臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第1013號原 告 嘉嘉國際開發有限公司法定代理人 張舜文訴訟代理人 李明諭律師
陳逸華律師被 告 李清文訴訟代理人 李佳翰律師
陳俊瑋律師被 告 林建吉
郭金生上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告嘉嘉國際開發有限公司（下稱嘉嘉公司）之法定代理人原為梁麗芬，嗣於本院訴訟程序進行中變更為張舜文，業據張舜文於民國108年4月10日具狀聲明承受訴訟，並有經濟部公司資料查詢在卷可稽（見本院卷㈡第15-21頁），核與民事訴訟法第175條第1項、第176條之規定相符，應予准許。
二、被告郭金生、林建吉經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告林建吉與李清文、郭金生3 人（下稱被告3 人）於101 年3 月間向伊表示，其與前臺北縣議會議長許再恩為好友，而許再恩欲將其所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○號土地，建號為新北市○○區○○段第1628、1
629、8647（後變更為1630）號房地，即門牌號碼新北市○○區○○路109、101、111、113、115、117、119、121、12
3、125、127、129、131、133號1、2樓及地下1樓之建物（下合稱系爭房地），以新臺幣（下同）3億3200萬出售，被告3人表示該價格遠低於市價，願為伊居間，保證伊能取得系爭房地所有權。伊即於101年3月13日交付500萬元支票予被告3人作為斡旋金，不料被告李清文竟違反居間義務，未經伊指示或同意，交付該支票與許再恩，嗣經許再恩提示兌現，而為有利於許再恩之行為，已違反民法第571條，應不得向伊請求報酬。嗣伊於101年3月20日簽訂2紙不動產買賣契約之預約，再於101年3月26日與許再恩就系爭房地簽訂買賣契約，並應被告3人要求於101年3月26日支付其600萬元佣金報酬（包括支票號碼：BI0000000，金額300萬元，發票日101年6月30日、支票號碼：BI0000000，金額150萬元，發票日101年4月30日、支票號碼：BI0000000，金額150萬元，發票日101年4月25日）。惟被告3人亦未告知共有人中有已死亡需辦理繼承登記之情形，就執行委任事務顯有過失。嗣許再恩另於102年1月14日買賣移轉讓與訴外人喝采生活家飾股份有限公司（下稱喝采公司），又於102年1月25日信託登記與訴外人華泰商業銀行股份有限公司（下稱華泰商銀），致伊未能取得系爭房地所有權。被告3人既向伊保證購得系爭房地，則被告3人使原告取得系爭房地所有權，自屬違反居間契約之附隨義務，伊自得依民法第227條不完全給付之規定向被告3人求償。況系爭房地實為原告自行覓得，且價金討論及簽約過程，被告等3人均未介入，竟能領取高達600萬元之報酬，並不合理，應依民法第572條、第252條酌減。被告3人共同受任或為居間契約，自為民法第271條之共同債務人。爰依民法第227條、第571條、第572條、第544條及第252條提起本件訴訟，並就居間或委任契約之法律關係由法院擇一而為有利於原告之判決，並聲明：㈠被告應給付原告600萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告李清文則以：伊並未保證讓原告取得系爭房地所有權，伊僅單純介紹拿佣金，且已居間完成原告與許再恩間之買賣契約，原告未購得系爭房地，係因原告未依約給付買賣價金，方遭許再恩解除契約等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告林建吉則以：伊與原告、李清文均不認識，是透過郭金生才知原告要購買系爭房地，簽約當日伊並不在場，原告與許再恩簽約後，郭金生有給伊100 萬元。本件是因為原告未貸款成功而無法履約，方未購得系爭房地等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告郭金生未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀以為聲明或陳述。
五、兩造不爭執事項（本院卷㈡第148-149頁）：㈠原告前法定代理人（按即梁麗芬）之配偶張家榕（按即張家
善）欲向訴外人許再恩購買門牌號碼新北市○○區○○路10
9、101、111、113、115、117、119、121、123、125、127、129、131、133號1、2樓及地下1樓之房屋，建號為新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號（嗣變更為1630號），坐落於新北市○○區○○段○○○○ ○號之房地（即系爭房地），被告李清文得悉後，由被告李清文透過郭金生，郭金生再透過林建吉居間介紹。系爭房地除許再恩外，另有高銘桂、劉明朝、陳朝桂、林美麗、高源宏、高源隆、高源澤、高源廷、高千惠、高志清等其他共有人之事實。
㈡原告與許再恩（自己為共有人之一，並表明為高銘桂等共有
人之代理人，而以許再恩自己名義任出賣人）於101年3月26日簽訂系爭房地之買賣契約（下稱前約），前約第3條明訂「第二期款甲方（按即原告）應於簽約時同時給付乙方（按即許再恩）民國101年4月7日為發票日之支票，給付乙方新臺幣壹仟萬元整」，原告有開立101年4月7日為發票日、面額1000萬元之支票交付許再恩，然未兌現。
㈢簽約當日，被告3人取得原證三所示之3張支票合計600萬元，並已全數依發票日兌現。
㈣原告與許再恩於101年5月14日再次簽訂系爭房地之買賣契約
（後約）。並於後約第三條約定：「…㈡第2期款甲方（即原告）於101年4月30日給付2千萬元予乙方（如附件一台支支票），另於101年5月24日給付7460萬元整。」，原告未依期限於101年5月24日給付許再恩7460萬元。
㈤許再恩於101年5月28日以臺北重南郵局第237號函，以原告
未依後約第3條第2款約定於101年5月24日給付7460萬元之價金，解除系爭房地之買賣契約。
㈥系爭房地於102年1月14日移轉所有權登記予訴外人喝采公司
，又於102年1月25日信託登記與訴外人華泰商銀，原告並未取得系爭房地之所有權。
㈦原告曾對被告李清文、林建吉與郭金生三人提出詐欺之刑事
告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署以103年度偵字第21009號不起訴處分書為不起訴處分。
六、兩造爭點（本院卷㈡第150頁，並酌予文字修正）：㈠被告3人有無違反居間人之義務，而為利於委託人之相對人
（即許再恩）之行為導致原告未能取得系爭房地之所有權？原告依民法第571條請求被告返還居間報酬600萬元，是否有理由？㈡被告3人是否有保證讓原告取得系爭房地？如無，則取得系
爭房地，是否為兩造間居間契約之附隨義務？㈢原告主張以民法第252 條酌減居間報酬600 萬元，是否有理
由？㈣原告依民法第544條主張被告等處理委任事務有過失，請求
被告3人賠償600萬元，有無理由？
七、本院之判斷：㈠被告3人有無違反居間人之義務，而為利於委託人之相對人
（即許再恩）之行為導致原告未能取得系爭房地之所有權？原告依民法第571條請求被告返還居間報酬600萬元，是否有理由？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，自該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，為全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院104年度台上字第1877號民事判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。
⒉按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第565條、第568條第1項及第571條分別定有明文。又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思而言。又民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求（最高法院89年度台上字第2880號民事判決意旨參照）。且居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判決意旨參照）。⒊觀證人戴嘉麗於另案中證稱：101年我是原告公司負責人，
當時是梁麗芬代表公司去簽約，因為我本身工作比較忙，梁麗芬是我好朋友，也是梁麗芬跟我提這個案件，我覺得有價值投資，可以賺錢，認同他的提案，所以就請梁麗芬去處理這個案件等語（見本院卷㈡第267頁），證人梁麗芬於另案中證稱：當時這個物件是中間人郭金生、李清文來找我們談，我們覺得物件不錯，這兩個人就說要幫我們引薦，做成這個交易。而且買得很便宜。所以我們就決定是否來做這個投資物件。會由我來簽是因為當時我們要買得時候，有做一個斡旋金，郭金生要我們開票斡旋票給對方，我是用嘉嘉名義來開的，因為我跟戴嘉麗有討論過這個案子，覺得可行。所以就用原告公司名義來開斡旋票500萬元，本來斡旋票500萬元沒有敲定價位是不應該嘎進去，但不知為何，這張票進來了我們沒辦法只好支付。因此就必須要簽約，所以林詠琦才先簽一個草約，預定了我們要訂約的日期。我怕500萬元不見，只好硬著頭皮去簽約。所以很多條件都是3月當天簽約的時候談的，當天談了8小時等語（見本院卷㈡第221、264頁），復參兩造就系爭房地係原告前法定代理人梁麗芬之配偶張家善欲購買經被告李清文得悉後，由被告李清文透過被告郭金生，被告郭金生再透過被告林建吉居間介紹，簽約當日，被告3人取得原證三所示之3張支票合計600萬元，並已全數依發票日兌現之事實為兩造所不爭執，是被告3人向原告報告訂約機會及為訂約媒介，而原告確與許再恩訂立買賣契約，則被告3人任居間人之報酬，即已得請求。且以原告評估當時系爭房地價格甚低值得投資之情況下，必定有多位潛在買家，如非被告郭金生為立法委員，被告林建吉與訴外人許再恩為鄰居而熟稔，居中協調，以曾任新北市議會議長之許再恩地位與聲望，豈可能和素昧平生、來歷、資力不明之原告見面締約。再原告於101年3月26日所開立並交付被告3人之3張支票，發票日分別為101年6月30日、101年4月30日、101年4月25日，中間原告另開立一發票日為101年4月7日為發票日、面額1000萬元之支票交付許再恩並未兌現，原告與許再恩於101年5月14日再次簽訂系爭房地之買賣契約，倘原告不願支付被告3人報酬，實無需讓該3張支票如期兌現，顯見原告係基於自身利益考量後，仍有意購買系爭房地並願意支付被告3人居間報酬。
⒋復依前開證人梁麗芬於另案中證稱郭金生要我們開票斡旋票
給對方等情，亦可推得原告知悉該500萬元斡旋票，是交付許再恩，以系爭房地價值不斐，出賣人許再恩又為地方重要政治人物，且依房地買賣常情，斡旋金多以現金或等同現金方式為之，方可能取信賣家確有意願買受，而得和賣家見面議約，進而締結買賣契約，且被告3人將500萬元斡旋票交付許再恩後，許再恩如何處理，亦非被告3人所得置喙，實難認許再恩將500萬元斡旋票兌現，即認被告3人違反居間義務，而為有利於許再恩之行為，佐原告與許再恩於101年3月20日簽訂之預約亦載明「付款方式：現金伍佰萬元。（訂金）」（見本院卷㈠第9頁），可徵許再恩將500萬元斡旋票兌現，原告並無任何意見，並約定成為系爭房地買賣價金之一部，此為原告考量利弊得失所為，無從因事後遭許再恩解約，反認被告3人有何違反居間義務之情，再原告就與被告3人有約定該500萬元斡旋票不得交付許再恩乙節並未舉證，亦未就有與被告3人事先約定即使將該500萬元斡旋票交付許再恩，亦應告知許再恩不得將該票兌現乙情舉證以實其說，基此，依原告所舉無法認定被告3人有違反居間人之義務，從而原告依民法第571條請求被告返還居間報酬600萬元為無理由。
㈡被告3人是否有保證讓原告取得系爭房地？如無，則取得系
爭房地，是否為兩造間居間契約之附隨義務？⒈原告固主張被告3人保證讓原告取得系爭房地，然此為被告
李清文、林建吉所否認，原告未就保證之情節予以舉證，難認原告已盡其舉證責任，即無從為有利於原告之認定。
⒉按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義
務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，債權人得依民法第227條不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年台上字第78號民事判決意旨參照）。依前述，被告3人原告與被告3人間已報告訂約機會及為訂約媒介，原告與許再恩既已訂立買賣契約，則兩造間居間契約目的已達，被告3人已為符合債之本旨之給付，原告無法證明被告3人有保證取得系爭房地乙情，業如前述，則原告與許再恩間買賣契約是否依約履行，原告是否取得系爭房地之所有權實非被告3人所得干涉介入，原告依民法第227條主張取得系爭房地為兩造居間契約之附隨義務，被告3人有違反之情顯乏所據。
㈢原告主張以民法第252條酌減居間報酬600萬元，是否有理由
？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。本件原告所支付之居間報酬600萬元，並非屬違約金，且原告對被告3人亦無任何債務不履行之情事，從而與民法第250條、第252條之構成要件不符，原告援引第252條規定，主張酌減居間報酬600萬元難認有據，應予駁回。
⒉又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其
公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條亦定有明文，本件原告既已給被告3人居間報酬600萬元，依前揭規定即不得請求返還，併此敘明。
㈣原告依民法第544條主張被告等處理委任事務有過失，請求
被告3人賠償600萬元，有無理由？⒈按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生
之損害，對於委任人應負賠償之責；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第544條、第571條分別定有明文。關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。民法第529條亦定有明文。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者1.居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。2.居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。3.所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。本件兩造間就系爭土地係由被告3人為居間，依其處理事務性質而言，被告3人所為者乃報告訂約機會及為訂約媒介，且原告稱被告3人並未參與洽談，被告李清文、林建吉亦均稱並未參與買賣契約洽談，被告林建吉於簽訂買賣契約時不在場（見本院卷㈠第64頁反面、卷㈡第147頁），而原告與許再恩訂立買賣契約後，仍給付被告3人居間報酬共600萬元，顯見被告3人勞務之給付僅在於報告訂約機會及為訂約媒介，故應優先適用民法居間規定，而非屬委任關係，原告依民法第544條委任法律關係對被告主張，本屬無據。
⒉況原告主張被告3人有過失之情節，經本院闡明原告表明法
律基礎原因事實，原告稱過失情節係被告3人並未告知原告系爭房地之共有人中有人死亡等語（見本院卷㈡第146頁），惟觀原告於訴外人於101年3月26日簽訂之買賣契約第3條第4項明確約定「第四期款新臺幣肆仟貳佰參拾萬元整於高志清部分辦畢繼承手續，由甲方交付乙方」（見本院卷㈠第12頁），可知於簽訂買賣契約時，原告就系爭房地共有人中有人死亡之事實已明確瞭解並以辦畢繼承登記手續為付款條件之前提，可知原告對系爭契約之權利義務均相當瞭解，實難據此認定被告3人有何過失。
八、綜上所述，原告依民法第227條、第571條、第572條、第544條及第252條規定，請求被告3人應給付原告600萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行聲請，即失附依，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，並無傳喚證人張家善之必要，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 2 月 21 日
民事第五庭 法 官 何佳蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 24 日
書記官 陳立俐