臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第21號原 告 劉鴻潤訴訟代理人 劉秋明律師被 告 林怡汝
林佩宜陳安秀上列三人共同訴訟代理人 林辰彥律師複 代理 人 黃淑怡律師
黃豐緒律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國105年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本案原以台北唐莊管理委員會為原告起訴請求被告林怡汝、林佩宜、陳安秀將如附表所示之建物返還共有人全體，並請求林怡汝、林佩宜、陳安秀與訴外人林瓊輝（業經原告撤回，見本院民國105年1月26日言詞辯論筆錄，本院卷二第113頁）返還不當得利（見本院103年度司店調字第313號卷〈下稱調解卷〉第2頁），嗣於104年3月12日當庭變更原告為劉鴻潤，及變更聲明第4至7項給付不當得利予全體共有人，再於105年1月26日言詞辯論期日撤回請求返還編號32、33、34、35停車位及不當得利，並變更聲明為：㈠被告林怡汝應將坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱441地號土地）如複丈成果圖所示車位編號27、28號，面積24.84平方公尺共有物返還共有人全體。㈡被告林佩宜應將坐落441地號土地如複丈成果圖所示車位編號29、30號，面積26.53平方公尺共有物返還共有人全體。㈢被告林佩宜應將坐落441地號土地及台北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱442地號土地）如複丈成果圖所示車位編號30-1號，面積13.82平方公尺共有物返還共有人全體。㈣被告陳安秀應將坐落442地號土地如複丈成果圖所示車位編號
36、37、38號，面積36.04平方公尺共有物返還共有人全體，有言詞辯論筆錄在卷可憑（本院卷二第113-114頁）。核本件原告由台北唐莊管理委員會變更為劉鴻潤，均係基於共有人對於第三人就共有物之全部本於所有權之請求，以及原告主張被告無權占有之事實，其基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許。
二、原告主張：㈠林瓊輝於79年間在441地號土地上，起造興建一地上13層及
地下1層之建物（下稱第一期建物），另訴外人新通建設股份有限公司（下稱新通公司）於79年間，在442地號土地上，起造興建一地上9層、地下1層之建物（下稱第二期建物），與第一期建物共組台北唐莊社區。第一期建物之台北市○○區○○段○○段0000○號（下稱1318建號）建物登記用途為防空避難室兼停車場，防空避難設備面積為1565.97平方公尺，停車場面積為室內22輛，經台北市政府工務局核發建造執照在案。第二期建物之台北市○○區○○段○○段0000○號（下稱1246建號）建物登記為防空避難室，台北市○○區○○段○○段0000○號（下稱1247建號）建物登記為地下室蓄水池、配電室、電樓梯間、水箱，屋頂突出物之電梯、機械室、水箱，平台等共同使用部分，並無規劃停車場，且登記為全體區分所有權人共有。又第一期建物採預售屋方式出售，預售屋廣告DM圖示及預定房地買賣契約書（下稱預售契約）附件8地下1樓平面配置圖，標示地下室車位共計22個，竣工後，則向台北市政府建築管理處申報地下室停車位共計23輛，嗣於79年7月28日經台北市古亭地政事務所測量為25輛。林瓊輝復已依預售契約之約定，以買賣為原因將第一期建物之所有權移轉登記予買受人名下，其中1318建號建物登記為全體區分所有權人共有，則各承購戶與起造人間之預售契約已就前開22個車位成立分管契約，至超過預售契約外之2個車位，因係經主管機關核准，故應為合法。詎林瓊輝嗣後於未經所有共有人同意下，擅自於第一期建物之1318建號劃設編號27、28、29、30、30-1之停車位，於95年3月30日將編號27、28停車位讓與林怡汝，將編號29、30、30-1停車位讓與林佩宜。再於第二期建物之1247建號擅自劃設編號
36、37、38停車位，並於未經所有共有人同意下，將上開停車位交由陳安秀出租。依台北市古亭地政事務所103年11月10日北市古地登字第00000000000號函說明可知，區分所有建物依圖說標示為共用部分及約定專用部分，應以共有部分辦理登記，至於法定防空避難室及法定停車空間內容僅係關於區分所有建物之地下層得否申請單獨編列建號辦理建物所有權第一次登記，及該法定停車空間或防空避難設施之移轉承受人是否以區分所有建物之區分所有權人為限，1318建號建物業經申請單獨編列建號辦理建物所有權第一次登記為分別共有，被告辯稱其就劃設之停車位有單獨所有權，尚屬有誤。為此，爰依民法第767條、第821條前段規定，請求林怡汝、林佩宜、陳安秀將上開車位返還予全體共有人。
㈡並聲明：⒈被告林怡汝應將坐落台北市○○區○○段○○段
000地號土地（下稱441地號土地）如複丈成果圖所示車位編號27、28號，面積24.84平方公尺共有物返還共有人全體。
⒉被告林佩宜應將坐落441地號土地如複丈成果圖所示車位編號29、30號，面積26.53平方公尺共有物返還共有人全體。⒊被告林佩宜應將坐落441地號土地及台北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱442地號土地）如複丈成果圖所示車位編號30-1號，面積13.82平方公尺共有物返還共有人全體。⒋被告陳安秀應將坐落442地號土地如複丈成果圖所示車位編號36、37、38號，面積36.04平方公尺共有物返還共有人全體。
三、被告林怡汝、林佩宜、陳安秀共同抗辯略以：㈠林瓊輝及由其擔任負責人之新通公司，於79年7月間起造竣
工地上13層、地下1層，門牌號碼為台北市○○區○○路0段00巷00弄00000號之第一期建物，而上述地下1層坐落於441地號土地之1318建號，於79年8月10日申辦所有權第一次登記時，登記為林瓊輝所有，坐落於442地號土地之1246建號，於79年7月12日申辦所有權第一次登記為新通公司所有，建物使用用途登記為防空避難室，又辦理上述1318、1246建號建物第一次登記前，地政機關各於79年7月28日、7月10日進行實測，據測量成果圖所示1318建號建物設有25個車位、1246建號建物則未劃設任何車位。嗣建物起造人即所有權人林瓊輝、新通公司始於1318、1246建號建物樓地板劃設車位，其中30個車位坐落於1318建號內，6個車位坐落於1246建號內（編號33至38），餘1個則跨連於1318、1246建號內，總計37個車位，因上開37個車位係在79年7月竣工後重新劃設，故與77年4月間預售契約所附地下1樓平面配置圖內載24個車位、77年3月送審之建造執照申請書所載停車場室內車位22輛、79年7月竣工圖內載23個車位，及依據原使用執照79使字第422號附竣工平面圖所為79年7月28日第一次測量成果圖所示23個車位（嗣於80年5月9日始依80變使字第36號變更使用執照增加繪製2個車位，而變為25個車位），均不相同，惟主管機關業已認定增加之車位數並未違反停車空間相關法令暨建築技術規定，有台北市政府建築管理處103年10月31日北市都建使字第00000000000號函可稽，上開車位之設置自無不法。
㈡起造人林瓊輝、新通公司劃設上開37個車位後，始於79年8
月17日次第售出所有權持分，並以上述37個車位，作為起造人與承購戶定明就1318、1246建號建物之承購戶得分管範圍之依據，而分管範圍所坐落之1318、1246建號建物，性質既均非屬大廈共同使用部分，而係區分所有建物，自可作為約定由車位承購人專用之標的，此有台北市古亭地政事務所103年11月10日北市古地登字第00000000000號函可佐。原告雖指稱1318建號建物用途為防空避難室及停車場，乃大廈公共設施之一，屬全體共有人共有云云，惟上開部分利用車道可單獨對外連通，即有獨立之出入口，且屬單獨之地下1層，結構上可與其他區分所有建物區隔分離，依最高法院93年度台上字第228號判決之意旨，自得單獨為所有權之客體，准許起造人與買受人間對此約定為專用部分，故有購買車位之承購戶於受移轉登記同時取得車位編號，該等車位編號即係對應在交付時地下1層樓地板劃有37個車位現況，而不再以之前執照申請圖、竣工圖、測量成果圖、買賣契約附圖為分管依據。以起造人與承購戶訴外人張月枝為例，兩人所簽訂之預售契約即約明「車位兩個，但其規劃得在本房屋地下室為準」，而無指定車位編號，嗣於79年10月26日交屋時，始由交屋經理帶同至地下室現場簽認使用編號11、12車位；另對應在所有權應有部分登記上，車位係依建築法劃設尺寸平均為15平方公尺，每車位占1318建號建物之比例為109/10000（計算式：15÷1379.58＝109/10000），再加上車格及車道公設比為3.8至4.5%，即所有權應有部分登記150/10000、應有部分大於15平方公尺，即有分配車位而取得分管使用權，不足150/10000者，即未受車位分配而無分管使用權，起造人復就取得分管使用權之承購戶發給相對應之車位證明書。與最高法院96年度台上字第1152號判決所揭示「公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及範圍者，當可解釋為一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力」之意旨相符，自屬合法有據。起造人林瓊輝、新通公司復循前述車位分管方式，將編號27、28車位讓與林怡汝，編號29、30、30-1讓與林佩宜，編號36、37、38讓與陳安秀，併約明彼等得取得如車位編號27、28、29、30、30-1、36、37、38所示相對應之分管範圍，且林怡汝、林佩宜向起造人受讓取得1318建號建物所有權應有部分範圍均達1327/20000，陳安秀受讓取得1246建號建物所有權應有部分範圍為5696/10000，足見林怡汝、林佩宜、陳安秀使用前開車位，均未逾渠等所有權應有部分面積範圍，自均屬有權使用。原告指摘系爭車位遭被告等人無權占用云云，顯屬無據等語，資為抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠林瓊輝為坐落441地號土地上1318建號建物（門牌號碼為木
柵路3段85巷23弄10號等房屋地下層）之起造人，建物主要用途為防空避難室及停車場，並於79年9月5日第一次登記為林瓊輝所有，有建物登記第二類謄本（標示部及所有權部）、台北市政府工務局79使字422號使用執照、台北市土地建物登記簿在卷可稽（見調解卷第23頁、本院一卷第36頁、第73頁）。林瓊輝於95年間將位於1318建號建物上編號27、28車位移轉予林怡汝，編號29、30、30-1車位移轉予林佩宜。
㈡坐落442地號土地上1246建號建物於79年8月8日第一次登記
為新通公司所有，有台北市土地建物登記簿在卷可稽（見本院卷一第74頁）。
㈢新通公司為坐落442地號土地上1247建號建物（門牌號碼為
木柵路3段85巷23弄16號等共同使用）之起造人，有79使字379號使用執照存根、建物登記第二類謄本（標示部）在卷可稽（見調解卷第39頁、本院卷一第63-64頁）。
五、原告主張1318、1247建號建物登記為全體區分所有權人共有，各承購戶與起造人間之預售契約已就1318建號之22個車位成立分管契約，而1247建號並無登記停車場用途，林瓊輝擅自於前開地號劃設停車位，讓與林怡汝、林佩宜、陳安秀等情，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：原告主張被告無權占有台北唐莊社區編號27、28、29、30、30-1、36、37、38號停車位，請求被告將上開停車位返還予全體共有人，有無理由？茲論述如下：
㈠原告主張1318建號係共有部分，為被告所否認。經查，林瓊
輝與台北唐莊預售屋買受人林瑜如間約定：「買賣標的為台北唐莊第H棟第8樓房屋及其房屋持分比例之土地（基地坐落台北市○○區○○段○○段000000000000000000地號）房屋買賣面積包括陽台、平台、露台、樓梯間、屋頂突出物及各項公共設施（露台不辦理產權登記）之分擔約計47.20坪」（第1條前段）；「各戶房屋持分土地依本戶房屋主建物面積占本樓總樓地板面積之比例計算為原則，主建物總樓地板面積依地面層及地下室一層之合計為標準。但其中之停車位所持有土地面積及第二期公共設施使用攤得土地持分面積由乙方決定，毋論多寡雙方均無爭議」（第2條）；「甲方同意地下室除公共設施部份由各戶分攤外（含於第1條之買賣面積內），其餘部份之所有權（不含於第1條房屋買賣面積之部份）歸乙方（即林瓊輝）或所有權人所有管理使用之，但遇有空襲時，應開放供全體住戶避難使用…」（第3條前段），有77年4月15日簽訂之台北唐莊預定房地買賣契約書在卷可參（卷一第195-206頁），則依預售契約之約定，地下室除公共設施部分為共有外，其餘部分之所有權係屬林瓊輝所有，停車位並非每戶預售屋買受人均會購買，自不屬公共設施。再1318建號之主要用途係登記為依據使用執照，而建築於441地號土地上之台北市○○路○段○○巷○○弄○○號等建物地下面積之用途為防空避難及停車場，○○○區○○段○○段○○○○○號建物登記第二類謄本（標示部及所有權部）、台北市政府工務局79使字第422號使用執照在卷可查（本院卷一第36-47頁、調解卷第23頁），足認1318建號之用途即為防空避難及停車場。前揭台北唐莊預定房地買賣契約書約定地下室除公共設施部分為共有外，其餘部分為林瓊輝所有，並約定林瓊輝所有部分遇有空襲時應開放供全體住戶避難使用，而1318建號用途係防空避難及停車場，益足佐認1318建號非屬林瓊輝與台北唐莊預售屋買受人約定之公共設施部分。林瓊輝嗣後將1318建號依有無購買停車位而分別移轉登記所有權應有部分不等之比例予台北唐莊社區區分所有權人，有建物登記第二類謄本（標示部及所有權部）在卷可參（本院卷一第160-167頁），惟上開移轉登記並不影響林瓊輝與預售屋買受人之前開約定。
㈡按98年1月23日修正公布前之民法第799條規定：數人區分一
建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之。該條嗣於98年1月23日修正為：稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。則於該條修正公布前，並未將專有部分明定為區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者，自不能以事後法規變更，而認1318建號應為專有部分以外之其他共有部分，而不得約定為林瓊輝專有。原告固提出原證17（本院卷0000-000頁）主張1318、1319、1246、1247建號均係台北唐莊社區公設面積，惟原證17係台北市古亭地政事務所建物測量成果圖，並非地政機關依土地法所為之土地及建物登記，自不得以該等測量成果圖上所載之用途為據。
㈢前揭台北唐莊預定房地買賣契約書既約定：「各戶房屋持分
土地依本戶房屋主建物面積占本樓總樓地板面積之比例計算為原則，主建物總樓地板面積依地面層及地下室一層之合計為標準。但其中之停車位所持有土地面積及第二期公共設施使用攤得土地持分面積由乙方決定，毋論多寡雙方均無爭議」（第2條），有77年4月15日簽訂之台北唐莊預定房地買賣契約書在卷可參（本院卷一第195-206頁），足見林瓊輝與預售屋買受人間就停車位所占土地應有部分並未於預售屋買賣契約中定明停車位占坐落土地之面積應為若干，而係由林瓊輝自行決定，林瓊輝與預售屋買受人既已明文約定停車位之面積毋論多寡雙方均無爭議，則林瓊輝事後就1318建號增劃停車位，亦不影響已預購停車位之人之權利。又蔡政達於74年至81、82年間在新通公司擔任工程部副理，工作內容包括台北唐莊社區交屋工作，而該建案是81、82年間陸續交屋，該建案之停車位大約是37、38個，交屋時蔡政達有帶買車位的人去確認車位、編號及位置，停車位是交屋時確定下來，蔡政達最後知道停車位數量即為37、38個等情，業據證人蔡政達證述在卷（本院104年12月17日言詞辯論筆錄，卷二第62-63頁），核與被告抗辯台北唐莊社區地下室1樓之37個車位係於79年7月竣工後劃設一情相符，堪認被告抗辯情節為真，即台北唐莊社區房屋交屋時，地下室停車位已劃設為37個。證人即台北唐莊預售屋買受人李貽勳雖證述建商點交停車位予伊時，停車位比較大，事後發現停車位變小等語，惟證人李貽勳亦證述建商登記給伊之權狀停車位坪數為7坪多，預售契約應該沒有約定停車位坪數（本院104年12月17日言詞辯論筆錄，卷二第65頁），則承前所述，林瓊輝或新通公司依預售屋買賣契約之約定，交付停車位予買受人，停車位之面積由林瓊輝決定，買受人所買受之停車位面積應即為依照權狀所登記之坪數，依證人李貽勳所述，建商所點交之停車位面積應未小於登記予伊之停車位坪數。綜上，林瓊輝既與預售屋買受人約定地下室除公共設施部分為共有外，其餘部分為林瓊輝所有，且預售屋買受人所買受停車位面積由林瓊輝決定，則林瓊輝於台北唐莊社區竣工後，將該建案地下1樓即1318建號之停車位劃設37個，並點交予預售屋買受人，則林瓊輝與預售屋買受人間就地下1樓成立之分管契約即應以斯時為準。
㈣再林瓊輝與預售屋買受人就停車位之約定係以「單位數」為
準，而非「停車位面積」為準，且約定買受人就停車位所持有土地面積不得爭議，林瓊輝並無違反渠與買受人間之買賣契約義務。買受人無從僅憑預售契約所附之地下室停車位位置圖劃設22個停車位，主張渠等應受領之1318建號及所坐落土地應有部分大於實際登記之面積。而林瓊輝、新通公司點交台北唐莊社區停車位予買受人時，1318建號已劃設37個停車位，買受人復無異議使用迄今，自堪認就1318建號成立之分管契約應以林瓊輝、新通公司點交予預售屋買受人之時為準，而不能認台北唐莊社區起造人與各承購戶間就地下1樓之共有係以預售契約所附之地下室停車位位置圖所劃設22個停車位而成立分管契約，並以22個停車位為限。是由林瓊輝與預售屋買受人間之預售契約不能推而認定台北唐莊社區地下1樓僅能劃設22個停車位，並由台北唐莊社區區分所有權人全體共有1318建號，應有部分比例為有購買該22個停車位之區分所有權人較大，未購買停車位之區分所有權人較小。㈤1247建號係坐落於○○區○○段○○段○○○○號之一樓電樓
梯間、地下一層及屋頂突起處，地下一層之範圍包括地下室樓梯間5.64平方公尺、地下室電樓梯間16平方公尺、地下室蓄水池8.4平方公尺、地下室配電室22.73平方公尺、地下室化糞池36.52平方公尺，有台北市古亭地政事務所79年7月10日建物測量成果圖在卷可參（見本院卷一第168頁），則1247建號顯然未包括原告所指編號36、37、38停車位之範圍。再1247建號除前開部分外，尚包括屋頂突出物面積33.86、30.73、30.73平方公尺及騎樓8.79平方公尺，以及地面層
41.6平方公尺，合計面積為235平方公尺，核與該建號地籍登記之面積235平方公尺相符，有前開測量成果圖、建物登記第二類謄本（標示部）在卷可參（見本院卷第169頁），益見1247建號並未包括原告所指停車位空間。卷內復無何證據資料足認林瓊輝將車號00、37、38停車位登記於1247建號，是以原告主張林瓊輝於第二期建物之1247建號擅自劃設編號36、37、38停車位，難認為有理由。
㈥綜上，原告未舉證證明1318建號為台北唐莊社區區分所有權
人共有，林怡汝、林佩宜、林佩宜所有1318建號及所坐落土地之應有部分比例有何錯誤之情形，復未舉證1247建號遭林瓊輝擅自劃設停車位，其主張自無理由。
六、從而，原告依民法第767條、第821條前段規定，請求被告將車位編號27、28、29、30、30-1、36、37、38之共有物返還共有人全體，為無理由，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
民事第八庭 法 官 林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
書記官 黃巧吟附表┌──┬────┬──────────────┐│編號│被 告│ 建號/門牌號碼 │├──┼────┼──────────────┤│1 │林怡汝 │台北市○○區○○段一小段1318││ │ │建號如起訴狀附圖（調解卷第9 ││ │ │頁）所示斜線部分面積30平方公││ │ │尺 │├──┼────┼──────────────┤│2 │林佩宜 │台北市○○區○○段一小段1318││ │ │建號如起訴狀附圖（調解卷第9 ││ │ │頁）所示斜線部分面積45平方公││ │ │尺 │├──┼────┼──────────────┤│3 │陳安秀 │台北市○○區○○段一小段1247││ │ │建號如起訴狀附圖（調解卷第9 ││ │ │頁）所示斜線部分面積105平方 ││ │ │公尺 │└──┴────┴──────────────┘附圖：複丈成果圖