物，是否有據？即原告是否為系爭建物之所有權人？被告有無占用系爭建物之法律上依據？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。
2.經查，被告自104 年1 月6 日迄今均占有使用系爭建物等情，為被告所不爭執（見本院卷第136 頁背面），並有執行筆錄上記載被告自承其自88年起即居住於系爭建物內等語，並有本院103 年度司執字第148405號執行事件於104 年1 月6日製作之執行筆錄記載被告自承其自88年起即居住於系爭建物內等節為據（見本院卷第29頁），可見被告迄今仍占用系爭建物無疑。又原告於102 年10月2 日向沈華芳購買系爭不動產後，已於102 年11月19日以系爭買賣為原因，移轉登記為系爭不動產之所有權人等情，業如前述，堪信原告已因系爭買賣登記為系爭不動產之所有權人。
3.又按所謂信託行為，係指信託人將財產所有權移轉與受託人，使其成為權利人，以達到當事人間一定目的之法律行為而言，受託人在法律上為受託財產所有人，並就受託財產所為之處分行為為有效；縱受託人就受託財產所為之處分違反信託之內部約定，信託人亦僅得請求受託人賠償因違反約定所受之損害，於受託人未將受託財產移還信託人以前，不能謂該財產仍為信託人之所有。查，經本院向被告確認其抗辯系爭不動產為其所有卻登記於沈華芳名下之源由，經被告表示係基於信託之法律關係等語（見本院卷第136 頁背面），揆諸前開說明，縱沈華芳確係因被告之信託登記為系爭不動產之所有權人，並為原告所明知等情，然沈華芳對外就受託財產即系爭不動產仍屬所有權人，其處分受託財產仍屬有權處分，並不因原告係善意不知或惡意知悉該信託法律關係而有不同，故沈華芳對外自有權將系爭不動產出賣給原告，僅於倘其與被告間就系爭不動產確有信託之法律關係時，被告得因之向沈華芳求償，惟無從動搖原告已自沈華芳取得之系爭不動產所有權，況被告亦未提出任何證據證明其為系爭不動產之實際所有權人或對於系爭不動產有足以對抗原告之占用權源等情，是被告辯稱系爭不動產為其所有僅信託登記於沈華芳名下，原告惡意知悉上情不得取得系爭不動產所有權，被告本於其實際所有權仍得占用系爭不動產云云，自不足取。
4.另關於沈華芳是否因精神障礙無從作成出賣系爭不動產之意思表示一節，經臺北市立萬芳醫院105 年1 月20日函覆本院關於沈華芳之就醫情形，略以：沈華芳於96年11月14日至96年11月22日曾因心情不穩定住院治療，診斷為適應障礙，並於96年12月31日有焦慮不安、情緒低落等症狀，診斷為適應障礙，於97年2 月25日有焦慮情緒不穩及話多等症狀，診斷為適應障礙，於97年12月15日有妄想、情感異常等症狀，診斷為疑似妄想症、疑似思覺失調症，於97年3 月4 日有亢奮、誇大妄想等症狀，診斷為躁鬱症，但此後未規則治療等語，雖有該院上開回函覆在卷可查（見本院卷第145 至164 頁）；然沈華芳於97年3 月4 日以前罹患上開適應障礙、疑似妄想症、疑似思覺失調症、躁鬱症是否足以影響其對外從事具體法律行為之行為能力，無從遽為認定，且沈華芳於97年
3 月4 日以後並無持續就診紀錄，亦難遽認其於間隔5 餘年即102 年10月2 日無作成將系爭不動產出賣原告之行為能力；況沈華芳嗣於102 年12月2 日向原告承租系爭不動產時，尚以所簽訂之租賃契約會同原告至本院所屬民間公證人陳李聰之重慶聯合事務所辦理公證，並經公證人公證在案等情，業如前述，益徵沈華芳於上開期間尚可對外從事法律事務，顯有行為能力，足以作成將系爭不動產出賣給原告之意思表示無疑。至不動產出售價額並非一概與市價相當，旦憑買賣雙方磋商協議之過程，並本於雙方主觀上對於標的物價值之利益衡量判斷為價額議定，故並非一旦不動產價值出賣不足反應當時市價，即推認出賣人之精神狀況異常，甚至無作成出賣不動產之行為能力，是縱系爭不動產出賣價金與市價不相當，亦無從據之推認沈華芳無作成出賣系爭不動產之行為能力，是被告聲請傳喚原告為當事人訊問，以究明何以原告以低廉買價買受系爭不動產等節，亦無必要。此外，被告另聲請傳喚證人即沈華芳之委託搬家公司人員林金樹到庭作證，陳明待證事實為原告與沈華芳間就系爭不動產之租賃契約期間為1 年，卻於承租幾天後即搬遷，係為掩飾其不法所得等節，然承租人本於其對於租賃物之用益考量，於承租後租期屆滿前搬遷，亦所在多有，非悖於常情，自難僅因沈華芳於承租後租期屆滿前搬遷之情節，遽認其係為掩蓋不法所得而為之；況縱被告所指沈華芳掩蓋之不法所得係指出售系爭不動產之對價，亦僅係被告就其抗辯沈華芳違背信託義務得否追償債務不履行之問題，尚與原告已取得系爭不動產所有權之情節無涉，故被告此部分調查證據之聲請，自無必要，應予駁回。
5.另被告雖辯稱原告係趁沈華芳罹患精神疾病，及被告中風失能多年之際使沈華芳簽訂系爭買賣契約，違反公序良俗及誠信原則云云；然按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言（最高法院69年台上第2603號判例意旨參照）。且民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上第105 號判例意旨參照）。經查，縱被告與沈華芳確有其所辯之疾病，然出賣人與實際所有權人罹病時所簽訂之買賣契約非必然與善良風俗或誠信原則有關，且系爭買賣契約簽訂與否僅涉及系爭不動產之私權，顯與國家社會之一般利益無關，遑論被告並未證明其所辯原告係利用沈華芳、被告之弱勢並以不正當手法取得系爭不動產之所有權，難認原告與沈華芳間之系爭買賣契約有違反誠信原則，亦不因違反公序良俗而無效。是被告上開所辯，顯不足取。
6.至原告曾以被告涉犯侵占罪嫌，向臺灣臺北地方法院檢察署提出告訴，固經該署檢察官處分不起訴，原告不服提起再議，經臺灣高等法院檢察署審核駁回其再議在案，有臺灣高等法院檢察署104 年11月5 日104 年度上聲議字第8618號處分書存卷為佐（見本院卷第79至81頁），並經本院調閱上開偵查卷宗核閱屬實。然遍查該不起訴處分書之意旨，係以被告係認為自己對於系爭不動產有支配權限，並無竊佔、侵占系爭不動產之不法所有意圖為主要論據，然被告是否無權占用系爭不動產，應審究其對於系爭不動產有無法律上占用權源，與被告占用系爭不動產是否本於不法所有意圖無涉，故縱被告主觀上係認為自己為系爭不動產所有權而占用之，於刑事上不構成竊佔或侵占犯罪，然被告於法律上並無足以對抗原告為占用系爭不動產之權源，業如前述，則原告自得本於所有物返還請求權訴請被告騰空交還之。
7.從而，原告既為系爭建物之所有權人，且被告為無權占用系爭建物，則其自得本於所有物返還請求權訴請被告騰空並交還系爭建物。
㈡原告主張被告應返還無權占用系爭建物所享有相當於租金之
不當得利，是否可採？如是，其數額為若干？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，被告無權占用系爭建物，並因而享有占用系爭建物之利益，致原告受有無法占有使用系爭建物之損害，揆諸前開說明，自屬無法律上原因可獲得相當於租金之不當得利，應返還原告該不當受領之利益。
2.又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文，系爭建物既坐落於城市地區，自有上開規定之適用。本院審酌系爭建物雖於69年7 月18日完工，屋齡老舊，然其坐落位置鄰近深坑區公所、深坑區農會、深坑國中、深坑國小，周遭並有商業活動、便利商店，並位於埔新街、文化街交錯之巷弄內，生活機能及交通狀況尚屬完備，且系爭建物為其4 層樓公寓樓房之第1 層，面積為71.87 平方公尺，現供作住宅使用等情，有系爭建物登記謄本、google地圖、本院103 年度司執字第148405號執行事件於104 年1 月6 日製作之執行筆錄附卷為證（見本院卷第14、29頁），再參以原告曾於102 年12月2 日以每月租金1 萬2000元出租給沈華芳等情（見本院卷第20至22頁），及系爭建物包括系爭土地經原告與沈華芳以總價539 萬元成交等情，業如前述，故認原告請求被告按月給付1 萬2000元，尚稱允當。則原告請求被告應自起訴之日即104 年1 月6 日起至遷出系爭建物之日止，按月給付原告
1 萬2000元，自屬有據。
3.從而，原告依不當得利之法律關係訴請被告自104 年1 月6日至騰空交還系爭建物之日止，按月給付1 萬2000元相當於租金之不當得利，應屬可採。
五、綜上所述，原告業經其與沈華芳間之系爭買賣契約取得系爭不動產之所有權，而被告占用系爭建物乃屬無權占用，並受有每月1 萬2000元相當租金之不當得利。從而，原告依所有物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告應將系爭建物騰空交還原告，並自104 年1 月6 日起至遷出系爭建物之日止，按月給付原告1 萬2000元，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 賴惠慈
法 官 劉台安法 官 陳彥君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 20 日
書記官 鄭涵文