臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第342號原 告 潘榮華訴訟代理人 何岳儒律師
黃煒迪律師田芳綺律師被 告 祭祀公業周子懷法定代理人 周聰鑄訴訟代理人 吳雨學律師
參 加 人 張婷訴訟代理人 劉志賢律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國106年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於原告給付新臺幣壹仟陸佰柒拾萬伍仟元後，應將被告所有坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（地目：道，權利範圍：0000000分之一五六○○）之土地所有權移轉登記予原告及參加人張婷名下。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十五，餘由原告負擔。
參加訴訟費用新臺幣壹仟元由參加人張婷負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按祭祀公業條例已於民國97年7月1日施行，祭祀公業未依該條例第21條、第22條規定向主管機關登記為祭祀公業法人者，仍不失為非法人團體而有當事人能力，得逕列祭祀公業為當事人、並以管理人為法定代理人而提起訴訟（最高法院97年度台上字第2070號裁定意旨參照）。經查，被告曾於98年12月20日召開祭祀公業周子懷派下員大會選任周聰鑄為祭祀公業周子懷之管理人，嗣因訴外人即祭祀公業周子懷派下員周俊元以前開選任周聰鑄為管理人之決議有無效或得撤銷之理由，向本院另案提起訴訟，經本院於100年5月26日以99年度訴字第2049號民事判決駁回前揭周俊元之請求。周俊元不服提起上訴，經臺灣高等法院（下稱高院）於102年6月25日以100年度上字第708號民事判決駁回其上訴、追加、變更之訴。周俊元不服復提起上訴，並經最高法院於103年9月4日以103年度台上字第1818號民事判決，廢棄原判決關於駁回周俊元就確認周聰鑄自102年1月4日起對被上訴人祭祀公業周子懷管理權不存在、追加之訴部分之請求並發回高院，及駁回周俊元其他上訴確定（即關於確認周聰鑄自98年12月20日起至102年1月3日止對祭祀公業周子懷之管理權不存在部分），而上開發回部分，經高院於104年11月24日以103年度上更㈠字第107號民事判決駁回周俊元之上訴、追加、變更之訴，周俊元不服依法提起上訴，後經最高法院於105年7月6日以105年度台上字第1124號民事判決駁回其上訴確定等節，有前揭判決書附卷可憑（見本院卷一第273至296頁、第307頁、第316至317頁），是本件原告逕列「祭祀公業周子懷」為被告，並以其管理人周聰鑄為被告之法定代理人提起本件訴訟，核與上開規定相符，於法並無不合。
二、次按，就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。又所謂有法律上利害關係，係指參加人之法律上地位，因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）將直接或間接受不利益，若該當事人勝訴，則可免受不利益者而言。經查，原告起訴主張其與參加人張婷為向被告買受坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（地目：道，權利範圍：0000000分之15600，下稱系爭土地）之所有權，於98年12月29日與被告之管理人周聰鑄簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），依系爭買賣契約之法律關係及民法第348條第1項規定請求被告於其給付系爭土地買賣價金剩餘款項後，將系爭土地移轉登記予原告或原告與參加人張婷等語。而被告及參加人張婷則稱原告僅為參加人張婷之代理人，非為系爭買賣契約之當事人，是本件訴訟判決就原告與參加人張婷是否均為系爭買賣契約之主體地位，原告得否依系爭買賣契約之法律關係，請求被告移轉系爭土地所有權之認定，將影響參加人張婷依系爭買賣契約得取得系爭土地之權利範圍，可認參加人張婷對於本件訴訟有法律上之利害關係，揆諸上開規定及說明，參加人張婷為輔助被告而於104年6月23日聲請參加訴訟（見本院卷一第87頁），自應准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴時聲明第1項原主張：「被告於原告給付買賣契約剩餘價款新臺幣（下同）1,094萬元後，應將系爭土地之土地所有權移轉登記與原告及訴外人張婷名下。」，嗣於106年6 月9日審理時當庭以言詞變更上開聲明所載之「1,094萬元」為「1,670萬5,000元」（見本院卷二第177頁背面）。
後又於106年7月17日以民事陳報狀變更及追加聲明為先、備位聲明：「先位聲明：『一、被告於原告給付買賣契約剩餘價款1,670萬5,000元後，應將被告所有系爭土地之土地所有權移轉登記與原告名下。二、願供擔保，請准宣告假執行。』、備位聲明：『一、被告於原告給付買賣契約剩餘價款1,670萬5,000元後，應將被告所有系爭土地之土地所有權按原告91.20%及參加人張婷8.80%之比例移轉登記與原告及參加人名下。二、願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷二第197頁背面），核原告所為訴之變更及追加所執之基礎事實與起訴之基礎事實，均係本於兩造間簽立之系爭買賣契約，而請求被告應於原告給付買賣價金餘款後，將系爭土地之土地所有權移轉登記與原告或原告及參加人，且就給付餘款金額之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，均與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告與參加人張婷為共同向被告買受系爭土地之所有權，於
98年12月29日以原告及張婷名義與被告之管理人周聰鑄簽訂系爭買賣契約，而因參加人張婷不克出席，其遂委託原告併同代理參加人張婷簽訂上開契約，並約定系爭土地買賣價金4,800萬元。系爭買賣契約簽訂後，於被告管理人周聰鑄召開祭祀公業周子懷派下員大會時，原告與參加人張婷共同委由訴外人陳秀玲及參加人張婷之子張惟諦代為支付系爭土地之部分買賣價金，第一次買賣價款即於98年12月29日由陳秀玲、張惟諦共計開立面額747萬元之支票（其中張惟諦523萬元、陳秀玲224萬元）、次於99年2月26日由張惟諦開立面額249萬元之支票，作為第二次給付之買賣價款。原告並於100年1月28日自個人所有上海商業銀行第00000000000000號帳戶匯款2,710萬元至張惟諦所開設之訴外人亞米日記有限公司（下稱亞米公司）所有第000000000000號帳戶，委由張惟諦於100年2月15日支付系爭土地之買賣價金予被告全體派下員，是原告與參加人張婷就系爭土地之買賣價金現已實際支付3,706萬元（計算式：747萬元＋249萬元＋2,710萬元），惟對於被告所稱原告尚剩餘尾款1,670萬5,000元未給付，就此數額原告同意，並不爭執。被告於原告與參加人張婷依系爭買賣契約第3條第1項約定給付第一次買賣價款747萬元後，迄未依系爭買賣契約第5條之約定備齊系爭土地所有權移轉登記之文件，並蓋妥印鑑章交付予雙方指定之代書外，竟將前開文件交付予第三人而有違反契約義務之行為，顯有損害原告利益之虞。
㈡又被告與參加人張婷雖爭執原告非系爭買賣契約之當事人，
僅係參加人張婷之代理人云云，然觀諸系爭買賣契約買方欄位記載：「張婷代、潘榮華、張惟諦」及張惟諦與陳美華間100年1月31日協議書（下稱系爭協議書）第1條至第3條約定：「本件土地標的物為臺北市○○區○○○○段○○○○號祭祀公業周子懷擁有之持份全部」、「權責分配：本件土地標的物地主由甲方（即張惟諦）負責聯繫，買賣價款由乙方（即潘榮華）支付…」，系爭協議書既已約定由原告支付買賣價款，更可證原告確為系爭買賣契約之買受人。另依系爭協議書第3頁所載「甲方：張惟諦，張婷代」，且系爭買賣契約履行給付價金過程中，張惟諦亦係以自己名義開立支票，可知參加人張婷係張惟諦之代理人，系爭買賣契約之買方實為原告與張惟諦二人（原告其後改稱）。復參酌被告之法定代理人周聰鑄曾於陳秀玲對原告所提起之刑事詐欺告訴案件即臺灣臺北地方法院檢察署（下稱北檢）101年度調偵字第
688 號詐欺案偵查中證稱：「上開土地係上開祭祀公業所有，伊為該祭祀公業之法定代理人，被告（即本件原告）於98年12 月29日，以4,80 0萬元代價購買該土地，並有交付金額均為3萬元之支票支付249位派下員作為訂金，其中亦有告訴人簽發之支票」及於北檢103年度他字第2394號詐欺案偵查中供述：「潘榮華、張婷他們要用4,800萬元跟我們買祭祀公業那塊土地，他們是合夥人潘榮華來跟我接洽時，是說他要買。我講的他是潘榮華。」及於本院審理時陳稱：「當初我一直認為買方是潘榮華，因為是潘榮華跟我們接洽的。」等語可知，周聰鑄其後雖改口稱系爭土地之買方為參加人張婷，然顯係因時間久遠且經常年訟累所致，依周聰鑄前開所述，足認被告於締約前所認定之買方為原告（或至少包含原告），且係於此一認知下準備與原告簽訂系爭買賣契約，而至遲於簽約當下，原告即於契約上表述其為參加人張婷之代理人，並與參加人張婷同為買受人，足證系爭買賣契約之買方為原告及參加人張婷。縱使被告後續因認知原告與參加人張婷間之私人內部合作關係，而對於系爭買賣契約另為詮釋，惟系爭買賣契約於締結當時雙方確實係以原告作為買受人，至於原告與參加人之間之民事法律關係，概與本件無涉，亦不影響原告於給付剩餘尾款1,670萬5,000元後，被告即應移轉登記系爭土地至原告名下之請求權。
㈢若原告確僅為系爭土地買賣事宜之居間人，於系爭買賣契約
簽訂後，原告即已履行居間人之義務，嗣後雙方之買賣契約義務履行事項，即與原告無關，原告何須親自為買受人提供不動產設定抵押並簽立借據以協助參加人張婷履行系爭買賣契約之給付義務？被告又何需於100年1月10日簽發授權書委託原告代理其行使系爭土地處分事宜？實則，依100年1月10日被告所簽立之授權書所載內容：「⒈代理本人就上開不動產全權行使處分、收益、買賣簽約、收售價金及贈與等特別代理權。⒉辦理土地增值稅、贈與稅之申報及土地買賣及贈與等移轉登記...⒋代理至向主管機關申請送出基地容積移轉處分，並簽署申請容積移轉處分有關之文件及辦理相關程序。」及系爭買賣契約第8條記載：「八、登記名義人由甲方（即買方）自行指定，乙方（即被告）不得異議。」，交互參照可知，被告簽立前開授權書實為履行系爭買賣契約第8條約定之義務，而原告既為系爭買賣契約之共同買受人之一，被告授權買受人即原告得以代理被告就系爭土地移轉予買受人所指定之人，即可證明原告確為系爭買賣契約之買受人，是參加人張婷陳稱其為系爭買賣契約惟一買方，實不足取。為此，原告爰依系爭買賣契約及民法第348條第1項規定提起本訴，並先位請求被告應於原告給付買賣契約剩餘價款1,670萬5,000元後，將被告所有系爭土地之土地所有權移轉登記與原告名下。
㈣退步言，縱認原告與參加人張婷基於合夥關係共同出資買賣
土地，均為系爭買賣契約之買受人，原告均未否認參加人張婷，原告只是買方之一，然雙方雖無明確約定所佔之買受標的物所有權比例，惟因買賣契約之必要之點為價金及標的物，依社會經驗，除非另有約定外，否則於合夥或合作出資關係，就收益之分配均以各合夥人或出資人之出資比例計算。故原告與參加人合作有價金出資之分配，顯見原告與參加人已有默契以各自價金出資比例分配標的物之所有權比例。查原告於本件土地買賣交易過程中，出資比例遠高於參加人，且原告亦須負責給付價金尾款，並已將給付尾款之資金留存於銀行帳戶中。而原告於100年1月間為給付價款，遂於100年1月28日以土地設定抵押權向李冠霆借款3,000萬元，並簽立借據及開立本票，並於100年1月28日將其中2,710萬元由原告上海商業銀行之帳戶匯入張惟諦所開設之亞米公司帳戶，後於100年2月15日當天作為價金開立支票予被告全體派下員，故原告已出資部分共計2,710萬元及尾款1,670萬5,000元，合計4,380萬5,000元，及參加人出資423萬5,000元（包含投資參與人陳秀玲出資之224萬元）比例計算後，得出原告與參加人出資比例應為91.2%比8.8%，於原告給付剩餘尾款後，被告當依原告及參加人上開出資比例，分別登記系爭土地之所有權於原告及參加人名下，是就此部分則備位請求被告於原告給付買賣契約剩餘價款1,670萬5,000元後，應將被告所有系爭土地之土地所有權按原告91.2%及參加人張婷8.8%之比例移轉登記與原告及參加人名下等語。
㈤並聲明：
⒈先位聲明：⑴被告於原告給付買賣契約剩餘價款1,670萬5,0
00元後，應將被告所有系爭土地之土地所有權移轉登記與原告名下。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：⑴被告於原告給付買賣契約剩餘價款1,670萬5,0
00元後，應將被告所有系爭土地之土地所有權按原告91.2%及參加人張婷8.8%之比例移轉登記與原告及參加人名下。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告當時係聲稱其有取得參加人張婷之授權，進而以參加人張婷之代理人名義與被告簽訂系爭買賣契約，嗣參加人張婷亦以買受人之地位，多次與被告洽商如何給付買賣價金及移轉系爭土地所有權等相關事宜，其後參加人張婷復以系爭買賣契約之買受人地位於101年間向本院起訴請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記，經本院101年度重上字第778號事件受理在案（惟業經撤回）。是以，系爭買賣契約之買受人究為原告及參加人張婷，亦或僅參加人張婷一人，非屬無疑。且被告前與參加人張婷就系爭土地買賣價金對帳結果，被告至104年3月3日止分4次受領價金合計2,918萬5,000元【計算式：（第1次每人領3萬元，計215人，共645萬元）＋（第2次每人領1萬元，計198人，共198萬元）＋（第3次每人領7萬5,000元，計221人，共1,657萬5,000元）＋（第4次每人領2萬元，計209人，共418萬元）】及被告至104年3月28日止，補領前述金額，合計215萬元【計算式：（補領3萬元，計18人，共54萬元）＋（補領3萬元，計18人，共54萬元）＋（補領1萬元，計19人，共19萬元）＋（補領7萬5,000元，計12人，共90萬元）＋（補領2萬元，計26人，共52萬元）】，系爭買賣契約約定總金額4,800萬元，扣除上開已給付被告之2,918萬5,000元及215萬元，買方尚欠1,666萬5,000元，另加42號周明德錯誤，被告應退還4萬元支票，故買方共應再給付1,670萬5,000元予被告，始符約定。倘經買方支付1,670萬元5,000元予被告後，被告應退還買方原開立13張7萬5,000元支票和周明德4萬元支票予買方。原告既對被告所提出之上開買賣價金對帳金額1,670萬元5,000元不爭執，被告亦提出同時履行抗辯，即倘本院認原告之主張有理由，原告及參加人張婷均應給付1,670萬5,0 00元尾款給被告，被告才有移轉所有權之義務。且本件係因原告與參加人張婷間就系爭買賣契約之買受人之主體尚有爭執，致被告無從為所有權移轉登記，顯見被告未為所有權移轉登記並非可歸責於被告，縱認原告訴之聲明為有理由，訴訟費用亦應由原告自行負擔，不宜由被告負擔等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、參加人陳述意見略以：㈠原告係介紹參加人張婷向被告買受系爭土地之居間人，其並
於98年12月間被告召開派下員大會決議出售系爭土地後，代理參加人張婷與被告簽訂系爭買賣契約，並當場發放每位派下員3萬元作為買賣價金，故原告並非系爭買賣契約之當事人，其僅為參加人張婷之代理人。而此由系爭買賣契約記載「買方（甲方）：張婷代潘榮華」等文字及臺灣高等法院（下稱高院）103年度上易字第20號刑事判決認定：「周聰鑄旋於98年12月29日代表祭祀公業與張婷之代理人潘榮華簽訂土地買賣契約書…」之事實，復有原告於：⑴北檢102年度偵字第692號詐欺案102年3月5日偵訊時證稱：「（問：是否知道周聰鑄出售祭祀公業土地給張婷？）知道，他有給我承諾書，我是張婷的代理人，我去開發，周聰鑄說要賣，他有給我承諾書，因為有承諾書才能請錢，98年12月30日簽約」、⑵於北檢101年度調偵字第688號案件中稱：「伊經由徐明訓介紹認識告訴人陳秀玲，伊於97年或98年間開發上開投資案，徐明訓希望由其尋找金主購買上開土地，而由張婷購買上開土地，伊與張婷平分出售上開土地之利潤，徐明訓則收取佣金，上開土地之地主欲以4,800萬元出售…。」等語，以及被告之法定代理人周聰鑄於：⑴本院102年度訴字第3649號請求損害賠償案件及北檢102年度偵字第692號案件中均稱：「其已在98年11月27日匯款200萬元予原告（即參加人張婷）之代理人潘榮華（即本案原告）」、⑵於本院102年度訴字第3649號請求損害賠償案件102年10月16日審理時陳稱：「（法官問：為何是匯款給潘榮華？）被告是信任潘榮華有全權代理原告（即本案參加人張婷）之權限，故將200萬元直接退還原告之代理人即潘榮華。另從庭呈之承諾書可知，當天潘榮華也是帶著原告來，對被告而言，潘榮華是原告的代理人。」、⑶於103年4月28日高院103年度上字第327號損害賠償事件準備程序中陳稱：「…因為向來都是潘榮華代理張婷來聯繫系爭土地出售事宜，潘榮華立刻到達開會現場，代理張婷簽立系爭買賣契約，未附上當天的會議記錄。潘榮華代理張婷簽完約後，就當場交付派下員面額3萬元之支票，張婷簽約時沒來，也未經手交付3萬元給派下員的事務」等語足證。
㈡加以被告之法定代理人周聰鑄於本案尚未涉訟前向參加人張
婷寄發存證信函及向被告之全體派下員寄發開會通知，均係稱系爭買賣契約係存在於被告及參加人張婷間，並無提及原告為系爭土地之買受人。甚且原告曾向參加人張婷及訴外人李冠霆出示授權書，表示自己有被告之授權，通知參加人張婷應給付第3期買賣價金給全體派下員，茲因張婷買賣系爭土地之資金，大部分係由李冠霆出資，惟因土地一直無法移轉，李冠霆本不願繼續出資，經協商後始要求原告以名下不動產設定抵押權，並簽發3,000萬元本票，作為確保系爭土地能於100年6月30日前移轉之擔保，原告並至上海商業銀行開立帳戶，將存摺及印章交給李冠霆，於2,710萬元存入後，該筆資金即轉匯至亞米公司名下，則若原告確為系爭買賣契約之買方，豈有復為賣方之被授權人之理。依上情所述，系爭買賣契約之買方僅為參加人張婷一人，原告僅為參加人張婷之代理人，堪可認定。
㈢又張惟諦係參加人張婷之子，參加人張婷歷來均借用張惟諦
或其擔任負責人之亞米公司、芒果樹餐坊所有甲存支票帳戶對外開立甲存支票以為資金調度，是原告代理參加人張婷於系爭買賣契約蓋用「張惟諦」印文之原因，僅係表明由張惟諦名下相關支票帳戶所給付之款項，均作為支付系爭土地之買賣價金之意，張惟諦並非系爭買賣契約之買受人，與系爭土地買賣無關。原告起訴時先稱原告與參加人張婷為聯合向被告共同購買系爭土地；其後改稱系爭買賣契約之買受人為原告及張惟諦，參加人張婷僅係張惟諦之買賣契約簽訂之代理人云云；復又稱不論原告代理參加人張婷或張惟諦，原告同時亦以自己名義為買受；最後再稱參加人張婷也是買方之一，參加人張婷是代張惟諦云云，前後陳述不一，實難以採信。另原告主張系爭買賣契約買賣價金支付情形亦有錯誤，實際上參加人張婷分別於98年12月支付買賣價金645萬元（計算式：每人3萬元215位派下員領取）、99年2月支付買賣價金198萬元（計算式：每人1萬元198位派下員領取）、100年2月支付買賣價金1,657萬5,000元（計算式：每人7萬5,000元221位派下員領取），合計為2,500萬5,000元，此有周聰鑄制作之101年8月4日對帳單可茲證明。
㈣再者，由訴外人李冠霆及代書黃玉蘭分別於104年1月21日及
同年2月5日於北檢之證言可知，原告並未向李冠霆借貸2,710萬元，李冠霆匯予原告該款項，係為向參加人張婷買受系爭土地之用，並預為支付。原告於居間系爭土地之買賣時，與參加人張婷有居間報酬之約定，惟須待被告移轉系爭土地予參加人張婷，參加人張婷轉售得利時，條件始得成就，因此原告對於訴外人李冠霆是否願意繼續提供資金，至為關心，並提出授權書要求參加人張婷發放第3次買賣價金及支付公關費用350萬元，且原告為消除李冠霆之疑慮，騙取高額公關費用，遂提出名下土地供李冠霆設定抵押，惟嗣後李冠霆發現原告所提出之土地實無價值，且非原告所有，係基於信託關係登記於原告名下，一切全是騙局，原告除非系爭土地之買受人外，亦未曾出資半分。另系爭土地為一道路用地，沒有辦法作一般的房屋建設之用，他的用途是建商在蓋房子時，可以作為容積移轉之用，所以移轉的對象一定是臺北市政府，而建商在送審核通過之後，參加人張婷就會要求被告將系爭土地轉給臺北市政府，臺北市政府就不用再出錢徵收這土地，建商也可以獲得臺北市政府給予容積增加的優惠，參加人張婷就是透過建商可以獲得一些利益，故當時並沒有特別講明要登記給誰，系爭土地到目前還沒有找到建商來開發等語。
四、原告主張被告為系爭土地之所有權人，而被告於98年12月29日確有簽訂系爭買賣契約出賣系爭土地，約定買賣價金4,800萬元，並約定立本約時甲方（即買受人）支付747萬元、第二次付款249萬元、尾款3,804萬元，出賣人即被告應於買方支付第一次款同時，備齊登記有關文（所有權狀、印鑑證明、身份證影本等）等，並蓋妥印鑑章交予甲、乙雙方所指定之代書，辦理增值稅申報及產權移轉登記手續，買受人現尚餘尾款1,670萬5,000元未付等節，有土地登記第二類謄本（部分）、系爭買賣契約等件附卷為憑（見本院卷一第10至14頁），且為兩造及參加人張婷所不爭執，堪信為真實。
五、原告又主張其亦為系爭買賣契約之當事人，即原告與參加人張婷均為系爭買賣契約之買受人，其並非僅為參加人張婷之代理人；且兩造於簽立系爭買賣契約後，原告與參加人張婷除委由陳秀玲及張惟諦開立支票，用以支付系爭買賣契約價金予被告全體派下員外，原告並於100年1月28日自個人所有上海商業銀行第00000000000000號帳戶匯款2,710萬元至張惟諦所開設之亞米公司所有第000000000000號帳戶，委由張惟諦於100年2月15日支付系爭買賣契約價金予被告全體派下員，是原告與參加人張婷就系爭買賣契約價金所已支付之價金其中2,710萬元部分，係為原告個人出資之款項，然被告迄今未依系爭契約第5條之約定備齊系爭土地所有權移轉登記之文件，並蓋妥印鑑章交付予雙方指定之代書，故原告自得請求被告應於原告給付上開尾款後，將系爭土地移轉登記予原告。縱認原告與參加人張婷係合夥關係，惟依原告已出資部分共計2,710萬元及尾款1,670萬5,000元，合計4,380萬5,000元，及參加人出資423萬5,000元（包含投資參與人陳秀玲出資之224萬元）比例計算後，得出原告與參加人出資比例應為91.2%比8.8%，故備位請求於原告給付剩餘尾款後，被告應依原告及參加人上開出資比例將系爭土地之土地所有權移轉登記與原告及參加人名下等語，則為被告及參加人張婷所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者為：系爭買賣契約之買受人究為何人？經查：
㈠按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證
據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（19年上字第28號判例參照）。至於解釋方法，則應以當事人所欲達到之經濟目的、交易習慣、及誠信原則為標準，合理解釋之，故最高法院83年臺上字第2118號判例特別指出：「解釋契約固屬事實審法院之職權，惟其解釋如違背法令或有悖於論理法則或經驗法則，自非不得以其解釋為不當，援為上訴第三審之理由。」。準此，解釋私人契約時，不能僅局限於某一特定條文（或某段文字或數字），鑽牛角尖做機械式的解釋。而須斟酌所有過去現在之事實經過及一切現存之證據，加以比對判斷後，依據論理法則及經驗法則予以推論，才能真正找出當事人之真意。
㈡細繹卷附之系爭買賣契約（見本院卷一第11至14頁），其上
第1頁及最末頁立土地買賣契約書人買方項下均簽有「張婷代、潘榮華」等名字，並蓋有「張婷、潘榮華、張惟諦」之印章，顯見原告及參加人張婷均同列為系爭買賣契約之買受人。且依被告法定代理人周聰鑄於本院審理時供陳：「最早都是潘榮華跟我接觸的，後來有開壹張250萬的支票，後來潘榮華、徐明訓及張婷有跟我一起去大安區公所交付壹張250萬的支票給我，表示他們願意買系爭土地，他們就去查系爭土地的謄本。在98年12月20日開祭祀公業的派下員大會，當天通過，潘榮華就拿第一次簽約的合約書在當天就簽約，那天有留下來的人每人發三萬元支票，支票好像也是張惟諦跟陳秀玲的名字。第二次就是99年初好像二月吧發壹萬元，就跟派下員收取印鑑證明和同意書去地政辦過戶，因為沒有權狀被退件。後來第三次100年2月就發七萬五，前兩次都是潘榮華來發的，這次是張婷發支票，他有帶印章來蓋，潘榮華還有代書也在。後來因為管理人有訴訟，所以一直都沒過戶。系爭土地之買方應該是張婷，但他們之間應該是有合夥，當初我一直認為買方是潘榮華，因為是潘榮華跟我們接洽的。當時簽立系爭土地買賣契約書時只有潘榮華到場，張婷沒有來。整個契約都是潘榮華寫的，其他契約有一些修改部分，是派下員的監察人改的。」等語（見本院卷二第62頁），顯見被告於簽訂系爭買賣契約時，係認原告亦為買受人，參加人張婷於簽立系爭買賣契約時雖未到場，惟顯已授權原告代其簽名及核章，此亦與系爭買賣契約上所彰顯之買受人相符。
㈢再依證人陳秀玲於本院審理時證述：「在97年12月24日下午
3時多，我人在外面，徐明訓打了一通電話，過去找的案子都沒有讓我有所獲利，現在有一個案子很好，請我趕快過去，徐明訓就說麻煩我一定要先開出74張票，他說這個土地絕對會賺錢，請我務必一定要幫忙，時間很短，98年6月就可以結案。當天在事務所認識潘榮華以後，對祭祀公業周子懷有稍微了解後，我知道這是道路用地的買賣，徐明訓跟我說土地買賣的合夥投資人是張婷跟潘榮華，當天我74張票開出去後，我也成為他們買賣土地的投資合夥人之一。潘榮華開發又兼具投資的角色，全部都是由潘榮華來完成這個案子，所有的簽約全部都是由其負責。潘榮華開一個投資憑證給我，因為潘榮華是負責人也是投資者。」等語（見本院卷二第112頁背面至113頁），及證人陳建興即陳秀玲之前夫於本院審理時證述：「當天就到潘榮華的辦公室去跟他洽談投資的事宜，當天才得知有這塊土地，因為可能他們沒辦法拿出要付給對方的錢，有缺少一部分，所以這部分就由陳秀玲來墊上。當時有談說由潘榮華去跟祭祀公業周子懷洽談購買事宜，但實際上出面打契約的是張婷，因為我們是第一次發放款項後才加入的，所以前面不曉得，潘榮華有跟我解釋說因為他跟張婷是合夥關係，發放款項都是由張婷開支票給祭祀公業的派下員，所以由張婷出面與祭祀公業周子懷簽立契約。就我所知是潘榮華跟張婷向祭祀公業周子懷買受系爭土地，陳秀玲是歸屬於其中的一部分，算是小股東的意思。當時簽立系爭土地買賣契約書時我或陳秀玲不在場，因為這是在我們加入之前就簽了。我們加入之後，這是潘榮華有拿給我們看，他有跟我們稍做解釋，因為張婷有開支票給祭祀公業周子懷之派下員，契約上面雖然是共同，因為他本身沒有票，都是張婷開票給祭祀公業的派下員，所以出名的人是張婷，我們有跟潘榮華反應是否也可以把我們的名字加上去，潘榮華說這樣很麻煩。」等語（見本院卷一第115至116頁背面），益徵系爭買賣契約之買受人確為原告及參加人張婷。
㈣又系爭買賣契約上雖蓋有張惟諦之印文，惟查，張惟諦係參
加人張婷之子，參加人張婷歷來均借用張惟諦或其擔任負責人之亞米公司、芒果樹餐坊所有甲存支票帳戶對外開立甲存支票以為資金調度，並以上開甲存支票帳戶開立支票作為支付系爭土地買賣之價金，是於系爭買賣契約蓋用「張惟諦」印文之原因，僅係表明由張惟諦名下相關支票帳戶所給付之款項，均作為支付系爭買賣契約之買賣價金之意，張惟諦並非系爭買賣契約之買受人等節，為參加人張婷所不爭執，並有支票影本、上海商業銀行內湖分行臨時對帳單（戶名：亞米公司）、第一銀行支票存款對帳單（戶名：芒果樹餐坊）等件在卷可憑（見本院卷一第147至152頁、第233至234頁、第23 5至258頁）。且觀原告於本院105年10月25日審理時自承系爭買賣契約上買方張婷的名字是我寫的，印章是代書蓋的，因為是開張惟諦的票等語，亦堪認確實係因開立張惟諦及其名下公司之支票支付系爭土地買賣價款，始於系爭買賣契約上蓋用張惟諦之印章，並無以其為系爭買賣契約之買受人之意。參以依前述被告之法定代理人周聰鑄供述之情詞（見本院卷二第62頁），可知系爭買賣契約之簽立過程及有關價金之核發，均係由原告及參加人張婷參與，並無何張惟諦介入之處，堪信參加人張婷所稱系爭買賣契約之所以蓋用張惟諦之印章，僅係因所開立之支票係以張惟諦或其擔任負責人之亞米公司、芒果樹餐坊所有甲存支票帳戶對外開立，張惟諦並非系爭買賣契約之當事人等情，應係屬實。
㈤證人徐明訓雖於本院審理時證述：「張婷向祭祀公業周子懷
買受系爭土地，因為潘榮華跟我一樣只是仲介而已，只是當時有說半年內處理好，多出來的利潤願意分給我們兩個，我們只是房仲而已。當初本來以為六七百萬就夠了，如果買了賣出去，分一半給我及潘榮華。當時還有一位叫陳秀玲，他也有投資一兩百萬吧，我不是很清楚，他的部分已經拿回去了，也有分給他紅利。」等語（見本院卷二第59頁），惟系爭土地之買賣價金究係由何人所出資及出資比例為何，及共同投資人間究係如何約定，要僅為共同投資人之內部投資關係，尚與系爭買賣契約簽訂時究以何人為契約當事人無涉，本件系爭買賣契約簽訂當時顯係以原告及參加人張婷為買受人而簽立，已如前述，自不因原告與參加人張婷內部就利潤約定如何分配而有所影響。
㈥又參加人張婷雖辯稱原告曾向伊及訴外人李冠霆出示授權書
，表示自己有被告之授權，通知伊應給付第3期買賣價金給被告之全體派下員，若原告確為系爭買賣契約之買方，豈有復為賣方之被授權人之理云云，然觀被告於100年1月10日所簽立之授權書所載內容：「⒈代理本人就上開不動產（即系爭土地）全權行使處分、收益、買賣簽約、收售價金及贈與等特別代理權。⒉辦理土地增值稅、贈與稅之申報及土地買賣及贈與等移轉登記...⒋代理至相關主管機關申請送出基地容積移轉處分，並簽署申請容積移轉處分有關之文件及辦理相關程序。」（見本院卷一第153頁），及系爭買賣契約第8條所載：「八、登記名義人由甲方（即買方）自行指定，乙方（即被告）不得異議。」，交互參照上開約定可知，被告簽立前開授權書實係為履行系爭買賣契約第8條約定之義務。衡以參加人張婷於本院審理時所稱：系爭土地為一道路用地，沒有辦法作一般的房屋建設之用，他的用途是建商在蓋房子時，可以作為容積移轉之用，所以移轉的對象一定是臺北市政府，而建商在送審核通過之後，參加人張婷就會要求被告將系爭土地轉給臺北市政府，臺北市政府就不用再出錢徵收這土地，建商也可以獲得臺北市政府給予容積增加的優惠，參加人張婷就是透過建商可以獲得一些利益，故當時並沒有特別講明要登記給誰，系爭土地到目前還沒有找到建商來開發等語（見本院卷二第204頁）及被告於本院審理時亦稱：尤其系爭的道路用地，在實務上買受人通常不會過戶到自己的名下，而是向賣方取得公證授權書，直到真正有找到買方或逕行登記給臺北市政府的時候，才會移轉系爭土地的登記等語（見本院卷二第204頁背面），顯見因系爭土地為道路用地，原告及參加人張婷購買時應係為尋得建商開發而以系爭土地供建商換取較高之容積率，藉此獲利而購買，本非為過戶於自己名下，被告簽立上開授權書堪認係本於買受人買賣系爭土地之上開目的而為，即被告授權買受人得以代理被告就系爭土地移轉於買受人所指定之人，更證原告確為系爭買賣契約之買受人之一，參加人張婷上開所辯，顯不足採。
㈦再者，原告於100年1月26日簽立向訴外人李冠霆借款3,000
萬元之借據及開立同額之本票以為擔保，並○○○區○○段667之9地號土地設定抵押權予李冠霆以為擔保，並於100年1月28日將其中2,710萬元由其上海商業銀行之帳戶匯入張惟諦所開設之亞米公司帳戶等節，有上海商業銀行存款憑條、轉帳收入傳票、100年1月26日借據、本票、土地登記第一類謄本等件在卷可憑（見本院卷一第17至18頁、第154至155頁、卷二第21頁），雖參加人張婷就匯至亞米公司之2,710萬元為原告向李冠霆商借一情屢有爭執，而認係李冠霆向其買受系爭土地之金額云云，然原告既有開立本票及以土地設定抵押權予李冠霆作為李冠霆提出3,000萬元供作支付系爭土地買賣價金之擔保，則姑不論該款項係借款或係李冠霆之出資，倘原告僅為買賣系爭土地之居間人或僅為參加人張婷之代理人，其要無以自己名義為擔保之必要，堪認原告除為參加人張婷之代理人外，亦同時以自己名義為系爭買賣契約之買受人，是參加人張婷辯稱原告僅為其代理人乙節，實不足採。據上各情，堪信原告與參加人張婷均為系爭買賣契約之買受人。
六、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項定有明文。本件被告主張被告至104年3月3日止分4次受領價金合計2,918萬5,000元【計算式：（第1次每人領3萬元，計215人，共645萬元）＋（第2次每人領1萬元，計198人，共198萬元）＋（第3次每人領7萬5,000元，計221人，共1,657萬5,000元）＋（第4次每人領2萬元，計209人，共418萬元）】及被告至104年3月28日止，補領前述金額，合計215萬元【計算式：（補領3萬元，計18人，共54萬元）＋（補領3萬元，計18人，共54萬元）＋（補領1萬元，計19人，共19萬元）＋（補領7萬5,000元，計12人，共90萬元）＋（補領2萬元，計26人，共52萬元）】，系爭買賣契約約定總金額4,800萬元，扣除上開已給付被告之2,918萬5,000元及215萬元，買方尚欠1,666萬5,000元，另加42號周明德錯誤，被告應退還4萬元支票，故買方共應再給付1,670萬5,000元予被告，即系爭買賣契約之價金尚餘1,670萬5,000元未經給付乙節，有98年12月29日及99年2月祭祀公業周子懷派下員發放訂金名冊、周聰鑄制作之101年8月4日對帳單等件在卷可按（見本院卷一第32至43頁、第44至56頁、第210頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。則本件原告及參加人張婷既為系爭買賣契約之買受人，原告主張於其為對待給付即給付買賣契約剩餘價款1,670萬5,000元後，被告應將系爭土地之土地所有權移轉登記予原告及參加人張婷，尚屬有據。原告雖先位主張被告於原告給付買賣契約剩餘價款1,670萬5,000元後，應將系爭土地之土地所有權移轉登記與原告名下，然依系爭買賣契約第8條記載「
八、登記名義人由甲方（即買方）自行指定，乙方不得異議。」，原告及參加人張婷既未就系爭土地指定登記名義人，且原告及參加人張婷就系爭土地並未約定移轉登記之比例乙節，復不爭執，自應共同登記於其等名下，是原告先位主張顯屬無據，為無理由。另就原告備位主張被告於原告給付買賣契約剩餘價款1,670萬5,000元後，應將系爭土地之土地所有權按原告91.2%及參加人張婷8.8%之比例移轉登記與原告及參加人名下，其請求按比例移轉登記云云，惟原告與參加人張婷既未約定移轉登記之比例，而就系爭土地之共同投資人究各出資若干或如何約定出資比例，要屬其等內部投資關係，尚非本件所得論究，本件原告既係依系爭買賣契約及民法第348條第1項規定請求被告履行契約，自難憑原告及參加人張婷其等內部之出資比例而為移轉登記比例之依據，是被告應於原告給付買賣契約剩餘價款1,670萬5,000元後，將系爭土地之土地所有權移轉登記與原告及參加人張婷名下，登記為共同所有，逾此部分之請求，則屬無憑，應予駁回。
七、從而，原告依系爭買賣契約之約定及民法第348條第1項規定，請求被告於原告給付買賣契約剩餘價款1,670萬5,000元後，應將被告所有系爭土地之土地所有權移轉登記與原告及參加人張婷名下，為有理由，應予准許；逾此範圍之主張，則無依據，應予駁回。
八、至原告雖另陳明願供擔保，請准宣告假執行云云。但依強制執行法第130條第1項規定，就命債務人為一定之意思表示之執行名義，視為自判決確定或執行名義成立時，已為其意思表示，使之與債務人現實上已為意思表示具有相同之效果，以實現債權人之請求；此係因該項債務，僅在使債權人取得債務人之意思表示之法律效果，即可達執行之目的，故債權人不得聲請強制執行。而宣告假執行之前提，須該判決內容得為強制執行者，故命被告為意思表示之判決如許宣告假執行，將使債務人即被告意思表示之效力提前發生，除與強制執行法第130 條規定不合外，亦因此類判決內容不適於強制執行，自亦不適於宣告假執行。本判決命被告於原告給付1,670萬5,000元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告及參加人張婷，乃命被告於原告提出對待給付時為一定之意思表示，揆諸上開說明，不得宣告假執行，是以原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，於法未合，自應駁回，併予敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 25 日
民事第六庭 法 官 蔡世芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 25 日
書記官 洪彰言