臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第809號原 告 賴俊凱
王碧忠徐青立陳金柱黃麗玉林欣錦胡麗娜陳素蘭郭毓倫環資國際有限公司兼 上一人法定代理人 羅家鳳
孫復芳莊雪玉王兢婕黃麗卿林育德陳洛喬詹惠娟陳秀榮廖慶學林淑容范雅琪蕭秋安育成環保有限公司兼 上一人法定代理人 胡培蘭共 同 陳君瑋律師訴訟代理人 姚孟岑律師被 告 獅子林新光商業大樓管理委員會法定代理人 蔡長智訴訟代理人 周仕傑律師上列當事人間請求確認管理規約無效等事件，本院於中華民國104年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院42年臺上字第1031號判例意旨可資參照。經查，本件原告主張其等所有房屋均為套房，自始未使用中央空調設備，但被告抗辯依臺北市獅子林新光商業大樓管理規約（以下簡稱「系爭管理規約」）第73條第4項及第66條第1項之約定，原告應分擔該大樓中央冷氣空調設備之電費，並因此負擔電費債務，顯不合理，因而請求確認系爭管理規約第73條第4項之約定無效，及確認被告對原告關於系爭管理規約第66條第1項冷氣及電梯公共電費用部分之債權不存在等情，為被告所否認。則系爭管理規約第73條第4項之約定是否有效，及被告對於原告依系爭管理規約第66條第1項冷氣及電梯公用電費用部分之債權是否存在，確屬不明確，致使原告在私法上之地位有受侵害之危險，且此種不安之狀態，得以確認判決加以除去，故原告提起本件確認之訴，於法有據，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張略以：㈠坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地，門牌號碼臺
北市○○區○○○路○○號「獅子林新光商業大樓」（以下簡稱「系爭大樓」），其中9樓全區原係規劃為商場使用，嗣於民國94年間，9樓之5即9樓C區之所有權人周明健，將該區重新裝潢隔間為25戶之套房區，並停止該區中央空調設備之供應，再先後出售，現由原告分別管理使用。然原告向各前屋主購買套房時，各前屋主均未詳細告知系爭大樓9樓C區管理費用之計算方式，除需負擔個別用電外，尚應依系爭管理規約第66條第1項之約定，按套房坪數分擔中央中央冷氣空調設備電費，且該區中央空調設備已經停止運作，但仍須分擔每月為數甚鉅之中央冷氣空調設備電費，顯不合理。嗣被告更擅自於103年6月30日張貼公告，以9樓C區自102年11月起至103年5月底止，共積欠管理費296,337元，而得依系爭管理規約第73條第4款之約定，強制暫停供電。
㈡如住戶未繳納管理費或違反規約，管理委員會通常會訂立規
約以更換電腦卡鎖，禁止住戶進入，或斷水、斷電等手段，迫使住戶繳納管理費，但公寓大廈管理條例第21條僅規定得催繳或訴請法院命其繳納，今被告以強制暫停供電之手段，強迫原告繳交管理費之行為，嚴重侵害原告權利，並不當限制住戶行使所有權，且背於善良風俗，顯然違反公寓大廈管理條例第21條之規定，而屬無效之約定。且水電供應為人民日常生活基本需求，如僅以民事財產糾紛，而於法律未明文規定下，得以擅自為斷水斷電之行為，亦違反憲法第23條之比例原則及法律保留原則。故被告自不得以系爭管理規約第73條第4款之約定對系爭大樓9樓C區強制暫停供電。
㈢另系爭管理規約第66條第1項就9樓C區公共用電中冷氣及電
梯用電之費用分擔，未區分受益程度，違反民法第148條之誠信原則，亦有權利濫用之情事。且系爭大樓9樓C區於94年間即已重新裝潢隔間，被告就管理費計算方式，於97年4月間訂立系爭管理規約時，仍沿用早期第66條概括訂定電費分攤之計算標準，而未將「9樓C區原係規劃為商場，嗣雖變更為套房，而其應分擔之公共電費，仍應以商場之計算方式為之」明文於系爭管理規約中，依大法官會議解釋第349條之解釋意旨，及民法第820條第1、2、3項之規定，原告於不知或非可得而知分管約定內容之情形下，應不受該約定之拘束。被告雖以周明健所簽訂之切結書抗辯原告可得而知電費分擔標準，惟該切結書性質上屬於債權契約，基於債之相對性原理，原告已經沒有第一手住戶在內，甚至最多已經換了十幾手，確實無從得知該切結書之存在，亦不知電費分擔比例，應不受該約定之拘束。又依系爭管理規約第20條之約定，9樓C區雖原係規劃為商場使用，但嗣後已變更為套房使用，且中央空調設備亦已停止使用，與系爭大樓6樓至8樓原即規劃為套房使用之用電方式相同，因情事已有所變更，自得援引6樓至8樓套房公用電費分擔計算方式計算9樓C區各住戶之管理費。爰依公寓大廈管理條例第21條及民法第71條、第72條及第148條之規定，請求確認系爭管理規約第73條第4項之約定無效，及確認被告對於原告關於系爭管理規約第66條第1項冷氣及電梯公共用電費用部分之債權不存在等語。
㈡並聲明：
⒈確認獅子林新光商業大樓公寓大廈管理規約第73條第4項之約定無效。
⒉確認被告對於原告關於獅子林新光商業大樓公寓大廈管理規
約第66條第1項冷氣及電梯公共用電費用部分之債權不存在。
二、被告則辯以：㈠系爭大樓興建於68年，本身設計即為提供商業經營使用，有
關大樓之相關公共設施，均本於商業設計使用，舉凡電動手扶梯、電梯、出入口、冷氣空調設備等，均係依據商業賣場之規模及需求來設計使用，而為因應商場冷氣空調之需求，系爭大樓興建之初即採用中央空調系統，將大型冷氣主機放置於地下3樓，而將冷氣冷卻水塔設置於大樓屋頂，系爭大樓為維護冷氣主機與冷卻水塔，每年均需支出龐大金額，而系爭大樓冷氣空調均由放置於地下3樓之中央空調主機負責，所需費用亦由被告支付。有關中央空調設備電費部分，係由被告向訴外人臺灣電力股份有限公司（以下簡稱「台電公司」）購電，每月的電費支出約2,000,000元上下，再由被告依據各戶之坪數加以計算應分擔之數額，經考慮商場用電需求及中央空調設備所需之耗電量，被告與台電公司簽訂購電契約時，即約定電錶契約以容量計價，藉此獲得較低之電費，但必須使用一定之容量，所以在收取計算上，亦是將原告應分擔之電費獨立列於管理費之外，此與一般大樓將公共用電計算於管理費內之情形顯不相同。由此觀之，該電費已非管理費之一部分，而屬於代收代付性質。為此系爭大樓於97年召開區分所有權人會議修訂系爭管理規約時，特別於第73條第4款約定各營業單位拒不繳納應分擔之水電等管理費用時，管理委員會得強制暫停供電，俟其繳清積欠之費用後始恢復正常供電，其主要目的在於各用戶均有按時繳納水電費之義務，且該電費屬於代收代付性質，電費實際上已經先由被告繳納給台電公司，若是有用戶拒絕繳納電費，差額均由被告代為墊付，而原告迄今積欠之電費金額已超過全大樓每月電費的4分之1以上，造成被告財務嚴重負擔，若無法支付電費，台電公司勢必會對系爭大樓進行斷電措施。可見系爭管理規約第73條第4款係考量系爭大樓公共設備型態所為之約定，並經區分所有權人會議通過，與一般管理費性質不同，自與公寓大廈管理條例第21條之情形有間，並無該條規定之適用。
㈡系爭大樓9樓C區於周明健進行相關變更時，曾書立切結書保
證未來出售或出租房屋時，應於買賣或租賃契約契約中將系爭大樓所收取之電費、管理費用辦法與分擔明細清楚列明，並要求買受人或承租人切實遵守。原告雖主張前屋主出售時，並未告知相關事項，但被告確實已經要求周明健告知，且原告買受各房屋前，應向管理委員會查詢有關管理費等相關事項，顯見原告明知或可得而知相關電費負擔之內容，而仍買受該等房屋，自應受該等約定之拘束，如原告仍主張不知情，應由原告負舉證之責。另依據法律體例而言，區分所有建築物所有權人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節「不動產所有權」中（民法第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務係規定於所有權章第四節共有中，區分所有建築物所有人之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定，惟該規定中並無受讓人應就前手積欠之管理費應連帶負責之規定，僅於民法第799條之1第4項規定，區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束，其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同，該規定與公寓大廈管理條例第24條第1項之規定相仿。故依前揭規定，原告對於系爭管理規約之內容，依法應受其拘束，且對於電費分擔之義務，原告亦處於明知或可得而知之情況下，依法亦應受其拘束。
㈢又原告雖主張其等與系爭大樓6至8樓套房區公共用電分擔比
例不同，有失公平云云。然系爭大樓6至8樓於建築規劃之初，即作為套房使用，自大樓興建完成後亦作套房使用，迄今並無任何變更，但原告所有之9樓C區套房係因原所有權人後來變更使用，才會變更成套房使用，但變更時仍承諾會依據系爭大樓原有公共設施之設計施用，並分擔公用電費等費用，顯見兩者情況並不相同，並無顯失公平之情形。況系爭大樓9樓A區之高絲旅館與9樓B區之日安商務旅店，均依據規約之約定給付應分擔之公用電費，更見原告主張無理。故原告引用民法第71條、第72條及第148條之規定請求確認規約無效與債權不存在，並無理由等語，資為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭大樓9樓全區原係規劃為商場使用，嗣9樓C區之原所有
權人周明健於94年間將該區重新裝潢隔間成套房出售，而9樓C區現住戶分別列明如下：
⒈原告賴俊凱為系爭大樓9樓之5之所有權人。
⒉原告王碧忠為系爭大樓9樓之7之所有權人。
⒊原告徐青立為系爭大樓9樓之8之所有權人。
⒋原告陳金柱為系爭大樓9樓之9之所有權人。
⒌原告黃麗玉為系爭大樓9樓之10之所有權人。
⒍原告林欣錦為系爭大樓9樓之11之所有權人。
⒎原告胡麗娜為系爭大樓9樓之12之所有權人。
⒏原告陳素蘭為系爭大樓9樓之13之所有權人。
⒐原告郭毓倫為系爭大樓9樓之14之所有權人。
⒑原告羅家鳳為系爭大樓9樓之15之所有權人。
⒒原告環資國際有限公司為系爭大樓9樓之16之所有權人。
⒓原告孫復芳為系爭大樓9樓之17之所有權人。
⒔原告莊雪玉為系爭大樓9樓之18之所有權人。
⒕原告王兢婕為系爭大樓9樓之19之所有權人。
⒖原告黃麗卿為系爭大樓9樓之20之所有權人。
⒗原告林育德為系爭大樓9樓之21之所有權人。
⒘原告陳洛喬為系爭大樓9樓之22之所有權人。
⒙原告詹惠娟為系爭大樓9樓之23之所有權人。
⒚原告陳秀榮為系爭大樓9樓之24之所有權人。
⒛原告廖慶學為系爭大樓9樓之25之所有權人。
原告羅家鳳為系爭大樓9樓之26之所有權人。
原告林淑容為系爭大樓9樓之27之所有權人。
原告范雅琪為系爭大樓9樓之28之所有權人。
原告蕭秋安為系爭大樓9樓之29之所有權人。
原告育成環保有限公司為系爭大樓9樓之30之所有權人。
此有臺北市○○區○○段0○段000000000000000號建物登記資料查詢25件在卷可證（見本院103年度司北調字第1520號卷第14至53頁）。
㈡被告於103年6月30日張貼公告表示系爭大樓9樓C區住戶自10
2年11月1日起至103年5月31日尚積欠水電管理費296,337元，此有被告103年6月30日獅管（商）字第0630號簡便行文表在卷可證（見本院103年度司北調字第1520號卷第75頁）。
四、本件之爭點及本院得心證之理由：原告主張系爭管理規約第73條第4項之約定，違反公寓大廈管理條例第21條之規定，嚴重侵害原告權利，並不當限制住戶行使所有權，且背於善良風俗，亦違反憲法比例原則及法律保留原則，應屬無效，另系爭管理規約第66條第1項就9樓C區公共用電中冷氣及電梯用電之費用分擔，未區分受益程度，違反民法第148條之誠信原則，亦有權利濫用之情事，原告於不知或非可得而知上開約定之情形下，應不受該約定之拘束，故被告對於原告冷氣及電梯公共用電之債權並不存在等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之處厥為：㈠原告主張系爭管理規約第73條第4款關於強制暫停供電之約定，違反公寓大廈管理條例第21條、民法第71條、第72條規定，亦違反憲法比例原則及法律保留原則，而求為確認該約定無效，有無理由？㈡原告主張系爭管理規約第66條第1項就9樓C區公共用電中冷氣及電梯用電之費用分擔，未區分受益程度，違反民法第148條之誠信原則，亦有權利濫用之情事，原告於不知或非可得而知上開約定之情形下，應不受該約定之拘束，故被告對於原告冷氣及電梯公共用電之債權並不存在，有無理由？茲分述如下：
㈠原告主張系爭管理規約第73條第4款關於強制暫停供電之約
定，違反公寓大廈管理條例第21條、民法第71條、第72條規定，亦違反憲法比例原則及法律保留原則，而求為確認該約定無效，有無理由？⒈按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。復按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第71條定有明文。又按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條亦有明文。查系爭管理規約第73條第4款約定：「管理委員會為維護本大樓全體業主及合法用戶之權益，對違反本規約之各營業單位得採取下列處分：各營業單位（各用戶）拒不繳納應分攤之水電等管理費用時，管理委員會得強制暫停供電，俟其繳清積欠之費用後始恢復正常供電」。
⒉原告雖主張系爭管理規約第73條第4款以強制暫停供電之手
段，強迫原告繳交管理費之行為，嚴重侵害原告權利，並不當限制住戶行使所有權，且背於善良風俗，顯然違反公寓大廈管理條例第21條之規定，而屬無效，且水電供應為人民日常生活基本需求，如僅以民事財產糾紛，而於法律未明文規定下，得以擅自為斷水斷電之行為，亦違反憲法第23條之比例原則及法律保留原則云云。惟按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令章程者，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應準用民法第56條第1項規定，由區分所有權人於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。再者，公寓大廈管理業務之執行，須有經費來推動管理業務，於發生維護管理情事產生，需管理費及重大修繕支出費用時，各區分所有權人應分擔該費用。管理委員會依公寓大廈管理條例第35條第1項規定雖有當事人能力，但是不具有法人資格，因而大廈管理費非屬管理委員會之獨立財產，其所有權屬於全體區分所有權人所共有，其乃按全體區分所有權人自治決議所訂定之大廈管理規約議定之數額而收取之費用，其本質上應屬各住戶自身應支出之費用，僅為集合管理之便而共同收取並由管理委員會統籌運用，並非住戶對於管理委員會之定期給付。故系爭管理規約既經全體區分所有權人會議通過決議生效，此為兩造所不爭執，則系爭管理規約第73條第4款即對全體區分所有權人發生效力。而各住戶應分擔之水電等管理費用，本質上為各住戶自身應支出之費用，僅為集合管理之便而共同收取並由管理委員會統籌運用，如各住戶未按時給付，本即會遭水電供應者終止服務，亦即產生斷水斷電等情形，並非系爭管理規約第73條第4款課予各住戶較嚴格之處罰。又公寓大廈管理條例第21條係就各住戶積欠公共基金或應分擔之費用得以定期催討之方式請求償還之程序規定，並非僅得以訴請法院命其給付方式催討之強制規定，縱全體區分所有權人決議以其他方式督促各住戶繳納，亦難謂違反強制規定而無效，且未背於公共秩序或善良風俗，或違反法律保留及比例原則。故原告主張系爭管理規約第73條第4款約定管理委員會得暫時停止供電，違反公寓大廈管理條例第21條之強制規定，且背於善良風俗，亦違反比例原則及法律保留原則云云，應屬無效，尚非可採。
㈡原告主張系爭管理規約第66條第1項就9樓C區公共用電中冷
氣及電梯用電之費用分擔，未區分受益程度，違反民法第148條第2項之誠信原則，亦有權利濫用之情事，原告於不知或非可得而知上開約定之情形下，應不受該約定之拘束，故被告對於原告冷氣及電梯公共用電之債權並不存在，有無理由？⒈按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148
條第2項定有明文。復按區分所有權人之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所訂文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第24條第1項定有明文。查系爭管理規約第66條第1項約定：「電費分攤之計算標準：公共用電部分（公同共有）：係包括冷氣（空調）泵浦及主機、昇降電梯、污水揚水、消防灑水……等泵浦，屋頂動力、電器機房、約會廣場等公共設施之用電均數之。除冷氣及昇降電梯依各該相關樓層之使用程度比率分攤外，其餘部分則依大樓全部建坪數之比率分攤之」。復按系爭管理規約第20條約定：「管理委員會分設商場組、套房組與新光組；商場組由地下1、2、3層與地上1至3層及9、10層推選之管理委員組成，套房組由地上6至8層推選之管理委員組成，新光組由地上4、5層推選之管理委員組成」。
⒉原告固主張系爭管理規約第66條第1項就9樓C區公共用電中
冷氣及電梯用電之費用分擔，未區分受益程度，違反民法第148條之誠信原則，亦有權利濫用之情事云云。惟系爭管理規約第66條已就公共用電、局部用電與基本電費及電錶租金之計算標準分別臚列，而該條第1項所指之公共用電部分，亦將冷氣及昇降電梯依各該相關樓層之使用程度比率分攤，並非未區分用益程度均為相同之約定，原告此部分之主張，要非可採。另原告主張系爭大樓9樓C區於94年間即已重新裝潢隔間，被告就管理費計算方式，於97年4月間訂立系爭管理規約時，仍沿用早期第66條概括訂定電費分攤之計算標準，並未將「9樓C區原係規劃為商場，嗣雖變更為套房，而其應分擔之公共電費，仍應以商場之計算方式為之」，明文於系爭管理規約中，則依大法官會議解釋第349條之解釋意旨，及民法第820條第1、2、3項之規定，原告於不知悉或非可得而知分管約定內容之情形下，應不受該約定之拘束云云。然系爭大樓9樓C區既於94年間已重新隔間為套房出售，則包含買受9樓C區套房之全體區分所有權人於97年4月修正系爭管理規約時，應均知悉9樓C區已由商場變更為套房使用，縱未將「9樓C區原係規劃為商場，嗣雖變更為套房，而其應分擔之公共電費，仍應以商場之計算方式為之」明文約定於系爭管理規約之中，亦未就9樓C區電費分攤計算標準變更為套房之計算標準，可見當時全體區分所有權人並無變更9樓C區公共用電費用計算標準之意。且9樓C區原所有權人周明健於94年9月30日曾書立切結書，其中第5點記載：「立切結書人承諾於於未來將產權出售或出租給第三人時（不論全部或是一部），應將本切結書事項告之該第三人並作為買賣或租賃契約之附件，要求該第三人切實履行」，第6點記載：「立切結書人承諾於未來將產權出售或出租給第三人時（不論是全部或是一部），應將本切結書事項告知該第三人並作為買賣或租賃契約之附件，要求該第三人切實履行」，此有該切結書影本1紙附卷可稽（見本院卷第38頁）。而原告均為周明健之後手屋主，縱非直接後手，依公寓大廈管理條例第24條第1項之規定，仍應受系爭管理規約及該切結書之拘束，且原告於買受各房屋前，衡情應會向前手屋主或管理委員會查詢有關水電及管理費計算方式等相關事項，如未經前手屋主告知，亦屬前手屋主未告知房屋買賣契約內容之問題，並非可歸責於被告之事由，足認原告係明知或可得而知相關電費負擔之內容，而仍買受該等房屋，自應受此等約定之拘束。又原告主張依系爭管理規約第20條之約定，9樓C區雖原係規劃為商場使用，但嗣後已變更為套房使用，且中央空調設備亦已停止使用，與系爭大樓6樓至8樓原即規劃為套房使用之用電方式相同，因情事已有所變更，自得援引6樓至8樓套房公用電費分擔計算方式計算9樓C區各住戶之管理費云云。
然系爭大樓6至8樓於建築規劃之初，即作為套房使用，自大樓興建完成後亦作套房使用，迄今並無任何變更，此為兩造所不爭執，而9樓C區套房係原所有權人後來始變更為套房使用，且變更時仍承諾會遵守系爭大樓原有公共設施收取水電、管理費之辦法與分擔明細，分擔公共用電等費用，顯見兩者情況並不相同，尚不得比附援引。況原告主張系爭大樓9樓A區之高絲旅館與9樓B區之日安商務旅店，均依據系爭管理規約第66條第1項之約定分攤公用電費，此亦為被告所不否認，則原告依據系爭管理規約第66條第1項之約定分攤公用電費，亦無顯失公平之情形，自不得恣意主張以系爭大樓6樓至8樓套房公共用電費用計算方式分攤電費。故原告主張系爭管理規約第66條第1項就9樓C區公共用電中冷氣及電梯用電之費用分擔，未區分受益程度，違反民法第148條第2項之誠信原則，亦有權利濫用之情事，原告於不知或非可得而知上開約定之情形下，應不受該約定之拘束，故被告對於原告冷氣及電梯公共用電之債權並不存在云云，亦非可採。
五、綜上所述，本件原告主張系爭管理規約第73條第4款關於強制暫停供電之約定，違反公寓大廈管理條例第21條、民法第71條、第72條規定，亦違反憲法比例原則及法律保留原則，應屬無效；及系爭管理規約第66條第1項就9樓C區公共用電中冷氣及電梯用電之費用分擔，未區分受益程度，違反民法第148條第2項之誠信原則，亦有權利濫用之情事，原告於不知或非可得而知上開約定之情形下，應不受該約定之拘束，故被告對於原告冷氣及電梯公共用電之債權並不存在等情，均非有理。從而，原告聲明請求：㈠確認獅子林新光商業大樓公寓大廈管理規約第73條第4項之約定無效；㈡確認被告對於原告關於獅子林新光商業大樓公寓大廈管理規約第66條第1項冷氣及電梯公共用電費用部分之債權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經本院詳加審酌後，認均不足以影響判決之結果，毋庸一一予以論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 12 日
民事第一庭 法 官 郭顏毓以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 12 日
書記官 劉庭君