臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第1076號原 告 林宜潔訴訟代理人 羅子武律師
葉智文律師被 告 蘇北山訴訟代理人 俞浩偉律師
朱宗偉律師複代理人 朱宗偉被 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘被 告 羅文誠
吳竹武共 同訴訟代理人 吳日暘
張靖佳上列當事人間返還款項等事件，本院於民國一百零五年一月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蘇北山應給付原告新臺幣壹仟玖佰壹拾肆萬元及自民國一百零四年十月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告蘇北山負擔百分之九十八，餘由原告負擔。
本判決第一項部分，於原告以新臺幣陸佰參拾捌萬元為被告蘇北山供擔保後，得假執行，但被告蘇北山如以新臺幣壹仟玖佰壹拾肆萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告林宜潔於民國103年6月3日與被告蘇北山就被告蘇北山所有位於臺北市○○區○○路○○○巷○號一層、地下一層、地下二層建物（下稱系爭建物）及其所坐落之臺北市○○區○○段○○段000地號土地簽訂買賣契約（本院卷第12至40頁，下稱系爭買賣契約），雙方並約定將系爭買賣契約總價款交由合泰建築經理股份有限公司信託予兆豐國際商業銀行股份有限公司用以擔保雙方之履約，此有價金履約保證書（本院卷第41、42頁）可稽；而原告林宜潔依系爭買賣契約共給付新臺幣（下同）18,560,000元至信託專戶，此有原告之匯款申請書（本院卷第43頁）可證，而就上開匯款申請書中，關於18,000,000元部分，係依系爭買賣契約書第4條第1項約定之買賣價金，而就買賣價金以外之金額，其中420,000元部分，係原告林宜潔給付予被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱被告永慶公司），此有永慶公司出據之仲介服務費收據（本院卷第44頁）可證，而另外140,000元，即是支付本件之相關稅捐之用；惟系爭建物經原告林宜潔認為有結構安全問題，而經由消保官邀集原告林宜潔及被告永慶公司於103年11月18日進行協商（本院卷第45至49頁），並達成由原告林宜潔委請台北市土木技師公會進行鑑定，以求系爭建物之安全狀況，然經鑑定結果，竟赫然發現系爭房屋有氯離子過高，即俗稱海砂屋之情事（本院卷第50至69頁），而就出售之建物有氯離子含量超出標準值乙節，本應就是建物之賣方，即被告蘇北山，及仲介，即永慶公司應負之法定責任，被告蘇北山、永慶公司竟未能先予檢測而出售予原告林宜潔，姑不論有無詐欺情事，渠等應就此結果，負相關法律責任。
（二）原告林宜潔請求解除與被告蘇北山所簽訂之系爭買賣契約，並請求返還18,000,000元：
1、按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。……」、「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」民法第226條、第227條、第256條、第259條、第354條及第359條分別定有明文。另按「甲方（即原告）得自費並求乙方（即被告）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解條件，即建築完成日期在民國84年6月30日(含)當日以前者，約定為0.6kg/m3(不含)以上；該日期以後者，約定為0.3kg/m3(不含)以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款」系爭不動產買賣契約書第13條第2項第1款定有明文，並予陳明。
2、查台北市土木技師公會就系爭建物所做出鑑定報告書，關於系爭建物之「混凝土氯離子含量試驗」部分，除其中一處之採樣符合規定外，其餘各樓層之試體均高於CNS3090預拌混凝土最大水溶性氯離子之規定，而研判系爭建物（1樓至地下2樓）均為高氯子建築物（海砂屋），此有系爭鑑定報告書第5、6、9、10頁（本院卷第50至69頁）可證；而系爭建物雖目前無立即危險，惟臺灣地區氣候潮濕，地震頻繁，系爭建物因氯離子含量超標顯然影響其防潮防震強度，依現行一般交易實務，亦影響後續承租人、承買人或使用人之意願甚鉅，堪認系爭建物因氯離子含量超標之瑕疵，已足對建築物之建築結構、安全性及交易情形造成嚴重影響。再者，高氯離子建築物會產生之粉刷剝落、粉刷突起、鋼筋生鏽、油漆剝落等現象，系爭建物皆已發生（本院卷第56頁），又高氯離子建築物當鋼筋腐蝕至一定程度時，會對混凝土產生張力，進而造成擠壓，當累積到某一個程度時，混凝土表面則會產生裂縫，此裂縫將導致愈多鋼筋生鏽，進而造成混凝土剝落，系爭建物又位處一樓、地下一樓、地下二樓承受樓上建物之壓力又比它建物更大，其隨時有鋼筋變形等危險存在。次查，依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，此有最高法院73年臺上字第1173號判例意旨可稽，系爭買賣契約於103年6月3日交屋之前已有氯離子含量過高情事，本件已達顯具有減少物之價值、效用及品質之瑕疵，被告蘇北山依民法第354條應擔保移轉時物之通常效用及系爭買賣契約第9條第5款瑕疵擔保責任（本院卷第12至40頁），因此，原告林宜潔於104年3月9日鑑定報告結果知悉此情況後，復於104年4月29以存證信函告知（本院卷第70至72頁），故依民法第359條違反物之瑕疵擔保責任及系爭買賣契約第13條第2項規定解除買賣契約；再者，本件亦該當於民法第227條不完全給付及民法第226條給付不能規定，原告林宜潔亦得依民法第256條規定解除買賣契約。綜上，系爭買賣契約經解除後，原告林宜潔當可依系爭買賣契約書第13條第2項第1款後段、民法第259條第1項第2款規定、民法第179條不當得利規定及不完全給付之債務不履行責任，請求被告蘇北山返還原告林宜潔已經匯款至兆豐國際商業銀行18,000,000元。
（三）原告林宜潔請求被告蘇北山給付141,000元部分：
1、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文；系爭買賣契約書第12條第1項後段規定「解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅負」。
2、查原告林宜潔與被告蘇北山簽約時，約定契稅（系爭買賣契約第10條第5款）由原告林宜潔負擔，原告亦依約定將契稅140,000元匯款至兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶（本院卷第43頁），契約解除後被告蘇北山即無法律上之原因受領這筆款項，該當民法第179條不當得利，無法律上原因受有利益，應返還予原告林宜潔。並符合系爭買賣契約書第12條第1項後規定，應返還予原告林宜潔。次查，原告林宜潔給付代書費用1,000元（本院卷第73頁），依民法第226條規定，可歸責於被告蘇北山的給付不能，故原告林宜潔得向被告蘇北山請求此筆款項，即1,000元之損害賠償。依上可知，就上說明，原告林宜潔得向被告蘇北山請求141,000元（計算式：140,000＋1,000＝141,000）。
（四）原告林宜潔請求被告蘇北山給付1,000,000違約金：按「……如乙方（即被告蘇北山）…有其他違約情事時，甲方（即原告林宜潔）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」此有系爭買賣契約第12條第3項定有明文（本院卷第19頁），先予陳明。查原告林宜潔為了購買系爭建物，期間花費不小的心力處理該事，不論是時間、精神之花費，抑或鑑定費用之付出，詎所購得房屋氯離子含量過高，被告蘇北山就系爭建物已屬給付不能，且原告林宜潔已寄發存證信函要求解除契約，該當系爭買賣契約第12條第3項規定，原告林宜潔原本得請求被告蘇北山給付已所收款項18,000,000元作為成違約金，然原告林宜潔就此部分，考量訴訟經濟，故認為先請求一部給付，即1,000,000元。
（五）林宜潔向被告永慶公司、被告羅文誠即光復店經紀人員、被告吳竹武即光復店店長，請求連帶損害賠償420,000元：
1、按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」、「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。」民法第184條、第567條分別定有明文。次按「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。
2、查被告羅文誠即光復店經紀人員與被告吳竹武即光復店店長，均為專業不動產銷售仲介人員，而永慶公司為專業之房屋仲介公司，並收受原告林宜潔420,000元之仲介服務費，卻於系爭不動產仲介過程中，未察氯離子含量過高之海砂屋情事，此嚴重影響房屋結構和日後居住安全，故房仲業者應該要有更高的注意義務，殊不能以無法顯見該情況而推諉卸責，此未善盡其注意義務違反民法第567條，使原告林宜潔誤認房屋現況，該當民法第184條第2項違反保護他人法律侵權行為。次查，系爭不動產買賣價額相當高，原告林宜潔用盡心力及時間處理前述情事，且嚴重影響原告林宜潔原來之生活安排及系爭房屋搬遷後所原訂的規劃，基此，原告林宜潔心力交瘁、精神上受有相當大的折磨而受有損害，行為與損害間具有相當因果關係，該當民法第184條第1項侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條第2項損害賠償之責。綜上，原告林宜潔得依據不動產經濟業管理條例第26條第2項規定，向被告永慶公司、被告羅文誠、被告吳竹武請求連帶損害賠償420,000元。為此，依系爭買賣契約第13條第2項第1款後段、民法第226條、第227條、第359條、第184條第2項、民法第567條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，提起本件訴訟。並聲明：1、被告蘇北山應給付原告林宜潔19,141,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2、被告永慶房屋仲介股份有限公司、羅文誠、吳竹武應連帶給付原告林宜潔420,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。3、願供擔保，請准為假執行宣告。
（六）對被告抗辯之陳述：
1、系爭買賣契約關係並無遭被告蘇北山解除，即被告蘇北山所稱之系爭買賣契約解除表示，並不生契約解除之效力：⑴原告並無遲延給付情事，係因被告蘇北山給付有瑕疵之系
爭建物，原告屢次要求被告蘇北山修補瑕疵，惟被告蘇北山皆未修復完整，僅於103年8月1日透過被告永慶房屋公司所委任之黃昭琳結構土木技師到場檢測認為不影響結構安全後進行補強，即認為已修補完整，不僅不符合修補瑕疵之行為，且未踐履出賣人應負物之瑕疵之無過失責任，故而被告蘇北山之解除契約意思表示應不生效力。
⑵按「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人
不負遲延責任。」、「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」民法第230條、第264條第1項定有明文，先予陳明。次查，被告蘇北山出賣系爭不動產有隱匿漏水等問題乙節，經原告知悉後要求修復，被告蘇北山自知理虧遂委請廠商修繕，並在被告蘇北山片面認為已修繕完整後，於103年8月2日寄發汐止郵局存證號碼005673存證信函（本院卷第101、102頁），陳稱漏水問題已經修復等云云，惟經原告審視後發現，被告蘇北山施工修補滲漏水「給水管」時，將鋼筋混凝土樓地板鑿穿，並切斷混凝土內鋼筋，形程一孔洞，施工方法已經毀壞房屋原本結構（本院卷第45至49頁），原告遂於103年8月7號寄發長安郵局1767號存證信函（本院卷第103、104頁），向被告蘇北山表示依據買賣契約第12條第3款規定解除契約，被告蘇北山違約給付系爭有瑕疵之建物，應於原告通知解約日起三日內，立即將所有款項如數返還原告；然被告蘇北山又再於103年8月11日寄發汐止郵局第005681號存證信函（本院卷第105至107頁），表示被告蘇北山願依專業技師建議，額外施作加強工程並負擔費用等情可知，原告與被告蘇北山對於系爭建物有漏水問題及修繕漏水工程造成系爭房屋牆面穿孔之情事，仍有爭執，並非如被告蘇北山所稱，業已修繕完畢。
⑶再查，直到103年11月18日就系爭不動產漏水等問題仍在
消費者服務中心進行協商，且於104年3月9日土木技師公會鑑定報告書中（本院卷第61頁）第十一、報告與建議、
8.中亦說明本案已施做碳纖維補強之R.C樑並無搭接，建議應再行依照該規定補強等情，可知被告蘇北山於103年8月19日所寄發汐止5692號存證信函（本院卷第109至112頁），片面自行認為所鑿穿之地板已經修復完成，故於103年8月19日寄發存證信函（本院卷第109至112頁）認為穿孔樑不影響結構安全，復於103年9月12日寄發存證信函（本院卷第113、114頁），表示原告如不於10日內給付款項，將解除契約，再於103年9月28日寄發汐止郵局第005738號存證信函（本院卷第115、116頁），向原告行使系爭買賣契約解除權云云，實屬被告蘇北山單方面之認知；然原告不僅否認被告蘇北山業已將瑕疵修繕完峻外，直到103年11月18日就系爭不動產漏水等問題仍在消費者服務中心進行協商，且於104年3月9日土木技師公會鑑定報告書中（本院卷第61至66頁）第十一、報告與建議、8.中亦說明本案已施做碳纖維補強之R.C樑並無搭接，建議應再行依照該規定補強等情，可知被告蘇北山於103年8月19日所寄發汐止5692號存證信函（本院卷第109至112頁），稱系爭建物已補正完成而請求原告應為給付款項云云，實屬被告蘇北山單方面之認知，而系爭建物仍存有諸多瑕疵。因此可知，就系爭建物漏水、結構體等問題尚屬事實，原告據此主張，即無可歸責給付遲延之情事，進而被告蘇北山所為解除契約之表示，當不生契約解除之效果；再者，原告多次向被告蘇北山要求修補漏水以及補強至完整後，始為給付之情形，在在顯示原告業已主張同時履行抗辯無訛，然被告蘇北山仍誣指原告未行使同時履行抗辯乙節，當不足採。
2、原告以系爭建物檢測出氯離子含量過高而解除系爭契約，並無顯公平之情事：
⑴系爭建物已檢測出氯離子含量過高之事實，雖原告蘇北山
於答辯狀指稱，揆諸上開鑑定報告內容，均表示系爭建物雖有氯離子含量高之情形，但無傾倒之虞，且尚非無法修復，修復費亦僅91餘萬元，是以如准原告解除系爭買賣契約，恐有輕重失衡，顯失公平疑義等云云，惟原告與被告蘇北山尚未完成系爭不動產交付，原告亦從未進入系爭不動產居住過，氯離子含量過高情事並非原告居住一段時間始發現，因此，解除契約回復原狀，並不會對被告蘇北山造成不公允之情事，且系爭不動產買賣契約書亦約定如有氯離子含量過高情事即可解除契約，原告依約行使權利，亦屬合於約定，並無不妥。反觀，本件氯離子含量過高，依上述鑑定報告第十一、結論與建議內容第12.、(2)、(I)建議每年編列費用油漆修繕費用，利用油漆阻隔空氣中二氧化碳及水劑藉由裂縫之滲入，延緩鋼筋氧化而產生混凝土剝落之現象，由上可知氯離子含量過高對於日後建物顯然影響其防潮防震強度，亦影響後續承租人、承買人或使用人之意願甚鉅。縱然被告蘇北山稱解除契約恐有輕重失衡，顯失公平之疑義云云，惟系爭建物氯離子含量超出正常值之11倍，相較其他海砂屋而言，情形尤屬嚴重，日後系爭建物存在上述種種風險如由原告承擔實屬不公平；再者，被告蘇北山所陳稱修復費用僅91餘萬元乙節，係指現階段房屋內部損壞補強的費用（本院卷第66、67頁），而非將系爭建物之氯離子完全清除之費用，且交付後系爭氯離子含量過高之建物日後每年需編列費用及所引起之修繕數額非原告已花費60,000,000購買系爭不動產後所能再付擔之費用。
⑵按「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交
易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。」此有最高法院七十三年度台上字第一一七三號判決一只可稽，先予陳明。查本件系爭不動產於買賣交屋之際經原告發現有滲漏水之情況，即告知被告蘇北山此情，其修復過程中原告又發現有樑穿孔之情形，因此，被告蘇北山自知此情嚴重與買賣契約訂約之時所應交付之物有落差，故才承諾願意補強施工至無買賣當時之瑕疵，惟被告蘇北山施工後之R.C鋼筋並無搭接，其不符合施工方法，然被告卻一再陳稱已無「結構安全」之疑慮來搪塞原告催其交屋，實則該系爭建物現狀之品質及價值與訂約當時所應該交付房屋之品質已有所不同，何以被告卻在在認為已經修復完整而無瑕疵，而認為被告應該負給付遲延之責。再者，104年3月9日臺北市土木技師公會參照黃昭琳土木技師鑑定報告中認為本案已施作碳纖維補強之R.C樑並無搭接，建議應再行依照該規定補強；另外該樑上方因水管整修，已將箍筋切開，依經驗之推斷該樑上方之箍筋應不符合搭接之規定（本院卷第63頁）。揆諸上開說明可知，原告蘇北山並未完整呈現台北市土木技師公會之意見，實係對於此鑑定報告內容有所誤會，依照土木技師公會的意見整段全文觀之，箍筋確實並未搭接且依照土木技師公會之經驗判斷該箍筋應不符搭接之規定。
⑶次按，「本案件定標的物之結構體已修補且有疑似漏水之
現象，亦有嚴重滲水之情形(詳地下1樓照片編號33、37、
38、41)，會再發生滲水將進而影響整體結構之安全性，尤其本案為高氯離子混凝土建築物，水份之滲透將進而導致鋼筋生鏽及催化混凝土與鋼筋剝離等現象……」，此有104年3月9日台北市土木技師公會鑑定報告可稽。次查，原告無法與被告蘇北山完成系爭建物之交屋手續，實因系爭建物除了樓地板樑穿孔修補並未達到土木技師公會所認定應有之工法外，尚有牆面滲水及建物漏水之問題，原告認為系爭建物標的金額係其辛苦一輩子之積蓄，因建物尚有漏水疑慮才遲遲未交，再者，這之間過程皆有存證信函來往，原告亦有抗辯房屋漏水及樓地板鋼筋被切斷等問題。綜上所述，系爭建物於買賣契約訂立之後即發生有漏水之情況，且依照臺北市土木技師公會之鑑定報告認為該漏水之情況尚未修復完整，並且樓地板穿孔所修補碳纖維之
R.C樑並未搭接，因此可知，系爭建物並無具備買賣當時所約定之品質、價值、效用而有瑕疵，被告蘇北山所給付之系爭建物仍有上述所稱之瑕疵而未依債之本旨為給付，被告蘇北山之說明顯無理由，系爭買賣契約尚未給付遲延責任而解除。
⑷另依雙方不動產買賣契約書第13條第2項第1款約定「甲方
(即原告林宜潔)得自費並求乙方(即被告蘇北山)配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解條件，即建築完成日期在民國84年6月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m3(不含)以上；該日期以後者，約定為0.3kg/m3(不含)以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款」等情；因此，系爭不動產建築完成日期為78年6月9日（本院卷第25頁），依原告與被告蘇北山所簽訂上開買賣契約書條款可知，84年6月30日以前雙方約定以0.6kg/m3為標準，惟系爭建物混凝土氯離子含量測試結果除了B1F-1外皆超過0.6kg/m（本院卷第58頁）；被告蘇北山應不得否認此一事實，所以，依前揭系爭不動產買賣契約書之約定，如果氯離子含量超過雙方所約定之標準時，原告得逕行解除買賣契約，揆諸上開說明可知系爭不動產建築之日期為民國78年，然依據雙方所約定建築物在84年以前建築完成之氯離子檢測標準仍已超過雙方所約定之數值，故原告依約向被告蘇北山請求解除契約，亦無不當，更無顯失公平之情事。綜上所述，原告依雙方所簽訂之買賣契約可主張因氯離子含量過高之海砂屋解除買賣契約，且因雙方尚未完成交屋，故原告亦未搬進系爭不動產，解除契約僅係將履約保證專戶之款項返還於原告，對於雙方並無輕重失衡，即令採取鑑定報告所建議之工法，亦僅係修補現已存在之局部損壞，而使系爭房屋在正常使用條件下，就短期而言無立即崩塌之危險，縱然日後持續對系爭房屋梁、柱及頂版等結構構件定期維修，亦僅得減緩結構材料性能劣化的速率，延長結構之使用年限，但無法確定延長期間為若干，益見系爭房屋之瑕疵無法以補強工法加以除去。衡諸被上訴人係為安家立身，而購買總價將近6,000萬元之系爭房地，尚非其他低價商品可堪比擬，而系爭房地存在上開無法除去之瑕疵，縱經補強，仍僅能減緩其對房屋結構安全之影響，無法確定得延長使用年限若干，則對於系爭房地而言，殊難認非重大瑕疵，是上訴人抗辯系爭房屋瑕疵並非重大，被上訴人解除契約顯失公平云云，不足憑取。
3、買賣契約成立之前已發生之瑕疵，應認為仍係契約之義務，依現行通說及實務見解認為民法上不完全給付之責及物之瑕疵擔保責任，在契約成立之前如給付客體已有瑕疵仍可依民法不完全給付請求損害賠償：
⑴按民法第354條規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其
物依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，並未區分該瑕疵係於契約成立前或成立後存在而異其法律效果。準此，出賣人因交付之買賣標的物有瑕疵，不符合債務本旨，須負不完全給付責任時，自不因該瑕疵係發生於契約成立前，即免除出賣人應負不完全給付之債務不履行責任。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。此有最高法院103年台上字第2631號、最高法院94年台上字第1112號判決意旨可稽。
⑵查債務不履行下之不完全給付，係指債務人就契約給付內
容與訂立契約時雙方所約定之內容有短缺或給付之內容非為訂立契約時所約定之內容而言，即指債務人未依債之本旨而為給付。本件被告蘇北山ㄧ味否認不完全給付於契約成立之前之瑕疵並不適用，實則為被告蘇北山對於不完全給付與物之瑕疵擔保責任法律關係適用有所誤會，且與前揭最高法院判決意旨相違，因此，系爭建物之氯離子含量過高乙事，在系爭買賣契約書簽訂時即已存在，被告蘇北山對於房屋有嚴重漏水等情事刻意隱瞞，其對此事必定有故意或過失之行為，故被告依法應負擔債務不履行之責任。
4、被告永慶房仲公司、羅文誠、吳竹武等人陳稱，被告永慶房仲公司已善盡居間調查之義務，並未致原告受有損害等云云，惟被告永慶房仲公司、羅文誠、吳竹武係以買賣房為事業，故渠等對於調查房屋狀況之注意義務要高於他人，茲說明如后：
⑴按「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：
一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。前項第一款及第二款之規定，於經營代銷業務者不適用之。第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。」不動產經紀業管理條例第22條定有明文。另按「壹、應記載事項……二、成屋……(一)建築改良物（以下簡稱建物）……6.建物瑕疵情形：(1)有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測？（若有，請附檢測結果，若無，則應敘明原因。）(2)是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置。(3)有無違建或禁建情事?若有，應敘明位置、約略面積、及建管機關列管情形。(4)是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。……」內政部不動產說明書應記載及不得記載事項定有明文。
⑵查被告羅文誠、吳竹武為被告永慶房仲公司之經紀人員，
且被告永慶房仲公司專門以經營不動產買賣為業，其對於調查房屋是否有各種瑕疵等情事本應該要有更高之注意義務。依內政部不動產說明書應記載及不得記載事項規定，就不動產說明書應記載事項中若有混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測，請附檢測結果，若無則應敘明原因，由此可知，被告羅文誠、吳竹武、永慶房仲公司受不動產經紀業管理條例規範所拘束，且其收取原告高額之仲介費用本要盡到不動產經紀業管理條例授權內政部訂定之不動產說明書應記載及不得記載事項規定之調查義務，渠等應該要對於房屋是否有氯離子含量過高之情事要有特別之注意義務，怎可因未特別約定僅依通常所能查證方法即為已足；再者，被告永慶房仲公司以買賣房屋為業，故早有因買賣氯離子含量過高之建物遭他人提告之經驗，故被告渠等應該要從建物外觀上呈現油漆剝落、漏水等情事時，即應有高度警覺，認為系爭建物有氯離子含量過高可能之情應事先告知於原告。
⑶再者，系爭建物有明顯漏水情事，依內政部不動產說明書
應記載及不得記載事項規定，建物若有漏水應該要敘明置可知，被告永慶房仲公司、羅文誠、吳竹武就建物漏水之情事亦未善盡調查義務，依照臺北市土木技師公會鑑定時所拍現場之照片（本院卷第199至208頁）可知，現場牆壁皆有漏水之痕跡，就漏水問題已明顯存在系爭不動產中，然被告永慶房仲公司、羅文誠、吳竹武未善盡調查義務而不查此事，因此原告遲延搬遷計畫，且原告已將18,000,000元匯入履約保證帳戶，造成原告原定計畫因此事延宕，原告精神上受到相當之壓力，故而向被告永慶房仲公司、羅文誠、吳竹武請求如聲明之損害賠償，應屬有理。
⑷被告永慶房仲公司、羅文誠、吳竹武陳稱，被告所提不動
產說明書記載事項所提為有無做氯離子檢測，此部分有做勾選，並非是要做檢測後把結果提出來等云云，惟被告對於出賣人所提之標的物現況說明書與不動產經紀所需提出之內政部訂定之不動產說明書係兩種不同說明書顯係有所誤會，恐有混淆鈞院：查，所謂經紀業不動產說明書係指不動產經紀業管理條例第22條授權內政部訂定之法規命令，要求不動產經紀人就其仲介房屋是否有氯離子檢測，其有無都要說明理由，由此可知被告對此部分應該要有更高之注意義務，然所謂標的物現況說明書係指出賣人就所出售之不動產說明該不動產之現況，兩者所規範之主體與權利義務不同，怎可混為一談，況且，被告以仲介不動產為業卻利用標的物現況說明書就是否有氯離子檢測勾選「否」之內容即認為已盡到內政部所要求不動產說明書應記載事項之內容，此乃被告渠等身為不動產經紀業之疏漏。
二、被告蘇北山則抗辯以：
（一）因原告有給付買賣價金遲延之情事，被告經發函催告原告後，業解除雙方間所簽訂不動產買賣契約，並依雙方簽訂不動產買賣契約第十二條第二項規定，沒收原告已付價款新台幣1,800萬元，故原告嗣後再為解除不動產買賣契約，應認解除權之客體（不動產買賣契約）業不存在，原告所行使契約解除權不生效力，因而，原告向被告主張解除契約，及返還價金回復原狀之請求，洵屬無據；縱認房屋有瑕疵，原告解除不動產買賣契約亦顯失公平：
1、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第254條分別定有明文。又按物之出賣人負交付其物於買受人之義務，並對於買受人應擔保其物於危險負擔移轉於買受人時，無減少或滅失其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第348條第1項、第354條第1項前段規定甚明。是原則上出賣人應於買賣標的物之危險負擔移轉後始負瑕疵擔保責任，惟出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，於特定物之買賣，該買賣標的物於危險負擔移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正時，始解為買受人得拒絕給付相當之價金。惟債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，合先敘明。次按，「被上訴人解除契約既已發生效力。兩造間之買賣關係即不存在。上訴人對之尚有爭執，被上訴人自有提起本件確認之訴之法律上利益。其訴請確認兩造間之買賣關係不存在，洵屬正當。」、「查上訴人對迭經催告，及於收受該存證信函後，仍未依限履約，並不否認，則兩造間之系爭契約，已因上訴人給付價金遲延，而經被上訴人合法解除。兩造間之買賣契約，既經被上訴人合法解除而不存在，上訴人嗣後另主張系爭房屋有非法夾層屋、污水排放及其他瑕疵，縱然屬實，亦不得就已不存在之買賣契約，再為解除。從而，上訴人再以系爭房屋有瑕疵為由，主張其有權解除契約，進而被上訴人返還已繳價金及法定遲延利息，即屬無據。」此分別為最高法院80年度台上字第2747號判決要旨、臺灣高等法院90年度上易字第261號判決要旨明揭。準此以言，契約經當事人一方合法解除，契約即不存在，另一方當無從再依該契約主張權利。
2、原告與被告於103年6月3日簽訂原證1所示不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將被告所有位於臺北市○○區○○路○○○巷○號1樓、3號地下1樓、3號、5號地下2樓（下稱系爭房屋）及其所坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地(下稱系爭土地)，依系爭買賣契約第四條第一項：「甲方（原告）應依下列日期給付乙方（被告）價款：買賣總價：新台幣陸仟萬元整□不拆算土地、建物及車位價。……。尾款：新台幣肆仟貳佰萬元整□交屋日期訂於民國一百零三年七月二十六日以前，同時付清尾款。…※若本案辦理履保，但甲方未貸款或貸款金額不足支付尾款時，甲方應於產權移轉前將尾款或差額部分存入履約保證銀行專戶，並於產權移轉後始辦理代清償及交屋手續。」之規定，原告最遲本應於103年7月26日將尾款4200萬元整匯入原證2價金履約保證書所載兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶（履保專戶帳號：000000-00000000）內，是原告給付系爭賣賣契約價金係屬有確定期限之債務。孰料，原告嗣後以房屋一層內給水管有滲漏水、被告修補給水管之施工方法已損壞房屋結構而無可能恢復原狀為由拒絕給付尾款，經被告於103年8月2日以汐止郵局第005673號存證信函通知原告已完成上開房屋瑕疵修繕並催告原告給付尾款（本院卷第101、102頁），惟原告收受存證信函後，僅於103年8月7日以台北長安郵局第001767號存證信函回覆被告修繕上開房屋瑕疵所用工法已損壞房屋結構而無恢復原狀可能為由，拒絕給付尾款（本院卷第103、104頁），被告嗣再於103年8月11日以汐止郵局第005681號存證信函，通知原告系爭房屋已經修復並於103年8月1日由黃昭琳結構土木技師赴場檢測表示穿孔樑不影響結構安全，被告並願額外付費施作加強工程、原告解除系爭買賣契約並無理由等情（本院卷第105至107頁），惟原告仍於103年8月14日以台北長安郵局第001791號存證信函回覆表示欲解除系爭買賣契約，並要求被告返還已付買賣價金1,800萬元、契稅14萬元、仲介費42萬元（本院卷第108頁），被告無奈之餘，於103年8月19日再以汐止郵局第005692號存證信函，除告知原告穿孔樑不影響系爭房屋的結構安全外，另被告已自行付費進行強化結構體工程，該工程於103年8月18日完成，請原告於函到3日內會同赴場驗收，同時亦請原告將買賣價金尾款4,200萬元匯入履約保證專戶（本院卷第109至112頁），惟原告仍未給付上開款項，是以，被告於103年9月12日再以汐止郵局第005720號存證信函再度催告原告履行給付買賣價金尾款之義務，如函到10日內仍未履行將逕為解除系爭買賣契約（本院卷第113、114頁），然原告仍置若罔聞，故被告於103年9月28日即以汐止郵局第005738號存證信函，向原告行使系爭買賣契約解除權（本院卷第115、116頁），並依據系爭買賣契約第十二條第二項，沒收原告已支付買賣價金1,800萬元（即簽約款600萬元+用印款600萬元+完稅款600萬元），承上，原告於103年7月26日前，未遵守系爭買賣契約約定，將買賣價金尾款4,200萬元匯入履約保證專戶，已屬給付遲延，故被告沒收買賣價金自為有據。
3、而原告嗣後所主張房屋穿孔樑之瑕疵，因該樑柱並非主結構樑，且被告業自行負擔費用進行修復補強系爭房屋之結構體工程，該工程業於103年8月17日完工，該樑上穿孔經修復後可恢復該樑至原設計強度，不影響整體結構安全，以上等情有黃昭琳結構土木技師所出具鑑定報告書乙份可參（本院卷第117至129頁）；查民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」之規定，所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言；上述穿孔樑經修復後對於系爭房屋整體結構安全既不生危險，即使原告認系爭房屋仍有瑕疵（被告否認之），亦僅生減少買賣價金之問題爾爾，尚不生系爭買賣契約解除權之餘地，始屬公平，故原告於103年8月14日以被證4所示台北長安郵局第001791號對被告表示解除系爭買賣契約，應不生解除之效果；相反地，被告以原告一再遲延給付買賣價金尾款之事由，於103年9月28日即以汐止郵局第00 5738號存證信函，向原告行使系爭買賣契約解除權，使系爭買賣契約合法解除而溯及既往失其效力，並沒收原告已給付買賣價金1,800萬元，應認已符合民法第229條第1項：「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、同法第254條：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，及系爭買賣契約第十二條第二項等規定，而屬有據；查原告係於104年4月29日以原證7所示台北長安郵局第000687號存證信函，對被告主張依系爭契約第十三條之規定為解除系爭買賣契約之意思表示，然而，依前揭實務見解之意旨，契約倘已經當事人一方合法解除，契約即已不存在，他方當事人已無再行依該契約主張權利之餘地。如上所述，本件契約業於103年9月28日經被告向原告主張有給付遲延之情事而合法解除契約在先，是以，自103年9月28日以後，系爭契約即已不存在，縱令原告提出104年3月29日之台北市土木技師公會鑑定報告，主張系爭建物有氯離子過高已達系爭契約解約之標準，然系爭契約既已遭被告合法解除，原告自無從再以系爭契約第十三條之規定主張解決，至為明確。
4、縱認系爭房屋存有穿孔樑、氯離子含量超標等瑕疵，惟依原證6所示台北市土木技師公會鑑定報告書所載，測試結果極建議事項如下：(1)混凝土強度→混凝土鑽心圓柱試體抗壓強度均符合標準。(2)混凝土中性化→中性化深度介於0.3cm至3.7cm，未超過一般建築物混凝土與鋼筋間保護層厚度(大於4cm)之規定。(3)混凝土氯離子含量試驗→除B1F-1外，其餘均不合格。(4)鋼筋探測成果→本案樑、柱之主筋號數為#7，箍筋為#3間距介於11cm至20cm，探測之保護層深度介於5.0cm至8.5cm。暴露面保護層16∮以下不得少於40mm，19∮以上不得少於50mm，與土壤接觸面不得少於75mm。(5)輻射偵測成果→經偵測結果『無輻射異常情形』。(6)主要瑕疵損壞原因探討→現場會勘時發現各樓層多處粉刷突起、滲水、油漆剝落、樑柱裂損等現象產生，……，經判讀本案建築物應為高氯離子混凝土建築物；據此鑑定標的物粉刷突起及樑柱裂損可能為氯離子含量過高所引起，而後造成滲水及油漆剝落等現象。結論及建議：(1)本案建築物為連棟式建築物，經評估應無傾倒之虞(2)本棟建築物之混凝土強度均符合規定(3)本案建築物之鋼筋尚未全面遭受二氧化碳之滲透，僅局部有粉刷突起之現象，應為混凝土內部鋼筋生鏽所致，建議全面油漆以延長建築物之使用年限(4)建議針對裂縫寬度大於0.3mm之區域進行EPOXY之灌注，尤其樑柱構架系統應列為優先修復之區域。(5)各樓層之氯離子含量相對嚴重，建議應辦理相關修繕補強。另外於現場會勘時雖未發現一般高氯離子建築物所特有之鋼筋嚴重生鏽、粉刷剝落等現象，其原因應為混凝土強度良好且空氣中二氧化碳未全面侵襲鋼筋所致，另一原因應為修補完成後時間尚短，所以中性化及鋼筋生鏽尚未嚴重發生；為部分平頂已有粉刷突起之現象，其混凝土內之鋼筋應已生鏽，建議儘速修繕，以維護建築物之使用壽命。(6)本案地下1樓之頂梁有一處R.C(1Fb1)已施做碳纖維補強，參照黃昭琳技師之『B1F現有小樑及樓板穿孔修復後結構安全』鑑定報告書，……，建議應再行依照該規定補強。(7)氯離子含量過高之修復：建議每年編列油漆修繕費用，利用油漆阻隔空氣中二氧化碳及水氣藉由裂縫之滲入，延緩鋼筋氧化而產生混凝土剝落之現象；若預算較為充裕，建議於平頂施作碳纖維貼片，除阻隔空氣中二氧化碳及水氣滲入外，亦可防止混凝土剝落造成危險。(8)損壞修復費用：(a)台北市○○區○○路○○○巷○號1樓→198,280元(b)台北市○○區○○路○○○巷○號地下1樓→287,710元(c)台北市○○區○○路○○○巷○號地下2樓→424,462元修復費用總計910,452元(計算式：
198,280元+287,710元+424,462元)（本院卷第57至67頁）。承上，揆諸上開鑑定報告內容，均表示系爭房屋雖有氯離子含量高之情形，但無傾倒之虞，且尚非無法修復，修復費亦僅91餘萬元，是以如准原告解除系爭買賣契約，恐有輕重失衡，顯失公平之疑義。綜上所述，原告並依民法第359條、系爭買賣契約第13條第2項第1款後段、民法第259條第1項第2款、第179條等規定，向被告主張解除契約並返還已付買賣價金1,800萬元之請求，應無可採。
（二）本件系爭建物已經被告修補完畢，並無瑕疵存在，原告實無主張同時履行抗辯之理由：
1、本件雙方簽訂買賣合約後，原告嗣以房屋一層內給水管有滲漏水、被告修補給水管之施工方法已損壞房屋結構而無可能恢復原狀為由拒絕給付尾款。惟被告於接受原告之告知後，除已委請專人修復外，並於103年8月1日由黃昭琳結構土木技師赴場檢測，並作成鑑定書表示穿孔樑「不影響結構安全」，是以，系爭建物在經過修繕後顯然沒有原告主張有「損害房屋結構」之安全上疑慮。
2、次查，雖原告主張被告於103年8月11日寄發之汐止郵局第005681號存證信函，表示被告蘇北山願依專業技師建議，額外施作加強工程並負擔費用等語，即表示雙方對於系爭建物有漏水問題及修繕漏水工程造成系爭房屋牆面穿孔之情事，仍有爭執，並非如被告所稱，業已修繕完畢云云。惟查，被告蘇北山之所以於103年8月11日之存證信函表示「願依專業技師建議，額外施作加強工程並負擔費用」等語，係因原告於103年8月1日在系爭建物現場接受黃昭琳結構土木技師解說「穿孔之梁非結構梁，不致影響結構安全」等語後，仍心生疑慮，故被告身為賣方為展現最大誠意，特向原告稱願意「額外」施作加強工程（且已施作完成），惟原告仍應將尾款給付予被告，實非認為系爭建物仍有原告主張「瑕疵」之問題。蓋瑕疵是否存在，乃一客觀之事實，並不因被告於存證信函中之主張而有異。
3、既然原告所稱系爭建物所存在之瑕疵為「房屋一層內給水管有滲漏水」、「被告修補給水管之施工方法已損壞房屋結構」，則系爭建物是否仍有瑕疵存在，即應以此二項客觀之事實為判斷。查揆諸被證8黃昭琳結構土木技師所出具鑑定報告書第5頁，十、鑑定結果：「1、依現況調查結果，B1F項梁有穿孔之情形，因該梁並非主結構梁，雖不致影響整體結構安全，建亦應儘速妥善修復補強以恢復原有結構強度。4、該等穿孔經修復補強後可恢復該梁至原設計強度，不影響整體結構安全。」等語，被告已經將給水管問題排除，且亦該梁修補完成，而不影響結構安全。固然原告嗣後提出臺北市土木技師公會之鑑定報告，並主張仍存有「碳纖維補強之R.C梁並無搭接，建議應再行依照該規定補強」等情，故原告主張之瑕疵並未修補云云。惟查，臺北市土木技師鑑定報告並未指出系爭建物在經過被告進行修補後，仍有強度不足或結構安全已生危險之情事，而僅係「建議」再行補強。是以，系爭建物並無原告主張之瑕疵存在，當無疑義。再查，原告雖以原證9，即原證6土木技師公會鑑定報告書之照片，主張有漏水之情事。惟查，該等照片所示，皆為地下二層之照片，與原告主張之「房屋一層內給水管有滲漏水」瑕疵不相符，故以難任該照片得作為認定系爭建物仍有原告主張之瑕疵。再者，縱認鑑定報告內有載明地下一樓照片編號33、37、38有漏水之情形，惟該等漏水處雙方早已於買賣合約現況說明書中經過確認，並經過修補完成（故有EPOXY之修補痕跡），照片所示之處今早已無滲漏水之情事（本院卷第263至270頁），顯見原告主張不實。綜上所述，系爭建物既然已無原告所主張之瑕疵，原告自無拒絕給付尾款之權利，本件被告已經屢次催告原告給付價金，而原告均未為給付，已陷於給付遲延之違約情事，故被告依系爭買賣契約第十二條第二項之規定向原告解除買賣契約並沒收已給付之價金，於法有據。
（三）系爭房屋如存有氯離子含量超標等瑕疵，亦屬系爭買賣契約簽訂前即已存在之情事，依現行學理及實務見解，原告對被告主張應負不完全給付之損害賠償責任，尚無可採：
1、按不完全給付，係指債務人之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而應負債務不履行損害賠償之責任；至物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任。二者之法律性質、規範功能及構成要件均非一致，在實體上為不同之請求權基確，在訴訟法上亦為相異之訴訟標的，法院於審理中自應視當事人所主張之訴訟標的之法律關係定其成立要件。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕庛，而其瑕庛係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除應負物的瑕庛擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係，當事人得擇一行使之。此有最高法院85年度台上字第2229號、86年度台上字第2818號、86年度台上字第3083號、87年度台上字第575號、91年度台上字第666號、92年度台上字第653號及100年台上字第1468號判決可供參照。次按，「物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如請求補正瑕疵，在出賣人補正前，非不得行使同時履行抗辯權。」、「物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第三百五十四條第一項規定，自負有擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。」、「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：一、出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。二、出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。又種類之債在特定時，即存有瑕疵者，出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，並應負不完全給付之債務不履行責任。併此說明。」此分別為最高法院98年度台上字第1691號判決要旨、94年台上字第1112號判決要旨、最高法院77年度第7次民事庭會議決議明揭。亦即物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任。又所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，核屬二事，亦有最高法院98年度台上字第1811號判決可按。準此以言，瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，倘瑕疵係於契約成立前即發生，僅有於出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任，而非泛指瑕疵存在於契約成立前，亦可無條件主張債務不履行責任。
2、按系爭房屋於78年6月9日興建完成後，訴外人李昊翰於100年11月9日，始將系爭房屋及系爭土地出售與被告，被告嗣再於103年6月3日將系爭房屋及系爭土地出售與原告。
是應可認定系爭房屋如存有氯離子含量超標、穿孔樑等瑕疵，係自建造完成時（系爭買賣契約成立前）即已存在，且亦非被告所改變或造成，故與不完全給付之要件不合，則被告自不生不完全給付之問題；況系爭房屋之混凝土氯離子含量過高、存有穿孔樑等情形，應係建築(營造)公司於起造時誤用海砂所致，如有損害賠償責任，應由伊等負唯一及最終之責任，斷無由中間不知情之所有權人負責。
3、又原告所提台北市土木技師公會所出具之鑑定報告書第9頁至第10頁中有關CNS3090預伴混凝土中最大水溶性氯離子含量容許之國家標準，係經濟部於104年1月13日以經授標字第00000000000號國家標準公告及國家標準制(修)定重點公告，已於兩造買賣7個月後，被告顯無故意、過失情事，自無不完全給付之情形。況縱認被告應就有不可歸責之事由為舉證，亦因被告並非系爭房屋之建商，無法控制系爭房屋之用料，加之被告出售系爭房屋予與原告時，經濟部尚未公告上開預伴混凝土中最大水溶性氯離子含量標準，實無從知悉系爭房屋有無含有氯離子或所含之氯離子有無超標。被告並不具有建商應有之知識，亦無法監督建商，就系爭房屋是否為海砂屋不具判斷能力，因此被告出售系爭房屋與原告時並不具有故意、過失。更有甚者，系爭房屋係於78年間完工，對照經濟部標準檢驗局於83年7月22日始公布之鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量國家標準即每立方公尺0.6公斤之情事，顯見系爭房屋起造至完工期間，並無混凝土中最大水溶性氯離子含量國家標準，斯時對混凝土氯離子含量標準尚無規範，因此，建商對於承攬人使用之混凝土氯離子含量是否過高一事，亦無從加以監督，遑論欲將斯時監督責任加諸被告，何理之有？綜上，系爭房屋存有氯離子含量超標、穿孔樑等情實不可歸責於被告，原告對被告主張民法第227條、第226條、第256條、第259條第1項第2款、第179條等規定，主張被告應負不完全給付之損害賠償責任，實有未洽。
4、原告主張依最高法院103年台上字第2631號、94年台上字第1112號判決意旨，出賣人因交付之買賣標的物有瑕疵，不符合債務本旨，須負不完全給付責任，自不因該瑕疵系發生於契約成立前，即免除出賣人應負不完全給付之債務不履行責任云云。惟查，揆諸原告所提出之最高法院103年台上字第2631、94年台上字第1112號判決意旨，均在指出買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，故應負不完全給付之債務不履行責任，並非泛指縱瑕疵係存在於契約之前，即有債務不履行規定之適用。基此，本件既然係特定物之買賣，而原告亦自承氯離子過高之瑕疵乃雙方簽訂買賣契約前即已存在，原告自應先證明被告有「因故意或過失未告知該瑕疵於買受人」之情事，方得主張債務不履行。然原告竟稱被告蘇北山依法應給付予原告無瑕疵之系爭建物，否則即應負債務不履行之責，此不僅於法無據，且更曲解債務不履行及物之瑕疵擔保兩者在法律性質、構成要件及規範功能各不相同之處，實不足採。
（四）原告請求被告給付100萬元違約金（或1,800萬元）、契稅14萬元、代書費1,000元，均屬無據：按原告遲延給付買賣價金，遭被告催告仍不履行，被告嗣已行使解除權，將系爭買賣契約解除，業如上述；依系爭買賣契約第十二條第一項：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。契約解除後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」之規定，原告既已有前述違約情事，經被告為催告並解除系爭買賣契約後，原告本當負擔契稅14萬元。其二，依系爭買賣契約第十條第五項：「……及代書費由甲方負擔」之規定，代書費1,000元本由原告所需支付，於系爭買賣契約因原告有給付遲延情事而遭解除之時，更屬當然之理。其三，系爭買賣契約遭解除之原因，實為原告遲延給付買賣價金之故，按系爭買賣契約第十二條第二項之規定，被告本得沒收原告匯入履保專戶內之款項1,800萬元，亦詳如上述，故原告嗣後欲依系爭買賣契約第十二條第三項之規定解除系爭買賣契約已不可行，是請求被告交付原告所收款項之金額（1,800萬元或一部金額100萬元）作為違約損害賠償，尚屬無據。縱認原告以系爭房屋之氯離子過高主張解除契約為有理由，原告所主張者為系爭契約第十三條第二項第一款，而該條款乃於系爭契約第十二條違約責任之外另行約定，職是之故，在契約解釋上，倘主張系爭契約第十三條之約定，端無另行依第十二條第三項主張違約損害賠償之理。蓋第十三條所約定之情形者，尚非第十二條所臚列之「乙方毀約不賣」、「給付不能」、「不為給付」或「有其他違約情事」之事項。是以，今原告既主張系爭契約第十三條之約定解除系爭契約，自無再依第十二條第三項約定，請求被告賠償100萬元之理。並聲明：1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2、如受不利益判決，被告願供擔保，請宣告准免為假執行。
三、被告永慶房屋仲介股份有限公司、羅文誠、吳竹武則抗辯以：
（一）被告永慶房屋主已善盡居間調查之義務，並未致原告受有損害：
1、有關舉證責任之分配，民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」又，最高法院17年上字第917號判例要旨參照，亦明白揭示：「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求」可資參照。據此，起訴主張權利之人，應負舉證責任。按民法第184條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，均以被告有未善盡居間義務及故意或過失之行為並造成原告之損害為前提，即原告應就被告有故意或過失行為、渠受有損害之額度、渠所受之損害與被告之行為有因果關係加以證明，合先敘明。本案原告僅於起訴狀泛指被告永慶房屋「未善盡調查義務」「受有損害」，但並未舉證以實其說，自不足採。查居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履約能力之人知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。惟此調查、說明義務，若未特別約定，自應以通常所能查證之方法為已足。
2、經查，被告吳竹武、羅文誠於執行系爭房屋仲介買賣業務過程中，除多次帶原告至現場看屋外，並依法以不動產說明書，檢附相關附件及賣方所填寫之「建物現況確認表」，向原告解說系爭房地之產權、買賣雙方應負擔費用、系爭房地管理使用情形、建物瑕疵情形及產權相關應注意事項等，經原告詳閱其內容及附件資料等無誤後，始同意購買。此有原告於起訴時所提出，經其簽名確認之原證1.「不動產說明書」暨附件影本在卷可稽。而參諸上開不動產說明書第5頁第柒條.〔產權相關注意事項〕之內容，詳載系爭房屋有系爭房屋有「本案現況壹樓空地有增建情事，增建部分依現況移轉」、「本案現況防火巷增建情事，增建部分依現況移轉」、「本案現況有平台外推情事，增建部分依現況移轉」、「本案現況有內梯增建情事，增建部分依現況移轉」「地下室隔間增建」「本案建物現況有冷氣管貫穿地下室樑之情形，買方確已知悉」「本案3號1樓前法定空地增建部分，85年1月4日曾經查報，目前為市府建管處列管之新違建」等事項。足見，被告就系爭房屋依一般通常檢查程序得發見之瑕疵，均已詳為調查，並以不動產說明書向原告為解說，且經原告確認其已知悉，並同意依現況承受而購買。復查，系爭房屋屋況良好（本院卷第137至148頁），此由原告於起訴狀也未提及系爭房屋有任何水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕等情況。
3、惟因被告永慶房屋有告知原告「本案建物現況有冷氣管貫穿地下室樑之情，被告深恐不當穿孔將導致房屋承重與耐震力不足，對於此肉眼無法辨識之結構安全被告永慶房屋亦依原告要求，由被告另於103年9月委請黃昭琳結構土木技師出具台北市○○路○○○巷○號「B1F現有小量穿孔對結構安全影響」鑑定報告書（本院卷第149至173頁），並給付鑑定費用27萬，鑑定報告並表示穿孔經修復補強後可恢復該梁柱原設計強度，不影響整理結構安全，被告永慶房屋並已據實告知原告。被告永慶房屋顯已竭盡調查所能，絕無任何欺瞞情事，已善盡仲介人員之義務。
4、而於隔年原告要求要進行全面性房屋檢測，故原告另於104年39日委託台北市土木技師公會進行系爭房屋漏水及結構安全鑑定報告，並經進行地下一樓、地下二樓氯離子檢測，檢測報告內容可知系爭房屋並無傾斜、輻射、混凝土強度符合規定(通常高氯離子建物應有混凝土強度不足之狀況)且未見一樓之氯離子檢測數據（本院卷第50至69頁），故系爭建物是否為高氯離子建物仍有爭議，被告永慶房屋、吳竹武、羅文誠也至此時才首次知悉系爭房屋有可能為高氯離子建物。足見，系爭房屋之上開瑕疵，非透過專業之儀器為鑑定，無從發見。益徵，地下一樓、地下二樓之高氯離子含量顯非仲介系爭房屋買賣之被告吳竹武、羅文誠得以通常之檢查可以發見者。另被告吳竹武、羅文誠預期系爭房地買賣難免有無法依通常檢查發見之瑕疵，亦已協助買賣雙方於系爭房地買賣契約第九條擔保責任第五項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋……等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告張芷瑄）應負瑕疵擔保責任。」承此可知，被告吳竹武、羅文誠於仲介過程未發見上開瑕疵，應無故意或過失、未善盡居間義務可言。綜前所述，系爭房屋屋況良好，並沒有鋼筋外露或水泥塊剝落之現象。又查建物混凝土氯離子含量過高與否，本難從外觀上以肉眼加以判斷，須由具備相當專業之技術人員及設備之專業機構，以科學方法現場採樣檢驗，此顯非仲介員專業知識、經驗所及，故被告永慶房屋、吳竹武、羅文誠於仲介過程未發見上開瑕疵，應無故意或過失、未善盡居間義務可言。綜上，被告永慶房屋已善盡調查義務，故原告主張依民法第184條第2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項之相關規定請求被告永慶房屋返還服務費，自屬無據。並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利益判決，被告願供擔保，請宣告准免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）原告於民國103年6月3日經由被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）仲介向被告蘇北山購買坐落臺北市○○區○○路○○○巷○號一層、地下一層、地下二層及其坐落及其座落土地(下稱系爭建物)，買賣價金為新台幣6,000萬元，並簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）（見原證1）。
（二）原告並已支付買賣價金新臺幣1,800萬元、契稅14萬、買方（即原告）仲介服務費42萬元，共計1,856萬元至兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶。
五、得心證之理由
（一）原告主張因系爭建物氯離子含量過高解除買賣契約，請求被告蘇北山給付19,141,000元及利息，是否有理由？
1、原告主張，被告蘇北山所出售系爭房屋有不完全給付情事等語。被告蘇北山則抗辯，系爭建物有樑穿孔情形，已修補完畢並無瑕疵存在，原告並無主張同時履行抗辯事由，且樑穿孔情事亦經黃昭琳技師鑑定表示無損結構安全等語資為抗辯。
2、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條定有明文。次按「物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第三百五十四條第一項規定，自負有擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。」（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第三百五十四條第一項規定，自負有擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號判決參照）。「末按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，此觀民法第三百五十九條之規定甚明。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。衡量前開公平原則後，倘依社會通念買受人不得解除契約，僅能請求減少相當價金時，其瑕疵通常輕微，買受人仍有給付扣除該得減少價金後所餘價金之義務，而不得拒付全部之價金，始符誠信原則。」（最高法院101年度台上字第1769號判決參照）。
3、次查，最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議雖謂「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」，然此係就出賣人交付之買賣標的物瑕疵，其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致之情形為設題，討論出賣人所應負之債務不履行責任，惟就該瑕疵於契約成立前發生之情形，既非屬該次決議之範疇，自難據前開闡釋逕為相反之解釋，而認出賣人應負物之瑕疵擔保責任，其瑕疵係於契約成立前發生，即無須負不完全給付之債務不履行責任。故所謂不完全給付屬積極義務違反，即因可歸責於己之事由提出不符合債務本旨之給付，無論其給付之瑕疵係存在於契約成立前或成立後，均應有前開不完全給付規定之適用。
4、依原告與被告蘇北山簽訂之系爭不動產買賣契約書第13條第2項第1款約定：「甲方(即原告)得自費並求乙方(即被告蘇北山)配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解條件，即建築完成日期在民國84年6月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m3(不含)以上；該日期以後者，約定為
0.3kg/m3(不含)以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款」（本院卷第20頁）。經查，系爭不動產建築完成日期為78年6月9日，有產權調查表附卷可稽（本院卷第25頁），並為兩造所不爭執。依前揭系爭買賣契約第13條第2項第1 款約定可知，84年6月30日以前雙方約定以0.6kg/m3為標準。
5、經查，依照台北市土木技師公會104年3月9日鑑定報告第十一項結論與建議，第5點上載：「依業界判斷建築物是否為海砂屋之最直接方式為辦理氯離子含量試驗，本案建築物經辦理『硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗』，經判讀實驗報告僅試樣編號6（B1F）符合規定外，其餘各樓層之試體均高於CNS3090預拌混凝土最大水溶性氯離子之規定，據此研判本棟建築物（1樓至地下2樓）均為高氯子建築物（海砂屋）；第11點上載：「本案件鑑定標的物之結構體已修補且有疑似漏水之現象，亦有嚴重滲水之情形(詳地下1樓照片編號33、37、38、41)，會再發生滲水將進而影響整體結構之安全性，尤其本案為高氯離子混凝土建築物，水份之滲透將進而導致鋼筋生鏽及催化混凝土與鋼筋剝離等現象……」，且系爭建物混凝土氯離子含量測試結果除了B1F- 1外，其餘地下一、二樓皆超過0.6kg/m，有104年3月9日台北市土木技師公會鑑定報告附卷可稽（本院卷第58頁、第62頁、第64頁），足見系爭不動產氯離子含量不符合系爭不動產買賣契約書第13條第2項第1款約定以0.6kg/m3為標準，是系爭建物並無具備買賣當時所約定之品質、價值、效用而有瑕疵，被告蘇北山所給付之系爭建物即有未依債之本旨為給付，有不完全給付之情事，且瑕疵難謂輕微，被告蘇北山未查明上開事實，自係可歸責於被告蘇北山之事由，原告自得行使同時履行抗辯。
6、再查，原告於103年8月7日以存證信函方式通知被告蘇北山，系爭房屋有漏水及切斷鋼筋的情事，並表示解除契約等語（本院卷第103至104頁），應認原告係行使同時履行抗辯之通知，故原告拒絕給付價金，自屬於法有據。
7、被告蘇北山出售之系爭房屋並未符合債務本旨，有不完全給付之情事，故被告蘇北山解除契約不合法，原告拒絕給付價金，自屬於法有據。
8、承前所述，系爭不動產氯離子含量不符合系爭不動產買賣契約書第13條第2項第1款約定以0.6kg/m3為標準，且瑕疵難謂輕微，被告蘇北山未查明上開事實，自係可歸責於被告蘇北山之事由。故原告依系爭不動產買賣契約書第13條第2項第1款約定及不完全給付之規定，於民國104年4月29日以存證信函送達被告蘇北山為解除契約之意思表示，且其解除契約亦無顯失公平之情事，依上說明，其解除契約，並無不合。
9、關於原告請求被告蘇北山給付違約金有無理由及金額為何之爭點：
①按民法所定違約金有兩種，一、為以預定債務不履行之損
害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二、為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。經查，系爭買賣契約第12條第3項約定「……如乙方（即被告蘇北山）…有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」（本院卷第19頁），前揭契約內容為兩造關於違約金之約定，並無關於原告得就其因被告蘇北山違約所生損害另行請求賠償之約定，揆諸前揭說明，足認此違約金約定乃債務人不履行債務時，為損害賠償總額預定之違約金，堪予認定。
②再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條定有明文。違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上第1915號判例意旨參照）。本院審酌被告蘇北山有上開不完全給付情事，已如前述，惟原告於繳交1800萬元，迄未繳納其餘款項3200萬元（總價款為6000萬元），亦為兩造所不爭執，以其餘款項占系爭房地總價款比例，以及系爭房地尚未交付（兩造所不爭執），原告請求違約金100萬元，佔系爭房地總價款約0.0167（四捨五入），核屬適當。據此，原告請求被告蘇北山給付違約金100萬元，為有理由，應予准許。
10、系爭買賣契約書第12條第1項後段約定，除雙方另有約定外，應由違約一方負擔所有稅費。查，原告依約定將契稅140,000元匯款至兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶，有匯款申請書附卷可稽，並為被告所不爭執（本院卷第43頁），被告蘇北山為違約之一方，已如前述。故原告主張依不當得利及系爭買賣契約書第12條第1項後段約定請求被告蘇北山返還契稅140,000元，應屬有據，應予准許。
11、另查，原告係依據民法第226條約定請求被告給付代書費用1,000元之損害。按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第226條定有明文。經查，本件買賣系爭房屋並不符合給付「不能」之情事，原告請求被告請求給付代書費用1000元，難認有據，應予駁回。
12、綜上，原告請求被告給付1914萬元為有理由，逾此範圍，則無理由，應予駁回。
（二）被告永慶房屋是否有故意或過失而未善盡居間調查之義務，致原告受有損害？原告請求被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房仲公司）、羅文誠（光復店經紀人員）、吳竹武（光復店店長），負連帶損害賠償責任，應連帶給付原告42萬元，是否有理由？
1、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第567條、第224條前段定有明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說，管理條例第23條第1項亦規定甚詳。居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567條之規定自明，不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務。又按善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865號判例要旨），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失之情形。
2、依台北市土木技師公會就系爭房屋為氯離子含量檢測之過程以觀，檢測系爭房屋是否為海砂屋，需具備專業知識與設備，被告永慶公司、羅文誠、吳竹武為不動產仲介經紀公司與業務員，自不具前揭專業能力。又被告蘇北山於說明書「是否曾經做過海砂屋檢測？」欄位勾選「否」，原告已用印其上表示已知悉說明書所載內容，系爭買賣契約書第十七條約定，「買方得請求於簽訂不動產買賣契約書後自費進行氯離子含量檢測，買方確已知悉」，此有說明書與系爭買賣契約書可稽（見本院卷第34頁、第40頁），可知原告於簽訂系爭買賣契約時，已知悉永慶房屋公司就系爭房屋並未為氯離子含量檢測，且同意另與蘇北山協議於締約後得進行氯離子含量檢測，是以永慶公司、羅文誠、吳竹武履行前揭義務方式已不包含自行取樣檢測與指定合格廠商取樣檢測其氯離子含量平均值是否符合約定標準。另系爭房屋一樓、地下一、二樓經台北市土木技師公會檢測後始知為氯離子含量過高，復依台北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊所載，係以目視觀察有無鋼筋保護層爆裂、剝落、鋼筋腐蝕外露等現象，惟系爭房屋外觀並無上述異狀，無從以肉眼目視查知，且系爭房屋未列入海砂屋列管名冊，有台北市高氯離子混凝土建築物基本資料清冊可證，無從課以被告永慶房屋、羅文誠、吳竹武檢查上開房屋是否海砂屋，難認永慶公司、羅文誠、吳竹武違反善良管理人注意義務。
3、永慶房屋公司、羅文誠、吳竹武既無可歸責事由，亦無過失，原告主張被告永慶公司、羅文誠、吳竹武應依民法第184條、第567條、不動產經濟業管理條例第26條第2項規定，連帶損害賠償420,000元，難認有據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第13條第2項第1款後段、民法第227條規定請求被告蘇北山應給付原告1914萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即104年10月15日，無起訴狀繕本送達之回證，惟被告蘇北山既於104年10月14日提出答辯狀，應認至遲於斯時應已收受上開書狀）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 2 月 22 日
民事第二庭 法 官 王育珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 22 日
書記官 蔡梅蓮