臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第224號原 告 厚生玻璃工業股份有限公司法定代理人 徐修盟訴訟代理人 劉韋廷律師
張琴律師被 告 合連車體有限公司法定代理人 黃連煥上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國105年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍萬元，及自民國一百零四年一月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之；對於同一被告之數宗訴訟，除定有專屬管轄者外，得向就其中一訴訟有管轄權之法院合併提起之。但不得行同種訴訟程序者，不在此限，民事訴訟法第24條、第248條分別定有明文。經查，本件依兩造於民國101年11月22日簽訂之土地租賃契約書（下稱系爭租約）第9條約定，兩造合意以本院為第一審管轄法院，本院既就原告依據系爭租約所為之違約金、租金等請求有管轄權，揆諸首揭規定，本院就原告基於不當得利之法律關係對被告其餘合併提起之訴亦應得一併審理而有管轄權，合先敘明。
二、原告厚生玻璃工業股份有限公司（下稱厚生公司）於103年12月25日起訴時，雖以徐正青為其法定代理人，惟徐正青業經台灣新北地方法院以103年度全字第221號裁定禁止其於台灣高等法院102年度上字第855號判決確定前，行使厚生公司之董事職權，並以103年度抗字第216號裁定選任范瑞君為厚生公司之臨時管理人，代行董事長及董事會職權，有台灣新北地方法院民事執行處103年7月29日新北院清103司執全星字第487號函、該院103年度抗字第216號裁定附卷可參（見卷第301-302頁），並經范瑞君承認本件起訴行為及聲明承受訴訟在案（見卷第288頁、第168-169頁），嗣厚生公司召開臨時股東會、董事會，選任徐修盟為董事長，並經其聲明承受訴訟在案（見卷第289-290頁），核與民事訴訟法第170條、第175條承受訴訟之規定相符，應予准許。
三、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時原聲明請求：㈠被告應給付原告新台幣（下同）7,894,603元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行，有民事起訴狀附卷可參（見卷第3頁），嗣於105年1月26日具狀變更聲明第1項為：被告應給付原告7,349,745元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，有民事綜合言詞辯論意旨狀在卷可稽（見卷第244頁），核原告所為上開聲明之變更，為減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告公司營業項目包括汽、機車及其他交通工具，及其零件、車胎等批發業，批發及維修車輛種類包括貨櫃車、聯結車等，並設置車輛維修工廠（一號廠）於桃園市○○區○○路0段0巷000號，即原告所有坐落於桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地）旁。
詎被告自96年至101年間，未經原告同意，即於系爭土地四周以大量石塊及泥土堆疊成將近2公尺高之屏障，配合土地右側水溝，及類似管制之圍籬隔起之缺口，致其他車輛、人員皆無法進出，而無權占有系爭土地，占有期間及面積計如附表編號1至5所示。嗣經原告發現並告知，被告始於101年11月22日與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭土地部分面積411.95坪，並約定占用區域，及租賃期間為101年12月1日起至103年12月31日止，每月租金5萬元，另於第6條第1項約定若被告租期未滿擬終止租約時，需賠償原告1個月租金，同條第3項約定若被告未經原告同意，擅自占用或使用超出承租範圍之土地，應按日給付租金3倍之罰金予原告，直至歸還超用面積為止。然被告於租約簽訂後，未經原告同意，即擅自擴張使用範圍至租賃標的以外之系爭土地，占有期間及面積總計如附表編號6至8所示。被告無權占有系爭土地而受利益，致原告無法對土地為管理、使用及收益受有損害。
又原告之不當得利請求權與基於租賃契約請求給付租金性質有別，自不應適用租金之短期時效規定，而應適用民法第125條前段所定之15年，且被告係因無權占有系爭土地遭原告發現告知後，始於101年11月22日與原告簽訂系爭租約，足見本件消滅時效因被告之承認而中斷，故原告本件請求96年起之不當得利並未罹於時效。此外，被告尚積欠103年8、9月份之租金共計10萬元，且系爭租約之期限原至103年12月31日止，然被告於103年8月28日以存證信函通知原告提前於同年9月30日終止租約，原告於同年9月10日始收受，依系爭租約第6條第1項，被告應賠償原告1個月租金5萬元。被告雖抗辯其終止租約之存證信函已於103年8月29日送達原告公司，惟該存證信函回執並無原告公司之用印，且原告之董、監事於斯時均已遭新北地院民事執行處以新北院清103司執全星字第487號函，禁止行使董、監事職權，故該存證信函並未合法送達，原告依約得請求1個月租金之賠償。且原告收受被告之通知至終止租約期間未滿1個月，被告終止系爭租約未依系爭租約第8條第3項約定，依約原告得沒收保證金，被告自無保證金債權抵銷所積欠之租金。為此，爰依民法第179條、第181條，並參酌系爭租約所定每坪每月租金121元計算，請求被告返還自96年11月22日起至101年11月21日止，所受相當於租金之不當得利如附表編號1至5所示，共2,997,015元；復依系爭租約第6條第3項約定及民法第179條、第181條規定，就逾越租賃範圍而無權占用部分，給付自101年11月22日起至103年10月1日止，按每坪日租金4元之3倍計算之違約金或不當得利，如附表編號6至8所示，共4,202,730元，總計7,199,745元，及依系爭租約請求租金10萬元及違約金5萬元等語。並聲明：被告應給付原告7,349,745元（計算式：7,199,745＋100,000＋50,000＝7,349,745），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：被告否認於系爭租約簽訂前曾使用系爭土地，亦非因遭原告告知無權占有一事，始與原告簽訂系爭租約。退步言之，縱認被告於系爭租約簽訂前即已占有使用系爭土地，惟原告所據之空照圖拍攝時間不明，顯無從認定實際占有時間與占用面積為何，且有關應返還之不當得利數額，依現行實務見解，應以系爭土地申報地價之10%計算，原告逕按嗣後始簽訂之租約所定租金計算，顯不足採。況原告於103年12月19日方提起本訴請求被告給付相當於租金之不當得利，就98年12月19日以前之請求，已罹於時效而消滅。又被告於兩造簽訂系爭租約後，並未占有使用系爭土地超過租賃標的之範圍，縱認上情為真，惟原告所據之空照圖拍攝時間不明，無從認定實際占有時間與占用面積為何，且原告若係依民法第179條規定請求，自無從依系爭租約第6條第3項約定計算不當得利數額。再者，原告就系爭土地既無其他使用計畫，該土地上又無明顯地界，原告就被告因過失不慎超過約定使用範圍，即課以租金3倍之違約金，顯然過高，爰依民法第252條，請求酌減。另被告於103年8月28日即寄發存證信函通知原告提前於同年9月30日終止系爭租約，並以保證金10萬元抵銷103年8、9月份之租金共計10萬元，業經原告於同年8月29日收受，被告既已提前1個月以書面通知，原告自不得依系爭租約第8條第3項約定沒收被告之保證金，其所為103年8、9月租金之請求，並無依據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告為系爭土地（即桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○
○號）之所有權人，有土地登記第二類謄本在卷可憑（見卷第54-59頁）。
㈡被告於101年11月22日與原告簽訂系爭租約，向原告承租「
桃園市○○區○○路0段0號廠外空地約411.95坪，使用範圍詳如附圖」，約定租賃期間自101年12月1日起至103年12月31日止，每月租金5萬元，保證金10萬元，有系爭租約、附圖附卷可參（見卷第10-13頁、第241頁）。
四、原告主張被告於96年至101年間無權占有系爭土地面積如附表編號1至5所示，於101年至103年間無權占有系爭土地面積如附表編號6至8所示等情，並舉系爭土地照片、航照圖、GOOGLE街景照片及證人卓志忠、彭品如之證詞為證，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠被告於96年至101年間，有無無權占用系爭土地面積如附表編號1至5所示？原告98年12月19日以前之不當得利請求權，有無罹於時效？㈡被告自101年11月22日起有無無權占用系爭土地面積如附表編號6至8所示？㈢系爭租約何時終止？原告主張被告應賠償1個月租金，有無理由？被告主張以系爭租約之保證金債權10萬元抵銷原告租金債權，有無理由？茲分別論述如下：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。被告否認有無權占有之事實，自應先由主張權利之原告負舉證之責。經查：
⒈原告所舉證人彭品如於本院審理時證稱：伊擔任厚生公司
楊梅分公司廠務組長，被告第一次與原告簽約承租土地是88年間，於89年8月停租。89年7月底時有清空土地，但停了半年多以後有陸續的放車頭跟車斗。原告公司在這期間有多次看到被告公司停放車輛，去請被告公司與原告公司簽訂租約，但被告公司口頭答應，卻沒有實際簽約。那段時間停放車輛只有車斗跟車頭，應該這個車就是被告法定代理人的等語（本院105年3月24日言詞辯論筆錄，卷第283-284頁）。惟證人彭品如所為證詞僅能證明89年8月過半年之後，系爭土地上有停車斗跟車頭，未能依證人前開證詞認定96年至101年間，在系爭土地上停放之車輛即為被告所停放。證人彭品如所證述：「原告公司在這期間有多次看到被告公司停放車輛，去請被告公司與原告公司簽約，但被告公司口頭答應，卻沒有實際簽約」等語，係說明原告與被告間簽訂土地租賃契約之過程，非證人親見被告公司停放車輛於系爭土地上，且依證人證詞亦不能認定被告停放車輛占有之面積為何，自難採認證人前開證詞即認被告於96年至101年間占用如附表編號1至5所示土地面積。
⒉原告所舉系爭土地96年至101年航照圖（見卷第16-18頁）
，雖能以肉眼觀察地面上有四方形物體，惟難認該等四方形物體即為被告公司車輛，且亦無從以該等航照圖認定占用系爭土地面積。另原告所提出原告公司員工於101年7月至系爭土地所拍攝照片（原證9，卷第111-117頁），雖能看出其中有數張照片內有「合連車體」字樣之卡車車頭、卡車車尾停放，惟停放位置是否為原告所有之系爭土地（如卷第113頁照片）、停放位置究竟為系爭土地何處（如卷第117頁照片）、前開有「合連車體」字樣之卡車車頭、卡車車尾實際占用原告土地之面積為何，均不明確，況其中如卷第117頁之照片僅顯示卡車車尾，並無「合連車體」字樣，難認與被告有關。再原告提出101年8月GOOGLE街景圖（原證11，卷第120-128頁），雖可見有多輛卡車停放在桃園市○○路○段○巷附近土地上，其中有「國駿通運公司」字樣之卡車車身，惟無從單憑該等照片認定被告占有之面積為何。又原告所舉出照片（原證8，卷第100-110頁），係為證明被告公司係以批發、維修貨櫃車、聯結車車體為業，而觀原證8之照片，為數張停放於空地上之卡車照片，該等卡車車身印有「慶隆」（卷第101-102頁、第104頁）、「松X交通」（卷第108-109頁）、「FV-975」（卷第105頁）、車牌「88-Z9」、「53-RN」（卷第103頁、第110頁），與原證9照片上之車輛相比對，均無相同者，無從佐為被告停放車輛於系爭土地之證據，自難認原告就其主張被告將車輛無權占用系爭土地一事，已盡舉證責任。另原告雖以系爭土地101年航照圖與原告於101年7月30日所拍攝之照片及101年8月GOOGLE街景圖（原證11，卷第120-128頁）互相比對，欲證明101年7月30日照片及101年8月GOOGLE街景圖上卡車停放位置一節，惟前開101年航照圖拍攝時間為101年5月間，為原告書狀所陳明（卷第267頁、第268頁），而上開照片之拍攝時點與101年航照圖拍攝時間並不一致，兩者相隔數月之久，自不能以101年航照圖上車輛位置與前開照片比對，而認定前開照片中車輛停放之位置即101年航照圖上所示。
⒊綜上，依原告所舉出之證據，尚難認定被告於96年至101
年間無權占有原告所有系爭土地面積如附表1至5所示。㈡被告於101年至103年間有無逾越系爭租約約定承租之範圍而無權占有：
⒈證人彭品如證稱：被告於一百零幾年向原告承租土地後，
伊大概每個月經過系爭土地一次。有看到該土地愈變愈寬，但詳細被告與原告租多少土地伊不知道。在上面停放的車輛有時候多有時候少，但都有停放車輛等語（本院105年3月24日言詞辯論筆錄，卷第283-284頁），復於原告訴訟代理人詢問時證稱：「（你所指土地在長大是有包括車輛放置的範圍愈來愈大，還是原本是有草有樹的地方被剷平？）剛開始是一個竹子的駁坎，後來是填平了，竹子後來被埋掉，那個駁坎就看不到了。土地變黃土的部分變很大，但是黃土的地方有時候有停車，有時候沒有。（你有注意過這個變大的黃土上面有無車輛行駛的痕跡？）我沒有走進去，我沒有看」等語。則綜觀證人彭品如之證詞，僅能證明於101年至103年間，被告使用系爭土地之情形，依一般人之觀察，有「越來越大」之感受，惟證人彭品如證稱伊不清楚被告向原告承租土地之面積（卷第283頁），可資推論證人就被告實際使用系爭土地之面積究竟有無超過其承租之範圍，並不清楚。
⒉原告所舉證人卓志忠於本院審理時證稱：伊兼任厚生公司
總務期間，與合連車體有限公司（下稱合連公司）簽約完之後曾到過系爭土地，因合連公司有增建一間鐵皮屋，之後還有陸續去過幾次…第一次去是多了一間鐵皮屋，旁邊有停幾部傾卸車車尾，後幾次去情況大概類似，就是停車子，感覺面積有愈來愈大。…本來空地的旁邊是樹，覺得樹的線越退越後面，土地面積愈來愈大，伊有問被告法定代理人，他說土是別人亂倒的。（土是別人亂倒之處上方是否也有停車？）不是，系爭土地有停車，但不是全部都停滿等語（本院105年3月24日言詞辯論筆錄，卷第281-283頁），則證人卓志忠所證述101年被告與原告簽訂租約後，感覺土地面積有變大，惟伊詢問被告法定代理人，被告法定代理人否認為被告公司所為，且土地面積變大部分並未停放車輛，是依證人前開證述，亦不能證明被告於101年至103年間確有占有逾系爭租約約定租賃範圍之土地。再證人卓志忠係經手系爭土地出租事宜之原告公司總務，然簽約時並未到系爭土地上確認出租範圍，僅由原告公司提供系爭租約附圖作為簽約之附件，以圖面作為確認面積與範圍之依據等情，業據證人卓志忠證述歷歷（本院105年3月24日言詞辯論筆錄，卷第282頁），足見兩造就承租土地之範圍並未實際指界，從而亦無現場標誌足供認定被告有無逾越承租範圍而無權占有。
⒊原告所舉欲證明被告占用面積之系爭土地103年航照圖（
見卷第193頁），所指被告占用面積處（即斜線面積）有許多綠色部分，然該部分既非黃土，其上亦無車輛停放，原告依此主張斜線面積均為被告所占用，自非可採。又系爭租約約定被告承租桃園縣○○鎮0000000市○○區○○段○號廠外空地約411.95坪，使用範圍如附圖，有系爭租約及附圖在卷可稽（見卷第9-13頁、第241頁），以系爭租約附圖與原告提出前開103年航照圖（見卷第193頁）相比較，以肉眼觀之，剔除綠色面積部分不計，黃土部分形狀與系爭租約附圖並無太大差異，亦難認原告主張被告有逾系爭租約約定承租範圍無權占用之情為真。
⒋原告另舉出系爭土地102年6月7日、102年9月12日現場照
片（卷第154-165頁），惟上開102年6月7日照片車輛停放處並無任何標示，亦未於現場放置比例尺或丈量工具，無從依該等照片判斷該等照片上所停放之車輛實際停放位置是否逾越系爭租約附圖之範圍。且該等照片上之車輛無任何標誌可供識別為被告所停放，自難採為對原告有利之證據。又上開102年9月12日照片（卷第159-165頁），雖可看出卡車停放處為系爭土地，惟照片中亦無任何土地邊界，無從判斷照片中卡車是否逾越系爭租約約定之租賃範圍。另原告雖以上開102年9月12日照片欲證明被告於系爭土地搭建圍籬（卷第161-162頁），惟依該照片搭建圍籬之方式，似要與被告原使用之土地做一區隔，且亦無其他證據可佐證該圍籬係被告所搭建，自難以推論該圍籬係被告所搭建。
⒌原告雖主張被告於系爭土地靠近馬路處以大量石塊及泥土
堆疊成將近2公尺高之圍籬，他人無法停放車輛於系爭土地上，並舉出原證9照片及原證2、3、6、10之航照圖為證（卷第111-117頁、第14-19頁、第32-37頁、第118頁），惟原告所稱原證9照片上為原告所指之「圍籬」，實係隆起之土堆，上面長滿雜草，無從辨認係人為堆疊大量石塊及泥土，有照片3紙在卷可參（卷第111頁、第115頁、第116頁），至原證2、3、6、10之航照圖為自高空往地面拍攝，自99年起系爭土地靠近馬路之處可看出有一長條綠帶（見卷第17頁），惟不能認係人工堆疊之圍籬，原告前開主張並不可採。再被告向原告所承租土地並未興建圍牆、鐵門，有本院104年11月26日勘驗時照片1紙（卷第256頁中間照片）、系爭土地103年航照圖（卷第118頁）在卷可稽，不足證明被告就系爭土地有興建圍籬及排他占有之情，則原告主張系爭土地上所停放之車輛只能由被告所承租土地出入，從而系爭土地上所停放之車輛當然為被告或其同意之人所停放一節，自難憑採。
⒍從而，依原告所舉之證據無從證明被告於101年11月22日
起迄103年10月1日止，有逾越系爭租約承租範圍而無權占有原告土地，占有面積如附表6至8所示之行為，則原告主張依不當得利或依系爭租約請求相當於租金之不當得利或違約金，為無理由。
㈢被告對於未給付原告103年8、9月之租金不爭執，惟抗辯於
103年8月28日即寄發存證信函通知原告提前於同年9月30日終止系爭租約，並以保證金10萬元抵銷103年8、9月份之租金共計10萬元，業經原告於同年8月29日收受等語。經查，被告於103年8月28日以楊梅光華郵局第39號存證信函表示於103年9月30日終止系爭租約之意思，及以保證金10萬元為抵銷103年8、9月租金之意思，該函並於103年8月29日寄達原告之地址即新北市○○區○○路0段000號，由原告之受僱人徐正青簽收，有該存證信函及郵件收件回執在卷可憑（卷第277-278頁），原告不爭執徐正青當時為原告之總經理（本院105年3月24日言詞辯論筆錄、原告105年6月20日陳報狀，卷第281頁、第304頁），徐正青雖經法院裁定假處分禁止行使董事職務，惟其仍為原告之受僱人，其代原告收受上開存證信函，與法並無不合。且系爭租約第8條第4項前段約定：履行本契約之各項通知均應以契約書上記載之住址、電話為準，而系爭租約記載之原告地址即為上址，有系爭租約在卷可參（卷第10-13頁），堪認被告前開存證信函已合法送達原告。原告抗辯徐正青斯時遭法院裁定禁止行使董監事職權，且該函回執上並無原告公司用印，該函並未合法送達原告云云，為無可採。被告以保證金10萬元之債權主張抵銷其103年8、9月之租金債務，與法無違，系爭租約既經被告表示於103年9月30日終止之意，及以保證金10萬元抵銷103年8、9月份之租金10萬元，則原告主張依系爭租約第8條第3項約定，被告未提前1個月通知原告，沒收保證金10萬元，即無可採，是原告請求被告給付103年8、9月之租金10萬元，為無理由。
㈣系爭租約第6條第1項約定，若被告租期未滿擬終止租約時，
需賠償原告1個月租金，而系爭租約原約定至103年12月31日屆滿，有系爭租約可憑（卷第11頁、第10頁），被告以楊梅光華郵局第39號存證信函表示提前於103年9月30日終止租約，自應依系爭租約前開約定賠償原告1個月租金5萬元，原告此部分請求，為有理由，應予准許。
五、從而，原告依系爭租約第6條第1項約定，請求被告給付5萬元及自起訴狀繕本送達翌日即104年1月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核就前開原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 7 月 7 日
民事第八庭 法 官 林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 7 日
書記官 黃巧吟附表┌──┬────────┬────┬─────────┐│編號│ 占用期間 │ 無權 │ 應返還之不當得利 ││ │ │占用面積│ （新台幣） ││ │ │ （坪） │ │├──┼────────┼────┼─────────┤│ 1 │96年11月22日至 │328.97 │477,664.44元 ││ │97年11月21日 │ │ │├──┼────────┼────┼─────────┤│ 2 │97年11月22日至 │112.98 │164,046.96元 ││ │98年11月21日 │ │ │├──┼────────┼────┼─────────┤│ 3 │98年11月22日至 │358.25 │520,179元 ││ │99年11月21日 │ │ │├──┼────────┼────┼─────────┤│ 4 │99年11月22日至 │613.31 │890,526.12元 ││ │100年11月21日 │ │ │├──┼────────┼────┼─────────┤│ 5 │100年11月22日至 │650.55 │944,598.6元 ││ │101年11月21日 │ │ │├──┼────────┼────┼─────────┤│ 6 │101年11月22日至 │238.6 │114,528元 ││ │101年12月31日 │ │ │├──┼────────┼────┼─────────┤│ 7 │102年1月1日至 │690.03 │3,022,331.4元 ││ │102年12月31日 │ │ │├──┼────────┼────┼─────────┤│ 8 │103年1月1日至 │324.17 │1,065,870.96元 ││ │103年10月1日 │ │ │├──┼────────┼────┼─────────┤│總計│ │ │7,199,745元 ││ │ │ │（元以下四捨五入）│└──┴────────┴────┴─────────┘