臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第29號原 告 宏燁建設股份有限公司法定代理人 李錦龍訴訟代理人 黃永琛律師複 代理人 孫誠偉律師
馮韋凱律師被 告 臺灣家樂福股份有限公司法定代理人 貝賀名訴訟代理人 趙相文律師
王聖舜律師上 一 人複 代理人 林婉靜律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國105 年5 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。依被告與訴外人永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐商銀）間不動產租賃契約書（下稱系爭租賃契約）第26條約定，因本合約所發生之訴訟以本院為第一審管轄法院（見本院103 年度司北調字第1404號卷【下稱司北調卷】第31頁），而原告主張系爭租賃契約依民法第425 條規定，對原告仍繼續存在，故原告向本院提起本件訴訟，與首揭規定尚無不合，本院就本件訴訟自有管轄權。
二、又本件被告之法定代理人原為康柏德，嗣於本件訴訟繫屬中變更為貝賀名，貝賀名並於民國104 年4 月27日具狀聲明承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟狀暨經濟部104 年3 月30日經授商字第10401052960 號函、被告變更登記表在卷可稽（見本院卷第83頁、第85至89頁），核與民事訴訟法第170 條、第175 條、第176 條規定相符，應予准許。
三、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：「被告承租系爭建物之租金，自103 年11月3 日起調整為每月新臺幣（下同）18
0 萬元」（見司北調卷第2 頁）；嗣於103 年11月18日以民事減縮訴之聲明暨陳報狀變更訴之聲明為：「被告承租系爭建物之租金，自103 年11月3 日起調整為每月80萬元」（見司北調卷第147 頁），前開訴之變更，係基於原告主張系爭租賃契約約定租金不符市場行情，有情事變更原則適用而請求調整租金之原因事實，基礎事實應屬同一，且屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，尚無不合，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣系爭建物原為永豐商銀所有，永豐商銀與被告於97年11月5 日簽訂系爭租賃契約，約定將如附件所示建物門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ 號1 樓、地下1 層及地下2層著紅色部分之空間與編號46、47號停車位（下稱系爭建物）出租予被告，每月租金為被告每月營業淨額之2 ％，租賃期間為自開幕日起15年。嗣永豐商銀與原告於100 年
8 月10日簽定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），將系爭建物出售予原告，並於100 年9 月8 日辦理所有權移轉登記，故原告自斯時起承受系爭租賃契約出租人之地位，系爭租賃契約現存於兩造之間。然原告承受系爭租賃契約後，始知被告每月營業淨額之2 ％竟僅有30萬元至34萬元，扣除原告所繳之每月大樓管理費7 萬405 元、房屋稅
6 萬3,999 元及地價稅6 萬6,376 元後，原告每月實際上僅取得約12萬元至14萬元之租金收入。
（二）又永豐商銀與被告簽定系爭租賃契約時，約定以被告每月營業淨額之2 ％計付租金，應符合當時一般市場租金行情。然參酌社團法人新北市不動產估價師公會（下稱新北市不動產估價師公會）（104 ）估字第010 號估價報告書所載，於系爭租賃契約訂定時，系爭建物之每月租金市場行情應為122 萬6,177 元，惟自98年1 月起至103 年12月之
6 年間，以被告平均每月營業淨額2 ％計付租金之數額，竟分別僅有29萬5,661 元、29萬1,114 元、31萬2,447 元、34萬6,917 元、34萬9,692 元及34萬7,138 元，足認系爭建物租金遠低於市場租金行情，就此鉅額之租金差距顯非永豐商銀締約當時所得預料。且自98年以來，政府逐年放寬大陸觀光客來臺自由行之人數，又於99年間兩岸簽訂ECFA及MOU ，對外人來臺投資有相當挹注，均促使系爭建物鄰近之店面商辦租金增加。再者，系爭租賃契約簽定後，臺北大眾捷運（下簡稱捷運）蘆洲線、新莊線於99年11月3 日通車，捷運板南線、文湖線東延段於100 年2 月27日通車，捷運松山線於103 年11月15日通車，使新北市捷運通勤網日趨成熟，故系爭建物所在位置現今之發展及繁榮程度與締約當時之情形已有變更。此外，系爭建物緊臨捷運府中站、板橋車站，亦臨近板橋南雅夜市、板橋中學、海山高中、板橋林家花園及新北市政府，足徵系爭建物所在位置交通便利、居住生活機能完整、商業活動繁榮，此均為締約當時不能預料之情事。另因被告經營不善，致以其每月營業淨額2 ％計付租金，竟遠低於市場行情百萬元以上，亦非締約時所能預見。況且系爭建物之租金市場行情自98年至103 年間，每年均呈現上漲趨勢。綜上可認，前揭情事均屬系爭建物交易價值升降以外之因素，且非永豐商銀於訂約時所能預料。
（三）原告為系爭租賃契約之繼受人，原告雖於訂立系爭買賣契約前知悉系爭租賃契約之存在，然因非經營百貨、食品等批發或零售業，對於系爭租賃契約約定租金不符合市場租金行情等情均無所悉，亦非原告所能預料，而因系爭租賃契約所約定租金已有上開情事變更，若仍依原訂租金約定繼續履行，將使原告蒙受1 億2,222 萬7,015 元（計算式：103 年11月租金行情143 萬1,347 元－系爭建物102 年平均月租34萬9,692 ×尚須履行之113 月＝1 億2,222 萬7,015 元）之損失，倘未能調整租金，對依法承受出租人地位之原告誠屬不公，爰依民法第227 條之2 第1 項規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告承租原告所有如起訴狀附件所示系爭建物之租金，自103 年11月3 日起調整為每月80萬元。
二、被告則以：
（一）系爭租賃契約為定期不動產租賃契約，依民法第442 條但書，原告不得以情事變更為由請求調整租金，且依民法第
442 條之立法理由所揭示，租賃定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論租賃物之價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，顯見不動產定期租賃縱有租賃物價值昇降之情事，當事人亦不得請求增減租金。原告主張系爭租賃契約原定租金不符周邊不動產租金行情，然就其本質而論，系爭建物周邊不動產租金行情價格乃因不動產價值之昇降所致，原告自不得聲請法院增減租金。
（二）又自民法法條編列體系觀之，民法第227 條之2 與民法第
442 條均為就定期不動產租賃契約租金調整所為之規範，前者為債編總則規定，後者則為債編各論之規定，是後者應為前者之特別規定，則就定期不動產租賃契約之租金調整應優先適用民法第442 條但書，故原告亦不得另依民法第227 條之2 請求調整租金。
（三）退步言之，縱於「不動產價值升降」以外之事由有民法第
227 條之2 規定適用，然觀諸系爭租賃契約第7 條第2 項第1 款約定：「乙方（即被告）應自『開幕日』起依每月營業淨額之2 ％計付『抽成租金』予甲方（即永豐商銀）」，則系爭建物租金係以比例抽成之方式計算，而非固定金額，足認永豐商銀與被告除就租賃條件達成合意外，亦含有共同承擔利益與風險之合作關係，倘被告營業淨額較高時，被告需給付較高之租金，反之則需給付較低之租金，永豐商銀與被告締約當時即得預見上開風險承擔之情況，經審慎評估相關風險利潤後始締約，何況永豐商銀憑藉其專業金融背景，應有能力就租金條件為評估，而此乃為簽定系爭租賃契約時所能預見，亦無不公平之情事。又原告與永豐商銀簽立之系爭買賣契約第6 條約定：「一、甲方（即原告）於簽立本契約前已確實瞭解買賣標的物、租賃情形、相關設備狀況等。乙方（即永豐商銀）依現狀交付，且不保證租金。二、本標的物1 樓、地下1 樓全部及地下2 層部分空間、坡道機械停車位2 位出租『臺灣家樂福股份有限公司』（即被告），雙方對出租家樂福租金之收取以第二條尾款交付之日作為計算依據」，足徵原告於承購系爭建物時，即知永豐商銀將之出租予被告，並已瞭解被告每月所給付租金之狀況。而原告既為建設股份有限公司，本於其不動產專業背景，於承購之際必定已就系爭建物租金收益及價格、周邊市場行情等因素為審慎評估，是系爭建物之租金為原告於締結買賣契約時所能預見並已納入買賣標的物價格之考量。另參酌新北市不動產估價師公會（104 ）估字第010 號估價報告書所示，系爭建物評估年租金呈微幅成長，而被告實付之年租金亦逐年呈現穩定增幅，且與上開估價報告書所示之年租金上漲率相近，甚且高於評估租金之上漲率，足證本件並無情事變更而應增加租金之情況。是永豐商銀及原告於簽立系爭租賃契約及買賣契約時，即已知悉租金收益並預為計算，自應自行承擔其估算之結果，從而，本件不符民法第227 條之2 所規定「非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者」之要件，自無從據以請求減少租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經本院於105 年4 月14日協同兩造整理本件之不爭執事項如下（見本院卷第168 頁）：
（一）永豐商銀於97年11月5 日與被告簽訂系爭租賃契約，由永豐商銀出租系爭建物予被告，雙方約定租賃期間自開幕日起15年，租金則為自被告開幕日起依每月營業淨額之2 ％，並應於被告營業期間按月給付，系爭租賃契約業經公證在案等情，有公證書、系爭租賃契約書暨附件各1 份在卷可稽（見司北調卷第11至59頁）。
（二）永豐商銀於100 年8 月10日與原告簽訂買賣契約，出售系爭建物予原告，並於100 年9 月8 日辦理所有權移轉登記，永豐商銀與被告之系爭租賃契約，對於原告仍繼續存在，此有系爭買賣契約書、建物登記第二類謄本等件存卷可佐（見司北調卷60至99頁）。
（三）自98年1 月起至103 年12月止被告給付之租金如附表一所示（見本院卷第38頁）。
四、得心證之理由：原告主張：系爭租賃契約約定之租金不符市場行情，原告自得依民法第227 條之2 第1 項規定，請求法院調整租金等語。被告則分別以上開情詞置辯。是本件應審酌者為：原告依民法第227 條之2 之規定請求增加租金，有無理由？
（一）按當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第442 條之規定自明（最高法院48年台上第1536號判例意旨參照），再參諸民法第442 條立法理由：「謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。」等語，亦明示租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金之意旨，足證不動產定期租賃縱有不動產租賃物價值昇降，均不得聲請法院增減其租金，而提起租金調整之形成之訴。本件係屬定有期限之不動產租賃契約，既為兩造所不爭執，而就不動產定期租賃租金之增減請求，民法第442 條既有特別規定，則原告縱謂係依民法第227 條之2 情事變更為由請求增減租金時，仍應受民法第442 條但書規定之限制。
（二）本件原告固主張系爭建物租金變動事由均為系爭建物交易價值升降以外之因素云云，然徵諸社團法人新北市不動產估價師公會鑑定報告明載：就本件勘估標的1 樓係以租金比較價格及積算法租金價格加總平均得出，而積算法租金價格之計算方式則為以勘估標的不動產於勘估日期當時之價格，承以租金收益率，另加計租賃時每年之必要費用而得出。而本件系爭建物1 樓於97年間之交易價格推估為2億3,339 萬7,000 元，收益率為3 ％，於扣除必要費用後，積算法租金為每月每坪1,518 元。至本件系爭建物1 樓於103 年間之交易價格推估為4 億1,843 萬3,000 元，收益率為2 ％，於扣除必要費用後，積算法租金為每月每坪1,795 元。嗣評估103 年系爭建物地下1 樓之租金價值，而得知系爭建物1 樓及地下1 樓之租金樓層別效用比，並以此樓層效用比推估97年系爭建物地下1 樓租金。而後以系爭建物地下1 樓為基準，考量地下樓層垂直效用及個別條件影響，推算總租金，據此得出97年間評估總租金為每月122 萬6,177 元，而103 年間評估總租金為143 萬1,34
7 元等情，有上開公會105 年2 月26日（104 ）估字第01
0 號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）存卷可參，足徵系爭建物價格升降本為評估本件租賃標的租金之計算基礎無疑。從而，就原告主張系爭建物租金上漲事由，與系爭建物交易價值升降全然無涉，已乏所據。
（三）再者，原告雖引最高法院93年度台上字第2446號判例為據，主張本件可適用情事變更原則。惟考該判例所載「未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之
2 第1 項規定，訴請法院調整其租金」之全文意旨，應係認民法第442 條亦為情事變更原則態樣之一，且揆諸上開判例既已明載適用對象為「未定期限之基地租賃」，則原告主張基此定有期限之租賃契約亦得適用民法第227 條之
2 規定調整租金，亦非無疑。
（四）此外，縱認本件有民法第227 條之2 第1 項情事變更原則之適用，然按當事人苟於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，當事人固僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。惟該項風險之發生及變動之範圍，若非客觀情事之常態發展，而逾當事人訂約時所認知之基礎或環境，致顯難有預見之可能時，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能，自應許當事人依情事變更原則請求調整契約之效果，而不受原定契約條款之拘束，庶符情事變更原則所蘊涵之公平理念及契約正義（最高法院103 年度台上第308 號判決意旨參照）。又依前開規定，適用上開「情事變更原則」須符合下列各要件：⑴須有情事變更之事實，即法律行為成立當時之客觀基礎環境事實有變更；⑵其情事變更必須發生於法律行為成立後，且係在其法律效果消滅前；⑶該情事變更須非當事人於法律行為當時所知或所得預料，若當事人於法律行為當時得預見其情事變更者，則於當事人間即無不公平情事，自無庸適用情事變更原則；⑷須其情事變更係因不可歸責於當事人之事由所致，此乃因情事變更之目的係在排除不公平之結果，且須在法律上別無救濟方法時，始有其適用；⑸須其情事變更之結果，依其原有效果顯失公平，在客觀交易秩序上背於誠信與衡平觀念。
（五）經查，揆之兩造於系爭租賃契約第7 條「租金」之第2 項約定：「乙方（即被告）應自開幕日起依每月營業淨額之
2 ％計付抽成租金」等節（見司北調卷第18頁），則因影響營業額高低之原因多端，舉凡業者之成本管控、經營方針、議價能力、原物料價格起伏、經濟景氣優劣、商圈發展情況、同業競爭等均屬之，而出租人即永豐商銀既為具相當規模之金融業者，對系爭租賃契約簽訂後，被告每月營業獲利可能隨上開因素而有所起伏，甚至可能發生虧損，而非絕對可獲利等情，實難諉為不知，質言之，兩造既於衡量利害得失，而約定以分成方式計算租金，倘因可得預見之上開各因素影響被告營業淨額，此即風險承受之問題，若僅因租金收入未達出租人之預期，尚難逕指即有情事變更原則之適用。
（六）觀諸系爭契約係於97年11月5 日簽訂，而原告所稱開放大陸地區觀光客來臺旅遊等情，既於97年7 月4 日開始，有原告所提維基百科資料存卷可考（見本院卷第28頁），此自難認屬發生於法律行為成立後之情事變更事由。又原告另主張系爭建物緊臨捷運府中站、板橋車站，亦臨近板橋南雅夜市、板橋中學、海山高中、板橋林家花園及新北市政府，此均帶動租金上漲，而為締約當時不能預料之情事云云，然原告就上開政府機關、學校、觀光景點之設置，何者係於系爭租賃契約成立後始發生等情，均無任何證據以實其說，亦難認其此部分主張與情事變更原則有何關聯。
（七）再者，原告主張因98年1 月放寬大陸地區人民來臺觀光標準、99年間兩岸簽訂相關協議、99年至103 年間臨近交通狀況改善等情，致使系爭建物之應得租金上漲，另因被告經營不善，致實得租金低於市場行情，此均為情事變更事由云云。然觀諸系爭鑑定報告記載略以：「於捷運通車後，市場因預期系爭建物坐落地區房價上漲，導致店面租金持續上漲，但因整體實質收益不佳致成本相對提高，亦使廠商進駐意願降低」、「捷運開通後，帶動新北市不動產買賣商機，但商辦大樓由於非屬臺北市精華地帶，雖租金行情較臺北市為低，但在陸資主攻信義區、銀行業只挑臺北市、科技業首選內湖區及南港區之情況下，商辦大樓租金仍上漲不易」等節（見系爭鑑定報告第17至18頁），則原告上開主張，即屬有疑。又查諸97年間系爭建物之評估租金即為每月122 萬6,177 元，而98年1 月被告商場開幕時之當月租金即僅為37萬9,839 元，此觀諸附表一即明，並與上開評估租金相距非微，堪認永豐商銀及被告於訂約當時，就系爭建物之約定租金即與市場價格具有相當落差，實非於締約後因雙方無法預期之特殊事由發生，始生改變。再參諸系爭建物自98年1 月1 日迄103 年之每年評估租金上漲率如附表二右側欄位所示（見系爭鑑定報告第78頁），而系爭建物每年實收租金之上漲率則如附表二左側欄位所示，可徵系爭建物之租金上漲率縱未如系爭鑑定報告所評估，然觀其數值變化，於100 年至102 年間，系爭建物實收租金上漲率甚且高於系爭鑑定報告之評估結果，從而，自附表二之實收租金上漲率與鑑定結果上漲率兩相比較，實無從據此得出有何客觀情事導致系爭建物應得租金大增，並造成原告不可測之損失。此外，系爭建物各年租金漲幅雖與鑑定結果結果顯示尚有未合，然觀諸98年至
103 年間系爭建物實收租金，可知系爭建物之租金總體仍呈上升趨勢，足徵永豐商銀及被告於訂約之時，即以約定分成之方式，對可能影響營業額高低之事由預作調整，倘各月營業收入得因來客人數增加、商圈擴大等因素提高時，出租人可得租金亦將因此隨之上漲，據此，原告主張之上開有利於被告收益提升，並致使租金提高之事由，自非訂定系爭租賃契約時所不能預料。至被告固有因經營不善或其他因素而致該年度租金上漲率未如鑑定報告所載之情事，然原告亦未說明就此有何逾越當事人訂約時所認知之基礎或環境，蓋經營商場非可絕對獲利本屬眾人可得預料之事，遑論具有相當規模之出租人永豐商銀，故此部分應認僅屬一般客觀情事之常態發展，並為履約之風險承擔問題而已。從而，原告主張於締約後，就政治、經濟、交通條件等面向均發生非常態之變化，且均係永豐商銀於系爭租賃契約成立時所不能預料云云，實不足採。
（八）綜據上開各情，原告或未能證明其所主張租金上升之事由發生於締約之後，或無從證明客觀基礎環境事實發生永豐商銀簽約時所無法預料之變更，則永豐商銀既已同意依每月營業淨額之2 ％計付抽成租金，縱令上開租金於訂約時與臨近租金相比確屬過低，然此亦為締約當事人依其商業交易上之經驗法則衡量後，本於契約自由原則之體現，遑論原告亦自承永豐商銀與被告簽定系爭租賃契約時，約定以被告每月營業淨額之2 ％計付租金，符合當時一般市場租金行情（見本院卷第141 頁），是原告自不得於契約成立後，因認收入不如預期，即依據情事變更原則，請求增加給付。
（九）末按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項定有明文。原告於100 年8 月10日買受系爭建物，並繼受永豐商銀之權利義務關係，自應同受系爭租賃契約就租金給付約定之拘束。至原告主張其於簽訂「系爭買賣契約」時，對「系爭租賃契約」不符合市場租金行情等情均無所悉亦無從預料云云，實與「系爭租賃契約」是否於訂約後發生情事變更事由全然無涉，尤有甚者，縱原告主張其因而產生之租金損失屬實，則原告於訂立「系爭買賣契約」既已知悉系爭建物有上開租賃契約存在（見本院卷第167 頁反面），自應自行調查並評估相關買賣條件，以決定是否承擔繼受系爭租賃契約之風險，原告捨此而不為，徒於簽訂系爭買賣契約後，反指稱系爭租賃契約對其顯有不公而違反誠信原則，自無可採。
五、綜上所述，原告依民法第227 條之2 第1 項規定，請求系爭租賃契約之租金，自103 年11月3 日起調整為每月80萬元，於法無據，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 8 日
民事第四庭 審判長法 官 紀文惠
法 官 林玉蕙法 官 林幸怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 8 日
書記官 林淑卿附表二：
┌──┬─────────────────┬────────┐│ │系爭租賃契約 │系爭鑑定報告 │├──┼────────┬────────┼────────┤│年度│年租金總額 │實收租金上漲率＊│上漲率 ││ │（新臺幣） │ │ │├──┼────────┼────────┼────────┤│98 │354萬7,930元 │ │ │├──┼────────┼────────┼────────┤│99 │349萬3,370元 │-1.54％ │4.69％ │├──┼────────┼────────┼────────┤│100 │374萬9,364元 │7.33％ │5.73％ │├──┼────────┼────────┼────────┤│101 │416萬3,004元 │11.03％ │3.94％ │├──┼────────┼────────┼────────┤│102 │419萬6,298元 │0.80％ │0.63％ │├──┼────────┼────────┼────────┤│103 │416萬5,653元 │-0.73％ │3.01％ │├──┼────────┼────────┼────────┤│總計│ │14.83％ │19.23％ │└──┴────────┴────────┴────────┘＊備註：小數點第二位以下四捨五入