臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第94號原 告 張彤羚訴訟代理人 黃明展律師
吳龍偉律師被 告 誠邦建築規劃股份有限公司法定代理人 林惠珠被 告 洪村井
洪炳煌洪清河上四人共同訴訟代理人 繆璁律師複 代理人 王紀東上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國一○五年十月十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告法定代理人於原告起訴時為陳秀錦，於本院審理期間變更為林惠珠，業據其聲明承受訴訟，並提出其公司變更登記表（見本院卷㈢第一七二頁至第一七三頁、第一七五頁至第一七七頁）在卷可稽，核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第七款定有明文。本件原告起訴時，依其與被告誠邦建築規劃股份有限公司（下稱誠邦公司）於民國九十九年十二月十五日簽訂之房屋買賣合約書（下稱系爭房屋及車位契約）第十八條保固條款或民法第三百五十四條瑕疵擔保責任、同法第二百二十七條第二項加害給付或第一百八十四條第一項前段故意侵權行為、同法第二百五十九條車位瑕疵而解除契約後回復原狀之規定，請求被告誠邦公司應將坐落台北市○○區○○路○段○○巷○○號四樓建物（下稱系爭建物），按原告起訴狀附件一駿瑩工程實業有限公司（下稱駿瑩公司）出具之專業漏水檢測單（下稱系爭檢測單）所示方法修復至完善狀態，並應給付原告新台幣（下同）七十萬三千一百六十八元，及自起訴狀繕本送達被告誠邦公司翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨應與被告洪村井、洪炳煌、洪江河（下稱洪村井等三人）給付原告一百八十萬元，及自被告受領車位價金翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；嗣以一○四年四月二日民事準備㈡狀，不變更訴訟標的，減縮其聲明為，被告誠邦公司應將系爭建物按系爭檢測單第四點建議修繕方式第一項所示方法修復至完善狀態，並應給付原告七十萬一千九百六十二元及按上開期間、利率計算之利息，暨應與被告洪村井等三人給付原告一百八十萬元，及自一○四年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；再於一○四年五月十九日以民事準備㈢狀，不變更原訴訟標的、請求被告誠邦公司修繕及單獨給付部分，惟變更被告共同給付部分之聲明為，先位請求被告應給付原告一百八十萬元或被告誠邦公司、洪村井等三人應分別給付原告四十六萬八千元、一百三十三萬二千元，及均自一○四年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並追加備位請求依民法第三百五十九條瑕疵而減少價金之規定、聲明被告應給付原告八十萬元或被告誠邦公司、洪村井等三人應分別給付原告二十萬八千元、五十九萬二千元，及均自該民事準備㈢狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；末於一○四年五月二十五日本院審理時，就請求被告共同給付部分，變更為請求被告連帶給付。核原告請求之基礎事實同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於九十九年十二月十五日與被告誠邦公司簽訂系爭房屋及車位契約、與被告洪村井等三人簽訂土地買賣合約書（下稱系爭土地契約）（以上合稱系爭買賣契約），約定伊以房屋及車位總價金一千五百三十四萬元（內含房屋價金一千三百八十八萬四千元、車位價金一百四十五萬六千元）、土地總價金四千三百六十六萬元（內含房屋坐落土地之價金三千九百五十一萬六千元、車位坐落土地之價金四百十四萬四千元）向被告購買系爭建物即Ａ１棟四樓及編號
七九、八○、八一號等三車位（下稱系爭三車位）暨房屋車位坐落之土地。惟伊於系爭建物一○二年十二月六日交屋前驗屋時，發現後陽台水管嚴重堵塞，與被告約定必須改善後再次驗收，被告也承諾答應改善，然卻均未完成，嗣伊於一○三年一月十六日起委由訴外人賁華室內裝修有限公司（下稱賁華公司）進行室內裝潢期間，發現該建築之防水設置不良，地坪亦出現多處破洞，地坪破洞處出現潮濕現象，致伊須重舖地磚，且因地坪破損無法阻隔水氣，以及防水層搭接不良、外牆與樓板交接處滲水等多處施工瑕疵，致使室內異常潮濕，導致木作嚴重受潮發霉，更於一○三年七月一日發現在下雨過後系爭建物會因排水管阻塞致使後陽台排水孔出現嚴重倒灌現象，導致大量汙水流至室內，破壞伊已施做完成之裝潢木作，乃於一○三年七月九日委請駿瑩公司進行漏水鑑定，鑑定結果確定系爭建物後陽台排水管嚴重堵塞，更發現客廳外牆石材縫隙未填滿、浴室防水層搭接不良、後陽台防水層搭接不良等三瑕疵，被告誠邦公司自應依系爭房屋及車位契約第十八條第一項保固條款或民法第三百五十四條瑕疵擔保責任之規定，將系爭建物滲漏水之瑕疵修繕至完善狀態，並依民法第二百二十七條第二項加害給付或同法第一百八十四條第一項前段損害賠償之規定，擇一賠償伊就木作裝潢損壞之修繕費用一百四十一萬八百五十元，扣除訴外人富邦產物保險支付九十六萬元，伊實際支付之重作木作裝潢費用四十五萬元，及重鋪地磚支出二十五萬一千九百六十二元之損失，總計七十萬一千九百六十二元。另伊購買系爭三車位其中位處建物角落編號八一號車位（下稱系爭車位），左側為柱，右側為牆，車輛停入後，受限於該牆柱之狹小空間，駕駛或乘客均無法正常開啟車門上下車，致該車位實際上無使用之可能，且該車位長邊鄰接牆壁，寬二點二五公尺、長五點七五公尺，違反建築技術規則建築設計施工編第六十條第一項第一款及第二款，寬度不得減少應維持為二點五公尺之規定，足見系爭車位之配置設計不佳，預留空間過窄及未依建築法令設置，致伊於交屋後發現該車位實際上無法使用，具有完全喪失通常效用或契約預定效用之瑕疵，嗣伊於一○三年四月三日向台北市政府地政局（下稱北市地政局）提出申訴，更於同年五月十九日與被告誠邦公司至台北市政府消費者保護官室（下稱北市消保官室）進行協商，要求解約或減少價金，惟不得要領，依被告誠邦公司出售系爭車位口頭表示，系爭車位係小車位，買賣價金為一百八十萬元，且車位與其坐落基地應有部分之買賣，依公寓大廈管理條第四條第二項規定不能分離，是被告誠邦公司就系爭車位之給付與被告洪村井等三人就該車位坐落土地之給付有不可分之關係，屬不可分債務，應依民法第二百九十二條準用連帶債務之規定，故伊得先位依民法第三百五十四條第一項及第三百五十九條，解除與被告間系爭車位及其坐落基地之買賣契約，依同法第二百五十九條第二款規定請求被告連帶返還所受領之價金一百八十萬元，或按系爭車位及其坐落基地所佔買賣價金比例百分之二十六、百分之七十四計算，被告誠邦公司、洪村井等三人應分別返還所受領之車位價金四十六萬八千元、一百三十三萬二千元，若認伊請求解除契約無理由，則備位依民法第三百五十四條第一項及第三百五十九條規定，請求被告連帶給付伊該車位減少之價金八十萬元，或按上開系爭車位及坐落基地所佔買賣價金比例計算，被告誠邦公司、洪村井等三人應分別給付伊系爭車位減少之價金二十萬八千元、五十九萬二千元。雖被告誠邦公司就系爭建物外牆有滲漏水瑕疵辯稱：該建物外牆無漏水瑕疵，縱有瑕疵，起訴前已修繕完成，且該外牆之修繕與整體外牆之美觀，屬管理委員會職務，伊有當事人不適格之違法云云；惟被告誠邦公司謂外牆無漏水瑕疵，提出之石材接縫工法說明書、施工說明書，係分別由與被告有利害關係之系爭大樓設計人、被告委請之修繕業者所出具，其可信度本有疑慮，亦非法院囑託之鑑定報告，況系爭建物外牆經台北市建築師公會鑑定結果，認定有防水功能不佳、牆面石材間縫隙填縫處理不確實，使外牆板體吸水逐漸內滲之瑕疵，淹水時曾由內側補做防水處理，並非正確理想做法等語，足見系爭建物之外牆確有滲漏水之瑕疵，被告誠邦公司雇工於室內客廳儲存櫃鑽洞埋針注入止水材之修繕方式，並非正確理想之做法，充其量只是暫時性之治標方法，不能完全解決外牆滲漏水之問題，該瑕疵亦未修繕完畢，另公寓大廈管理條例有關於共用部分修繕之規定，不影響被告誠邦公司應負之瑕疵擔保責任，況系爭建物所在大樓已於一○五年一月二十三日召開豁達達謙第三屆第一次區分所有權人會議，決議同意被告誠邦公司施作Ａ棟外牆防水修繕工程，亦無未依公寓大廈管理條例第十一條規定經區分所有權人決議，被告無法施作修繕外牆工程之疑慮。又被告誠邦公司就伊請求重作木作裝潢及重鋪地磚辯稱：系爭建物不可能因牆壁滲水而導致地坪出現多處破洞，系爭建物室內嚴重淹水之損害，應是伊施工人員於一○三年五月二十日施工時，忘了關水龍頭以至於次日上午被發現客廳淹水約三至四公分，後陽台排水管阻塞係伊所聘僱之裝潢人員所致，且伊並未支出木作及地磚修繕費用云云；惟系爭建物滲漏水之情形，乃肇因於後陽台地板排水管嚴重堵塞、室外外牆牆面石材間多處縫隙未做填縫處理等瑕疵所致，並非僅因牆壁滲水而已，又系爭建物於一○三年四月二日至同年五月三十日之用水量只有一度即一千公升而已，如系爭建物之水龍頭忘記關，放流一個整個晚上至隔天上午，衡情用水量不可能只有一度，且整棟大樓四樓全部早已大淹水，絕無可能只有系爭建物客廳淹水三至四公分而已，被告誠邦公司謂後陽台排水管阻塞係伊所聘僱之裝潢人員所致，並未提出任何關連性證據以實其說，尚難僅憑所提出存水灣管內異物之照片，即臆測指摘該阻塞係伊所聘僱之裝潢人員所致，況被告誠邦公司於伊聘僱賁華公司進場裝潢前之一○二年十二月至一○三年一月間有進場施作陽台地排外側阻塞等十一項缺失，該存水灣管內之異物有可能是被告誠邦公司進場施作時所留下，甚至亦可能是該公司當初在建造系爭建物時即已留下，再者，賁華公司已成立近十年，為深具專業及經驗之裝潢公司，自無甘冒毀壞公司優良信譽及擔負法律責任之風險，而造成他人損害之事，另伊確有分別支出木作裝潢及地磚損害之修繕費用，且伊分別於一○三年一月十六日、同年十一月二十六日委請賁華公司進場施作系爭建物室內裝潢，並簽立工程承攬合約書各一紙，業已依約給付工程款，足見伊確有因系爭建物滲漏水之瑕疵，而受有木作裝潢發霉重作及地磚受潮重鋪之損害。另被告就系爭車位瑕疵一事辯稱：系爭車位並無停車後無法開啟車門之情形，且於銷售當時已告知只要以倒車入庫的方式，就無駕駛人無法進出車輛的問題，又系爭車位是連同房地一併出售，如伊欲解約，需連同房地車位一併解約，否則單獨解除其中一停車位之買賣，被告已無房屋可供搭配買賣，其經濟上之效益必受嚴重受損云云；惟觀被告提出之系爭車位停車照片及錄影光碟顯示，被告以車頭停入系爭車位，並非一次自車道左轉停入就可以停妥到位，尚須再倒車、前進慢慢修正，並將車輛盡可能靠近右側牆面停放，車輛右側幾乎緊靠牆面，右側輪胎幾乎已經壓在停車格線上，駕駛方有足夠空間得以開啟車門，且駕駛體型纖瘦，其下車時，身體尤應配合車門與車身間之狹小空間弧度彎曲，方可勉強下車，而副駕駛座及右後座乘客，均因車門緊鄰牆面，無法開啟車門下車，足見系爭車位確因配置設計不佳，預留空間過窄，受限於左右牆面及樑柱，倘車輛係以通常方式停放在車位中央，則不論是駕駛或乘客，均因車門緊鄰牆面或樑柱，而無法開啟車門下車，完全尚失停車位之通常效用，又兩造並無將系爭建物及系爭三車位作為單一買賣標的物之約定，觀諸系爭買賣契約第二條用語，足見兩造簽訂系爭買賣契約之本意，絕非如被告所稱將房屋、土地及車位視為單一之買賣標的物，且社會交易慣例上，車位為單獨之買賣標的物，如無特別約定，自不能因伊購買多車位反而限制伊權利，更無法以「被告難以將該有瑕疵之車位賣出」為由，而認為伊應將系爭三車位甚至房地車位一併解除方能解除系爭車位之契約，又系爭車位為獎勵設置停車位有單獨編列之建號，並有建物及土地所有權狀，具有獨立產權，自得單獨且任意移轉予第三人，被告於伊解除系爭車位買賣契約後，自得將該車位單獨賣與同棟大樓住戶或其他第三人，當無經濟上效益嚴重受損之情，被告所辯，顯無足採。爰聲明：被告誠邦公司應將系爭建物按系爭檢測單第四點建議修繕方式第一項所示方法修復至完善狀態，並應給付原告七十萬一千九百六十二元，及自起訴狀繕本送達被告誠邦公司翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨先位聲明被告應連帶給付原告一百八十萬元或被告誠邦公司、洪村井等三人應分別給付原告四十六萬八千元、一百三十三萬二千元，及均自一○四年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，備位聲明被告應連帶給付原告八十萬元或被告誠邦公司、洪村井等三人應分別給付原告二十萬八千元、五十九萬二千元，及均自原告民事準備㈢狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並均願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以：原告於九十九年十二月十五日向被告誠邦公司購買系爭建物及系爭三車位，同時向被告洪村井等三人購買及上開房屋及車位坐落之土地，嗣於一○二年十二月六日系爭建物完工後進行點交，經原告確認「本戶排水、電測試無誤」等語，並於一○三年一月十五日被告就仍列陽台地排外側阻塞等十一項缺失全部改善，經原告簽收無誤，原告於一○三年一月十六日委請訴外人賁華公司進場施作裝潢工程；詎原告於一○三年五月二十九日以地板龜裂，裂縫中都是沙，疑似水泥沙比例不對，客浴地板潮濕，是否有滲水等理由報修，又於同年七月二十一日以外牆雨遮滲水進入室內造成室內客廳、餐廳、浴室地坪皆濕，要求室內防水重作等理由報修，再於同年八月二十五日以陽台地排水管不通報修，被告接獲上開報修通知後，雇工前往進行通管工程，發現系爭建物陽台地面排水管線阻塞，係原告所聘僱之裝潢人員在進行裝潢時，將異物如裝潢打除之水泥塊、水泥砂等惡意倒入所致，被告仍發包委請鋐達昌企業有限公司（下稱鋐達昌公司）就前揭報修項目，全部拆除重作，並於一○三年十一月十一日完工後由原告簽收確認，原告主張系爭建物窗台下收納櫃內側滲漏水一節，復經修繕承攬人鋐達昌公司提出「固若金湯」之修繕施工說明，暨永久保固承諾，原告再於同年十一月二十六日將系爭建物交予賁華公司進行裝潢，是以原告主張被告應將系爭建物滲漏水之瑕疵，修繕至完善狀態，並賠償其重鋪地磚、重作木作裝潢之請求，在原告起訴之前，被告已完全修繕完畢，原告請求權已不存在。雖原告主張被告誠邦公司應將系爭建物滲漏水之瑕疵修繕至完善狀態，並以台北建築師公會鑑定報告為據；惟依該鑑定報告可知系爭建物鑑定時並無外牆滲水淹水之情形存在，所指標的物於颱風雨來襲時曾有由外牆滲水淹水之情形，亦可能肇因於鋁窗安裝彌縫未實或外牆細縫滲水等情形，則既然不知其肇因，其建議之修繕方法，並無參考價值，且未參酌被告所提出之修繕記錄及施工照片，並不瞭解系爭建物窗台下收納櫃內側滲漏水之防水修補過程，結論亦僅係鑑定人之個人意見，故系爭建物於本件起訴前業經被告派人修繕完畢，自無再修繕之必要，再依設計人周文斌建築師提出石材接縫工法說明書，可知創新的施工方式，無須施作填縫材，無汙染及填縫材老化需更換之問題，外牆石材，採空縫處理，整體造型較有立體戚，較為美觀，且與結構體之間形成一個空腔，隨時保持通風狀態及雨屏等壓效果，而入侵的雨水與空腔熱源自然排出，因此可避免填縫材造成白華等汙染外牆現象及填縫材老化問題，對平衡正負風壓差，亦有幫助，又依社會通常觀念，外牆在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於公寓大廈管理條例所稱之共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體，共有部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，為該條例第十一條第一項所規定，原告起訴主張修繕方法為將系爭建物所在四樓至七樓室外外牆牆面石材間縫隙作填縫作業處理，忽略上開外牆石材空縫設計之趨勢及其美感，其他區分所有權人是否同意以填縫方式修繕，而降低系爭大廈之整體大樓質感，恐非繫於原告一人之主觀認知，事涉部分外牆之修繕與整體外牆之美觀等，則原告之上開主張，顯有當事人不適格之違法。又原告主張被告誠邦公司應賠償其該滲漏水瑕疵所致之損害；惟依原告所述其於一○三年五月二十一日發現系爭建物在連日大雨過後，室內竟異常潮濕，且於同年月二十六日發現地坪出現多處破洞，並於同年月二十九日發現地坪破洞處出現潮濕現象，導致原先已經施作完成之木作裝潢受潮發霉損壞等語，可知系爭建物於原告收受點交後一○三年一月十六日將系爭建物交給賁華公司進行裝潢，迄同年五月中旬以前，木作裝潢已經施作完成，在此之前並未發現有室內異常出現潮濕、地坪出現多處破洞、地坪破洞處出現朝施現象等瑕疵，於該日連日大雨過後，才發現上開瑕疵，依一般經驗法則判斷，若系爭建物滲漏水處僅「客廳窗台下收納櫃內側」一處，該月份台灣地區並無颱風侵襲，室內不可能嚴重淹水而造成地坪出現多處破洞，且該外牆之下層三樓住戶，並無因外牆上層滲漏水報修之情形，顯見原告所指稱其室內於一○三年五月二十一日連日大雨過後，才發現有上開地坪破洞處出現潮濕現象等瑕疵，絕非肇因於系爭「客廳窗台下收納櫃內側」之外牆滲漏水所致，而係原告之施工人員於同年月二十日施工時，忘了關水龍頭以至於在二十一日上午被發現客廳有淹水約三至四公分之情形，故非可歸責於被告之事由所致，再者，原告指其受有支出重鋪地磚二十五萬一千九百六十二元、支出重作木作裝潢四十五萬元，惟依原告提出其與賁華公司兩次工程合約書比對，並無重複付款之情事，且原告木作工程減少二十七萬八千四百五十五元，連同其他應支出金額迄一○三年五月三十一日應給付金額已達六十二萬二百五十二元，足見原告提出之該日給付賁華公司之四十五萬元，並非木作裝潢重作之支出，是以原告未能舉證證明其損害確實存在，其請求亦為無理由。另原告主張系爭車位處建物角落，配置設計不佳，預留空間過窄，致使其於交屋後方發現該車位於停入車輛後駕駛卻無法下車，實際上無法使用系爭車位，主張解除該車位之買賣契約，要求被告返還價金；惟原告於一○三年四月三日向北市地政局提出申訴，於該日與被告誠邦公司當場測試系爭車位，由被告誠邦公司指派同仁林柏宗先生，依原告現場要求，指定以其自用ＬＥＸＵＳ休旅車進行停放作業，經當場測試，無論是正向停放或反向停放（倒車入庫），都能一次完成，且駕駛人上下車時，亦均無阻礙，並無車門無法開啟之情形，曾獲原告當場認同，嗣北市地政局於同年月九日北市地權字第一○三三一二五九六一○號函請被告誠邦公司之關係企業長耀建設股份有限公司（下稱長耀公司）妥適處理，被告誠邦公司已於同年月二十二日以一○三誠建字第六號函復北市地政局及原告，原告主張車位價與買賣價不符一事，與事實不符，同時檢附系爭買賣契約書與車位標示圖等摘要節本，被告誠邦公司與原告再於同年五月十九日至北市消保官室進行協商時，即已提出建築師之說明書與竣工圖說予以說明清楚，該車位設計規畫及其尺寸等均符合法令之規定，並無停車後無法開啟車門不能上下車之情形存在，足證系爭車位並無物之瑕疵可言，原告主張解約或減少價金的理由根本不存在；再者，被告誠邦公司推出本件建案之預售時，全數規劃以「區」為單位，每一「區」規劃為三或四個車位，而以一區搭配一房地方式一同銷售，從未有單一車位之銷售規劃，因此亦從未有單一車位之議價情形，原告洽購系爭房屋、車位及坐落土地當時，該區域其他建案房價一直在飆漲，代銷公司之表價（售價）的屋數已經不多，均係以一套房地搭配「一區」車位方式一同銷售而進行交易，同時慮及系爭車位位處系爭建物地下三層最角落之位置，因此規劃與相鄰編號七九、八○等二車位一併共同出售，並為此調低三車位之售價總價，使該三車位同屬一所有人所有，使其發揮最大經濟效益，因此在雙方交易之時即已明確表明上情，原告當時以總價五百六十萬元選購第二十四區編號七九、八○、八一號之系爭三車位，此觀系爭房屋及車位契約第二條第二、三項約定「二、房屋坐落：編號Ａ１棟第肆樓房屋壹戶..三、車位位置：⑴買方購買之汽車停車位屬獎勵設置車位，位於本建物地下第參層編號七九、八○、八一號平面式停車位，共參位..」，系爭土地契約第一條第二、三項亦作同樣約定，足證系爭買賣契約係將「編號Ａ１棟第肆樓房屋壹戶及地下第參層編號七九、八○、八一號平面式停車位共參位」做為單一買賣交易之標的可知，故原告日後提出單獨解除系爭車位買賣之要求，為被告所拒絕，被告表示如要解約，必須房地車位一併解約，否則單獨解除其中單一停車位之買賣，日後被告因已無房屋可供搭配買賣，其經濟上之效益亦必嚴重受損。為此聲明：駁回原告之訴等語置辯。
三、兩造不爭執事項（見本院卷㈡第九十頁）：㈠原告於九十九年十二月十五日與被告誠邦公司簽訂系爭房屋
及車位契約（見本院卷㈠第二八頁至第九九頁），同日與被告洪村井等三人簽訂系爭土地契約（見本院卷㈠第一○○頁至第一二○頁），約定原告以房屋價金一千三百八十八萬四千元及該房屋坐落土地價金三千九百五十一萬六千元、車位價金一百四十五萬六千元及該車位坐落土地價金四百十四萬四千元，總價五千九百萬元向被告購買系爭建物、系爭三車位及上開房屋、車位坐落之土地。
㈡系爭三車位總價金為五百六十萬元，坐落台北市○○區○○
段○○段○○地號土地應有部分各一萬分之十（見本院卷㈠第一二三頁至第一二五頁），建物門牌號碼為台北市○○區○○路○段○○巷○○號地下三層即建號八二一二號，應有部分依序五一九三分之一五○、五一九三分之一二九、五一九三分之一二九（見本院卷㈠第一二九頁至第一二七頁）。㈢兩造於一○二年十二月六日完成點交，並於一○三年一月十
五日完成點交單所載之缺失修繕（見本院卷㈡第七七頁、第七八頁及卷㈠第一七九頁）。
㈣原告於一○三年一月十六日委請訴外人賁華公司進場施作裝潢工程（見本院卷㈡第一一○頁至第一二三頁）。
㈤原告曾於一○三年四月三日向北市地政局就系爭車位爭議提
出申訴，並與被告誠邦公司於該日至現場測試系爭車位；嗣北市地政局以同年月九日函（見本院卷㈠第一八○頁至第一八一頁）知原告及被告誠邦公司之關係企業長耀公司，請於十五日內妥適處理；被告誠邦公司於同年月二十二日函（見本院卷㈠第一八二頁）復北市地政局及原告；原告與被告誠邦公司再於同年五月十九日至北市消保官室進行協商，原告就系爭車位提出解約或減少價金之要求，被告表示同意攜回研議再回覆（見本院卷㈠第二二八頁）。
㈥原告曾於下列期日報修系爭建物下列情事：
⒈一○三年五月二十九日報修有地板龜裂等情形（見本院卷㈠第一九一頁）。
⒉一○三年七月二十一日報修有雨遮漏水等情形（見本院卷㈠第一九二頁）。
⒊一○三年八月二十五日報修有陽台地排水管不通等情形（見
本院卷㈠第一九三頁）㈦原告曾另委請訴外人駿瑩公司就系爭建物漏水情形檢測，該
公司並曾出具一○三年七月九日系爭檢測單（見本院卷㈠第十六頁至第二三頁）。
㈧被告曾於一○三年九月七日委請訴外人鋐達昌公司進場修繕
（見本院卷㈠第一九六頁至第二二五頁），已於同年十一月十一日止就原告所指系爭建物後陽台地板排水管阻塞、客浴、次臥浴及後陽台地坪滲漏水等瑕疵修繕完成（見本院卷㈠第一九六頁至第二二五頁）。
㈨原告於一○三年十一月二十六日再委託訴外人賁華公司就系爭建物裝潢（見本院卷㈡第一二四頁至第一三七頁）。
四、惟原告主張被告誠邦公司應依系爭檢測單第四點建議修繕方式第一項所示方法即將系爭建物所在四樓至七樓室外外牆牆面石材間縫隙施作填縫作業處理修復至完善狀態等情，為被告誠邦公司以原告當事人不適格等語置辯。按當事人適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之，且係依原告起訴主張之事實決之，非依法院判斷之結果定之，在給付訴訟，主張權利存在之人，以其主張有給付義務之人為被告，當事人即為適格（最高法院八十二年台上字第一八○一號判決參照）。本件原告依其與被告誠邦公司間所訂之系爭房屋及車位契約第十八條第一項保固條款或民法第三百五十四條瑕疵擔保責任之規定，請求被告誠邦公司應將系爭建物所在四樓至七樓室外外牆牆面滲漏水之瑕疵修繕至完善狀態，係主張其為該買賣契約之當事人，依該買賣契約之債權債務關係有所請求，揆諸上開說明，並無當事人不適格之可言；據以請求被告誠邦公司修繕之系爭建物所在四樓至七樓室外外牆牆面，按依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定，建築物所有權之登記面積，包括四周牆壁之厚度，除依起造人於申請建造執照時，所檢附之詳細圖說及規約草約標示為共用部分，或屬同條例第七條第三款規定之承重牆壁，應認屬共用部分外，原則上外牆之所有權應歸屬各該所臨區分所有權人所有而為專有部分，是以建築物之外牆究屬專有部分或共用部分，尚非可一概而論，縱本件原告請求修繕之外牆牆面係屬共用部分，該外牆性質上仍屬包括原告在內全體區分所有權人共同所有，不能謂依同條例第十一條第一項規定共用部分之重大修繕或改良等，應依區分所有權人會議決之，就屬上開買賣契約債權人及上開外牆所有權人之原告，其法律關係上之主體地位，有何不同，是以被告誠邦公司據此抗辯原告訴請其修繕原告專有部分或共同所有之外牆牆面，當事人不適格云云，應有誤會。
五、又原告主張系爭建物外牆之防水層未施作完善而造成漏水情事，被告誠邦公司應將該建物所在四樓至七樓室外外牆牆面石材間縫隙施作填縫作業處理如系爭檢測單第四點建議修繕方式第一項所示方法至完善狀態，又謂系爭建物有客廳外牆石材縫隙未填滿、後陽台排水管嚴重堵塞、浴室防水層搭接不良、後陽台防水層搭接不良等瑕疵，致其受有支出重作木作裝潢四十五萬元及重鋪地磚二十五萬一千九百六十二元，總計七十萬一千九百六十二元之損害，被告誠邦公司應負損害賠償責任，另系爭車位有配置設計不佳、預留空間過窄及未依建築法令設置，致該車位實際上無法使用，而有完全喪失通常效用或契約預定效用之瑕疵，其得解除該車位買賣契約或請求減少價金等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。茲就兩造間爭執事項敘述如下：
㈠原告主張被告誠邦公司應將系爭建物按系爭檢測單第四點建議修繕方式第一項所示方法修復至完善狀態，不能准許：
⒈原告主張系爭建物外牆之防水層未施作完善而造成漏水情事
，被告誠邦公司應將該建物所在四樓至七樓室外外牆牆面石材間縫隙施作填縫作業處理等情，為被告誠邦公司所否認，辯稱其於原告報修後已全部拆除重作並修繕完畢等語。查系爭建物於一○二年十二月六日點交，並於一○三年一月十五日完成點交單所載缺失改善後，原告於同年月十六日委請訴外人賁華公司進場裝潢，再於同年五月二十九日、七月二十一日及八月二十五日三次報修漏水情形，並委請訴外人駿瑩公司於同年七月九日檢測系爭建物漏水情事，嗣經被告誠邦公司於一○三年九月七日委請訴外人鋐達昌公司進場修繕，業於同年十一月十一日就原告報修項目修繕完成等情，為兩造所不爭執，已如前述，並有原告提出之系爭檢測單（見本院卷㈠第十六頁至第二三頁）、被告提出之交屋證明單三件、售後服務單三件、鋐達昌公司估價單、工程報價單、修繕照片及原告修繕完畢簽名（見本院卷㈡第七七頁、第七八頁及卷㈠第一七九頁、第一九一頁、第一九二頁及第一九三頁、第一九六頁至第二二五頁及第二二六頁）在卷可稽，足見原告所指駿瑩公司出具一○三年七月九日系爭檢測單所載之系爭建物漏水情事，已經被告誠邦公司於同年十一月十一日修繕完竣。次依本院函請台北市建築師公會鑑定系爭建物有無漏水情事，經該公會以一○四年九月二十二日一○四（十七）鑑字第○九二七號函復本院時說明：「...本會已於9月17日..前往現場勘查結果，當時天氣晴朗未發現有因風雨漏水之情事，據原告說已由原施工廠商修漏完成..」等語（見本院卷㈡第一九九頁），及兩造及建築師於該日對話內容：「（原告律師）我們主張的是，現在有沒有漏水這個已經不爭執，所以不需要鑑定，而是鑑定被告所交付的房屋及外牆施工有無瑕疵，會不會因此而導致漏水..（原告母親）..因為他這個新房子，整片都是打針，那這個打針只能維持一到五年不等不知道，搞不好一年後就開始漏了..他們有來做室內的防水..打針只能維持一到五年..（建築師）有大雨天來才能看的到，現在沒有下雨。或者你在那個外面沖水，讓它流進來，還是怎麼樣..（被告律師）可以灌水灌三天..（建築師）妳們有漏水，我們再來看..」等語，有被告提出之該日錄音光碟及譯文（見本院卷㈢第一二七頁及第一三二頁至第一三四頁）為證，可知系爭建物以前漏水情事於被告誠邦公司一○三年十一月十一日修繕完竣後，迄一○四年九月十七日台北市建築師公會初勘時，並無再漏水之情事。再依台北市建築師公會出具一○五年二月四日（一○五）（十七）鑑字第○四四四號鑑定報告書記載：「..㈦鑑定經過：⒊本會於105年1月12日..現場進行會勘..㈧鑑定事項之研判與分析⒈標的物有無漏水之情事？..確定該房屋於颱風後曾經漏水、淹水之情事..又當初漏水。淹水時、曾由內側補做防水處理..㈨鑑定結論⒈標的物於颱風兩來襲時曾有由外牆滲水淹水之情形..」等語（見本院卷㈢第七頁及第八頁），足見系爭建物於台北市建築師公會一○五年一月十二日會勘時，該公會亦僅能確認「曾經」或「曾有」漏水、滲水或淹水之情事，迄該日仍無由外牆滲水、漏水或淹水之情形。末至本院一○五年十月十九日最後言詞辯論終結日止，原告仍未舉證現在有何外牆滲漏水之情事。是以原告依其委託駿瑩公司檢測漏水情形後出具之一○三年七月九日系爭檢測單，主張被告誠邦公司應依該檢測單第四點建議修繕方式第一項所示方法將系爭建物所在四樓至七樓室外外牆牆面石材間縫隙施作填縫作業處理，惟該檢測單所指外牆漏水情形，既經被告誠邦公司於一○三年十一月十一日修繕完竣，且自該日起至台北市建築師公會一○四年九月十七日初勘及一○五年一月十二日會勘，甚至本院一○五年十月十九日最後言詞辯論終結日止，長達超過一年十一月個之期間，均未再有外牆滲漏水之情事，自無再依原告過去委託訴外人駿瑩公司所製作之系爭檢測單建議方法修繕之必要。
⒉又原告主張依上開台北市建築師公會鑑定結果，可知系爭建
物外牆牆面石材間縫隙填縫處理不確實，有使外牆板體吸水逐漸內滲之瑕疵，被告誠邦公司由內側補做防水處理，並非正確理想做法，不能完全解決外牆滲漏水之問題，故被告誠邦公司仍應將系爭建物所在四樓至七樓室外外牆牆面石材間縫隙施作填縫作業處理等語。惟依台北市建築師公會上開一○四年九月二十二日一○四（十七）鑑字第○九二七號函復本院時說明：「..在無鷹加狀態下要造人造風兩以試有無漏水，確有其困難..」等語（見本院卷㈡第一九九頁），上開一○五年二月四日鑑定報告記載：「..㈧鑑定事項之研判與分析⒈標的物有無漏水之情事？從現場之勘查、住戶之敘述、佛堂窗戶下住戶因漏水、淹水將窗台下之收納櫃封閉放棄使用、及廠商由內側補漏之照片紀錄資等等、確定該房屋於颱風後曾經漏水、淹水之情事..」等語（見本院卷㈢第七頁），可知台北市建築師公會有無以其所指人造風兩或其他科學鑑定方法查知有無漏水、滲水或淹水之情事，尚屬不明？經本院再函詢上情，據該會以一○五年六月二十二日一○五
（十七）鑑字第一六二三號函復說明：「㈠本案標的物鑑定時會同雙方律師並由住戶出示相關之漏水、滲水、木料受潮等等照片，以鑑定人之專業經驗，一見即知確有淹水、滲水情事。㈡進一步勘察相關因果時，隨即發現外牆磁磚，垂真向、磚角、窗台下多處均未抹縫，已不合施工常規，立可判定該標的物自交屋後，每遇撲面方向之大雨，必然會由石材縫隙滲水、進水導致屋內淹水潮濕之情事，已毋庸置疑」等語（見本院卷㈢第一一一頁）。足見台北市建築師公會所指以前發生漏水、滲水或淹水之情事，係指依兩造提出相關照片等資料及其本身專業經驗「一見即知」判斷而來，認定該以前漏水、滲水或淹水之情事，肇因於外牆牆面石材間縫隙填縫處理不確實所致，亦係依其認知之施工常規「立可判定」而來，並無提供何等科學上或專業上數據資料，所指「施工常規」亦無具體說明，核與被告提出之系爭建物所在大樓設計人周文斌建築師提出石材接縫工法說明書（見本院卷㈢第四五頁）謂「創新的施工方式，無須施作填縫材」等語，亦有齟齬，又系爭建物於鑑定時究竟有無滲漏水之情事一節，鑑定人並無以其公會函復所指人造風兩或其他科學鑑定方法為鑑定，再若系爭建物外牆牆面石材間縫隙未作填縫處理，必將導致該外牆發生滲漏水之情事，被告誠邦公司由內側補做防水處理，不能完全解決外牆滲漏水之問題一節，倘為真正，豈會自被告誠邦公司一○三年十一月十一日將系爭建物滲漏水情形修繕完竣後，迄本院一○五年十月十九日最後言詞辯論終結日止，長達超過一年十一月個之期間，均未再有外牆滲漏水之情事發生。是以台北市建築師公會所指系爭建物外牆牆面石材間縫隙未作填縫處理，必將導致該外牆發生滲漏水之情事，被告誠邦公司由內側補做防水處理，不能完全解決外牆滲漏水之問題云云，並非必然，原告據該鑑定結果，主張系爭建物外牆之防水層有未施作完善而造成滲漏水之情事，被告誠邦公司仍應將該外牆牆面石材間縫隙施作填縫作業處理云云，即不足採。
㈡次就原告主張被告誠邦公司應就系爭建物漏水、滲水或淹水
之瑕疵所致損害，賠償其支出重作木作裝潢四十五萬元及重鋪地磚二十五萬一千九百六十二元，總計七十萬一千九百六十二元之損失，亦不足採：
⒈原告主張系爭建物有客廳外牆石材縫隙未填滿、後陽台排水
管嚴重堵塞、浴室防水層搭接不良、後陽台防水層搭接不良等瑕疵，致系爭建物有漏水、滲水或淹水之損害等情，亦為被告誠邦公司所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文，換言之，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，即應駁回其訴，最高法院著有十七年上字第九一七號判例足參。本件原告主張系爭建物有上開瑕疵致有漏水、滲水或淹水之損害等情，固已提出照片多幀及訴外人駿瑩公司出具之系爭檢測單為證，惟系爭建物於一○二年十二月六日點交單所列十一項待改善缺失，業經被告誠邦公司於一○三年一月十五日改善完成，原告於該缺失改善完成之翌日委請訴外人賁華公司進場裝潢，再於裝潢期間之同年五月二十九日、七月二十一日及八月二十五日三次報修漏水情形，並委請訴外人駿瑩公司於同年七月九日檢測系爭建物漏水情事並出具系爭檢測單等情，為兩造所不爭執，已如前述，足見原告所指系爭建物有漏水、滲水或淹水之情形，係在原告一○三年一月十六日委託裝潢公司裝潢期間所發生，且於一○三年五月二十九日、七月二十一日及八月二十五日三次報修時間，距被告誠邦公司將系爭建物缺失改善完成之同年一月十五日，相隔已四月有餘，被告誠邦公司抗辯該漏水、滲水或淹水之情形，係原告委託裝潢公司施工不慎所致，即非全然無據，原告就該漏水、滲水或淹水等情形，係肇因於被告誠邦公司所交付之系爭建物本來具有之瑕疵一節，此有利於己之事實，自應舉證以實其說。惟原告聲請鑑定之台北市建築師公會所指系爭建物外牆牆面石材間縫隙未作填縫處理，必將導致該外牆發生滲漏水之情事一節，並非必然，已如前述，是以原告謂系爭建物有客廳外牆石材縫隙未填滿之瑕疵云云，即不足採，據此謂該「瑕疵」將導致系爭建物發生漏水、滲水或淹水之損害云云，亦無所據；又原告指系爭建物有後陽台排水管嚴重堵塞、浴室防水層搭接不良、後陽台防水層搭接不良之瑕疵，致該建物發生漏水、滲水或淹水之損害等情，就該漏水、滲水或淹水之損害，是否確係被告誠邦公司所交付之系爭建物本來具有之瑕疵造成一節，原告並未舉證以實其說，依原告自一○三年五月二十九日起開始報修上開瑕疵及滲漏水、淹水之情事觀之，被告所舉證人即系爭建物所在豁達達謙公寓大廈管理員林馳睛到庭證稱：「記得（37號4 樓這一戶〈按指系爭建物〉曾經有發生裝潢期間淹水），103年5月21日當天早上設計師詢問我5 月20日的晚間有何人進入37號4 樓施工，經查後，我因為有疑問所以跟著上樓查看，發現屋內有淹水」、「淹水至腳掌的高度，大約3-
4 公分」、「我當時看到整個客廳都是水」、「（設計師）他是37號4 樓設計公司的監工」等語（見本院卷㈡第一四七頁），足見原告所指發生漏水、滲水或淹水之損害，係指於一○三年五月二十一日發現滲漏水及淹水等情形所致，而該發現之滲漏水及淹水情形係在原告裝潢期間所發生，距被告誠邦公司將系爭建物缺失改善完成之同年一月十五日，相隔已四月有餘等情，已如前述，原告就所指該滲漏水及淹水之情形，肇因於系爭建物有後陽台排水管嚴重堵塞、浴室防水層搭接不良、後陽台防水層搭接不良之瑕疵，既未舉證屬系爭建物本來具有之瑕疵所致，自不足認該瑕疵所致之滲漏水及淹水之損害，應由被告誠邦公司負損害賠償責任。
⒉又原告主張其因上開滲漏水及淹水之情事，受有支出重作木
作裝潢四十五萬元及重鋪地磚二十五萬一千九百六十二元，總計七十萬一千九百六十二元之損害等語。惟依原告提出其於一○三年一月十六日、同年十一月二十六日兩次委託訴外人賁華公司裝潢系爭建物之合約書（見本院卷㈡第一一○頁至第一二三頁、第一二四頁至第一三七頁）觀之，兩次合約工程總價均為三百二十萬元，並無增加，其中木作工程部分，第二次合約金額一百十五萬四千八百九十元反較第一次合約金額一百三十七萬八千四百四十五元（見本院卷㈡第一二九頁、第一一六頁），減少二十二萬三千五百五十五元；次依原告提出賁華公司請款及收受原告給付四十五萬元之請款申請書及收據（見本院卷㈡第六二頁、卷㈢第八二頁）觀之，亦無指定該款項為木作裝潢支出之記載；再依原告提出支付地磚材料之單據，係分別於一○三年三至四月間、同年三月十八日、同年三至五月間、同年四月間及同年六月間所支出（見本院卷㈡第六三頁至第六七頁）發生，除末筆一○三年六月間支出二萬五千元外，其餘均非於一○三年五月二十一日發生滲漏水及淹水情事後所支出，顯然並非為重鋪地磚而支出各該金額。是以原告主張其因一○三年五月二十一日滲漏水及淹水之情事，受有重作木作裝潢四十五萬元、重鋪地磚二十五萬一千九百六十二元等支出，總計受有七十萬一千九百六十二元之損害云云，亦難信為真正。
㈢末就原告主張其得以系爭車位不具通常效用或契約預定效用
之瑕疵，解除該車位買賣契約後請求返還價金，或請求返還部分價金等情，亦不能准：
原告主張系爭車位有配置設計不佳、預留空間過窄及未依建築法令設置，致該車位實際上無法使用等語。惟依被告提出系爭車位現場測試車頭入庫及倒車入庫錄影光碟（外放）翻拍照片觀之，並無不能將通常汽車停入系爭車位內或將車輛停入後駕駛不能下車之情事，有上開翻拍照片多幀（見本院卷㈡第一四一頁至第一四二頁及第一四三頁至第一四四頁）在卷可稽，雖依上開照片所示，車輛停入後，僅能從駕駛一側單邊開啟車門，另一側因緊靠牆𨐬或立柱，車門不能開啟，使用上有所不便，然於停車之效用並無減損，不能即謂該停車位不具通常效用；再依原告提出之系爭房屋及車位契約所附「地下三層平面圖」（見本院卷㈠第九五頁），標示為編號八一號之系爭車位面積為「225*575 cm」，與原告主張該車位寬二點二五公尺、長五點七五公尺，並無不同，足見被告交付之系爭車位長寬與約定應交付車位之長寬相符，該車位並無契約預定效用之瑕疵，雖建築技術規則建築設計施工編第六十條第一項第一款及第二款規定：「..汽車..一、每輛停車位為寬二點五公尺..二、設置於室內之停車位，其五分之一車位數，每輛停車位寬度得寬減二十公分。但停車位長邊鄰接牆壁者，不得寬減」，惟系爭建物所在大樓係於九十七年間以九七建字第○三九一號建造執照（見本院卷㈠第九九頁）許可興建，當時即九十九年五月十九日修正前上開建築技術規則建築設計施工編第六十條第一項，僅於第一款有相關規定：「..汽車..一、每輛停車位為寬二‧五公尺，長六公尺..但設置於室內之停車位，其二分之一車位數，每輛停車位寬度及長度各寬減二十五公分」，並無「停車位長邊鄰接牆壁者，不得寬減」之限制，是以系爭車位之設置符合當時建築法令之規定，並於興建完成後請領使用執照並登記完竣（見本院卷㈠第一二七頁），自無原告所指未依建築法令設置，致已喪失通常效用或契約預定效用瑕疵之情事。是以原告主張系爭車位有不具通常效用或契約預定效用之瑕疵云云，不足採信，據此請求解除該車位買賣契約後請求返還價金或請求返還部分價金，均不能准。
六、綜上所述，原告主張系爭建物有外牆之防水層未施作完善而造成漏水情事故應將外牆石材間縫隙填縫處理，又謂系爭建物有客廳外牆石材縫隙未填滿、後陽台排水管嚴重堵塞、浴室防水層搭接不良、後陽台防水層搭接不良等瑕疵，致其受有支出重作木作裝潢四十五萬元及重鋪地磚二十五萬一千九百六十二元，總計七十萬一千九百六十二元之損害，及系爭車位有配置設計不佳、預留空間過窄及未依建築法令設置，致喪失通常效用或契約預定效用之瑕疵云云，均不足採。從而，原告依系爭房屋及車位契約第十八條保固條款或民法第三百五十四條瑕疵擔保責任、同法第二百二十七條第二項加害給付或第一百八十四條第一項前段故意侵權行為、同法第二百五十九條車位瑕疵而解除契約後回復原狀、同法第三百五十九條瑕疵而減少價金等規定之法律關係，訴請被告誠邦公司應將系爭建物按系爭檢測單第四點建議修繕方式第一項所示方法修復至完善狀態，並給付原告七十萬一千九百六十二元及其法定遲延利息，暨先位請求被告應連帶給付原告一百八十萬元或被告誠邦公司、洪村井等三人應分別給付原告四十六萬八千元、一百三十三萬二千元及各該法定遲延利息，備位請求被告應連帶給付原告八十萬元或被告誠邦公司、洪村井等三人應分別給付原告二十萬八千元、五十九萬二千元及各該法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 9 日
民事第一庭 法 官 劉台安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 9 日
書記官 吳芳玉