臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第641號原 告 謝喬媗訴訟代理人 王聖舜律師
楊敦元律師被 告 劉敏敏訴訟代理人 許正次律師
王泰翔律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104 年7 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國103 年6 月23日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由原告購買被告所有門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○ 巷○○號1 樓之房屋及基地應有部分（下稱系爭房地），買賣價金新臺幣（下同）1,
460 萬元，簽約時給付簽約款80萬元，尾款1,380 萬元於交屋時給付，原告擬以銀行貸款支付。簽約後，被告欲毀約不賣，竟於103 年7 月1 日至訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）及有巢氏房屋誣指「謝喬媗欲用假合約貸款」等足以毀損原告名譽之言論，造成原告名譽受損，原告曾提出刑事告訴，後經和解撤回，並於103 年9 月26日與被告簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定原告須於103 年10月1 日前，支付66萬元至履約保證專戶，以補足價款至買賣價金之一成，原告已依約補足。嗣後被告女兒於104 年1月5 日前往原告辦理貸款之華南商業銀行東台北分行吵鬧，致華南商業銀行東台北分行對於系爭買賣契約產生疑慮，拒絕核貸予原告，原告無法依約履行給付尾款，系爭買賣契約亦無法交屋，故原告無法履行系爭買賣契約不具可歸責事由，被告主張解除系爭買賣契約顯無理由。惟雙方信賴基礎既不存在，原告亦同意解除契約，系爭買賣契約經兩造合意解除，依民法第259 條第2 款規定，被告應返還已支付之價金
146 萬元。又退萬步言，縱認被告合法解除系爭買賣契約，被告沒收146 萬元之違約金亦屬過高，應依法酌減。而被告及其女兒之行為，致原告無法順利貸款，復依民法第184 條第1 項後段規定，主張被告應賠償原告146 萬元之損害，爰依民法第259 條第2 款、第184 條第1 項後段規定，請求被告返還價金及賠償損害等語，並聲明：被告應給付原告292萬元，及自起訴狀繕本送達被告之日起，按年息百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於系爭買賣契約原約定103 年10月31日應給付尾款1380萬元，被告為求慎重，於103 年7 月1 日前往合泰公司詢問履約保證金之法律效果，原告恐屆時無法遵期給付尾款訂金將遭沒收，竟以刑事告訴手段，要求被告出面洽談賠償事宜，經被告寄發律師函表示無意解除契約並希望原告遵期履行，原告轉請求延長履行期限一個月作為撤回告訴之條件，兩造遂成立系爭協議書，將交屋日期延至103 年11月30日，原告並應於103 年10月1 日前支付66萬元至履約保證專戶，以補足價款至買賣價金之一成。然原告於103 年11月30日仍未給付尾款，被告於103 年12月1 日催告原告須於
7 日內履行債務，原告屆期仍未履行，故被告依民法第254條規定、系爭買賣契約第12條第1 項約定，於104 年1 月20日解除系爭買賣契約，應屬適法。又依系爭協議書所載，原告應於103 年11月30日前給付尾款，然遲至104 年1 月5 日被告均未收到付款之通知，被告女兒始前往華南商業銀行東台北分行詢問原告貸款進度，且銀行是否貸款應與原告過往信用紀錄、擔保品價值、貸款金額等因素有關，是被告女兒之行為與原告是否能成功貸款並無關聯，原告給付遲延係可歸責於己之債務不履行，應由原告負債務不履行之責任，被告無侵權行為可言。本件契約解除既係可歸責於原告未給付價金之行為，被告自得依系爭買賣契約第12條第2 項後段規定沒收原告已給付之146 萬元價金，又本件違約金為總價金之1 成，衡酌買賣契約簽訂至今已近1 年，因契約未能解除導致被告無法將系爭房地自行使用或另行出售，造成被告莫大損失，違約金並無過高之情等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第68頁）：
（一）兩造前於103年6月23日簽訂系爭買賣契約，約定由原告購買被告所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地、權利範圍140/10000及其上1602建號即門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○○號1樓之房屋，原告並於簽約時給付簽約款80萬元，尾款1,380萬元則於交屋時給付。
（二）兩造於103年9月26日簽訂系爭協議書，約定交屋日改為103年11月30日前，然原告並未於103年11月30日前給付剩餘價金。原告已依系爭協議書於103年10月1日前補足價款至買賣價金一成即146萬元。
（三）被告於103年12月1日以台北光武郵局第151號存證信函通知原告於函到7日內支付剩餘價款，原告於103年12月17日以台北大同郵局第569號存證信函表明願意繼續履約，並負擔遲延利息。被告於104年1月20日以台北光武郵局第143號存證信函解除系爭買賣契約，並沒收原告已付價款146萬元，原告於104年1月22日以台北大同郵局第27號存證信函通知被告解除系爭買賣契約，返還原告所付履約價金，並賠償買賣價金一成金額。
四、原告主張其無法給付尾款不具可歸責事由，被告解除契約顯無理由，惟兩造既無信賴基礎，伊同意被告解除契約之意思表示，依據民法第259 條第2 款請求被告返還已支付之價金
146 萬元，又被告及其女兒之行為致原告無法順利貸款，受有146 萬元之損失等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件應審酌者為：（一）原告得否依民法第259 條第
2 款規定請求返還已付之價金146 萬元？1.被告依民法第25
4 條及系爭買賣契約第12條第1 項約定解除系爭買賣契約是否合法？2.被告沒收原告已支付之價金146 萬元有無理由？
3.被告沒收之違約金是否過高應酌減？（二）原告依據民法第184 條第1 項後段規定請求被告給付146 萬元作為損害賠償，有無理由？茲分述如下：
（一）原告得否依民法第259條第2款規定請求返還已付之價金146萬元？
1.被告依民法第254條規定及系爭買賣契約第12條第1項約定，解除系爭買賣契約是否合法？⑴按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期
限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文。次按當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約。又契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259 條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除（最高法院90年台上字第1231號判例、最高法院63年台上字第1989號判例意旨參照）。
⑵經查，兩造於103 年6 月23日簽訂系爭買賣契約，約定10
3 年10月31日為交屋日及付清尾款日，並於系爭買賣契約第12條第1 項前段約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」，兩造於
103 年9 月26日另簽定系爭協議書，約定交屋日改為103年11月30日，此有不動產買賣契約書、協議書各1 份在卷可稽（見本院卷第9 頁反面、第10頁反面、第14頁）。又兩造均不爭執原告並未於103 年11月30日前給付剩餘價金乙情，足見至雙方約定之交屋日及付清尾款日即103 年11年30日為止，原告仍未依約給付買賣價金尾款，已陷於遲延給付。再查，被告於103 年12月1 日以台北光武郵局第
151 號存證信函通知原告於函到7 日內支付剩餘價款，原告於103 年12月17日以臺北大同郵局第569 號存證信函通知被告願意繼續履行契約並支付延遲利息，被告復於104年1 月20日以台北光武郵局第143 號存證信函解除系爭買賣契約，此有臺北光武郵局存證信函兩張、臺北大同郵局存證信函乙張附卷可參（見本院卷第15至16頁、第44頁），顯見被告業已依系爭買賣契約第12條第1 項前段約定，定7 日之期限催告原告履行，期限屆至原告仍未履行時，被告即已取得系爭買賣契約之解約權，被告於104 年1 月20日另以存證信函解除系爭買賣契約，應認被告依民法第
254 條規定及系爭買賣契約第12條第1 項約定，已於104年1 月20日合法解除系爭買賣契約。
⑶原告雖主張其無法給付尾款不具可歸責事由，被告解除契
約顯無理由云云。然查，就原告主張被告於103 年7 月1日至合泰公司及有巢氏房屋誣指足以毀損原告名譽之言論乙情，業經兩造於103 年9 月26日簽訂系爭協議書，約定交屋日改為103 年11月30日前，有系爭協議書附卷可按，兩造既已合意改定交屋日及付清尾款日，被告有無原告主張前開情事，顯與原告得否於103 年11月30日前給付尾款無關。次查，本件原告無法取得華南商業銀行東台北分行貸款之原因，經證人即華南商業銀行東台北分行職員劉文光到庭具結證稱：伊是臺北市○○街○○○ 巷○○號1 樓房屋向華南商業銀行東台北分行申請辦理購屋貸款之承辦人；在今年1 月5 日左右有自稱本案房屋賣方劉小姐的女兒到華南銀行東台北分行來問上述房屋有無申請貸款？進度大概多久才會核貸下來？伊就跟她說有，要再等一陣子有結果以後再通知雙方，後來這個案子沒有核准，伊就同時跟買方及賣方，好像也有跟她女兒講，請她們去別的銀行申請貸款；後來主要拒絕理由是因銀行要借的成數無法達到客戶的要求，伊覺得不妥就婉拒等情明確（見本院卷第72反面至第73頁），足認原告無法取得貸款與被告女兒至華南商業銀行東台北分行詢問之行為毫無關聯。是原告主張未能順利交屋付款，係因被告之事由所致，原告不具可歸責事由，被告主張解除契約顯屬無據云云，難認可採。
⑷又按解除權為單獨行為，單方意思表示即為已足，無待他
方當事人之承諾。被告基於民法第254 條規定及系爭買賣契約第12條第1 項約定，已於104 年1 月20日合法解除系爭買賣契約，已如前述，則揆諸前揭判例意旨，自無由原告再主張系爭買賣契約經兩造合意解除之餘地。是原告主張被告既然表示解除契約，原告亦同意解除契約，兩造間之買賣契約以合意解除等語，自無理由，並不可採。
2.被告沒收原告已支付之價金146 萬元，有無理由？按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文；又按民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。經查，系爭買賣契約第12條第2 項後段約定：「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」（見本院卷第10頁反面），上述契約約定之內容為兩造關於違約金之約定，審酌兩造約定之用語，顯係約定違約時應賠償一定數額之金額，並非依違約之日數而與日俱增，則該違約金之性質應為總額賠償預定性質之違約金，原告辯稱：系爭買賣契約第12條第2 項後段之約定為懲罰性違約金性質，並不足採。又承前所述，原告未依約給付買賣價金尾款，經被告依系爭買賣契約第12條第1項前段約定定7 日之期限催告原告履行，期限屆至原告仍未履行，被告已於104 年1 月20日依系爭買賣契約第12條第1 項約定解除系爭契約，則被告依系爭買賣契約第12條第2 項後段約定，沒收原告已支付之價金146 萬元，自屬有據。
3.被告沒收之違約金是否過高應酌減？⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，使符契約約定之本旨（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。另按約定之違約金額是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，為衡量之標準（最高法院89年度台上字第1111號、93年度台上字第2655號判決參照）。⑵原告雖主張原告先於簽訂系爭買賣契約時給付第一期款80
萬元，嗣又再給付66萬元，如准予被告全部沒收，將造成原告依約履行給付之金額愈多，遭沒收之金額愈多，顯非公平；原告係因申請之購屋貸款未受銀行核貸而未能履行，違約情節輕微；況被告所受損害至多僅仲介服務費用53萬元，被告沒收違約金146 萬元，顯屬過高等語。然原告與被告締約時，應已衡量自身履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位所自主決定，而簽訂系爭買賣契約，自應受系爭買賣契約效力之拘束。系爭買賣契約第12條第2 項後段之約定為損害賠償總額預定性之違約金，為被告因原告違約而生損害之賠償總額。查被告於103 年10月2 日已先從兆豐國際商業銀行中和分行履保專戶帳號00000000000000帳戶中支付53萬元之仲介服務費，此有履約保證專戶收入支出表附卷可稽（見本院卷第78頁），且為原告所不爭。本院衡酌賣方仲介已自該146 萬元中收取仲介服務費用53萬元，又系爭買賣契約簽訂迄今已逾1 年，被告受有無法利用系爭房地、在外租屋、搬遷離家等損害，而原告違約之情節，又係出於個人因素考量而與被告無涉，及倘原告依約給付買賣價金被告可享受之利益等情，本件違約金為買賣價金之1 成尚無違房地產交易實務之一般行情，依上開規定及判決意旨，認本件被告所收取之違約金尚屬合理。況原告並未具體舉證說明該違約金有何過高之情形，基於契約自由原則，法院就該違約金之約定自應予尊重，始符契約約定之本旨，並符合當事人公平原則。
4.從而，原告主張依民法第259 條第2 款規定請求返還已付之價金146 萬元，或主張違約金過高應予酌減並請求返還過高之部分，均無理由，應予駁回。
（二）原告依據民法第184 條第1 項後段規定請求被告給付146萬元作為損害賠償，有無理由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。原告主張本件係因被告及被告女兒之行為致貸款銀行對於系爭買賣契約產生疑慮，因而拒絕核貸予原告，致原告無法依約履行給付尾款，致無法順利交屋付款，受有146 萬元之損害，係故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告，應依民法第184 條第1項後段規定賠償146 萬元之損害，自應由原告依上開關於舉證責任分配之說明，就前開有利於己事實負舉證責任。
2.然查本件原告無法取得華南商業銀行東台北分行貸款之原因，係因銀行要借的成數無法達到客戶的要求，故證人劉文光覺得不妥就婉拒等情，業據原告聲請傳訊之證人劉文光證述在卷，足認原告無法取得貸款與被告女兒至華南商業銀行東台北分行詢問之行為毫無關聯，業如前述。是以，原告主張因被告及女兒之行為致華南商業銀行東台北分行拒絕核貸，原告因此無法履約受有146 萬元之損害，依據民法第184 條第1 項後段向被告請求侵權行為之損害賠償，自屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依據民法第259條第2款、第184條第1項後段等規定，請求被告返還價金146萬元、賠償損害146萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，一併駁回，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，原告聲請傳訊證人即系爭房地賣方仲介陳雍、合泰公司承辦人孔慶愷、代書顏淑俐，欲證明被告曾前往仲介及合泰公司誣指「謝喬媗欲用假合約貸款」等足以毀損原告名譽之言論，造成系爭買賣契約無法於契約原訂期限履約之事實，然該等證人至多僅能證明原告未能於103 年10月31日給付尾款非可歸責於己，然兩造既已於103 年9 月26日成立系爭協議書，合意將交屋日即付清尾款日改為103年11月30日，故前開證人顯然與證明103 年11月30日原告不能履行是否有可歸事由之部分無涉，自無訊問之必要，又兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。另原告於言詞辯論終結後始提出之書狀，本院依法亦無從予以審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
民事 第二庭法 官 沈佳宜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
書記官 官逸嫻