臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第185號原 告 喜全國際股份有限公司法定代理人 賴麗玉訴訟代理人 王有為律師
陳朝銘律師複代理人 吳佩容被 告 王德娟訴訟代理人 陳國雄律師複代理人 曾憲忠律師上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國105 年5 月
4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰捌拾萬元及自民國一百零四年一月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第24條定有明文。本件依原告喜全國際股份有限公司（下稱喜全公司）與被告所訂「新北市○○區○○段○○○○號等17筆土地整合單元」合作興建房屋契約書（下稱系爭契約）第20條之約定，合意以本院為管轄第一審法院，故本院就本件債務不履行損害賠償之訴自有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠兩造間於民國102年11月21日簽訂「新北市○○區○○段○○○
○號等17筆土地整合單元」合作興建房屋契約書（下稱系爭契約），被告為同段647地號之所有權人。嗣經原告進行土地整合於103年4月底確認上開17筆土地中640及639地號地主拒絕參與合建，經原告審慎評估後於103年6月16日發函通知其餘15筆土地全體地主依契約約定因應實際整合狀況，縮小範圍本基地，將合建範圍確認為15筆進行合建（下稱系爭合建案）。依系爭契約第2條第1項合建方式，係原告與地主簽約並信託完成後，由原告或其指定之第三人擔任本案之起造人，並依建築相關法令進行、擬規劃設計興建地上14至15層及地下3層之鋼筋混凝土構造大樓，原告於確認後即依系爭契約第6條第1項之約定，通知所有地主辦理信託手續，於103年8月18日止，除被告拒絕簽署信託契約之外，其餘14筆土地地主均已向華泰銀行新莊分行簽約完成。原告於103年8月19日以存證信函通知被告請於文到十日內辦理信託簽約及信託登記事宜，復於103年8月28日再次通知被告催告函將於103年8月29日屆期，若未辦理信託，原告將於8月30日起依系爭契約第13條之約定進行第2次催告10日，並自8月30日起課罰被告應分得房屋面積每逾一日按實際工程造價之千分之一做為違約金，又於103年9月3日再次通知請被告依約簽署完成信託契約及手續，如仍置之不理，除依法解除契約，請求違約金外，並請求原告所受之一切損失及利益，被告多次收受通知信函仍藉故未履約，自屬違反系爭契約第13條第3項及103年3月13日所簽協議書（下稱系爭協議書）之約定，原告於103年9月15日以存證信函通知被告解除系爭契約，爰依民法第259條、第260條、系爭契約第13條第3項及協議書之規定，請求被告給付違約金、加倍退還保證金及賠償其所受實際損失及所失利益。
㈡本件合建契約已於104 年1 月12日取得新北市簡易都更適用
證明，故被告主張原告無法取得都更證明並無理由。被告主張申請建造執照前應先取得簡易都更證明乙節，惟「新北府城鄉發展局協助簡易都更輔導要點」為新北市政府城鄉發展局依其職權所制定，協助機關內部作業之參考，不具強制力，故即使未於建造執照掛號前先取合簡易都更適用證明難謂其違法。另被告主張容積移轉僅需送出基地所有權人同意即可乙節，按都市計畫容積實施辦法第16條、第17條及新北市政府受理都市計畫容積移轉案件申請作業程序(下稱都市容積作業程序)第2點可知，容積移轉程序分為三階段，即書面審查、實質審查及完成贈與登記作業後核發容積移轉許可函，次按都市容積作業程序第5點，容積移轉程序第二階段實地會勘後，須持領取建造執照「通知函」辦理土地贈與登記，待辦妥土地贈與登記後，始會核發容積移轉許可函，再憑以取得建造執照。再者，新北市政府工務局核退事項包含「檢附容積移轉核准函」，故被告主張須先取得建照再進行容積移轉程序實屬無稽。又系爭合建契約為地主提供土地，由原告建築房屋並且以原告指定之第三人擔任起照人，待房屋建築完成後，各地主以其土地所有權換得建物所有權及其建物公同共有部份之應有部分，即本件債之本旨是使被告取得其受分配、合於使用的房屋所有權。原告自系爭契約簽訂、送照、規畫期間舉辦多次地主大會、規劃協調會，自始至終皆合於誠信且合於合建契約本旨履約，至於原告如何達成、履行給付，乃原告自己執行規劃之自由權限，在契約無規範之情形下，原告並不受被告之指揮或任意指使之拘束。復被告主張不安抗辯乙節，原告認營運、財務一切正常，並且簽訂系爭合建契約後，持續積極奔走與地主開協調會、進行建案規劃說明會及請領建照，先掛號再陸續補件是對各地主最有利的方式，不僅可以獲得較多之容積，且可多頭進行加速開工前應完成之程序，新北市政府工務局之核退亦屬建照申請程序命補件的一般情形，並無財產明顯減少或難為對待給付之虞，被告主張不安抗辯無理由。
㈢原告主張請求被告給付23,951,178元之損害賠償及違約金之依據如下：
1.依103年3月13日兩造簽訂之協議書第1條規定，原告已依系爭契約給付被告保證金800,000元，被告既有前揭違約情事，自應依該條規定給付予原告加倍返還合建保證金1,600,000元。
2.依系爭契約第13條第2 款、同條第3 款規定，被告違約日期估算為8 月31日至12月15日計107 日，本建案總樓地板面積3302.12 坪（共15筆土地），被告分得面積為116.53坪；銀行計算之建築成本乘以60% 為應貸放額度250,000,000 元，故建築成本核算為每坪126,182元（計算式：250,000,000÷60%÷3302.12 = 126,182），則因被告退出系爭合建案，就被告所有土地所需之建築總成本共計1,573,000元（計算式：116.53x126,182x107x1/1,000 = 1,573,000）。被告應給付違約金1,573,000元。
3.原告因被告違約而需變更建案內容，因此所生之14筆土地修圖規劃費（含地下柱重排、綠建築重評估等）2,800,000元、設計師修正圖面1,328,250元(即原證11)屬實際損害。
4.原告為執行系爭契約，每月支付人事管理費用即員工薪資330,731 元，自系爭契約催告履約即103 年9 月15日起至重新規劃修正建案完成期間即103 年12月15日止，共計3 個月之勞務費用813,471 元屬於實際損害。
5.系徵建案因角地缺損、柱位不整齊，包商增加鋼筋使用量支出1,905,120元屬於實際損害。
6.銷售產品因角地缺損造成售屋底價2 樓以上平均價格下修每坪9,871元，原告受分配坪數為1411.34坪，合計金額13,931,337元為所失利益。
㈣並聲明：1.被告應給付原告23,951,178元及自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供檐保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告迄今未辦理土地信託事宜，係因原告未先依約取得系爭
合建案簡易都更適用證明，是原告自應負違約責任，其解除系爭契約之行為並不合法。系爭契約第2條第1項末段：「…本案可以進行簡易都更但非一般都更案。」定有系爭合建案應以新北市政府所推行之簡易都更程序為開發方式之約定。職是，按新北市政府之說明簡報，簡易都更程序應由開發商先行整合都更範圍內全部地主同意進行都更，並取得「簡易都更適用證明」後，方得以向主管機關申請建造執照。又因實務上多次有建商與土地所有權人簽定合建契約，並將土地上房屋拆除後，卻藉故片面解除契約，造成契約雙方發生爭執之情形，故前開有關取得簡易都更適用證明後方能申請建造執照之規範，乃為確保地主權益而設，以防止建商於土地尚未完全整合之狀況下即先行拆除地主房屋，嗣後又因故片面解約，造成地主損失。是按一般情形，採行簡易都更方式進行之土地開發案，其建造執照申請手續應係在建商取得簡易都更適用證明之後，而土地所有權信託登記手續則應於建造執照核發後辦理，如此方能保障地主權益，避免發生如前所述爭議。然查，原告卻在尚未取得簡易都更適用證明，亦未事先通知系爭合建案各地主並取得同意之情形下，貿然於103年2月25日向新北市政府工務局掛號申請系爭合建案建造執照；又原告雖於同年6月16日發函通知各地主有關系爭合建案基地範圍縮減並經確定乙事，惟就前開申請建造執照乙節卻隻字未提，乃被告自行向主管機關承辦人員詢問後，方發現原告早已申請系爭合建案建造執照。核原告之行為實已違反系爭契約，而應負違約責任甚明。再者，除前開違約事實外，原告亦未就系爭合建案相關規劃圖面及將來分配位置徵詢各地主意見，僅在召開規劃圖面說明會議上，於房屋地下室部份仍尚未規劃完成之情況下，以不計名舉手表決方式代表各地主同意確認原告所提出之規劃圖面，此等表決方式除極具爭議，亦扼殺了系爭合建案各地主表達意見之權利，有違社會上一般大眾所認知之通常合建程序，亦違反誠信原則。又原告在尚未提供系爭合建案任何開發資料之情形下，遽然要求各地主將土地所有權信託登記予其所指定之金融機構，並在被告多次主張未獲原告交付本案相關設計圖及掛號申請建造執照等資料前，拒絕辦理本案信託登記手續之不安抗辯下，原告竟又片面解除系爭契約，同時要求被告給付鉅額損害賠償及加倍返還合建保證金。然綜觀系爭契約及各項法令依據，係因原告未依兩造間約定之合建本旨進行系爭合建案，亦違反社會上通常之合建程序，方導致被告拒絕辦理相關信託登記手續，是原告因屬違約之一方，自始未具備解除系爭契約之權利，而系爭契約仍屬有效之合建契約。另原告於近日竟將被告所有之647地號土地剔除於系爭合建案之外，以剩餘之14筆土地作為基地範圍，並再次向新北市政府工務局申請建造執照。然查，系爭契約固有原告得擴大或縮小系爭合建案範圍之約定，然不因此代表原告即可無視契約之拘束力，得任意將被告所有已劃定為合建範圍之647地號土地排除系爭合建案外，並以此為由任意解除系爭契約。據此，原告未依約取得系爭合建案簡易都更適用證明在先，是其應自負違約責任，而屬違約之一方，是縱令原告曾發函解除系爭契約，亦因其自始未具備解除系爭契約之權利，導致其解除之行為不合法，故系爭契約仍屬有效之合建契約，原告自始未具備解除系爭契約之權利，是其解除契約之行為並不合法。
㈡適用簡易都更程序之開發案應先取得簡易都更適用證明，方
得提出建造執照之申請，此有新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項（下稱注意事項）第4點規定及新北市城鄉法展局協助簡易都更輔導要點（下稱輔導要點）第5點規定可知，從而，原告主張簡易都更應依循一般建造執照取得程序，未強制先取得簡易都更適用證明云云，與上揭法令規定不符，並無理由。按查，本件原告在尚未取得系爭合建案簡易都更適用證明之情況下，貿然於103年2月25日向新北市政府工務局申請系爭合建案之建照，其行為顯與前開簡易都更程序不符，而屬違法及違約行為甚明。又原告自103年2月25日掛號申請系爭合建案建造執照起，多次遭到新北市政府工務局核退建照申請，歷次核退理由皆要求原告：「釐清是否涉及簡易都更，倘是：請檢附都市設計審議核定本及城鄉局認定函。」乙節可知，原告未依約取得系爭合建案簡易都更適用證明，而應負違約之責任。原告於104年1月12日始取得系爭合建案之簡易都更適用證明，其於103年9月5日為解除契約意思表示時，尚未依法取得簡易都更適用證明，益證原告解約不合法。次查原告主張欲獲得容積移轉核准，須使容積移轉移出基地與移入基地同屬一人所有，並引用都市計畫容積實施辦法第17條規定作為佐證，因此系爭合建案需事先辦理信託登記，方得使移出基地與接受基地所有權人同一。然綜觀都市計畫容積實施辦法第17條規定全文，係使接受基地所有權人取得送出基地所有權後，再將該送出基地所有權贈與登記為公有，上開事項以契約事先約定即可達成，且送出基地所有權人並非不得登記為全體地主共有，根本與土地是否業經信託登記無涉，核信託登記不過為簡便辦理容積移轉手續之方式，並非取得容積移轉核准之必然要件。
㈢退萬步言，縱令被告依約應負債務不履行損害賠償責任，然有關原告請求之損害賠償金額顯不合理：
1.原告依系爭契約書第13條第3項約定：「三、如甲方未依本合建契約各項之約定辦理，…甲方應退還已收之補貼款，並另備與補貼款及合建保證金同額價款賠償乙方」，請求被告加倍返還保證金1.600,000元云云。惟查，上開約定「另備與補貼款及合建保證金同額價款賠償乙方」，性質上應屬懲罰性違約金，但系爭契約解除後，被告除了應返還所收受80萬元之保證金外，原告並未提出其實際受有損害之數額及相關證明，因此其請求被告加倍返還保證金並不合理。
2.原告於103年9月5日為解除契約意思表示時，尚未依法取得簡易都更適用證明，且建造執照之申請亦遭新北市政府工務局核退。可見，縱被告如期履行合建契約，本件系爭合建案仍無法如期取得建造執照及申報開工，故原告請求被告應負擔按日計罰違約金，尤屬無理由。退步言，原告請求本項違約金計算期間自103年8月31日起至同年12月15日止，惟原告於103年9月15日即解除系爭契約，則其在解除契約後所生之損害，應不在斟酌之列，逾此範圍之請求，亦不合理。
3.按無損害即無賠償，損害賠償之範圍，端繫被害人實際所受損害為準，是以衡量損害之賠償額，自應調查被害人實際上所受之損害，始能定其數額之多寡。經查，原告僅提出建築師出具之請款單，並未提出其與建築師間之契約書、工作內容說明(含修改前、後工作內容及修改範圍)及付款證明，因此無法證明原告是否支付此筆費用。原告尚未支付2,800,000元之建築師修圖土地規劃費及1,328,250元之室內設計變更費，難謂其受有損害，是被告當然毋庸負損害賠償責任，至為明確。再者，原告自始未提出伊與黃翔龍建築師事務所以及十邑設計工程有限公司間之契約書面及工作內容說明，倘若渠等約定系爭合建案之規劃係以統包制委辦，嗣後卻又故意增加2,800,000元及1,328,250元之費用要求被告負擔，豈非不合理？是以，原告所請本項設計變更費用顯不合理，亦屬無據。
4.查原告提出原證12號人事管理費計算表為私文書，被告否認其真實性，且證人蔡尊忠亦無法證明原告公司確實有給付該等款項予等4人，尚難為有利於原告之認定。又查證人蔡尊忠乃原告公司總經理，係原告公司職員，且原告請求之職員薪資費用亦包含蔡尊忠之報酬，因此其乃利害關係人，其證詞難免有所偏頗，並無可採。再者，依據蔡尊忠之證詞，原告公司四位員工之職務大致分為市場觀察與決策(蔡尊忠)、建築執照核准後施工控管(周立俊)、土地開發(黃祈恩)及出納與行政(杜寶治)等，惟渠等之工作內容與系爭合建案變更設計無關，更無直接衝突，縱令系爭合建案未經變更，渠等之職務仍需進行，且原告公司亦需給付薪資予該4人等，二者並無相當因果關係，是原告主張相關薪資應由被告負擔乙節實無理由。
5.查證人陳孔偉於原證13號該封E-Mail下面以手寫加註的文字及計算式並非證人所為，該費用計算式亦非證人所算，故該費用計算式之正確式，顯有存疑。原告以該封E-Mail之計算式作為增加鋼筋使用量費用請求之依據，自無理由。又查鋼筋費用也屬工程造價費用之一部分，建築面積減少的話，法定工程造價也會減少，原告因變更系爭合建案設計，將導致該合建案工程總造價減少10,000,000元以上，亦即系爭合建案變更前、後支出費用理應由總造價作比較，方能證實原告是否有額外支出，非能任憑原告僅列出單一之鋼筋建材用量即認定其有所損失。據此，原告僅列出系爭合建案增加鋼筋使用量1,905,120元，並要求被告負擔乙節，實無理由。
6.房屋均價減損13,931,337 元。按房屋價值係受「房屋本身」建材、坐落位置、交通便利程度及銷售策略等因素影響，又房屋銷售與否，亦與市場環境、購屋者需求息息相關，乃屬於未確定之數，系爭合建案是否如期如期完工、完工後是否順利銷售，均不確定，難認被告未履行合建案，致原告將來受有房價減損，二者間具有相當因果關係。據此，原告不得徒以預期市場交易價差認作損害而請求損害賠償，其理甚明。
㈤並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告為新北市○○區○○段○○○ ○號土地之所有權人，並於
102年11月21日與原告喜全公司簽訂系爭契約，約定由原告就上開土地與鄰近之其他土地共17筆共同進行開發整合並興建房屋，有系爭契約可稽（見卷一第10至19頁）㈡被告於103 年3 月13 日收取原告所交付面額為800,000 元
之支票乙只，並已提示兌現，有收取合建保證金支票聲明書可稽（見卷一第51頁）。
㈢原告於103 年8 月19日以臺北市文山區武功郵局存證號碼00
0000號存證信函，通知被告於文到10日內依雙方簽訂之系爭契約盡速辦理信託簽約及信託登記事項；原告復於103年9月3日以臺北市文山區武功郵局存證號碼000201號存證信函，通知被告於文到翌日起10日內依系爭契約簽署完成信託簽約及手續，有存證信函及掛號郵件收件回執可稽（見卷一第20至25頁、31至40頁）。
㈣原告於103年9月15日以臺北市文山區武功郵局存證號碼0020
7號存證信函通知被告解除系爭契約，有存證信函及掛號郵件收件回執可稽（見卷一第41至48頁）。
四、兩造爭執及其論述：原告主張告未依系爭契約第6條第1項之約定，與原告指定金融機構簽訂土地信託契約及辦理信託登記，經多次催告仍未履行，爰解除系爭契約，並請求被告加倍返還保證金、給付違約金暨賠償損害共計23,951,178元，為被告否認，並以前揭情詞置辯，則本件應審酌者，為㈠原告主張解除系爭契約，是否有據？㈡原告請求各項賠償，是否有據？茲分述如下：
㈠原告主張解除系爭契約，是否有據？⒈查系爭契約第6條第1項約定「…甲方（指被告）同意於收到
乙方（指原告）書面通知後15日內與乙方指定之金融機構（下稱受託人）簽訂信託契約書完成；於本案確定合建範圍後，甲方即將土地及建物產權（含土地、建物所有權狀正本；印鑑證明、公司變更事項抄錄本正本、營利事業登記證影本、戶口名簿影本或身分證影本各一份；房屋稅單及地價稅單（依各個年度完稅後）；用印完成之信託登記相關書類文件）辦理信託登記予受託人全權管理。上述文件如需因甲方或乙方出面協辦或補蓋印章或另補齊文件時，甲方或乙方應於受託人書面通知後五日內配合辦理，不得藉故拖延或拒絕…雙方若不配合辦理信託登記予受託人時即屬違約…」、系爭契約第13條第3項約定「如甲方未依本合建契約各項約定辦理，經乙方定期書面催告十日內，甲方仍未完成乙方依契約、法令需求所通知之各項事宜，乙方得按上款約定之計算方式課罰甲方罰約金；甲方逾乙方要求之期限內仍未履行時，乙方得逕行解除本契約，除前述之違約金外，甲方應退還已收之補貼款，並另備與補貼款及合建保證金同額價款賠償乙方，甲方並應賠償乙方所受之實際損失及所失利益（包含但不限於乙方因委託專人規劃、設計、購料、施工領照及與包商、訂購戶簽約所生之各項直接、間接之損失，銷售及人事管理費用及因本案給付其他土地所有權人相關費用及賠償）。」、系爭協議書第1項約定「…雙方同意就以上約款部分，合意變更為「由乙方先給付新台幣捌拾萬元整予甲方作為乙方之合建保證金…於履約期間，如有甲方違約之情事，經乙方限期催告改善，甲方仍拒不改善時，甲方應將本合建保證金加倍返還予乙方，作為懲罰性違約金，甲方並應賠償乙方所受之實際損失及所失利益（包含但不限於乙方因委託專人規劃、設計、購料、施工領照及與包商、訂購戶簽約所生之各項直接、間接之損失，銷售及人事管理費用及因本案給付其他土地所有權人相關費用及賠償）。」及系爭契約第2條第1項約定「甲方所提供之土地，應以地政機關複丈及建管機官關核定，實際可供建築面積為準。乙方與本基地全部土地建物所有權人簽約並信託完成後，由乙方或乙方指定之第三人擔任本案之起造人，並依建築相關法令進行、擬規劃設計興建地上14-15層及地下3層之鋼筋混凝土構造大樓…」等語，依依前開約定，甲方負有先給付合建保證金800,000元予被告之義務，被告則負有於收受原告書面通知後15日內與指定金融機構簽訂信託契約及辦理土地信託登記事宜之義務，以利原告進行後續合建事項。原告已給付被告合建保證金800,000元，為兩造不爭執，並有收取合建保證金支票聲明書可稽（見卷一第51頁），堪認原告已履行系爭協議書約定給付合建保證金義務完畢。嗣原告於103年8月19日以臺北市文山區武功郵局存證號碼000185號存證信函，通知被告於文到10日內依雙方簽訂之系爭契約盡速辦理信託簽約及信託登記事項，復於103年9月3日以臺北市文山區武功郵局存證號碼000201號存證信函，通知被告於文到翌日起10日內依系爭契約簽署完成信託簽約及手續，有存證信函及掛號郵件收件回執可稽（見卷一第20至25頁、31至40頁），被告收受原告書面通知後均未辦理簽訂信託契約及信託登記事宜，已違反系爭契約第6條第1項之約定，則原告依系爭契約第13條第3項之約定，於103年9月15日以臺北市文山區武功郵局存證號碼00207號存證信函通知被告解除系爭契約，經被告收受後即生合法解除系爭契約之效力。
⒉被告固抗辯原告未取得簡易都更適用證明前，逕自掛號申請
建造執照，已屬違約，不得解除系爭契約云云。經查，依系爭契約前言記載「…本基地因應實際整合狀況，得予擴大或縮小範圍，但不影響乙方對原地主（甲方）分配條件之承諾，雙方訂立本契約書條款如下，以資共同遵守：」及系爭契約第2條第1項約定「…本案可以進行簡易都更但非一般都更案。」等語，原告即於103年2月25日向新北市政府工務局掛號申請建造執照，並於同年6月16日發函通知被告合建案基地縮小範圍，將合建範圍確認為15筆進行合建等情，有建造執照申請書、存證信函可稽（見卷一第189至191頁、282頁），原告於送件申請系爭合建案之建造執照前，固未能取得主管機關核發簡易都更適用證明，惟依新北市政府工務局104年5月22日新北工建字第1040932034號函說明二記載「…另申請建造執照應具備文件係依建築法第三十條規定：「起造人申請建造照或雜項執照時，應具備申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」爰此，建築法所規定之文件並無載明簡易都更適用證明，合先敘明。」等語（見卷一第244頁），原告未檢附簡易都更適用證明即申請系爭合建案之建造執照，難認與建築法之規定不符。兩造約定系爭合建案應採用簡易都更方式進行，依雙方締約之真意，應係指系爭合建案應由原告以簡易都更獎勵法定容積15%方式申請取得建造執照並完成興建，但就原告何時取得簡易都更適用證明之時程並未約定，觀諸系爭契約第6條第1項本文，亦無原告通知被告辦理信託簽約及信託登記前須先履行取得簡易都更證明之約定，則原告為加速系爭合建案進行，於取得其餘地主及被告出具之土地使用權同意書後先行送件掛號申請建造執照，尚核與系爭契約約定內容無違。被告抗辯未取得簡易都更適用證明即申請建造執照，違反契約約定云云，即不足取。再依系爭契約第3條第1、2項約定，被告就系爭合建案可分得房屋產權面積為116.53坪，及平面式車位1位，機械式車位2位，則系爭合建案是否採用簡易都更方式興建，均不影響被告依系爭契約應取得之房地權益，被告抗辯原告未取得簡易都更證明，會造成被告日後分配房屋坪數短少云云，亦不足採。
㈡原告請求各項賠償，是否有據？⒈按違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第25
2 條第2 項亦有明定。故違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無契約解除而隨同消滅之理（最高法院88年度台上字第496 號民事判決意旨參照）。復按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252 條定有明文。
至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。於契約解除前，茍因給付遲延已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於為違約金額核減時，更應併予審酌。另出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之價值於契約解除後有所貶損，固非解約前債務不履行所生之損害，惟若市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差即非不可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準（最高法院96年度台上字第107號民事判決意旨參照）。次按民法第260條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。據此規定，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故其賠償範圍，應依一般損害賠償之法則，即民法第216條定之。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內（最高法院55年台上字第2727號、55年台上字第1188號判例意旨參照）。
⒉系爭契約於第13條第3項約定「每逾一日乙方應依甲方分得
房屋面積，按實際工程造價的千分之一作為違約金」及系爭協議書第1條約定「於履約期間，如有甲方違約之情事，經乙方限期催告改善，甲方仍拒不改善時，甲方應將本合建保證金加倍返還予乙方，作為懲罰性違約金」等語，並約定另得請求賠償實際損害及所失利益，則前開違約金約定應屬懲罰性違約金性質。原告主張被告違約，請求加倍返還合建保證金1,600,000元及按工程造價千分之1計算之違約金1,573,000元。查被告違約經原告解除契約，致系爭合建案之基地減縮，而使原告需重新辦理申請簡易都更適用證明及建造執照之相關程序，延宕系爭合建案之進行，爰依一般客觀事實、被告違約情狀、原告所受損害之程度、兩造之社會經濟狀況及被告如能履約，原告可得享受之一切利益等情狀，認原告請求被告給付前開違約金之數額，尚嫌過高，應核減為1,800,000元為適當。
⒊原告主張被告違約，致受有修圖規劃費2,800,000元、設計
師修正圖面費1,328,250元、人事管理費用813,471元、增加鋼筋使用量支出1,905,120元等損害，及因角地缺損造成售屋底價2樓以上平均價格下修每坪9,871元，原告受分配坪數為1411.34坪，合計所失利益13,931,337元，提出重新規劃計劃圖、建築師報價單、設計師報價單、員工薪資資料、鋼筋使用量說明、不動產估價報告書等影本為證（見卷一第53至141頁）。查原告提出前開報價單固記載變更設計酬金2,800,000元、設計變更追加款1,328,250元，並經證人黃翔龍、邱士平證述在卷，惟查原告並未提出相關建築、設計契約書、系爭合建案基地減縮前後完成之原始建築圖說、設計圖樣及變更後完成之相關成果內容，以供審核判斷證人所述是否屬實，且證人黃翔龍證稱2,800,000元原告尚未支付，證人邱士平證述尚有三分之二款項原告未付等語（見卷二第6頁反面、第9頁反面），故尚難以證人口頭陳述遽認變更設計酬金2,800,000元、設計變更追加款1,328,250元確係因被告違約致原告需額外增加之費用，則原告主張因被告違約受有支付修圖規劃費2,800,000元、設計師修正圖面費1,328,250元之損害，未舉證以實其說，並不可採。
⒋原告另主張被告違約致支出3個月人事管理費用813,471元，
固據證人蔡尊忠證述在卷，並有員工薪資資料為憑。惟查員工薪資資料上僅記載103年9月16日起至12月15日止，原告台北分公司員工領取之薪資項目及其數額，尚無法證明此段期間原告台北分公司員工從事工作內容為何，且原告台北分公司成立目的係為執行系爭合建案，亦據證人蔡尊忠證稱在卷，則於系爭合建案履行至完工交屋分配房地產權予地主及辦理銷售時止，均屬原告台北分公司員工應行完成之事務，依勞僱契約原告本即有支付薪資予員工之義務，此難認與被告違約所生之損害有關。原告空言主張支人事管理費用813,471元係因被告違約而受損害云云，未舉證以實其說，亦不足採。
⒌原告主張被告違約受有鋼筋使用量增加支出1,905,120元損
害，查原告提出之鋼筋使用量說明上手寫「（000-000×)10584=105840KG 10584t×1.8萬=190.5萬元（1,905,120元）」文字，並非證人陳孔偉書寫，已據證人陳孔偉證稱屬實（見卷二第12頁），雖證人陳孔偉證述系爭合建案變更前後鋼筋量評估大概增加5%至10%等詞，惟查，系爭合建案原告尚未取得建造執照實際施工，則日後施工完竣後，原告實際支出鋼筋數量相較系爭合建案變更前依圖施作之鋼筋量，是否因而增加支出1,905,120元，尚屬無法具體確定，原告目前亦無受有支出鋼筋費用1,905,120元之損害，原告請求被給付鋼筋使用量1,905,120元損害，於法無據，不應准許。
⒍原告主張被告違約，造成售屋底價2樓以上平均價格下修每
坪9,871元，原告受分配坪數為1411.34坪，受有所失利益13,931,337元損害，提出不動產估價報告書等影本為證，並證人葉美麗證述在卷。查依估價報告書記載「經本所不動產估價師針對勘估標的進產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及專業意見分析後，採用比校法及收益法之直接資本化法等二種估價方法，推估更新後比淮戶之建坪單價，本次評估選定4樓A2戶為比準戶，再依照15筆之建築設計圖面與14筆之設計圖面分別作樓層別效用比及水平別效用比修正後，求出各樓層之建坪單價…」等語（見卷一第89頁），證人葉美麗則證稱係以103年12月15日當時系爭合建案基地變更前後建坪單價差異作為評估等語（見卷二第13頁），惟查系爭合建案尚處於規劃興建階段，原告並未取得建造執照，則不動產估價報告書中所依據之建築設計圖說資料是否即為原告日後取得建造執照按圖施工之設計圖面，尚屬有疑。且不動產價格漲跌，涉及座落地段、位置、施工品質及國內外政經環境良窳等多方因素，系爭合建案既尚未興建完工進行銷售，如何預斷原告日後銷售系爭合建案完工後之房屋必定產生價格上損失？故尚難以不動產估價報告書及證人葉美麗證言遽認原告受有所失利益13,931,337元之損害。
⒎基上，原告請求被告給付違約金於1,800,000元範圍內，於
法有據，應予准許。逾此部分損害賠償請求，於法無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭契約及系爭協議書之約定，請求被告給付1,800,000元及自起訴狀繕本送達翌日即104年1月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求則為無理由，不應准許。
六、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 14 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 14 日
書記官 學妍伶