臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第282號原 告 李祥剛訴訟代理人 朱容辰律師訴訟代理人 李長遠被 告 龍時霽訴訟代理人 陳昆明律師受 告知人 黃美築上列當事人間返還土地事件，本院於中華民國104年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。查原告起訴狀所載應受判決事項之先位聲明原為「被告龍時霽與訴外人華南商業銀行股份有限公司間就台北市○○區○○段○○段000地號，權利範圍：1/1之信託財產所成立之信託契約應予撤銷。被告龍時霽與訴外人華南商業銀行股份有限公司於民國100年10月24日以台北市○○區○○段○○段000地號，權利範圍：1/1向台北市建成地政事務所所為之信託登記應予塗銷。被告龍時霽應將台北市○○區○○段○○段000地號，權利範圍：1/1之不動產移轉登記為原告所有。第二項聲明部分，如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。」、備位聲明第一項原為「被告龍時霽應給付原告新台幣（下同）113,900,000元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，嗣因訴外人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）受被告龍時霽及訴外人紘安建設股份有限公司（下稱紘安公司）委託管理之台北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）因信託目的完成（開發案完成建物所有權第一次登記），華南銀行業已依信託契約約定於104年6月2日塗銷信託登記，原告乃於104年6月15日以民事變更聲明暨調查證據聲請狀將先位聲明變更為「被告龍時霽應將台北市○○區○○段○○段000地號土地，權利範圍：1/1之不動產移轉登記為原告所有。第一項聲明部分，如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。」、備位聲明第一項變更為「被告龍時霽應給付原告116,431,465元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」，經核其聲明之變更，請求之基礎事實並未變更，仍係基於兩造間不動產買賣契約書第8條第1項、民法第259條規定為請求，且請求金額之變更，亦屬擴張應受判決事項聲明之情形，揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。
乙、實體部分
一、原告起訴主張：㈠兩造於100年5月30日簽訂不動產買賣契約，約定原告將其所
有台北市○○區○○段二小段395-1、395-2、396、396-1、396-2、397地號（現合併為396地號）及其上同地段第888、1004、456、1279、1280號建物之不動產（下稱系爭房地）出售予告龍時霽，並約定買賣價金為113,900,000元，兩造復於100年6月8日簽訂補充協議書修正付款辦法，原告同意先將系爭房地辦理過戶登記予被告龍時霽，被告再將系爭房地辦理信託登記予訴外人華南銀行，其餘付款條件仍依原買賣契約履行。孰料原告已依約將系爭房地所有權移轉登記予被告後，被告迄今給付買賣價金尾款2240萬元，原告乃於103年11月27日以台北龍江路郵局第402號存證信函催告被告給付上開尾款，被告竟回函稱買賣價金已全數交付予原告之代理人黃美築，惟黃美築迄今未曾交付尾款予原告，原告因此於103年12月23日以台北圓山郵局第621號存證信函解除兩造間之買賣契約，主張沒收被告已支付之買賣價金，並請求回復原狀，將系爭土地移轉登記予原告，又如系爭土地業已移轉予第三人，致使原告無法請求移轉土地以回復原狀，謹依民法第259條第6款規定請求償還土地之價額（即116,431,465元）。
㈡並聲明：
⒈先位聲明：⑴被告龍時霽應將台北市○○區○○段○○段
000地號土地，權利範圍：1/1之不動產移轉登記為原告所有。⑵前項聲明部分，如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：⑴被告龍時霽應給付原告116,431,465元，及自
書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵前項聲明部分，如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告當初係全權授權黃美築代理系爭房地出售、簽約、移轉
過戶及收受價金等買賣相關事務，此為原告未否認之事實，當時黃美築向被告表示，因系爭土地向銀行申請貸款之金額較高，若交易金額據實填寫為9150萬元，則恐銀行懷疑原告申請貸款時所報之交易價格不實，且亦有原告李翔剛即是美築公司之疑慮，不利原告與美築公司日後與銀行交易之信用，同時因政府金融政策緊縮，將買賣價格提高亦有利被告日後向銀行辦理貸款之額度，因此要求將買賣價金記載為1億1390萬元，惟被告僅須將實際交易價金9150萬元存入銀行之信託專戶交付原告，至於需增之2240萬元價金則於買賣契約成立同時填寫領據予被告為憑，被告無需再為給付，經被告與律師研究後，認為被告龍時霽既已依約交付1至5期價金予黃美築收執，至於第6期尾款黃美築亦已出具已收訖之收據，並未變更簽約時之約定，乃於補充協議書簽名確認。
㈡被告亦洽請紘安公司出面與廖進華、梁朝凱及久誼公司王振
民等人簽訂居間契約，約定居間報酬為交易價格1%（含稅合計100萬元），並由紘安公司依約將佣金匯入廖進華指定之帳戶內；又依鈞院向華南銀行南勢角分行調取之資料所示，原告於99年2月24日向訴外人張迺樑購買系爭房地時，契約價金記載為9800萬元，而原告以系爭房地向華南銀行南勢角分行申請土地融資7350萬元（約為上開價金之75%），建築融資4000萬元，並設定1億4220萬元之最高限額抵押權，惟因本件買賣契約價金為9150萬元，若原告於申請土地融資及建築融資貸款時提出與被告龍時霽之買賣契約，將使華南銀行南勢角分行質疑原告先前買賣契約之真實，因此黃美築代理原告與被告簽訂買賣契約時，始要求被告虛增交易價格為1億1390萬元，且被告向華南銀行南勢角分行申請之土地融資貸款僅為6480萬元（為實際交易價額之70.8%），建築融資4000萬元，並設定1億2684萬元之最高限額抵押權，足證兩造間之買賣契約本無須提高交易價格，被告僅因原告代理人黃美築之要求而配合辦理，此亦有黃美築104年1月15日台北杭南郵局第72號存證信函可證；準此，兩造間買賣價金實際交易價額為9150萬元，被告已交付予契約約定之不動產交易信託專戶，原告主張被告尚有2240萬元尾款尚未交付，並非事實，其進而主張解除契約並請求返還土地及損害賠償云云，均無理由。
㈢並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告前與訴外人張迺樑購買系爭房地，契約價金記載為9800
萬元，並以之向華南銀行南勢角分行申請土地融資7350萬元，建築融資4000萬元，並設定1億4220萬元之最高限額抵押權（卷第70-75頁）。
㈡訴外人黃美築代理原告於100年5月30日與被告簽訂不動產買
賣契約，將系爭房地出賣予被告，契約中所記載買賣價金為1億1390萬元，兩造復於100年6月8日簽訂補充協議書，原告同意先將系爭房地辦理過戶登記予被告龍時霽，被告再將系爭房地辦理信託登記予訴外人華南銀行，其餘付款條件仍依原買賣契約履行（卷第8-14頁）。
㈢被告以之向華南銀行南勢角分行申請土地融資貸款6480萬元
、建築融資4000萬元，並設定1億2684萬元之最高限額抵押權，而系爭土地於100年10月24日以信託為登記原因移轉登記予訴外人華南銀行，嗣因信託目的完成（開發案完成建物所有權第一次登記），因此乃於104年6月2日塗銷信託登記，將系爭土地返還予被告所有（卷第113-124頁）。㈣原告代理人即訴外人黃美築已經依照雙方不動產買賣契約書
第3條第6期房地點交尾款之約定，於收據6紙簽名用印後交予被告，惟該收據均未記載簽名用印之日期（卷第20-22頁）。
四、得心證之理由：㈠經查，原告主張之事實，業據原告提出不動產買賣契約書、
補充協議書、存證信函、律師函、收據、土地登記謄本、財政部台北國稅局函以為佐證（卷第8-24、150頁），被告則否認原告之主張，而以前詞為辯，並提出居間契約書、土地佣金付款單、統一發票、匯款申請書回條、各類所得扣繳稅額繳款書、請款單、收據、土地登記謄本、建物登記謄本、存證信函、網路新聞列印資料、民事陳報狀等文件以資為據（卷第158-198頁），另外並有證人蔡東保所提出之居間契約書、土地介紹人佣金表、匯款申請書回條、統一發票、各類所得扣繳稅額繳款書、存摺影本、匯款回條聯在卷（卷第
104、140頁），是本件所應審酌者為：原告主張依兩造間買賣契約第8條第1項解除契約，並依民法第259條規定請求回復原狀，如不能回復原狀則返還土地價額116,431,465元，有無理由？㈡就本件系爭契約簽訂過程部分：
⑴證人即協助簽署本件交易買賣契約之律師徐松龍證稱：「我
受紘安公司蔡東保邀請，主要是雙方即原告李祥剛的代表黃美築還有被告龍時霽，因買賣契約的書面已經出來，希望我過去檢視一下買賣契約有什麼不足的地方。那天有敲定買賣契約的書面內容，買賣雙方約定隔日簽訂書面契約。」、「（簽約當時情形？）簽約前一天所確定的版本，在簽約當天一早由紘安公司寄電子郵件給我，我看過確認無誤後，我就去紘安公司簽約，當時有被告龍時霽、紘安公司蔡東保，原告李祥剛部分是由黃美築代理」、「我記得黃美築希望把買賣價金提高，但是實際上沒有要支付這個款項，於是蔡東保跟龍時霽就詢問我的意見，我們在另一個辦公室討論，我是跟他們意見最好是不要，因為這不是買方要求提高而是賣方要求提高，我原則上是建議不要」、「但是後來龍時霽跟蔡東保有答應黃美築的要求，因為他們希望達成這件買賣，希望在買賣價金的付款條件的部分做調整，我有幫他們做調整，我的設計是提高的差額放在最後一次付款，作成一個點交款，因為這樣土地也過戶了，建照也完成交付，做現金簽收，沒有實際現金支付的方式，這樣的作業方式不會動到原來買賣契約的流程，應該是那天就做好簽收單了」、「（收據1-6，卷20頁，是何人製作？）這應該是我當場手寫的草稿，由紘安公司的人自己去打字，金額是紘安公司決定的，我的草稿金額部分是空白的，是由當事人自己去填…買賣契約第三條的第六期房地點交尾款是我改的，就是為了配合這個事情所作的修正」等語（卷第202頁以下）。
⑵證人即本件交易代書謝銘泉證稱：「（看過買賣契約？）有
看過。我在現場的工作範圍是確認雙方身分，過戶具備文件，確認雙方買賣意願。（在場情形？）因為賣方有要求買方把價錢提高，要提高要經過雙方確認，我不參與這件事情，只知道有這回事，因為當場還有徐松龍在場，所以有關金額及簽約方式都是他們跟徐松龍律師討論，我的工作只負責辦理過戶的部分。（價錢提高是指契約的金額提高？）對。簽約的金額提高，但是實際的交易金額是照原來的約定…當時討論的有黃美築、龍時霽、徐松龍三個人…他們三人在談金額的時候有提說一個原因，所以買方要求把價格提高，徐松龍律師就跟他談配套措施…我知道虛增金額是11390，實際交易金額我不知道。」等語（卷第100頁以下）。
⑶證人即與被告龍時霽合建之紘安建設有限公司負責人蔡東保
證稱：「（契約中擔任何角色？）協助龍時霽，因為龍時霽買這塊土地要跟紘安公司做合建，因為這塊土地本來就有帶建造，原始起造人要變更為紘安公司，所以我們要參與才能順利接過來。」、「在100年5月2日第一次買方龍時霽、賣方李祥剛未到，由代理人黃美築到…這一次只有提到買賣意願，在100年5月23日的時候，黃美築有提出他們的合約內容的電子檔給龍時霽…100年5月27日有見面在紘安公司談到價錢，賣方要求一坪113萬元，談的結果是買方回去考慮。（賣方要求一坪113萬元，總價是多少？）大約9600萬元。」、「100年5月30日買賣雙方在紘安公司會議室簽訂契約書…討論比較多的是賣方黃美築因為要求虛增實際成交價格，這是黃美築跟龍時霽說的，他們談定的價格是在9150萬元，是實際交易的價格，講好之後黃美築交求增加到1億1390萬」、「當時是黃美築先提的，他們原本跟華南銀行融資比較高，現在要配合他做這個價錢，他怕不好意思，現在的價格比較低了，會對不起華南銀行的郭經理，之後龍時霽說願意配合，徐松龍說這要有配套措施，就是要把虛增的金額先作簽收避免日後糾紛。」、「（當時的配套措施是指？）就是簽收差額的部分。簽收差額是徐松龍說的，當場黃美築有表示可以，但不是當天簽，買賣雙方說簽完合約後在補簽」、「（文件）看過，簽完後龍時霽拿給我看得，他給我看得是原本，共六張，那天徐松龍說如何沒有簽會有風險，我跟他合建不想有風險，時間是在100年5月30日簽完約後一周內的事情，在我們紘安公司拿給我看得…（是卷20-22頁是這些文件？）是。」等語（卷第95頁以下）。
⑷此外，系爭不動產買賣契約書第3條第6款約定之房地點交尾
款金額為2240萬元，而由賣方代理人即原告代理人黃美築所簽名用印並交付予被告之收據6紙之總和即為2240萬元（380萬元*4+360萬元*2），即與證人徐松龍、謝銘泉、蔡東保前揭證述情節相互吻合，是前揭證人所述之本件契約簽訂過程，即非無由，應堪採信；況且，若非雙方確有前揭協議，賣方代理人即原告代理人黃美築並無於簽訂系爭不動產買賣契約書同時，即在第3條第6款所約定之尾款收據簽名用印並交付予被告，甚至於收據上不記載簽名用印之日期之理，足見被告前揭主張，應堪採信，原告主張不動產買賣契約書第3條第6款約定之房地點交尾款金額為2240萬元尚未交付等語，尚非有據。
㈢另就系爭房地仲介費部分：
⑴證人即與被告龍時霽合建之紘安建設有限公司負責人蔡東保
證稱：（支付仲介報酬如何計算？）100萬元含稅。當時廖進華提出來以實際成交價1%計算，也就是一般買賣土地的介紹費行情，當時龍時霽有同意。（如果實際成交價是9150萬，1%是91萬5千元，為何支付100萬？）因為要報稅要幫他代扣10%的稅，這個稅是廖進華等三人應該要繳的稅，約定由龍時霽負擔，一般都是由支付方代扣繳。」、「（中人費用是由你公司墊付，傭金有事先書面約定？）1%是口頭上的，我有參與…是簽約前，在場有我、龍時霽、廖進華，龍時霽有提到傭金的事情，他不清楚這個傭金給付的規則，廖進華有提到用實際成交1%計算，我說業界是這個行情，龍時霽當場就答應了，後來廖進華說因為是不到1億元，他們不好賺，希望以1百萬元含稅為計算，至於先由紘安公司墊付的部分，是我與龍時霽在之前就已經說好」（卷第97頁以下）⑵證人即本件買賣交易介紹人梁朝凱證稱：「（紘安公司支付
仲介報酬？）有，因為我們是三個人，總共給我們100萬元，預扣繳納10%稅金，所以給我們90萬元，一個人30萬元，計算上是以成交金額的1%計算，因為成交金額是9150萬元，給付人告訴我們支付100萬元，另外再預扣10%稅款。（看過買賣契約書？）有。我要看買賣價金。（金額11390萬元？）對，當時事後龍時霽有叫我去公司去看契約，因為這牽涉到仲介的金額計算，去的時候總金額是11390萬元，可是龍時霽或蔡東保有告訴我說，這個部分是為了要配合黃美築為了要配合貸款的問題，所以實際上交易價金是9150萬元，價金有做高。（約定1%，是否看到金額11390萬元，才以100萬元給付仲介費？）不是，實際成交價我跟龍時霽、蔡東保確認就是9150萬元。因為我們牽涉到稅金，蔡東保有跟我們商量預扣稅金10%。」等語（卷第207頁以下）。
⑶證人即本件買賣交易介紹人王振民證稱：「（仲介過程賣方
最先開價時有無在場？）有，我記得最先開價好像是9600萬元。（收到仲介費？）有，我有收到現金33萬元。（實際交易價額多少？）最後有看到。我有看到契約書，上面交易價額是9100多萬元。我不是很確定，因為在第二次會面時，買賣雙方談到一個進度後，有暗示之後的部分由他們自己談，仲介不用在現場，所以我們有先離開，不確定這段時間發生的事情。（契約買賣價金11390萬元這是你看過的嗎？）這不是我之前看過的。這個契約我沒有看過，我看的契約上面寫的金額是9100多萬元。」、「（傭金如何計算？）那時候建設公司的蔡東保有跟我們簽立合約，有提到說合約的金額扣稅後會支付1%給我們當傭金…當時雙方是有講好依照售價的1%作為仲介費，這是我們仲介三個人及蔡東保都有提到。
（仲介費計算方式跟契約不一樣？）當時我們是講1%沒有錯，但是廖進華告訴我說1%100萬元再扣除稅捐之後，一個人是分30萬元，但是我是以公司簽約，所以有再退回一部分，所以實收33萬元。我簽約當時是覺得有收入就好，沒有計較很多。」等語（卷第209頁以下）。
⑷此外，復有與前揭證人所述上開證詞相互對照之居間契約書
、土地佣金付款單、統一發票、匯款申請書回條、各類所得扣繳稅額繳款書、土地介紹人佣金表等文件在卷可資相佐（卷第140-144、158-166頁），前揭證人所述情節，並非無由，是被告答辯主張其係以100萬元為佣金之計算等語，應堪採信，而原告所主張依照買賣契約記載金額1億1390萬元作為計算依據，不僅與居間契約書所約定之意旨不符，亦與實際所支付之金額計算並不一致（依其主張亦應為113萬元），尚無從作為原告有利之認定，是原告主張兩造買賣交易金額為1億1390萬元，即無從遽以採信。
五、綜上所述，原告主張買賣價金為1億1390萬元既非可採，則其以尾款2240萬元尚未交付為由，主張依買賣契約第8條第1項規定解除契約，並先位依民法第259條規定請求回復原狀，將土地返還登記予原告，如不能返還，則備位主張依民法第259條第6款規定請求返還價款116,431,465元，非有理由，應予以駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦乏所據，爰併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 15 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 15 日
書記官 陳惠娟