臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第1064號原 告 鄭希張訴訟代理人 劉玉津律師被 告 李明昌訴訟代理人 黃斐旻律師
李永然律師吳讚鵬律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國105 年4 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國一百零四年五月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾陸萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告起訴主張：座落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（原告應有部份為1/2)及其上門牌號碼台北市○○區○○街○○號1 、2 樓房屋（下分稱系爭土地、系爭建物），原為原告所有，被告前就系爭土地及建物與原告商談合建事宜，屢經磋商，於即將簽訂合作建築契約書之際，被告以簡化程序為由，提出以不動產買賣契約附買回約定之方式簽約之建議，即將依合建方式與依買賣系爭土地方式間之價差，於被告建屋後，再由原告以優惠之價格買回，謂實質與合建相同，不影響原告權益等語，原告不疑有他，遂於民國99年10月15日與被告簽訂不動產買賣契約書及協議書（下稱系爭契約書、系爭協議書）。
㈠因被告有以下違約，故依約應賠償原告新臺幣（下同）22,124,000元。
⒈依系爭協議書第4 條可知，被告應提供「面臨撫順街」之新
成屋，且該新成屋係可供原告選擇「1 樓樓地板面積20坪及
2 樓樓地板面積30.31 坪」，亦即該新成屋須有面臨撫順街且有1 樓私有部份，方符於系爭契約之約定。蓋兩造間前就系爭土地及建物向係商談以合建之方式為之，合建契約內即有「…118 地號（原為原告所有）…分配於後棟（面臨撫順街）；原1 樓分配1 樓…」條款之約定，因此系爭協議書才會有上開建築及分配條件「面臨撫順街」、「原1 樓分配1樓」之約定。嗣被告未能提出合於系爭協議書之給付，並無面臨撫順街之1 樓部份可分配予原告，顯已違約，是本於系爭協議書第7 條之約定，即應賠償原告前開改建後新成屋樓地板面積110.62坪（原告原建物1 樓部分60.31 坪+ 原告原建物2 樓部分50.31 坪），按每坪20萬元賠償予原告，經計為22,124,000元（計算式：200,000 元110.62坪=22,124,
000 元) 。⒉被告亦未依系爭協議書第7 條約定，於連續壁施工之前通知
原告簽訂預定買賣契約以換取改建後新成屋，故被告亦應賠償原告前開改建後新成屋樓地板面積，每坪20萬元。被告雖辯稱系爭建案連續壁係於103 年1 月3 日申報施工，而其早於101 年間即已通知原告，係原告不行使買回權云云，然查，該通知既係為讓原告決定是否簽訂預定買賣契約，則為該通知時其建築工程之進度，與被告所提供之文件暨相關資訊（建築圖面、建築材料設備、竣工日期…等等），客觀上自應達可供原告評估判斷是否簽訂預定買賣契約之程度，此乃契約當然之解釋，無待特別約明；況依係爭協議書第6 條約定，簽約時即須支付賣方總價款15％，則系爭建案既遲至103年1 月3 日才申報連續壁施工，101 年4 月間關於預定買賣契約之重要條件，建築圖面、建築材料設備、竣工日期…等均付諸闕如之情況下，被告竟要求原告憑空預先支付其總價款15％與之簽約。查被告為建設公司負責人，對建築程序及相關契約知之甚詳，明知原告不諳法律，明知兩造訂定系爭協議書之真意係在落實合建原意，並經原告多次委請律師去函通知，被告仍堅稱其所提出圖面無庸證明業經報請建管單位核可，亦無須告知建築材料設備、竣工日期、第一次公開銷售價格…等，更無庸提出關於買賣重要條件內容之預定買賣契約，被告非僅拒不提出上開文件資料，甚至表示原告已無買回之權利，其遲至103 年1 月3 日才申報連續壁施工，卻未依約通知原告，是被告所為顯然悖於誠信原則、濫用權利，違反民法第148 條，依系爭協議書第7 條約定，應賠償原告前開共計22,124,000元之賠償。
㈡被告辯稱原告寄發被證4 之信函回覆表示拒絕簽訂預定買賣
契約云云，然原告之所以寄發被證4 之信函，乃因原告預訂於101 年4 月中旬出國赴美，且停留期間長達半年，臨出國前收到被證3 信函，而該信函所附圖面顯非合法送件申請之建物圖，只得委請律師去函促請被告誠實履約，並於函文中表示「若台端或台端指定之第三人已就上開地號土地完成建築計劃，並『將進行連續壁施工階段』，則敬請台端…」等語，原告旋即於101 年4 月18日離台赴美，並無隻字片語表示拒絕簽訂預定買賣契約。又被告係於原告赴美後之101 年
4 月19日寄發被證5 之存證信函，依系爭協議書第7 條約定，上開信函須迄原告返國翌日起算至第10日起，始生通知效力，且該信函所附預定買賣契約書，關於房屋買賣契約之重要條件，如完工時間、建材設備等均付之闕如，如何要求原告憑空交付近千萬價款與之簽訂契約，原告因對系爭建案內容進度一無所悉，故無從前往簽約，詎被告竟堅稱其所提出圖面無庸證明業經報請建管單位核可，亦無須告知建築材料設備、竣工日期、第一次公開銷售價格等，更無庸提出關於買賣重要條件內容之預定買賣契約，非僅拒不提出上開文件資料，甚至委請李永然大律師發函，表示原告已無買回之權利，已明確表示拒絕履約之意，且迄103 年1 月3 日申報連續壁施工，均未再通知原告簽訂預定買賣契約，顯已違約，依約自應負賠償之責。
㈢被告雖稱曾於101 年3 月15日委託王永青轉交平面圖，惟王
永青係至101 年3 月26日始拿出形似之圖面予原告，而該圖面顯非合法送件核准之平面圖，且圖面字樣模糊不清，難以辯識，原告遂請王永青轉知被告請其提供詳細資料，故當日王永青並未交付任何文件予原告收執，否則豈可能無任何原告簽收之憑證？且被證3 信函所附平面圖與被證6 建物平面圖顯非相同，足見被告並未依系爭協議書第6 條為通知，是依同條約定，被告自應負賠償之責。
㈣證人王永青雖證述其從未與原告商談過合建云云，然王永青
係受被告委託處理土地整合且向其收取傭金報酬之人，立場難免偏頗，苟依其所述，與原告從頭到尾都是談買賣，從沒談過合建，原告豈會持有多份載有原告土地地號之合作建築契約書，且契約上所約定土地整合期限，為何會與證人王永青回覆原告之日期相同，足證兩造間確係以合建為前題。又據證人王永青傳真予原告之克里翁房價表，佐以系爭契約書及協議書，關於合建分配及附買回之價格等相關約定，以每坪屋價73萬元，加計2 車位計算，原告依系爭協議書可得分得新成屋之總樓地板面積為110.62坪，則新成屋總價應為8,
575.26萬元（計算式：73萬元110.62坪＋250 萬元2=85
75.26 萬元），然系爭不動產買賣價款卻僅有五千餘萬元，差價高達2,767 萬元，因此才於協議書內約定被告違約賠償之條款與金額，堪認原告關於兩造間為實質合建關係之主張非虛。
㈤爰聲明：㈠被告應給付原告22,124,000元並自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：㈠按「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力」，
民法第99條第2 項定有明文。依系爭協議書第4 條第7 項關於附買回之約定，被告已依約履行通知義務，且原告於出國前業已收受通知卻未依該4 條項後段之約定，於接獲通知後15日內前來簽訂預定買賣契約，故系爭協議書第4 條之附買回約定依民法第99條第2 項及系爭協議書第4 條第7 項後段之規（約）定，因「解除條件」成就而失其效力：
⒈系爭建物連續壁雖於103 年1 月3 日申報施工，然因原告早
於101 年3 月2 日即以被證1 之存證信函，通知被告其將於
101 年4 月中旬赴美，若被告就系爭建案已完成建築規劃，則請被告於同年3 月15日前檢附資料以供原告憑辦等語。故被告接獲原告前揭存證信函後，隨即於101 年3 月15日委請王永青親自攜帶建物平面圖當面交付原告，又於101 年4 月
2 日再以被證3 之存證信函檢附建物平面圖、樓地板面積、公設比等資料，依據系爭協議書第4 條第7 項之約定通知原告前來辦理簽訂預定買賣契約書事宜，並經原告收受。繼之，原告於同年4 月12日委請律師以被證4 函覆本人表示拒絕簽定預定買賣契約之意。由此足明被告依前開法條及系爭協議書，並無違反協議書之情事，自無原告所指之損害賠償責任可言。
⒉次查，系爭協議書第4 條之附買回約定雖因解除條件成就而
失其效力，惟被告本於誠信及商譽，仍於101 年4 月19日以被證5 之存證信函再向原告表示：「如台端仍有意願購買者，本人為表誠意亦應台端等要求檢附依協議書意旨擬定預定買賣契約書。請台端等於文到之日起15日內前來辦理買賣契約之簽訂」，惟原告仍未為同意簽約之意思表示，在在證明原告並無行使系爭協議書第4 條附買回約定之意甚明，斷無准許原告於系爭附買回約定失其效力之3 年後，再據以向被告請求損害賠償之理。
⒊第查，系爭協議書第4 條第7 項前段關於連續壁施工前通知
之約定，係屬原、被告約定通知簽約之期限，即被告倘於「連續壁施工前」已檢附建物平面圖等文件，合法通知原告前來簽訂預定買賣契約書，則被告已履行系爭協議書約定之義務，斷無違約之情事可指。更遑論系爭協議書內容係均由原告提供，其對於協議書內條款如何約定皆知之甚詳，實不容原告於怠於行使附買回系爭建物權利之3 年後，再空言主張被告未通知其行使買回權利，而請求被告應負損害賠償云云，原告主張顯屬無據，彰彰甚明。
⒋準此，被告已於101 年3 月15日委請王永青親自攜帶建物平
面圖當面交付原告，又於同年4 月2 日依協議書第4 條第7項約定，檢附建物平面圖、樓地板面積、公設比等資料通知原告前來辦理簽訂預定買賣契約書事宜，惟原告於收受通知後，並未前來與被告簽訂預定買賣契約，故協議書之附買回約定已因原告未行使買回權而失其效力，被告自無違約情事。
㈡被告向訴外人楊淑芬購買坐落於台北市○○區○○段0 ○段
000 地號之土地，其每坪土地均價為258 萬餘元，對照本件被告向原告及訴外人鄭紹華等購買系爭土地每坪均價為310萬元等情，足見被告係以每坪高於鄰地52萬元之金額，向原告購買系爭土地，業經證人王永青證述屬實，益證被告並無以附買回約定作為取得系爭土地較低買賣價金之條件。又參系爭「不動產買賣契約書」內容均針對買賣價款、付款期限、產權登記、房地點交，並無任何合建之意思表示，遑論被告早已依約付清全部之買賣價金，有別於一般合建僅付些微保證金，倘果如原告所言兩造真有合建之意，此應為契約重要之點，則依照原告小心謹慎之個性，當會要求記載於合約當中，凡此在在均可證明兩造間僅係單純之不動產買賣關係，並無合建之意思甚明。至原告所提出之「克里翁」房價表云云，姑不論該等手寫金額僅為表價，並非實際成交價格，況其表格上方手寫日期雖為「約99年初～100 年初」云云，然其表格下方卻又有「MA R-4 2008 」等字樣，亦即為97年
3 月4 日，足明原告所提出之「克里翁」房價表其銷售時點即誠有可疑之處，斷無法據此來比附援引陳稱系爭土地銷售價格較低云云，其理甚明。顯然兩造間僅係單純之不動產買賣關係，並無合建之意思。
㈢末查，原告105 年3 月18日陳報狀稱被證2 之平面圖，顯非
合法送件核准之平面圖，且圖面字樣模糊不清，難以辨識，原告遂請王永青轉知被告請其提供詳細資料云云，惟被告否認，且原告此一主張與證人王永青證述不符，不足採信。事實上，被證2所檢附之平面圖與被證6即經台北市政府核可之建築物平面圖乃相同圖面，僅係比例不同。另關於建物樓地板面積之公設比部分，因系爭協議書第4條第1項已有公設比不得逾30％之約定，故縱使公設比有逾30％之部分，亦僅超過之部分不得計價而已，並非即代表被告有違反系爭協議書之情事。
㈣並聲明：原告之訴駁回。願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於99年10月15日簽訂系爭不動產買賣契約書及系爭協議書。
㈡系爭建案連續壁施工申報日為103 年3 月17日。
㈢除被證1存證信函寄送之日期外，兩造對於如附表所示之歷次往來函文時間及內容不爭執。
㈣證人王永青於101 年3 月17日交付被證2 系爭建物平面圖予
原告，惟原告看完後並未收受；嗣被告再於101 年4 月2 日以被證3 之存證信函檢附系爭建物平面圖予原告。
四、得心證之理由：原告主張被告未能提出合於系爭協議書所約定之面臨撫順街之1 樓新成屋供原告選擇，且未依系爭協議書第4 條之約定，於連續壁施工前提供業經報請建管單位核可之建築平面圖，通知原告簽訂預訂買賣契約，應依系爭協議書之約定賠償原告22,124,000元之損害等語，為被告所否認，並以前詞置辯，故本件爭點厥為：㈠原告主張被告違反系爭協議書第4 條之約定，是否有據？㈡原告得否依系爭協議書第4 條第7 項之約定，請求被告給付22,124,000元之損害賠償？茲分述如下：
㈠原告主張被告違反系爭協議書第4條之約定，是否有據？⒈按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。又契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院應通觀契約全文，斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義（最高法院103 年度台上字第713 號判決意旨參照）。
⒉原告雖主張依系爭協議書第4 條第2 項之約定，被告承諾原
告可以選擇改建後面臨撫順街之1 樓新成屋，然依被告所提供之圖面，系爭建案面臨撫順街之房屋，1 樓部分並無私有使用部分，故被告違約云云。惟查，兩造於99年10月15日同時簽署系爭契約書及協議書，約定由被告向原告購買系爭土地及建物，由系爭協議書第3 條及第4 條約定可知，被告向原告購買系爭土地及建物之目的，乃在將系爭建物拆除，並興建新成屋，原告則可依附買回之約定以一定之價格選取新成屋，而關於原告對於新成屋之選擇則約定於系爭協議書第
4 條第2 項，觀諸該條項係記載：「甲方（即被告）承諾給予乙方（即原告）或其指定之第三人…，可以每一層樓基地買賣總價款選擇換取改建後面臨撫順街新成屋，換取方式如下：…原一樓部分，可以選擇下列各款之一換取建後新成屋：⒈貳樓樓地板面積為60.31 坪。⒉壹樓樓地板面積20坪及貳樓樓地板面積30.31 坪。⒊壹樓樓地板面積20坪。」，有系爭協議書在卷足憑（見本院卷第11頁），可知於被告向原告購買系爭土地及建物時，尚無新成屋之存在，須待被告將系爭建物拆除再予興建後，始有新成屋可供原告選取，兩造於簽訂系爭協議書時，被告當未取得興建新成屋之建照，則改建後面臨撫街之新成屋究係如何之房屋，其面積、公設比、權狀登記面積、私有使用面積等均屬未定，又興建新成屋尚須與相鄰地主合作，非無變數，故被告雖於系爭協議書中承諾原告可依上開3 種方式選擇買回之新成屋，然尚難遽認被告已允諾原告必定可以選取面臨撫順街1 樓且有私有使用部分之新成屋，系爭協議書第4 條第2 項之約定，應僅在約定原告換取、選擇新成屋之方式，且遍觀系爭協議書所有條文，均無違反該條項之相關賠償約定，故原告前開主張，難認有理。
⒊原告另主張：依系爭協議書第4 條第7 項約定，被告需於連
續壁施工前通知原告簽定預定買賣契約以換取新成屋，然系爭建案已於103 年1 月3 日申報連續壁施工，被告並未提供合法送審建築平面圖通知原告簽定預定買賣契約，則依該條項之約定，被告應賠償原告改建後新成屋樓地板面積每坪20萬元等語，為被告所否認，並辯稱：被告早於101 年3 月15日委請王永青轉交平面圖予原告，並以被證3 、被證5 之存證信函請原告決定是否簽定預定買賣契約，因原告未於15日內表示願簽預定買賣契約，故附買回權之約定已因解除條件成就而失其效力等語。而系爭協議書第4 條第7 項係記載：
「甲方若未於連續壁施工之前通知乙方簽定預定買賣契約以換取改建後新成屋，則甲方應賠償乙方前開改建後新成屋樓地板面積，每坪20萬元整（⒈總樓地板面積為211.24坪。⒉通知應附建物平面圖及樓地板面積、公設比等）。若乙方未依前項付款方式或未於接獲甲方上開通知後15日內簽定預定買賣契約，甲乙雙方同意不須另行書面通知對方，本條附買回約定於上開期限屆滿時自動失其效力」等語（見本院卷第12頁）。
⑴經查，被告有將被證2 之平面圖交予原告乙節，據證人王永
青於本院審理時到庭證稱：被告有請我拿平面圖交給原告，我有親手交給原告，跟他解釋的很清楚，當時本來要談的土地有20、22、24、24-1四塊，但因為我整合不起來，所以只有談成22、24兩塊地，因土地不夠大，一樓只能作為車道與電梯，沒有辦法住人，所以原告可以分配到二樓跟五樓，而平面圖已經記載很詳細，我也有詳細跟原告說明比例、坪數及內部設施，因此原告沒有要被告提供進一步之詳細資料，談完後，我說要複印2 份，一份我請原告簽名，但是原告表現的很驚訝，表示不願意簽名，我就說我有印2 份，一份請原告帶回去參考，原告也不願意拿，只說他要到美國去，所以我將2 份都拿走，我當時確實有將平面圖交給原告，並在被證2 之平面圖上寫「收到同樣的設計圖轉交給鄭希張，王永青3/15」等語（見本院卷第135 頁反面至第137 頁），並有被證2 之平面圖在卷可稽（見本院卷第60頁），而被告於
101 年4 月2 日亦以被證3 存證信函通知原告，亦有被證3存證信函所檢附之平面圖可查（見本院卷第61頁反面），互核被證2 之平面圖與被證3 所檢附之平面圖，兩張圖面大致相符，僅被證2 之平面圖之「一層平面圖」部分，有以手繪方式在原電腦繪製圖面上做修改，縱認被告委請證人王永青交付予原告之平面圖與被證3 存證信函所檢附之平面圖不同，然原告對於確有收受被證3 暨檢附之平面圖，並不爭執，是可認被告最遲已於103 年1 月3 日申報施作連續壁前之10
1 年4 月2 日，以被證3 存證信函檢附平面圖通知原告行使附買回權，故被告辯稱：其已依系爭協議書第4 條第7 項之約定，於連續壁施工之前通知原告行使附買回權等語，核與事實相符，應可採信。
⑵惟關於被告辯稱：原告未於被告通知15日內與被告簽訂預定
買賣契約，附買回之約定已因解除條件成就而失其效力云云，為原告所爭執，並表示：被告所提供之平面圖非經核准之建築平面圖，且字樣模糊不清，原告無從決定是否簽署預定買賣契約等語，故應判斷者乃被證3 所檢附之平面圖，是否已合於系爭協議書第4 條第7 項所約定之建物平面圖。查，被告對於未將被證6 之建築物平面圖（見本院卷第67頁）交付原告並不爭執，僅辯稱：被證3 之平面圖與被證6 之平面圖僅係比例不同云云，然將被證3 與被證6 之平面圖參較以觀，關於面臨撫順街之「二層平面圖」部分，室內隔局雖大致相同，然兩圖除比例不同外，被證3 之圖面亦無標示有「機房」，且對於新成屋之長寬、建築物各部之尺寸、電梯設備面積…等均未標示，是原告尚無從依憑被證3 之平面圖，計算出樓地板面積、公設比、室內各隔局坪數大小，明瞭被告所興建之新成屋是否有符合系爭協議書第4 條第1 項關於「私有使用面積均不得少於建物所有權狀登記面積百分之七十，暨公設比不得逾百分之三十」之約定（見本院卷第11頁反面），既無法據以計算出新成屋之尺寸大小，則原告主張因被告所提供之平面圖標示不清，其無從依系爭協議書第4條第2 項約定，於「⒈貳樓樓地板面積為60.31 坪。⒉壹樓樓地板面積20坪及貳樓樓地板面積30.31 坪。⒊壹樓樓地板面積20坪。」之選項中做出選擇等語，即非無據。又依系爭協議書第4 條第6 項約定，原告於簽定預定買賣契約時，即應支付被告總價款15％之款項（見本院卷第12頁），則兩造關於系爭協議書第4 條第7 項之被告於通知原告簽定預定買賣契約時，所應檢附之「建物平面圖」，雖未明文約定係經送審合格之正式建築物平面圖，然契約解釋上，被告所檢附之平面圖至少應有詳細尺寸之標示，使原告得據以判斷新成屋之尺寸構造，進而決定是否行使附買回權。且查，被告因購買原告等4 人之土地，擴大建築基地，已於101 年3 月2日取得核准第一次變更建照，此乃被告105 年1 月30日所提出之答辯㈢狀所自陳（見本院卷第125 頁反面），而依建築法第30條至第32條之規定可知，被告申請核發建造執照必已備妥工程圖樣，工程圖樣及說明書則應包含基地位置圖；建築物之平面、立面、剖面圖，其比例尺不得小於二百分之一；建築物各部之尺寸構造及材料，其比例尺不得小於三十分之一，顯見被告於101 年4 月2 日以被證3 存證信函通知原告是否決定簽定預定買賣契約書時，應可提供申請建照時所檢附之建築物平面圖，被告捨此不為，於原告數次表示被證
3 所檢附之平面圖標示不清之情形下，仍堅持僅提供被證3之完全未標示圖面尺寸之簡單傢配圖，即要求原告需於15日內支付新成屋總價款15％之款項與被告簽訂預定買賣契約，難認合理。故原告主張被告於通知原告行使附買回權時，未依系爭協議書檢附建築物平面圖，原告無從決定是否行使買回權等語，應屬有據，難認被告已依系爭協議書第4 條第7項之約定通知原告行使附買回權，被告既未依約通知，當無該條項關於「乙方未於接獲甲方上開通知後15日內簽定預定買賣契約，附買回約定於上開期限屆滿時自動失其效力」之適用，是被告所辯：其已依約以被證3 、5 之存證信函通知原告，原告未於通知15日內與被告簽定預定買賣契約，附買回約定已因解除條件成就而失其效力，原告不得再予行使云云，要非可採。
⒋綜上，被告委請證人王永青交付原告如被證2 之圖面，與以
被證3 存證信函檢附之平面圖，均無標示建物各部之尺寸構造，原告無從依憑計算出樓地板面積、公設比、室內各隔局坪數大小，進而決定是否預購新成屋，難認被告之通知已符合系爭協議書第4 條第7 項之約定，而被告於新成屋之連續壁103 年1 月3 日申報施工前，並無再提出合於約定之建築物平面圖通知原告行使附買回權，則原告主張被告違反系爭協議書第4 條第7 項之約定等語，自屬有據。
㈡原告得否依系爭協議書第4 條第7 項之約定，請求被告給付
22,124,000元之損害賠償？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號裁判意旨參照）。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。倘所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異；又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院87年度台上字第2563號、101 年度台上字第74號判決、102 年度台上第1606號判決、92年度台上字第
697 號判決意旨參照）。⒉查稽系爭協議書第4 條第7 項記載「甲方未於連續壁施工之
前通知乙方…，甲方應賠償乙方…」之文字，該條項之約定乃在確保契約履行之強制罰，被告既有前述違約情事，依系爭協議書第4 條第7 項之約定，自應依系爭協議書第4 條第
7 項給付懲罰性違約金予原告。惟本院審酌被告雖未依約於連續壁施工前檢附足資原告決定是否行使買回權之建築物平面圖，通知原告簽訂預定買賣契約，而有違反系爭協議書第
4 條第7 項之情形，然被告已依系爭契約書給付購買系爭土地及建物之價款予原告，此為兩造所不爭執，原告雖主張本於合建之精神，系爭土地及建物係以低於當時市場行情賣予被告云云，然從系爭契約書及協議書中，並無從認定兩造係本於合建之精神締約，且僅憑原告所提出之房價資訊，亦無從認定已將買賣新成屋之價差反應在系爭土地、建物之買賣價金上，而系爭新成屋現仍在興建中，亦為被告所自陳（見本院卷第69頁反面），且依附表所示兩造書面之往來情形，原告於新成屋連續壁施作後之103 年3 月17日及連續壁施作完成後之104 年3 月24日，尚分別以原證12、13之存證信函通知被告其是否赴美之情，顯見原告並無解除系爭協議書之意，而系爭新成屋既仍在興建中，原告又無舉證證明被告有何給付不能之情，則原告尚可行使其買回權利，依系爭協議書約定之條件取得新成屋，其除因被告拒不讓原告行使附買回權，因而有不斷與被告斡旋所花費之時間、勞力、費用外，並無受到實際上之損害，故原告逕依新成屋總樓地板面積
211.24坪，每坪20萬元計算懲罰性違約金之數額為22,124,000元，尚屬過高，應以50萬元為合理，爰酌減原告得請求之違約金數額為50萬元，逾此部分之懲罰性違約金主張，則不應准許。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。
又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，亦為同法第203 條所明定。本件原告依系爭協議書第4 條第7 項約定請求被告給付懲罰性違約金，為無確定期限、無從另為約定利率之債務，是原告自得依上開規定請求給付被告自起訴狀繕本送達翌日即自104 年5 月15日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
五、綜上，原告主張依系爭協議書第4 條第7 項約定請求被告給付懲罰性違約金50萬元，及起訴狀繕本送達翌日即自104 年
5 月15日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核尚無不合，茲酌定相當之擔保金額准許之，又原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，亦應一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
民事第二庭 法 官 葉藍鸚以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
書 記 官 顏莉妹附表：兩造往來文書簡表┌─────┬───────────────────┬─────────┐│日期 │函文內容 │備註 │├─────┼───────────────────┼─────────┤│100.8.11 │台北橋郵局第210號存證信函 │被證7 ││ │鄭力仁、鄭韶華、田宇哲-->被告 │本院卷第130頁 ││ │內容：關於協議書之附買回等約定，均委託│ ││ │原告處理 │ │├─────┼───────────────────┼─────────┤│100.8.11 │台北橋郵局212號存證信函 │被證8 ││ │原告-->被告 │本院卷第131頁 ││ │內容：原告於101 年9 月12日離台赴美，約│ ││ │於同年11月初返台，若將進行連續壁施工，│ ││ │請被告於8 月20日前交付平面圖及每坪公開│ ││ │價格等資料。 │ │├─────┼───────────────────┼─────────┤│101.2.3 │台北橋郵局44號存證信函 │被證1 ││ │原告-->被告 │本院卷第58頁 ││ │內容：原告預計4 月中旬離台赴美，約於11│ ││ │月中返台，若將進行連續壁施工，請於3 月│ ││ │15日前交付平面圖及每坪公開價格等資料。│ │├─────┼───────────────────┼─────────┤│101.4.2 │台北橋郵局997號存證信函 │被證3 ││ │被告-->原告 │本院卷第61頁 ││ │內容：被告依協議書之約定，檢附建物平面│ ││ │圖、樓地板面積、公設比，請鄭希張等4 人│ ││ │依協議書第4 條第6 項約定決定是否簽定預│ ││ │定買賣契約書。 │ │├─────┼───────────────────┼─────────┤│101.4.12 │宇國聯合律師事務所101年宇字第5號函 │被證4 ││ │原告-->被告 │本院卷第62頁 ││ │內容：被證3 之存證信函檢附之建物平面圖│ ││ │及字樣皆模糊不清，無法辨識、1 層平面圖│ ││ │未見任何私有使用部分，且未告知第1 次公│ ││ │開銷售價格及無法證明業已合法送件申請。│ │├─────┼───────────────────┼─────────┤│101.4.19 │台北敦南郵局310號存證信函 │被證5 ││ │被告-->原告 │本院卷第63頁至第66││ │內容：⒈建物平面圖及字樣並無模糊不清；│頁 ││ │⒉協議書係約定在連續壁施工前通知，並無│ ││ │須檢附合法申請送件的約定；⒊因鄰地地主│ ││ │拒絕合建，故1 樓無法規劃樓地板面積20坪│ ││ │，不可歸責於被告；⒋本建案尚未公開預售│ ││ │，但此無損於鄭希張等人之權利。⒌依協議│ ││ │書第7 條第2 項約定，被告已不受同條第1 │ ││ │項等候原告返台期限之限制，但如原告仍有│ ││ │意願購買者，請於文到15日內前來辦理買賣│ ││ │契約之簽訂。 │ │├─────┼───────────────────┼─────────┤│101.5.4 │宇國聯合律師事務所101年宇字第7號函 │原證5 ││ │原告-->被告 │本院卷第83頁至第84││ │內容：連續壁施工當以合法送件申請並經核│頁 ││ │准建築為前提，附買回之約定乃在履行合建│ ││ │精神，鄭希張等人有選擇改建後新成屋中1 │ ││ │樓部分之權利，買賣契約之價金條件有欠缺│ ││ │，且平面圖未取得建築之許可，預訂買賣之│ ││ │標的不存在，鄭希張等人無從前往簽訂契約│ ││ │。 │ │├─────┼───────────────────┼─────────┤│101.8.9 │台北金南郵局673號存證信函 │原證7 ││ │被告-->原告 │本院卷第89頁至第94││ │內容：被告已於101 年4 月2 日通知原告等│頁 ││ │人依約前來辦理簽訂預定買賣契約書，該通│ ││ │知依協議書第7 條第1 項規定已生送達效力│ ││ │，惟原告等人卻未於15日內表示願簽定買賣│ ││ │契約之意思表示，協議書約定之附買回權之│ ││ │約定已因解除條件之成就而失其效力。 │ │├─────┼───────────────────┼─────────┤│101.11.14 │宇國聯合律師事務所101年宇字第16號函 │原證6 ││ │原告-->被告 │本院卷第86頁至第88││ │內容：系爭土地迄今仍無施作之跡象，被告│頁 ││ │所謂連續壁施工純屬虛構，請被告提出合法│ ││ │送件申請之建物平面圖及施工計劃書，告知│ ││ │第一次公開銷售價格。 │ │├─────┼───────────────────┼─────────┤│102.1.28 │台北古亭郵局308號存證信函 │原證8 ││ │被告-->原告 │本院卷第95頁至第 ││ │內容：被告101 年3 月15日已委請王永青親│103頁 ││ │自把平面圖當面交付原告，且於101 年4 月│ ││ │2 日再檢附建物平面圖、樓地板面積、公設│ ││ │比等文件通知原告等人。嗣後又於101 年4 │ ││ │月19日再次通知簽約，惟原告仍無同意簽約│ ││ │之意思表示。另連續壁施工之前通知，此係│ ││ │通知簽約之期限約定，並非通知合法之條件│ ││ │，並無給付不符債之本旨或違約之問題。 │ │├─────┼───────────────────┼─────────┤│102.3.18 │台北南海郵局331號存證信函 │原證10 ││ │原告-->被告 │本院卷第120 頁 ││ │內容：其預計4 月中旬離台赴美，預計於 │ ││ │102 年底或103年初返台。 │ │├─────┼───────────────────┼─────────┤│102.4.8 │台北金南郵局143號存證信函 │原證11 ││ │被告-->原告 │本院卷第121 頁 ││ │內容：鄭希張與李明昌間僅為單純之土地買│ ││ │賣關係，對於鄭希張離台赴美事宜無需再通│ ││ │知李明昌之必要。 │ │├─────┼───────────────────┼─────────┤│103.3.17 │台北橋郵局45號存證信函 │原證12 ││ │原告-->被告 │本院卷第123 頁 ││ │內容：預計103 年4 月初離台赴美，預計於│ ││ │104年初返台。 │ │├─────┼───────────────────┼─────────┤│104.3.24 │台北橋郵局53號存證信函 │原證13 ││ │原告-->被告 │本院卷第124 頁 ││ │內容：104 年4 月底離台赴美，預計於105 │ ││ │年初返台。 │ │└─────┴───────────────────┴─────────┘