臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第1003號原 告 李美靜訴訟代理人 陳竹林
陳國雄律師複代理人 曾憲忠律師原 告 陳致宏
石陳足官進國陳奇芬陳山銘共 同訴訟代理人 陳國雄律師複代理人 曾憲忠律師被 告 大將開發股份有限公司法定代理人 葉義雄訴訟代理人 孫銘豫律師上列當事人間給付房屋找補款事件，本院於民國105年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序
一、當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1項前段定有明文。經查，兩造簽訂之「合作興建契約書」(下稱系爭合建契約書)第拾條約定，合意本院為第一審管轄法院，本件係合建爭議所生訴訟，本院有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定意旨參照）。查原告依民法第179條規定及系爭合建契約書起訴，原聲明：「㈠被告應分別給付原告李美靜、陳致宏、石陳足、官進國、陳奇芬、陳山銘等6人如附表（本院卷第13頁）所示金額，及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈡原告等願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國104年10月22日追加系爭合建契約書第陸條為請求權基礎，並變更聲明為：「㈠被告應分別給付原告李美靜1,987,519元、陳致宏3,975,038元、石陳足3,975,038元、官進國3,975,038元、陳奇芬1,987,519元、陳山銘1,987,519元，及自104年10月27日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈡原告等願供擔保，請准宣告假執行。」，被告雖不同意原告上追加（見本院卷第144頁），惟原告上追加，核係為統一解決系爭合建契約書所生爭議而為，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體
一、原告主張、聲明㈠給付找補款部分
原告等6人及其他地主於98年12月30日與被告簽立系爭合建契約書，由原告等6人及其他地主提供所有坐落於臺北市○○區○○段二小段449(616.34平方公尺，下稱系爭449地號土地)、449-1地號土地(105.7平方公尺，下稱系爭449-1地號土地)，與被告所有之452地號土地(39.07平方公尺，下稱452地號土地)，共同參與合建。100年3月23日，原告等6人及其他地主再與被告簽立協議書(下稱系爭協議書)。按系爭合建契約書第貳條，及系爭協議書第5條約定，原告等6人與被告間就總建物坪數之分配約定，乃係以原告等6人及其他地主共同取得55%，被告則取得45%為依據，依被告通知原告等6人之找補明細表，被告係以原告等6人及其他地主依建物分得比例55%為計算，負擔系爭合建案完成後應提列給社區之公寓大廈管理基金。然系爭合建案完成後，被告竟以系爭合建契約書第貳條約定，要求原告等6人就超過31坪或62坪部分，給付房屋找補款予被告，惟被告給付予原告等6人之建物坪數明顯不足，要求原告等6人給付找補款更顯然與法未合，原告等6人及其他地主提供合建之系爭449、449-1地號土地，計有722.04平方公尺，與被告所有之452地號土地，計有39.07平方公尺，總共761.11平方公尺，即230.2357坪。依被告所提供之管理費明細表所載，可知系爭合建案最後之建物總面積係906.7坪。則系爭合建案中之1坪地坪，應可興建3.938坪之建坪(906.7建坪:230.2357地坪=3.938坪:1地坪)，再按被告提供興建之452地號土地，有39.07平方公尺，即11.8186坪。是以被告所提供合建土地計算興建後可分得之建坪，應為46.542坪(計算式：11.8186坪x3.938=46.542坪)。系爭合建案最後總登記面積906.70坪，扣除上開被告可分得之建坪46.542坪後，剩餘之860.158坪(計算式：90
6.70坪-46.54 2坪=860. 158坪)，依系爭合建契約書及系爭協議書約定，原告等6人及其他地主即應共同分配取得其中之55%，應為473.0869坪(計算式：860.158坪x55%=473.0869坪)；惟依系爭合建契約書第貳條所載，原告等6人與其他地主共計14戶，每戶若以31坪為分得坪數計算，則原告等6人與其他地主只取得434坪之建坪(計算式：14戶x31坪=434坪)，與依上開系爭合建契約書及系爭協議書約定，計算得出原告等6人與其他地主共可分得之坪數473.0869坪相比較，尚短少39.0869坪(計算式：473.0869坪-434坪=39.0869坪)。
是則原告等6人與其他地主共14戶，每戶分得之坪數均短少
2.792坪。今被告要求原告等6人與其他地主，就超過系爭合建契約書第貳條約定之31坪或62坪部分，應給付房屋找補款予被告，顯然與法未合。又被告所預先制定之交屋證明書第三條約定之內容，係其為求脫免違約責任所為，預先免除被告應負之責任及使原告拋棄其權利之行使，按其情形顯失公平，應屬無效，且若以相同房屋坪數，以台北○○○區○○街○○○號8樓與109號8樓及107號5樓與111號7樓各2戶建物所獲分配土地持分比較可見被告與其他住戶所獲配土地持分竟有所巨大差異，考其緣由係因被告一方面多取得39.0869建物坪數，另一方面卻無法取得相對應土地持分比例，故被告將原應分配給建物之土地持分，如10000分之484(88.77平方公尺)予以調降分配為10000分之340；如10000分之251(46.46平方公尺)予以調降分配為10000分之159，益證被告對於總建物坪數之分配約定，未依約以原告等6人及其他地主共同取得55%，被告則取得45%為依據，致被告與其他住戶所獲配土地持分重大差異。原告等6人若知悉被告所提供找補明細表中之各戶登記面積，與系爭合建契約書及系爭協議書約定之共同分配取得總建物銷售坪之55%不符時，絕不可能簽署交屋證明書，是原告等6人再依民法第88條第1項前段規定，於104年8月12日以(104)瑞國律字第0803號律師函，將前所為錯誤意思表示之「交屋證明書」予以撤銷。復因原告等6人所分得之坪數，每戶均短少2.792坪，則以被告所為之「找補明細表」，每坪65萬元再打95折作為計算基準，被告即應依約找補原告等6人，每戶1,724,060元(計算式：2.792坪x65萬x95%=1,724,060元)，爰依民法第179條請求被告分別給付原告等6人如附表1（本院卷第166頁）所示金額。㈡給付遲延利息部分
系爭合建契約書第陸條「建築期限及逾期處理」將內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項第十二條：「開工及取得使用執照期限」第(一)款約定：「本預售屋之建築工程應在民國--年--月--日之前開工，民國--年--月--日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並『取得』使用執照。」內文之「取得」使用執照之字眼擅自更改為「申請」使用執照，意圖減免其所應負之遲延責任，依民法247條之1立法意旨及參照內政部訂頒預售屋買賣定型化契約應記載事項之規範精神，該條款違反之部分，應認為無效。又觀該條項既係明文約定逾期處理之重要事項，豈有就被告應負擔逾期之責任約定申請使用執照，但就原告等人應配合辦理產權移轉登記及對保手續等義務，卻約定係自取得使用執照3個月內即負逾期責任，是兩造前後違約約定之文義相對性已顯違反公平及誠信原則甚明，則系爭建案是否逾期完工，自應以取得使用執照之日為計算之基準。被告身為專業之建築公司，自應斟酌「申請」至「取得」之時程，將之加上該時程後，再於契約中訂立「取得」使用執照之期限。又該契約並為被告所擬定之定型化契約，在日期之斟酌考量上，被告本有主動擬定之權，其就此應自行承擔不利之後果。故兩造於系爭合建契約書第陸條「建築期限及逾期處理」之真意，應係指「取得使用執照」被告辯稱係因原告等人變更設計所致逾期，並無所據。被告至104年2月2日始取得使用執照，期間經過846天(101年10月9日至104年2月2日=846天)，扣除上開系爭合建契約書約定應取得使用執照之600日曆天後，被告已明顯逾期246天，再依上揭系爭合建契約書所載逾期罰金之規定，被告每逾壹日即應依原告等人所分得建物建坪，按系爭建案工程造價37,058,380元之千分之1，計算逾期違約罰金予原告等6人。因此以系爭建案每戶31坪計算逾期246天之罰金為263,459元｛計算式：工程造價37,058,380元/建物總面積1072.68坪(即3546.090平方公尺) x31坪x246天x千分之1=263,459元｝。被告應依附表2（本院卷第167頁）所示給付逾期違約罰金予原告等6人。又被告利用與地主原告等人間合建資訊完全不對等之相對優勢地位，並於地主原告等人無法詳實計算所分得之房屋實際面積與系爭合建契約約定分配比例之事實時，即要求地主原告等人簽署交屋證明書，同意不得追訴被告之任何違約情事，預先免除被告應負之責任，並使原告等人拋棄本來應有權利之行使，同時提供與系爭合建契約書約定由地主原告等人共同取得總建物銷售坪55%不符之找補明細表，要求原告等人進行找補已顯失公平。
㈢聲明如上追加後之聲明。
二、被告答辯、聲明㈠兩造於系爭協議書第五條約定僅就原告等6人應移轉給被告
之土地粗估約45％為說明而已，並未提及建物亦係按此比例分配，雖提及房屋興建完成產權登記，仍未就房屋分配方式有何補充約定；另找補明細表之所以記載「按55％計算公寓大廈管理基金」，乃因地下層部分係按車位數為分配，要再換算為房屋坪數較為繁複，被告會計人員即便宜按系爭協議書第五條但書「…但甲方移轉給乙方…土地以約45％為準（即地主保留約55％）」做為準據，此項內容經原告等6人於交屋證明單記載而合意確定關於「公寓大廈管理基金」之給付以「605,866元（總額）×55％（地主保留土地之大約比例）÷14（系爭大廈之戶數）＝23,803元（每戶應分攤數額）」為準，亦與兩造如何分配房屋無關；又預收管理費明細表其上雖有「主＋附＋公合計（按即主建物、附屬建物、公共設施面積合計）906.70（坪）」之記載，惟此係系爭大廈總坪數為906.70（坪）」之記載而已，亦屬無關系爭合建契約書如何分配系爭房屋之事項，何況該預收明細表，更明確記載被告係按原告等6人之實際坪數及車位數預收管理費，並非按55％之比例向原告等6人預收管理費，反適足以證明兩造間並無按55、45之比例分配系爭房屋之真意明確，是原告以此明細表主張兩造係約定按55、45之比例分配系爭房屋，自無足採。另依交屋證明書，原告已不得再為任何主張。另原告所舉台北○○○區○○街○○○號8樓與109號8樓及107號5樓與111號7樓各2戶建物所獲分配土地持分建物面積相同但土地持分不同之情形。上開105號8樓、107號5樓2戶建物，係被告因合建分配而取得後，本於契約自由而另以買賣契約出賣給他戶，與原告係直接因合建分配而取得並不相同，尚難對照。
㈡原約定建築期限之始點即取得原設計案之建築執造時，此觀
系爭合建契約書第陸條之記載即明。嗣原告等人因對原建造執照所設計之每戶坪數約35坪多將發生找補過大問題，經兩造同意後變更設計為約31坪，此有經原告等人簽名確認之本建案變更設計後之各層平面圖計8張可稽，被告再重新申請變更設計後之建造執照於102年2月27日取得，則計算至申請使用執照之日期即103年10月28日，共曆609日曆天，被告僅逾期9日。另原告等6人於簽署交屋證明書時已自認（訴訟外）被告並未逾建築期限。縱認被告有逾期情事，原告亦於簽署交屋證明書時，對被告表示放棄此項逾期罰款之請求權全部。系爭合建契約書並非定型化契約，民法第247條之1規定，於本件無適用餘地查原告等6人均係就自己所有之土地提供予被告為合建，自非經濟上之弱者，渠等若認系爭合建契約書所約定內容對其不利益，自可拒絕簽訂而另找其他符合渠等條件之建商合建，渠等未有不得不簽而有忍受不締約之不利益可言，再者，系爭合建契約書，是由地主即原告提供其所有土地與建商即被告合建之含有承攬、買賣或互易之混合契約，而非典型預售屋買賣契約，又被告經與地主即原告等6人多次協商後始行擬定，而非預先擬定，此觀兩造關於房屋之分配方式是按特定坪數為分配而非傳統按比例分配即明，系爭合建契約書自非應受衡平原則限制之定型化契約，兩造既合意變更設計，則本件計算建築期限之始點，自應解釋為兩造合意變更為自取得變更設計後之建造執照時起算，始符經驗法則，蓋「建築期限」之所以會約定自取得建築執照時起算，因非取得建築執照無從開始建築。
㈢聲明：如主文第1項及如獲不利判決，請准供擔保後免為假執行。
三、不爭執事項㈠原告等6人於98年12月30日（其中原告官進國、陳奇芬2人為
98年11月12日、98年11月10日）與被告簽立系爭合建契約書，約定由原告等6人提供所有坐落台北○○○區○○段○○段449、449-1地號土地（地號、面積及權利範圍如附表一與被告合建，並於系爭合建契約書第貳條「房地分配」約定「
三、土地部分本基地土地甲（即原告等人）乙（即被告）雙方取得方式，以雙方取得之建物坪數及車位數量與本大樓總建物坪數及總車位數量比例…」及第陸條記載「建築期限及逾期處理」約定：「…二、乙方（即被告）應於取得建築執照及本基地全體地主點交房地之日起陸佰個日曆天內申請使用執照…三、上開期限乙方如有逾期，每逾一日應由乙方按甲方（即原告等人）所分得建物總建坪之未完成部分，依建管機關所規定造價標準壹仟分之壹給付甲方作為逾期罰金。…」；100年3月23日原告等6人又與被告「就土地合建合併畸零地事宜」簽立系爭協議書，並於系爭協議書第五條約定「房屋興建完成產權登記時，土地之持分依建物比例共同持分，但甲方（即原告等6人）移轉給乙方（即被告）或乙方指定人之土地以約45％為準」。
㈡找補明細表，係由被告提出給原告等6人，其上有「三、公
寓大廈管理基金605,866元×55％÷14＝23,803元」之記載。
㈢預收管理費明細表，係由被告提出給原告等6人，其上有「
主＋附＋公合計（按即主建物、附屬建物、公共設施面積合計）906.70（坪）」之記載。
㈣原告等6人於104年8月12日委任陳國雄律師以（104）瑞國律
字第0803號律師函對被告表示「原告等6人於交屋證明書所為意思表示錯誤，予以撤銷。」㈤被告係於101年10月9日取得建造執照另於104年2月2日取得使用執照。
四、原告等主張被告應依系爭合建契約書、協議書給付找補款及逾期罰金為被告所否認，被告並以原告應受交屋證明書之拘束為抗辯之重點，就上爭執要點，略述本院認定之理由：
㈠原告等應受交屋證明書之拘束：
1.查交屋證明書記載：「…本人（即原告）基於自由意願為如左之證明：一、上揭房地之面積…均符合買賣契約及法律之規定。二、貴公司（即被告）確已依約於期限內履行買賣標的物之點交。三、本人日後不得藉詞主張貴公司（即被告）有違約情事。」（本院卷第56頁），雖原告等僅提供原告李美靜之部分，但併依原告等所提之法律事務所函所述為原告6人及附件（本院卷第57-60頁），應認原告6人均已將上述交屋證明書交付被告。再觀之上同意書所載日期為104年5月13日，若原告等無法證明上述交屋證明書無效或使本院認定該交屋證明書無效時，於該日之前所有有關於系爭合建契約書、協議書之議爭，原告等即應受該交屋證明書之拘束。
2.按意思表示之內容有錯誤，或表意人知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己過失者為限；當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1項、第2項分別定有明文。另當事人主張有利於己之事實者，應負舉證責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。是主張其意思表示錯誤者，即應就其意思與表示行為間非故意之不一致之情，負證明責任。原告等雖依系爭合建契約書、協議書及管理費用明細表主張被告每戶均短少給付2.792坪云云，其等所簽之上述交屋證明書意思表示有錯誤，且經以法律事務所函撤銷錯誤之意思表示云云，惟交屋證明書上已清楚明白載明房屋面積已符合買賣契約及法律之規定，原告等於簽立上述交屋證明書時，當無何誤解交屋證明書之情事。此外，原告等既已簽名於交屋證明書上，縱使確有原告所主張之真意錯誤，原告等亦難卸過失之責，依上述民法第88條第1項但書之規定，原告等仍不得主張撤銷，故原告主張其得撤銷交屋證明書之意思表示云云，並無可取。
3.原告等雖另依民法第247條之1之規定主張交屋證明書無效云云，經查，原告等所提之交屋證明書，並未見於內政部公告之定型化契約之內，是該交屋證明書是否屬於定型化契約已堪存疑。其次，縱寬認交屋證明書屬被告預定用於同類契約之條款，但關於「他方所不及知」、「無磋商變更餘地」等應由法院介入審查並宣告無效之有利於主張人之要件，仍應由主張人即本件原告等加以舉證。本件原告等所提除交屋證明書以外之其他證據如合作興建契約書影本(本院卷第14-33頁)、協議書影本(本院卷第34-43頁)、被告提供之找補明細表影本(本院卷第44-54頁)、被告提供之管理費明細表影本(本院卷第55頁)、(104)瑞國律字第0803號律師函及回執(本院卷第57-62頁)、臺北市政府都市發展局101建字第0263號建造執照影本(本院卷第91-95頁)、臺北市政府都市發展局104使字第0021號使用執照影本(本院卷第96-99頁)、建物謄本影本4份(本院卷第176-179頁)，均無法證明原告等並無何磋商變更之餘地而簽立交屋證明書，是原告等依民法第247條之1規定，主張交屋證明書使其受重大不利而無效云云，即無可採㈡原告等不得再依系爭合建契約書第陸條請求逾期罰金：
1.原告等所提出之交屋證明書上，第三點明白載明「三、本人日後不得藉詞主張貴公司（即被告）有違約情事。」（本院卷第56頁），且原告等不得撤銷意思表示亦不得主張無效等，已如前述，則原告等即應受該文字記載之拘束，而不得再為反於上述文義之主張。是縱原告等主張被告擅將預售屋買賣定型化契約應記載事項第十二條內文之「取得」使用執照之字眼擅自更改為「申請」使用執照，意圖減免其所應負之遲延責任，依民法247條之1立法意旨，該條款「申請」之部分無效等情為真，亦因原告等於交屋時已簽立交屋證明書而應受交屋證明書之拘束，以維誠信。
2.至原告所提之學者意見（本院卷第207-208頁）、96年度台上字第1057號、104年度台上字第472號民事判決及台灣高等法院100年度消上字第14號民事判決，因均非針對合建契約所為之闡釋或判斷，尚不可於本案中比附援引，應併說明。
五、綜上，原告依系爭買賣契約書、民法第179條請求被告給付如上追加後之聲明，為無理由，應予駁回，又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依據，應併駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 8 日
民事第四庭 法 官 詹駿鴻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 8 日
書記官 王文心