臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4956號原 告 涂毓菲訴訟代理人 黃正琪律師被 告 粘傑評訴訟代理人 張旭業律師
楊珮君律師被 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘訴訟代理人 吳日暘上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國105年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告起訴主張與被告粘傑評（下稱粘傑評）間後述不動產買賣
契約不成立或無效，請求被告返還定金新臺幣（下同）150萬元，並依民法第184條規定請求被告賠償原告因締約過程所生損害10萬元，共160萬元及法定遲延利息（見本院卷第4至5頁）。嗣原告本於兩造間就仲介、買賣後述不動產所生爭議之同一基礎事實，就上開請求返還定金部分，追加依民法第184條第1項前段、第2項規定，對被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）為請求（見本院卷第46頁、第47頁反面）；就上開請求賠償締約過程損害部分，追加依民法第245條之1規定，對粘傑評請求賠償（見本院卷第46頁）。原告並以永慶公司及粘傑評間乃不真正連帶債務，變更聲明為被告應各給付原告160萬元本息（見本院卷第46頁反面、第81頁），依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，均予准許。又原告陳明係以民法第179條規定（見本院卷第46頁）為其對粘傑評主張應返還定金之請求依據，乃補充法律上陳述，依同法第256規定，非訴之追加，併予敘明。
原告主張：原告委託永慶公司居間仲介，擬承購粘傑評所有門
牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號4樓之1房地（下稱系爭房地），並於民國104年8月22日與永慶公司簽訂之不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）第8條特約條款中註明「此案件如銀行評估價格未達1500萬元整，買賣合約不成立」（下稱系爭約定）。嗣原告與粘傑評於同年月24日就系爭房地締結不動產買賣契約（下稱系爭契約），系爭約定當然成為系爭契約內容而為系爭契約成立要件之一，原告並已交付150萬元定金予粘傑評。惟原告繼就系爭房地洽請訴外人中國信託銀行、元大銀行及土地銀行估價之結果，各僅值1250萬元、1300萬元、1300萬元，均未達系爭約定之1500萬元，則系爭契約自不成立。且永慶公司要求原告放棄系爭意願書及系爭契約之契約審閱期，違反消費者保護法（下稱消保法）第11條之1規定，系爭契約亦因而無效，原告依民法第179條規定自得請求粘傑評返還定金。而永慶公司侵害原告締約之權利，又違反消保法第11條之1規定，依民法第184條第1項前段、第2項規定，亦應賠償原告因支付定金所受損害。又永慶公司慫恿原告於看屋隔日即簽訂系爭意願書，再隔日又要求原告簽訂系爭契約，並要原告放棄契約審閱權，違反消保法第11條之1規定，致原告為系爭房地奔波查詢，嚴重影響工作而心力交瘁，被告依民法第184條規定；對粘傑評另再依民法第245條之1規定，應賠償原告於締約過程所受損害10萬元，合計粘傑評或永慶公司應給付原告160萬元，其二人就原告上開返還定金及賠償締約過程損害之請求負有不真正連帶債務等語。並聲明：㈠粘傑評或永慶公司應給付原告160萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡上開金額任一被告為給付時，其他被告於給付範圍內免其責任。㈢願供擔保為假執行。
永慶公司則以：原告經永慶公司帶看系爭房地後甚為滿意，願
以1500萬元承買，並給付150萬元作為斡旋金，且表示如銀行就系爭房地估價未達1500萬元，則買賣契約不成立，系爭意願書遂載有系爭約定。惟原告與粘傑評簽訂系爭契約當日，永慶公司協助原告向粘傑評議價過程中，粘傑評表明因已降價至1480萬元賠售系爭房地，希望不要再有任何狀況；原告聽聞之後則稱「以這個價格買這間房屋，如果說還有其他條件，我就太不上道了」，而未要求將系爭約定載明於系爭契約中，故永慶公司承辦系爭房地買賣仲介事宜之經紀人員戴茗權、朱耆宏及陳柏諺未將系爭約定告知粘傑評，系爭契約之成立自與系爭約定無涉。縱系爭約定為系爭契約之一部，然依永慶公司送請銀行估價結果及成交行情表，系爭房地價值均高於1500萬元，與系爭約定相符，系爭契約自仍成立。又系爭意願書第8條特約條款已載明原告充分了解契約內容並同意放棄審閱權，加以系爭契約之當事人並非建商與消費者，並無消保法第11條之1規定適用，原告不得據以主張系爭契約未經其合理審閱而無效。而永慶公司經紀人員於仲介原告與粘傑評買賣系爭房地之過程中，協助原告向粘傑評議價，忠實傳達雙方意思，努力促成買賣成交，並無侵害原告權益等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。粘傑評則以：粘傑評委託永慶公司以1850萬元居間仲介出售系
爭房地，原告僅願以1400餘萬元承買，與粘傑評上開委售價格差距太大，粘傑評未即同意，迄至系爭契約簽訂當日，因永慶公司確定原告有購買意願，粘傑評始前往永慶公司簽約中心與原告簽訂以1485萬元為買賣價格之系爭契約。系爭契約簽訂過程未曾談論到有關銀行估價之條件，系爭約定亦無載於系爭契約內，原告自不得以系爭房地之估價結果不合於系爭約定而主張系爭契約不成立。又粘傑評並非企業經營者，系爭契約並無消保法第11條之1規定之適用，原告不得據以主張系爭契約未經其合理審閱而無效，從而請求被告返還150萬元定金。另原告給付定金後，即拒付所餘買賣價金並辦理用印，系爭契約無法續為履行，自可歸責於原告，原告復未提出任何證據證明因系爭房地之買賣而身心受創致有10萬元之損害等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
按契約係因當事人雙方意思表示一致而成立，而生拘束效力。
查原告於104年8月22日就系爭房地之委買居間仲介簽訂系爭意願書，嗣於同年月24日與粘傑評簽訂系爭契約，有系爭意願書、系爭契約影本各1件附卷可參（見本院卷第8至17頁）。原告主張存於系爭意願書中之系爭約定，當然成為系爭契約之內容等語。惟查，系爭約定固載明在系爭意願書內，惟未見諸於系爭契約。次查，證人即永慶公司科技捷運直營店店長朱耆宏證稱：系爭房地係受粘傑評委託之委賣件，伊在系爭意願書簽完隔天看到系爭意願書，但當時沒有注意到其中特約條款內有寫文字。於仲介過程中，伊沒有向粘傑評提及系爭約定，在104年8月24日原告與粘傑評親自見面磋商時沒有任何人提及系爭約定，只針對價格磋商等語（見本院卷第97頁反面至第98頁）；證人即承辦粘傑評委賣仲介事宜之永慶公司經紀人員陳柏諺證稱：伊未看過系爭意願書，是在系爭房地買賣成交後才知道，所以也不可能告知粘傑評等語（見本院卷第98頁反面）；證人即承辦原告委買仲介事宜之永慶公司仲介人員戴茗權證稱：在伊仲介系爭房地過程，伊並無將系爭約定告知粘傑評。粘傑評在到貴賓中心的路上就跟伊等說已經是賠錢賣了，希望不要有其他的狀況。店長朱耆宏得知後進去貴賓中心跟原告談，說「是否就確定他的買價是1485萬元，沒有其他的條件？」，原告就說「這個價格如果粘傑評願意賣的話，原告如果還有其他條件就太不上道了」這句話，所以伊等都沒有告知粘傑評系爭約定等語（見本院卷第99頁反面），可認被告一致辯稱粘傑評不知系爭約定一節，應為可採。是以，系爭契約既未援引僅存於系爭意願書之系爭約定作為契約內容之ㄧ部分，又為粘傑評所不知，原告主張系爭契約之成立繫於系爭約定所設估價條件有無合致，自無可採。從而，原告主張系爭契約不成立，依民法第179條規定請求粘傑評返還150萬元定金，自無理由。
按企業經營者指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供
服務為營業者。企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效，消保法第2條第2款、第11條之1第1、2項各有明文。原告主張永慶公司要求原告放棄系爭意願書及系爭契約之契約審閱期，違反消保法第11條之1規定，系爭契約亦因而無效等語。查系爭意願書與系爭契約乃各別存在，系爭意願書有無經提供不動產仲介服務之永慶公司提供原告合理契約審閱期，當與系爭契約無涉。而粘傑評並非從事不動產買賣之企業經營者，原告與粘傑評就系爭房地之買賣既不存有消費關係，則系爭契約自無上開規定之適用。縱系爭契約有上開規定之適用，然依上規定，企業經營者使消費者拋棄審閱期，所無效者乃拋棄審閱期之定型化契約約定，而非契約本身。基此，原告上開主張，亦無可採。從而，原告以系爭契約無效為由，依民法第179條規定請求粘傑評返還150萬元定金，自無理由。
按民法第184條第1項前段規定，係以權利之侵害為侵權行為要
件之一，非侵害既存法律體系所明認之人身權及物權等既有權利，不構成侵權行為。原告依上規定主張受有支出定金之損害，乃永慶公司侵害原告之「締約權」所致等語。惟原告決定締約與否，關涉支配債法之契約自由，債權不能認作上開規定所欲保護之權利範圍。準此，原告據上規定請求永慶公司賠償締約權受損之損害，即欠依據。原告另主張永慶公司違反消保法第11條之1之保護他人法律，使其未得合理審閱系爭意願書及系爭契約而受有支出定金之損害等語。惟查，系爭契約並無上開消保法契約審閱期規定之適用，而系爭意願書有無經永慶公司提供原告合理契約審閱期，當與系爭契約之效力無涉，均如前述，原告上開主張，亦無可採。從而，原告依民法第184條第1項前段、第2項規定請求永慶公司賠償其已付定金之損失，自屬無據。
依民法第245條之1規定，於契約未成立時，當事人為準備或商
議訂立契約而有該條所指各款情形時，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任。原告主張永慶公司慫恿原告於看屋隔日即簽訂系爭意願書，再隔日又要求原告簽訂系爭契約，並要原告放棄契約審閱權，違反消保法第11條之1規定，致原告為系爭房地奔波查詢，嚴重影響工作而心力交瘁，被告依民法第184條規定；粘傑評另再依民法第245條之1規定，應賠償原告10萬元等語。查系爭契約並無原告所指不成立或無效之事由，已如前述。則原告依民法第245條之1規定，主張粘傑評對其負有損害賠償責任，自欠依據。又原告對與永慶公司間就系爭房地有因簽訂系爭意願書而成立專任委託契約一節已自承在卷（見本院卷第46頁反面），難謂原告有因與永慶公司簽訂系爭意願書過程中花費時間及勞力，即受有損害。又系爭契約並無消保法第11條之1規定之適用，則原告主張就系爭契約未享有契約審閱權而受損，亦欠依據，原告復未能證明被告於原告購買系爭房地一事涉有何不法侵害行為，則原告依民法第184條規定請求被告賠償致其因系爭房地於締約過程奔波所受損害10萬元一節，自非有理。
綜上所述，原告依民法第179條請求粘傑評返還定金150萬元，
或依民法第184條第1項前段、第2項規定，請求永慶公司賠償原告因支付定金150萬元所受損害，復依上開侵權行為規定，另對粘傑評依民法第245條之1規定，請求粘傑評或永慶房屋賠償10萬元之締約過程損害，均無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失附麗，爰併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 7 月 11 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 藍家偉法 官 李陸華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 11 日
書記官 謝達人