臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第521號原 告 周泰山訴訟代理人 方智雄律師被 告 黃玉琴訴訟代理人 郭睦萱律師複代理人 湯惟揚律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國104年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應就被繼承人王辰豪之遺產，即坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地、面積一五七平方公尺、權利範圍十分之一辦理繼承登記後，再將所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一不在此限，民事訴訟法第255 條第
1 項第2 款定有明文。經查，原告原以林桂長、王辰豪為被告，起訴請求林桂長、王辰豪將坐落臺北市○○區○○段0○段000 地號土地、面積157 平方公尺（下稱系爭土地）、權利範圍每人各10分之1 所有權移轉登記予原告所有（見本院卷第3 頁）。嗣原告與林桂長於民國103 年12月24日以本院103 年度他調字第78號移付調解成立，有調解筆錄可稽（見本院卷第50頁），發生訴訟繫屬消滅之效果，本院無庸就該部分更為裁判，先予敘明；另王辰豪於起訴前之103 年8月23日死亡，原告變更以王辰豪之繼承人黃玉琴為被告，並變更起訴聲明為：被告黃玉琴應就繼承人王辰豪之遺產，即系爭土地所有權辦理繼承登記後，將其所有權移轉登記予原告所有等語（見本院卷第56頁）。核原告前開訴之變更，係本於其請求移轉土地所有權登記之同一基礎原因事實所為，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地權利範圍5 分之1 ，原為訴外人林桂富所有，嗣由林桂富之繼承人即林桂長、王辰豪各繼承一半即權利範圍各10分之1 。系爭土地於38年4 月11日曾由訴外人蘇玉路設定地上權（下稱系爭地上權），蘇玉路死亡後，系爭地上權由其配偶蘇歐桂及子蘇榮華等9 人繼承。林桂富於
85、86年間未通知系爭地上權人優先承購之情形下，逕將系爭土地出售予訴外人張景河，然林桂富未及過戶即於91年10月2 日死亡。又系爭土地上門牌臺北市○○區○○路0 段00號3 層樓之建物（下稱系爭建物）及系爭地上權於93年3 月
4 日由原告拍定，原告乃本於系爭地上權人之地位，於95年
8 月9 日通知林桂富之繼承人林桂長、王辰豪及買受人張景河表明願優先購買系爭土地一情，林桂長、王辰豪遂於97年間表明願以新臺幣（下同）406 萬9327元出售系爭土地權利範圍5 分之1 ，原告遂於101 年4 月5 日、同年7 月6 日分別為林桂長、王辰豪提存買賣價金各203 萬4664元。又王辰豪業於103 年8 月23日死亡，被告黃玉琴為其繼承人，自應由被告黃玉琴就系爭土地權利範圍10分之1 辦理繼承登記後，將所有權移轉登記予原告。爰依不動產買賣契約及繼承之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應就被繼承人王辰豪之遺產即系爭土地權利範圍10分之1 辦理繼承登記後，將其所有權移轉登記予原告所有。
二、被告則以：林桂富將系爭土地權利範圍5 分之1 出賣給張景河時，原告尚非系爭地上權人，依土地法第104 條第1 項之規定，自不得主張優先購買權；又原告於臺灣高等法院95年度重上字第468號事件（下稱系爭前案）中縱屬自承為該案之參加人，因參加人非確定判決所及之人，故原告不因上開事件取得優先購買系爭土地之權利；系爭前案之參加人為王辰豪而非被告，原告亦不得以系爭前案對抗被告。又王辰豪或林桂長未曾將土地優先承購買賣契約書（下稱系爭契約書）寄送原告，故無與原告成立系爭土地權利範圍5分之1之買賣契約。另縱認有上開寄送系爭契約書給原告之情形，因系爭契約書末頁之立契約書人並無王辰豪或林桂長之簽名或用印，故至多僅屬要約引誘，原告自無從對之承諾而就系爭土地權利範圍5分之1成立買賣契約；縱王辰豪曾於97年間將系爭契約書寄送原告並屬要約，因原告並未依系爭契約書約定由雙方簽名用印，故對於契約成立方式之意思表示不一致，又原告遲至101年7月6日始將系爭價金提存表示「承諾」，已非於民法第157條規定要約尚有拘束力之相當時期內為之，該「承諾」自不足使原告與王辰豪間成立買賣契約。此外，王辰豪或林桂長甚拒收原告給付之價金，故並無原告主張曾就系爭土地權利範圍5分之1成立買賣契約之情等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第87頁背面）：㈠系爭土地權利範圍5 分之1 原為訴外人林桂富所有，並於38
年4 月11日為訴外人蘇玉路設定系爭地上權，蘇玉路死亡後，系爭地上權由其配偶蘇歐桂及子蘇榮華等9 人繼承。
㈡林桂富於85、86年間將系爭土地權利範圍5 分之1 出售予訴
外人張景河，然未及過戶即於91年10月2 日死亡，並由林桂長、王辰豪各別繼承系爭土地權利範圍10分之1 之所有權。
㈢系爭地上權及其上之系爭建物於93年3 月4 日由原告拍定，
並於同年3 月取得臺灣士林地方法院核發系爭建物及系爭地上權之權利移轉證書。
㈣原告曾於101 年4 月5 日、同年7 月6 日分別為林桂長、王辰豪2 人提存系爭土地買賣價金各203 萬4664元。
㈤原告迄今未受有系爭土地權利範圍10分之1 所有權之移轉登記。
㈥王辰豪於103 年8 月23日死亡，被告為其唯一之繼承人，被告尚未就系爭土地權利範圍10分之1辦理繼承登記。
四、原告主張其於93年3 月4 日因拍賣取得系爭地上權時，同時繼受取得就系爭土地權利範圍10分之1 之優先購買權，原告已向被告之被繼承人王辰豪行使優先購買權，並將系爭土地之價金提存之，然迄今未經王辰豪或被告將系爭土地權利範圍10分之1 移轉登記給原告，原告自得訴請王辰豪之繼承人即被告就系爭土地權利範圍10分之1 辦理繼承登記後，再將所有權移轉登記給原告等語，為被告所否認。是本件之爭點為：㈠原告是否於因拍賣取得系爭地上權時，依土地法第10
4 條第1 項之規定取得系爭土地權利範圍10分之1 之優先購買權，並已行使而與被告之被繼承人王辰豪成立買賣契約，由被告因繼承負擔移轉登記義務？㈡如否，王辰豪是否曾與林桂長向原告表示出賣系爭土地權利範圍5 分之1 之要約，並經原告承諾而成立契約，並負擔上開繼承人之義務？茲析述如下：
㈠原告是否於因拍賣取得系爭地上權時，依土地法第104 條第
1 項之規定取得系爭土地權利範圍10分之1 之優先購買權，並已行使而與被告之被繼承人王辰豪成立買賣契約，由被告因繼承負擔移轉登記義務？
1.按土地法第104 條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院65年度台上字第530 號判例）。上開承租人之優先購買權，於64年
7 月24日修法後，及於設定地上權建築房屋之地上權人，及於房屋基地上設定典權之典權人，以符合前開經濟效用之保障目的。又土地法第104 條所定之優先購買權，為具有物權效力之先買權，先買權人於基地出賣於第三人時，有權向基地所有人以意思表示，使其負有移轉基地所有權於自己，而自己負有支付基地所有人原與第三人所約定代價之義務，屬形成權之一種，於先買權人行使先買之意思表示時，已發生上開與基地所有權人間之權利義務關係。且為貫徹上開使基地與基地上房屋合歸一人所有之立法目的，倘基地所有權人將基地出賣給第三人時，基地之承租人、地上權人或典權人已發生之優先購買權自得由繼受取得基地之承租債權、地上權、典權地位之人同時繼受享有原基地承租人、地上權人或典權人已發生之優先購買權，以意思表示對基地所有權人行使優先購買權，並對該第三人有物權之優先效力；惟倘原基地承租人、地上權人或典權人之優先購買權已終局消滅者（諸如：基地所有權人與第三人之買賣契約無效、原基地承租人、地上權人或典權人經基地所有權人為優先購買之通知然未於10日內行使權利），繼受上開地位之人自應繼受上述優先購買權之瑕疵，並不得再對原基地所有權人或買受人行使優先購買權。
2.經查，系爭土地係由蘇玉路於38年4 月11日設定為系爭地上權人，並於蘇玉路死亡後，由其配偶蘇歐桂及子蘇榮華等9人繼承之，嗣經系爭土地權利範圍5 分之1 之所有權人林桂富將上開土地於85、86年間出售給張景河等情，業經兩造所不爭執，斯時蘇歐桂及子蘇榮華等9 人本於其地上權人之地位，對於系爭土地權利範圍5 分之1 自享有土地法第104 條第1 項之優先購買權。嗣因訴外人即執行債權人林顏梅以蘇歐桂及子蘇榮華等9 人為執行債務人，聲請臺灣士林地方法院拍賣系爭地上權及系爭建物，並於93年3 月4 日由原告拍定，再於同年3 月取得臺灣士林地方法院核發系爭地上權之權利移轉證書等節，業經兩造所不爭執，並有該院於上開日期核發之不動產權利移轉證書附卷可稽（見本院卷第14至15頁、第125 至126 頁），又林桂富出賣系爭土地權利範圍5分之1 之際，既查無曾通知系爭地上權人行使優先購買權而逾期失權之情形（見本院卷第189 頁背面），揆諸前開說明，原告於繼受取得系爭地上權人之地位同時，前手之優先購買權猶無消滅之情形，則原告自亦已取得系爭土地權利範圍
5 分之1 之優先購買權。又原告曾於95年8 月9 日寄發存證信函給林桂長、王辰豪、張景河，並表明願依張景河與林桂長及王辰豪之被繼承人林桂富於85、86年間簽訂不動產買賣契約，依同樣條件優先購買系爭土地，林桂富持應有部分之所有權等語，有台北大安郵局第878 號存證信函、掛號函件執據附卷可稽（見本院卷第21至23頁），是原告顯已本於其系爭土地權利範圍5 分之1 之優先購買權人之地位，對基地所有權人即林桂長、王辰豪行使優先購買權，且因該優先購買權具有形成權之效力，故原告自林桂長、王辰豪收受上開存證信函之日起，已與林桂長、王辰豪就系爭土地權利範圍各10分之1 成立買賣契約。又被告既為王辰豪之唯一繼承人，自應依民法第348 條第1 項之規定，負擔使原告取得原屬王辰豪所有之系爭土地權利範圍10分之1 之所有權，而系爭土地權利範圍10分之1 之所有權經被告繼承後，尚未辦理繼承登記為所有權人等節，為兩造所不爭執，業如前述，故原告主張被告負擔就上開權利辦理繼承登記後，再移轉所有權給原告之義務等語，乃屬有據。
3.至被告辯稱因原告係於林桂富將系爭土地權利範圍5 分之1出售給張景河以後始取得系爭地上權，故其取得系爭地上權時點在後，不得享有對系爭土地權利範圍5 分之1 之優先購買權等節，並提出最高法院84年度台上字第2110號、83年度台上字第522 號判決意旨為據。然查，上開最高法院之判決固表明「按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，固為土地法第104 條第1 項所明定。
惟該規定係指基地出賣時，對該基地已有地上權、典權或租賃權之人，始得主張優先購買；若基地出賣時，地上權、典權或租賃權尚不存在，或於基地出賣後使取得地上權、典權或租賃權者，均不得溯及主張優先購買權」之意旨，惟上開判決之個案事實係因該案之上訴人依據民法第876 條第1 項規定於土地及土地上之建築物同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權設定之情形，主張其於拍賣取得建築物時，對於土地享有法定地上權，並以該地上權本於土地法第104 條第1 項對土地享有優先購買權等情，經該判決認定於法定地上權發生以前倘有出賣土地者，亦不得以後取得之法定地上權主張對土地有優先購買權等節，故上述案例之上訴人取得地上權係基於法定原因所生，與本件屬意定之地上權迥異，故被告前開所辯，自不足取。
㈡原告既已因行使對王辰豪所有系爭土地權利範圍10分之1 部
分之優先購買權，並有權請求被告將其繼承自王辰豪之系爭土地權利範圍10分之1 辦理繼承登記後，再履行出賣人義務移轉所有權給原告，則原告與王辰豪是否另因意思合致成立買賣契約，縱予審酌，亦不足為原告更有利之認定，自無庸加以審究，附此敘明。
五、綜上所述，原告已對被告之被繼承人王辰豪行使對系爭土地權利範圍10分之1 之優先購買權，自得本於買受人之地位，請求被告就其繼承王辰豪之系爭土地權利範圍10分之1 先辦理繼承登記，再移轉登記給買受人即原告。從而，原告依買賣契約及繼承之法律關係提起本件訴訟，請求被告就被繼承人王辰豪之遺產即系爭土地權利範圍10分之1 所有權辦理繼承登記後，將其所有權移轉登記予原告所有，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 賴惠慈
法 官 張宇葭法 官 陳彥君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 17 日
書記官 鄭涵文