臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第26號原 告 賴俊宏訴訟代理人 徐志明律師
楊承翰律師複 代理人 洪湘婷被 告 曾大正訴訟代理人 李富祥律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國103年7月17日向訴外人張淑真購買其所有之臺北市○○區○○街○○巷○○號4樓房地（下稱系爭房地，專指房屋時則稱系爭房屋），並簽立不動產買賣契約書。惟因系爭房屋前經張淑真無償借貸予被告居住使用，原告乃於103年9月26日以存證信函通知被告於函到後40日內遷讓返還房屋，該函並於103年9月29日送達被告，故兩造間使用借貸契約於103年11月8日業已合法終止。又系爭房屋面積為114.38平方公尺，約為34.6坪，位於臺北市中正區，鄰近古亭、台電大樓捷運站，交通便利，且附近有台大、公館商圈，商業、藝文、教育活動頻繁，生活機能良好，比較附近相類似坪數、格局、樓屋之房屋，每月租金約為新臺幣（下同）2萬4,000元，爰以此作為計算相當於不當得利之租金，並得請求被告自占用之房屋遷出。被告雖指原告為惡意買受人，為張淑真確為登記之所有權人，且原告係透過訴外人楊鵬弘之仲介而向張淑真購買系爭房地，非被告所指之訴外人黃懷忠，故黃懷忠是否知悉被告與張淑真間就系爭房地是借名登記關係，自與原告無涉，況原告為購買系爭房地業已向上海商業儲蓄銀行（下稱上海商銀）申辦房屋貸款，亦足證原告乃係善意第三人。爰依民法第470條第2項、第767條第1項前段、第179條、第181條但書規定，提起本訴。並聲明：㈠被告應將臺北市○○區○○街○○巷○○號4樓房屋遷讓返還予原告；㈡被告應自103年11月9日起至返還房屋之日止，按月給付原告2萬4,000元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：系爭房地係被告與兄弟曾正義、曾正和、曾正山於79年間，以共同經營慕和印刷有限公司之營業所得利潤出資共同購買，並借名登記於張淑真名下；詎張淑真於102年間以登記所有權人名義，訴請被告遷讓系爭房屋，經本院102年度北簡字第8045號民事判決駁回確定，而確認被告為系爭房屋不動產共有人後，張淑真竟意圖脫產而將系爭房地所有權以買賣為原因移轉登記予原告，並請訴外人黃懷忠出面洽談，於此期間，被告曾告知黃懷忠系爭房地係借名登記予張淑真乙事，並將前述民事判決交予黃懷忠參酌，故黃懷忠與原告均確已知悉系爭房屋係被告借名登記予張淑真，張淑真就系爭房屋無處分權，惟原告仍與張淑真簽立不動產買賣契約書。又出名者違反借名登記契約之約定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第118條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益；而系爭房屋迄今均由被告占有使用，原告亦自陳知悉，故原告已難認係善意信賴登記之第三人，自無適用土地法第43條規定，是依民法第118條第1項規定，原告明知張淑真無權處分系爭房屋，與張淑真間移轉系爭房屋所有權之行為既屬無權處分，對被告不生效力，原告自無權請求被告遷讓系爭房屋。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執事項：
⒈系爭房地所有權於103年8月14日移轉登記至原告名下，移轉登記前，登記之所有權人為張淑真。
⒉原告與張淑真就系爭房地之買賣簽有不動產買賣契約書。
⒊原告與上海商銀簽訂借款金額1,500萬元之房貸借款契約，原告並簽有同額本票一紙。
⒋原告有匯款1,300萬元至系爭房屋買賣之履約保證專戶。
⒌系爭房屋現由被告占有使用中。
⒍原告於103年9月26日寄發臺北仁航郵局存證號碼第280號存
證信函予被告，表示終止使用借貸關係，及要求被告於文到後40日內遷讓返還系爭房屋，被告於103年9月29日收受存證信函。
⒎原告有於104年4月20日對張淑真提起刑事詐欺告訴。
㈡爭執事項：
⒈原告是否知悉張淑真為借名登記人，無權處分系爭房屋？⒉原告與張淑真間移轉系爭房地之行為是否對被告不生效力？⒊原告依民法第470條第2項、第767條第1項前段請求被告遷讓
房屋，是否有理由？⒋原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，是否有理由
？如有理由，金額若干？
四、得心證之理由：㈠按土地法第43條所稱依本法所為之登記，有絕對效力，係為
保護第三人交易之安全，將登記賦予絕對真實之效力，此項不動產物權登記公信力之規定，與98年1月23日修正公布、同年7月23日施行之民法第759條之1第2項，增訂「不動產物權登記之公信力，與因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響」之規範趣旨並無不同。各該信賴登記而受保護之規定，除須為信賴登記之善意第三人，並有移轉不動產所有權之合致意思，及發生物權變動登記之物權行為外，必以依合法有效之法律行為而取得者，始得稱之（最高法院101年度台上字第1412號判決參照）。又按，民法第767條係規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。故非所有人或得準用之所有權以外之物權權利人，即無此項物上請求權（最高法院100年度台上字第1213號判決參照）。
㈡經查，黃懷忠於103年5、6月間知悉張淑真出售系爭房地意
願後，因欲購買而前往系爭房屋與被告商談，而知悉張淑真與被告間房屋糾紛。
證人黃懷忠到庭結證稱：其因聽聞仲介介紹而知悉系爭房地出售事宜，而約於103年5、6月間前往系爭房屋探詢確認是否確實出售，被告則告知無出售之意，其二度前往時，被告並有告知張淑真與被告間糾紛，如張淑真與被告訴訟，法院判決確認系爭房屋被告所有，及被告無法取回房屋等節，其並有向被告表示有向張淑真下斡旋而與張淑真講好用1,300萬元購買系爭房地，及希望與被告協調確認被告需要多少搬遷費等語（見卷第186頁反面）。證人黃懷忠於本院104年度重訴字第26號並證述：103年7月3日有去找被告，希望可以付搬遷費之方式與被告配合，但未能達成協議等語（見卷第129頁）。可見，黃懷忠於103年5、6月間知悉張淑真出售系爭房地意願後，因欲購買而前往系爭房屋與被告商談，而知悉張淑真與被告間糾紛，並告知被告有關其業以1,300萬元向張淑真下斡旋之事。至證人黃懷忠雖另證述其實際未下斡旋云云（見卷第187頁），然此與其上開證述相反，且如其實際未下斡旋，其應無庸急於與被告聯繫詢問被告需要多少搬遷費，是證人黃懷忠此一證述，別無可取。
㈢次查，黃懷忠由楊姓仲介處得知張淑真有意以1,500萬元出
售系爭房地後，因認系爭房地依實價登錄平台紀錄應有1,800萬元至2,000萬元價值，而前往系爭房屋探詢，因而知悉被告與張淑真間糾紛，及張淑真非系爭房地所有權人，嗣因有人出價1,200萬元購買而以1,300萬元出價斡旋，並與張淑真商量找人擔任出名買受者，款項給付則預計為簽約款150萬元、完稅款150萬元至200萬元，其餘則為尾款，後證人黃懷忠並因欲知悉被告要求若干搬遷費一事，而於103年7月3日前往系爭房屋向被告洽詢，以免購買系爭房地後需對被告起訴請求被告遷讓房屋曠日廢時而影響其投資收益，期間證人黃懷忠則有告知被告其與張淑真簽署不動產買賣契約書後將約定買賣價金應以履約保證專戶辦理，而其可以告知被告帳戶號碼及入款時間，以利被告委請律師扣押該筆款項為由說服被告同意收受搬遷費後搬離系爭房屋；且黃懷忠因係投資客，亦有計畫以在不動產買賣契約書上填載買賣價金為1,900萬元之買賣價金以減免高額奢侈稅。
⒈證人黃懷忠證述：被告提出之錄音譯文雖因時間已久而無法
確認，但有些確實是當時的對話內容等語在卷（見卷第187頁），可認被告所提錄音譯文應具形式及實質真正。
⒉黃懷忠於103年7月3日下午在系爭房屋內曾對被告表示：「
…因為判決是張淑真輸的嘛，那當然，因為房子是4個人，判決下來是要4個人共有。」、「…因為有人報案子給我們，張淑真要賣這個房子，她開口就開1,500，那當然，她一定有講清楚，我房子不能點交，因為我小叔住裡面，那我跟他之間私底下有一些問題…，所以我才要賣這個價錢…，目前是有人跟他殺到1,200…，我跟她講說，價錢可以再提高一點，大概要1,300，可是你要等我幾天時間…，所以我趕快再跑第二趟來找你弟弟他們商量看看，那我也知道張淑真在法院的判決，我查過了是她第一審是輸的…。」、「…張淑真就是想要拿錢，我們去買她的房子，那當然我買了，那當然能跟你們之間能達成個共識那是最好，沒有必要走到法院…」、「…實價登錄…就是在2,000萬…，投資客買了再來賣，那我們假如沒有裝潢，大概1,800左右，我們把裡面整理的乾乾淨淨…一樣開2,000萬賣就好了，有可能在1,900成交，那我們就抓嘛！我們還得公契費什麼的可是今天如果是你們取得的，所有的稅一定是從你們這邊扣啊，張淑真賣她也是想過了，她正常買賣沒有辦法，沒有人會1,500跟她正常買賣…。」、「我取得張淑真的房子，你們搬走了，錢是不是張淑真拿走了，資金流向我會做，…那我會做履保…」、「我還是買房子啊！因為我跟你協議…你們同意，我要付你們多少…，就是搬運搬家費，…我已經跟張淑真在開始…開始找人，因為我們履保是怎樣咧！我跟張淑真簽約好了，譬如說好了，我的頭款100萬，我給張淑真100萬，張淑真就要把那個信託的人移轉到我這邊，那我100萬是到履保，…我如果以第二款項去完稅，我大概要付他的錢，我會抓盡量在150到200萬，完稅下來，我再付她的錢就一樣到履保進去，最後因為不做點交，房子過戶好了，尾款就把錢付到履保…這段期間，你們就趕快請律師，從我開始簽約，律師要什麼動作，要去確保，要去扣押張淑真的錢，看能不能來得及，如果來得及，因為錢已到了她的戶頭…」、「…我如果順利跟她買1,300，因為我一定比別人價錢高，她才願意等我，…就是因為我跟那個仲介的人已經下斡旋，斡旋的意思就是說，我出1,300，你就斡住，給我幾天時間，除非我不行我不買，就放手，權利放棄，但是我斡旋了，你就不能有人來跟我一樣1,300，比我高的也不能買…」、「我跟你們的共識就是，看看就是說，請小叔這邊搬家…」、「…那張淑真為什麼要賣這個，她折讓，她折讓就是說，我們正常這個房子她賣我1,300，可是咧！因為不能請小叔搬家，他就賣我便宜，她賣我便宜是賣我1,300，那我就要折讓多少錢？折讓600萬或100萬…我們跟張淑真買賣，當然我買便宜的房子，可是我去賣高價賣到2,000萬，政府要收我100萬的奢侈稅，賺的錢要扣…」等語，有譯文及錄影檔案光碟在卷可查（見卷第139頁至第154頁），是由證人黃懷忠陳述內容，即可認定上開事實。
㈣經查，本件不動產買賣契約書簽署時間應在103年7月3日至9日間。
⒈本件不動產買賣契約書上別無簽署日期之記載（見卷第12頁
反面），而原告雖主張簽約日為103年7月17日。惟證人即仲介系爭房地買賣之楊鵬弘到庭結證稱：本件不動產買賣契約書簽署時，系爭房地讓仍存有信託關係，不能由張淑真買賣，故當時約定等信託塗銷後才給付第1期款等語（見卷第115頁反面），原告則具結陳述：系爭房地一開始好像有信託還是什麼，所以先簽約，等到他那個部分處理好，我錢才入履保等語（見卷第111頁反面）。可見，本件不動產買賣契約書簽署完成時，系爭房地應仍信託登記在她人名下。而系爭房地上信託登記係於103年7月15日辦理塗銷登記完竣，亦有建物登記第二類謄本足證（見卷字221頁），原告主張本件買賣契約書係於103年7月17日簽署云云，應無可取。又張淑真前訴請被告遷讓房屋而經本院於103年4月8日以102年度北簡字第8045號判決駁回後，張淑真不服提起上訴，嗣於103年7月9日撤回上訴確定，有該判決書及民事判決確定證明書足佐（見卷第50頁至第54頁），而證人黃懷忠係於103年5、6月間聽聞張淑真欲出售系爭房地之事，已如前述，衡情，張淑真既因不服判決而提起上訴，又於上訴期間內決定出售系爭房地，則其撤回應係因其已與買家簽署不動產買賣契約書所致。則本件不動產買賣契約書簽署時間應在103年7月9日前，此一時間距離證人黃懷忠於103年7月3日前往被告住處稱其已向張淑真下斡旋金表示願以1,300萬元購買系爭房地之時間差距至多僅有6日，是本件不動產買賣契約書簽署時間應在103年7月3日至9日間。
⒉原告與證人楊鵬弘雖分別陳述、證述：本件不動產買賣契約
書簽立於103年6月間等語（見卷第110頁反面、第111頁反面、第114頁），惟證人黃懷忠有於103年7月3日前往被告住處表示以1,300萬元向張淑真下斡旋，希望給被告一筆搬遷費，被告願意自動搬遷等語，已如前述，則果原告與張淑真於103年6月與原告簽署不動產買賣契約書，證人黃懷忠應不可能於103年7月3日向被告為該等表示，原告、證人楊鵬弘此一陳述、證述，自無可取。
㈤且查，本件不動產契約記載之買賣價格、實際價格、各期款
項支付，均與前述證人黃懷忠於103年7月3日前往被告家中洽詢被告意願時所稱以1,300萬元向張淑真下斡旋，簽約款預計為150萬元，完稅款預計為150萬元至200萬元，其餘均為尾款，並因有奢侈稅問題，計畫將不動產買賣價金填寫為1,900萬元等相符。
⒈本件不動產買賣契約書第5條記載原告與張淑真約定買賣價
金為1,900萬元，付款方式為簽約款150萬元，完稅款750萬元，尾款1,000萬元，有契約書足證（見卷第9頁反面至第10頁）；而原告實際係以1,300萬元向張淑真購買系爭房地，亦經原告具結陳述及證人楊鵬弘結證在卷（見卷第109頁反面、第113頁反面）；且原告與張淑真於103年7月17日共同簽署不動產買賣價金履約保證申請書，約定系爭房地之不動產買賣委任僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜，原告即於103年7月18日匯款簽約款150萬元，於同年8月5日匯款完稅款150萬元並註記600萬元不入專戶，嗣於同年9月2日匯款尾款1,000萬元至履約保證專戶乙節，亦有不動產買賣價金履約保證申請書、證書、不動產買賣履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）在卷可稽（見卷第174頁至第177頁反面）。是由上述可知，本件不動產買賣契約所列買賣價金雖為1,900萬元，但實際價格為1,300萬元，且簽約款、完稅款、尾款支付款金額，均與前述證人黃懷忠於103年7月3日前往被告家中洽詢被告意願時所稱以1,300萬元向張淑真下斡旋，簽約款預計為150萬元，完稅款預計為150萬元至200萬元，其餘均為尾款，並因有奢侈稅問題，計畫將不動產買賣價金填寫為1,900萬元之情節互核一致。
⒉原告與證人楊鵬弘雖分別陳述、證述：系爭房地成交價是1,
900萬，但張淑真後來又降600萬給原告云云。惟自前述證人黃懷忠之錄音錄影譯文可知，張淑真之開價為1,500萬元，實難想像原告會以1,900萬元價購。且原告就此過程係陳稱：原本是說1,900萬元，但仲介說賣方張淑真說房子裡面有住人，我買了之後會請住在裡面的人搬走，簽買賣合約後隔
1、2週後，又跟我說可能會趕不走，我請仲介跟他說我不買了，後來仲介可能去找張淑真，張淑真說要降1、2百萬賣給我，我覺得這樣很麻煩，後來仲介又跟我說張淑真會再降，後來實際成交價格是1,300萬元，我聽到這個價格覺得怎麼這麼便宜，就是因為覺得便宜才會買等語（見卷第109頁反面），證人楊鵬弘就此過程則係證述：簽約當時張淑真說他會請裡面的住客搬走，簽約過3、5天後，又說裡面的人他無法處理，要請原告買房子後自己請他們搬走，原告聽到這樣的消息後，他說不要買了，他覺得很麻煩，之後張淑真一直請我找原告出來，他要自己跟原告協商，之後張淑真與原告碰面，經過當面協商，張淑真就降了600萬給原告等語（見卷第113頁反面）。足見，原告與證人楊鵬弘就張淑真係於簽約後1、2週或3、5天時表示無法請住在系爭房屋中的人搬走，及降價過程係由證人楊鵬弘居間協調或原告與張淑真親自洽談等節，所為陳述、證述互核並不一致。從而，本院自難相信原告與張淑真原真約定買賣價金為1,900萬元，嗣因情事變更而降為1,300萬元。
㈥再查，原告與證人黃懷忠、楊振明均因有在同一處所辦理代書、貸款或不動產投資買賣工作而熟識。
原告與張淑真約定系爭房地之產權移轉登記、抵押權塗銷或設定作業由原告與張淑真共同授權僑馥建經公司指定之楊振明地政士辦理，此觀不動產買賣契約書第6條及立契約人欄簽名即可明晰（見卷第10頁、第12頁反面），楊振明並身兼本件不動產買賣價金履約保證申請書、證書見證人，而為原告與張淑真辦理買賣價金之履約保證事宜，復有不動產買賣價金履約保證申請書、證書、不動產買賣履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）在卷可稽（見卷第174頁至第177頁反面）。足徵，楊政明乃原告與張淑真共同授權辦理系爭房地買賣之產權登記及履約保證事宜之特約地政士。又楊振明為成章地政士事務所不動產經紀人及地政士，有楊振明名片可查（見卷第224頁）；證人黃懷忠並證述：其與好幾個人共同租用辦公室，現在分5個單位，有德基成章、大眾、誠泰、和潤、成章，其係德基成章不動產有限公司代書事務所專案經理人，成章代書官網上表示：「諮詢專線：0000-000-000賴先生」是原告等語（見卷第187頁反面），此並有證人黃懷忠名片及成章代書官方網頁列印紙可稽（見卷第55頁、第192頁至第193頁反面）。可見，原告與證人黃懷忠、楊振明均因有在同一處所辦理代書、貸款或不動產投資買賣工作而熟識。
㈦復查，證人黃懷忠有與受張淑真委託出售系爭房地之楊鵬弘
接觸，並將張淑真與被告間房屋糾紛，即張淑真非系爭房地所有權人一事告知楊鵬弘。
⒈證人黃懷忠於103年7月3日下午對被告表示：「…我還是先
跟張淑真講。（被告：你不是說沒見過她，姓楊的）姓楊的，楊的傳達的一直打一直打，這樣楊的有傳Line，我看一看，他有傳Line給我啊！他問我OK了沒，我說，好了好了，因為楊的，講難聽，你幫他處理事情，他一定要急啊！急他就是才有利潤啊！事情處理好，他一定有利潤啊！因為那是站在張淑真幫她處理房子，他有說她汀州路那些房子，他去年處理的，我覺得那楊應該是在她張淑真（被告：他是做什麼？）他是跟我講他是在做仲介，可是我覺得這個楊的，應該說都在私底下接這個案子，因為一般張淑真這種案子，要交給仲介賣，通常不點交，一般仲介都賣不…所以她開的價錢，就是比較特殊投資客，就是敢投資錢財，…因為銀行沒辦法貸款，不能點交，銀行沒辦法進來，他沒辦法衡量這個房子能貸多少，所以我想說…那如果真的張淑真今天我一定要，因為我跟他講，晚上之前我會回她，我答應她了，…這種物件對我們來講，可遇不可求啦！…」等語（見卷第144頁），可知證人黃懷忠雖結證稱其係與跑私件之仲介「Kevin」聯繫，忘記Kevin名字，Kevin是從楊先生那裡出來的，楊先生是對張淑真，我不知道楊先生名字等語（見卷第187頁），然由上開黃懷忠於103年7月3日陳述提及其有與楊先生以網路對話軟體Line通訊可知，證人黃懷忠應有與受張淑真委託出售系爭房地之楊鵬弘接觸。
⒉由前述證人黃懷忠於103年7月3日下午對被告表示：「系爭
房屋內曾對被告表示：「…因為判決是張淑真輸的嘛，那當然，因為房子是4個人，判決下來是要4個人共有。」、「…因為有人報案子給我們，張淑真要賣這個房子，她開口就開1,500，那當然，她一定有講清楚，我房子不能點交，因為我小叔住裡面，那我跟他之間私底下有一些問題，那但是，房子是我的，我可以賣給任何一個人，但是我沒有辦法比較是由你們自己去處理，所以我才要賣這個價錢，那當然，開1,500就要賣，總是我們要買的人一定會殺價，目前是有人跟他殺到1,200，可能她也急了，1,200想賣…我跟她講說，價錢可以再提高一點，大概要1,300…」等語，亦可知，證人黃懷忠知悉張淑真非所有權人及無法處理不動產點交之事，暨張淑真希望之賣價為1,500萬元，因有人出價1,200萬元，其乃於評估後將價格訂為1,300萬元。參以不動產經紀人員於不動產買賣議價過程中，買方多會以不動產屋況、產權等內容透過不動產經紀人員與賣方議價，衡情，證人黃懷忠應有將此事系爭房地之產權狀況告知證人楊鵬弘而藉以議價，證人楊鵬弘證述其係於104年1月始知系爭房地之產權糾紛云云（見卷第114頁），委無可取。
㈧末查，證人楊鵬弘依不動產交易常規，應將張淑真與被告間
系爭房地交易糾紛，及張淑真非為所有權人一事告知買方。⒈按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委
託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」，不動產經紀業管理條例第23條、第24條分別訂有明文。且內政部訂頒不動產說明書應記載及不得記載事項規定，應記載事項包括建物權利種類及其登記狀態，如建物所有權人等。是經紀人員執行業務時，應以不動產說明書向買方解說不動產之產權，該不動產說明書亦須不交由買方簽章。查證人楊鵬弘證稱：其受僱臺灣房屋，擔任仲介10餘年等語在卷（見卷第112頁、第114頁反面），證人楊鵬弘對上開規定，自難諉為不知，而證人黃懷忠有將系爭房地之產權糾紛告知證人楊鵬弘已如前述，則證人楊鵬弘依規定應將其知悉系爭房地之產權糾紛告知原告。
⒉至證人楊鵬弘雖另證稱：張淑真係委託其個人仲介出售系爭
房地，而非委託臺灣房屋，但因系爭房屋裡面有住人而未與其簽署委託契約，亦未填寫房屋現況調查表交其提供與原告查看等語（見卷第112頁反面至第113頁、第114頁），然此適可證名證人楊鵬弘仲介系爭房地買賣之過程，核與不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定不符。
㈨綜據上述，原告應有將系爭房地產權糾紛告知證人楊鵬弘以
為議價，證人楊鵬弘依規定應將此事告知原告，及原告與證人黃懷忠、楊振明均熟識，證人黃懷忠應無不告知原告有關系爭房地產權糾紛之舉，暨原告與張淑真簽署本件不動產買賣時間與證人黃懷忠於103年7月3日前往被告住處稱其已向張淑真下斡旋金表示願以1,300萬元購買系爭房地之之日差距最多只有6日，且系爭房地之約定買賣價金為1,900萬元，實際為1,300萬元，及簽約款、完稅款、尾款支付款金額，均與證人黃懷忠於103年7月3日前往被告家中洽詢被告搬遷意願時所稱相同，暨證人黃懷忠於103年7月3日向被告陳述之內容等情，足徵，被告抗辯原告購買系爭房地時，已經知悉張淑真並非系爭房地所有權人等語，洵為可取。
㈩原告雖據張淑真為系爭房地登記所有權人，其因信賴不動產
登記而購買系爭房地，並向上海商銀辦理房屋貸款以支付買賣價金等情，而主張其非惡意買受人，惟系爭房地按實價登錄資料計算價值在1,800萬元至2,000萬元間，原告實際以1,300萬元購買，均如前述，由此價差本可見系爭房地應有一般不動產交易所無之物之瑕疵或權利瑕疵，且此一價差乃原告藉由辦理貸款購得房地後再行賣出時可以賺得者，原告以貸款方式支應系爭房地買賣價金，自非必與其是否為惡意買受人有關，原告此一主張，委無可取。
從而，原告於購買系爭房地之前，既已知悉系爭房地非張淑
真所有，復係以顯低於市價之不合理價格向張淑真購得，即非善意第三人，揆諸首揭說明，原告自不得主張受土地法第43條及民法第759條之1第2項規定之保護，其應不能取得系爭房地所有權，則原告主張依民法第767條第1項前段規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓予其，並請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告非善意第三人，並未取得系爭房屋所有權，其依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 10 月 30 日
民事第三庭 法 官 趙雪瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 30 日
書記官 徐明鈺