臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第384號原 告即反訴被告 聯邦商業銀行股份有限公司法定代理人 李憲章訴訟代理人 呂康德律師被 告即反訴原告 丁增義上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於民國106年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間就附表所示不動產之買賣關係不存在。
被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟叁佰叁拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項得假執行。但被告若以新臺幣柒萬貳仟叁佰叁拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查本件原告主張請求確認兩造間就如附表所示不動產即台中市○區○○段○○段00地號土地（面積133平方公尺，應有部分800分之300，下稱系爭土地）及其上同段782建號建物即門牌號碼台中市○區○○路○○○號房屋（新整編之門牌號碼為民族路156之1號，權利範圍全部，共有部分同段803建號）地下室及1、2樓（下稱系爭房屋，與系爭土地下合稱系爭房地）所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），業經其合法解除契約而不存在等情，惟為被告所否認，並辯稱系爭買賣契約因違反消費者保護法、民法等規定，而應屬自始無效，復提起反訴請求確認系爭買賣契約自始無效，是原告與被告間之系爭買賣契約是否因原告解除契約而不存在或為自始無效即有不明確，兩造主觀上因而有法律上地位處於不安之狀態，而此種法律上地位不安之狀態，當得以本件確認判決加以除去，是原告提起本件訴訟及被告提起反訴自有受確認判決之法律上利益，應予准許。
二、次按，被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第 259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院 70年度台抗字第522號裁判要旨可資參照）。經查，原告主張兩造間於民國102年4月12日簽訂之系爭買賣契約，因被告屢經催告而遲未履行契約所約定給付第二期款之義務，原告遂行使解除權，爰提起本件確認買賣關係不存在之訴，並請求被告應自102年4月21日起至騰空系爭房屋內之物品及拆除隔間之日止，按月給付原告新臺幣（下同）4萬0,110元。反訴原告即被告則於本件言詞辯論終結前即104年8月27日具狀提起反訴（見本院卷二第2至101頁），主張系爭買賣契約有廣告不實、違反平等互惠原則、未使用內政部官方版本之定型化契約等情，違反消費者保護法、民法等規定，系爭買賣契約應屬自始無效，並請求反訴被告即原告返還其已交付之價金214萬元及賠償相關損失、違約金，共計670萬元，另依消費者保護法請求反訴被告應給付上開670萬元損失額5倍之懲罰性賠償金，衡諸本訴與反訴間，被告所提之反訴與本訴係基於同一契約關係所生之爭執，且與被告於本訴中所為攻擊、防禦方法相牽連，其提起反訴合於民事訴訟法第259條、第260條第1項之規定，應予准許。
三、再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告原起訴聲明第四項載為：「第一、二項之請求，原告願供擔保，請准予宣告假執行。」，嗣於本件104年7月21日言詞辯論期日當庭更正為「第二項之請求，原告願供擔保，請准予宣告假執行」（見本院卷一第76頁背面），核屬更正法律上之陳述，非屬訴之變更或追加，併予指明。
四、末按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件反訴原告提起反訴聲明原請求：「甲方（即反訴被告）因多項狀中所述違法可歸責事由及各項相關法規，應退回乙方（即反訴原告）被甲方違法沒收214萬元正自備款之損失及狀中乙方估算之損失及損害金額共約315萬元。甲方因多項狀中所述違法可歸責事由及各項相關法規，應依據消費者保護法第51條，處罰上述乙方總共約315萬元損失額5倍以下懲罰性賠償金。」（見本院卷二第2頁），嗣陸續於104年9月11日、同年9月15日變更其聲明為：「乙方（即反訴原告）主張解除契約。原告之訴駁回。原告應賠償乙方估算之損失及損害金額共約315萬元正。請法院依據消費者保護法第51條，處罰上述原告總共約315萬元損失額5倍以下懲罰性賠償金。」（見本院卷二第151頁至第151頁背面、第155頁至第155頁背面），惟因反訴原告所述意旨尚欠明確，本院遂於104年10月30日言詞辯論期日行使闡明權，命反訴原告敘明應受判決事項之聲明，反訴原告當庭更正聲明為：「反訴被告應給付反訴原告315萬元。反訴被告應給付反訴原告630萬元。」（見本院卷二第179頁）。反訴原告復於本件105年9月13日言詞辯論期日當庭變更前開聲明為：「請求確認兩造間就附表所示不動產於102年4月12日所簽立之不動產買賣契約自始無效。反訴被告應給付反訴原告670萬元。反訴被告應給付反訴原告1,575萬元。」，（見本院卷三第25頁背面），再於105年10月18日及同年11月22日言詞辯論期日當庭分別變更上開第三項聲明請求之金額為「1,340萬元」、「3,350萬元」（見本院卷三第64頁背面、第99頁背面），前開追加與原訴主張之基礎事實，均係基於反訴原告為向反訴被告買受系爭房地而簽訂系爭買賣契約，並因履行前開契約所生紛爭，足徵反訴原告所為追加之基礎事實與反訴起訴事實同一，而就請求金額之變更，則屬聲明之擴張或減縮，揆諸前揭說明，反訴原告所為之追加及變更，並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠兩造於102年4月12日簽訂系爭買賣契約，約定由被告以總價
款680萬元向原告買受系爭房地，當日被告給付簽約款40萬元，然被告未依約於102年7月17日給付第2期款164萬元，原告遂於該日發函催告；再於102年8月15日以新莊思源路郵局第160號存證信函，催告其應於函至7日內繳納，否則解除契約及收沒定金，惟被告仍以各種理由拒繳。原告遂再於102年10月11日催繳價款，被告亦來函藉詞拒付，原告始於102年11月14日以新莊思源路郵局第211號存證信函正式向被告解除系爭買賣契約之意思表示及沒收定金40萬元。其後被告於103年1月15日向臺北市松山區公所申請調解，並提議減價10萬元，原告乃於103年3月18日接受此條件，並催告被告應重新簽約，惟被告於103年4月18日稱自備款未湊足，允先匯入10萬元，並約定於103年4月30日簽約。豈料屆期被告表示無法確定何時履約，故原告乃於103年8月14日以新莊思源路郵局第189號存證信函，催告其應於函至7日內給付其餘價款，否則解約並沒收價款50萬元，不再另行通知。後再於103年10月17日以新莊思源路郵局第230號存證信函，請被告於函至10日繳付價金，否則解約並沒收已付價金，不另行通知，惟被告亦未依約履行，是原告始於103年12月2日以新莊思源路郵局第272號存證信函向被告為解除買賣契約之意思表示及沒收定金50萬元，並請求被告應於函至後將留置屋內物品遷移。依前所述，兩造間102年4月12日所簽訂之系爭買賣契約至遲已於102年11月14日解除，而被告於103年1月15日另為新要約，即要求減價10萬元，經原告於103年3月18日承諾而成立一新的買賣契約，亦因被告違約未給付價金，而經原告於103年12月2日合法解除契約，惟若被告未曾同意立新約，新約即未成立。是以，兩造間就系爭房地之買賣契約關係業已不存在，然因被告爭執契約仍存在，爰請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在。
㈡又被告前於系爭買賣契約成立後，藉詞帶家人看屋為由，向
原告索借系爭房地之鑰匙，並未經原告同意下逕將傢俱及日常用品搬入屋內，甚施作木板隔間，無權占用原告未正式點交之房屋，致原告因而受有損害。原告於102年4月21日發現後多次要求被告搬遷騰空，回復原狀，被告均置之不理，原告雖已依法解除契約，卻無法使用系爭房地，亦無法銷售與第三人。系爭買賣契約既經解除，被告占用系爭房地即為無權占用，其無法律上原因受有占用系爭房地之利益，致原告未能利用土地，受有損害，原告自得依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還所受之利益，即相當於租金之不當得利。而依原告所屬產管部製作之系爭房地租金鑑估報告表可知，前開房地坐落於第一○○○區○○鄰○○路為10米計劃道路，面寬10米，附近租金行情每坪每月1樓約為1,200元至1,600元，是系爭房地其中1樓租金約為2萬1,120元（計算式：17.6坪1,200元）；樓上住家租金行情每坪每月約400至600元，視通風採光、管理維護、面積大小與格局規劃等個別條件有所差異，2樓以每坪500元評估，租金約為1萬4,150元（計算式：28.3坪500元）；其中地下室考量使用效益較弱，以每坪200元評估，租金約為4,840元（計算式：24.2坪200元），系爭房地每月總租金為4萬0,110元（計算式：2萬1,120元＋1萬4,150元＋4,840元），爰另依民法第179條及第181條規定，請求被告自102年4月21日起至騰空房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利4萬0,110元等語。
㈢並聲明：⒈確認兩造間就附表所示不動產之買賣關係不存在
。⒉被告應自102年4月21日起至騰空第一項建物內之物品及拆除隔間之日止，按月給付原告4萬0,110元。⒊第二項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠觀諸系爭買賣契約可知，本件原告係出售門牌號碼臺中市○
區○○路○○○號房屋及其所坐落之基地，然該門牌號碼自79年12月8日即遭系爭房地及普提精舍（現已變為王家小吃）佔用，係借用東榮國術館40多年之門牌，故轄區戶政及地政事務所要求系爭房地自102年9月13日更改門牌號碼為臺中市○區○○路○○○號之1號。且緊臨系爭房地之普提精舍違法佔用系爭房地1樓、2樓之牆面、窗戶，侵害日照權、風景權、空氣權，及隔壁東榮國術館亦占用系爭房地後方公設，可知原告係出賣瑕疵之物。然原告於102年4月2日於自由時報A11版下半版刊登廣告（見本院卷一第60頁，下稱系爭廣告）表示，系爭房地未有任何占用，顯有廣告不實。甚因前開民族路156號建物為東榮國術館，原告實際上顯為給付不能，系爭買賣契約當然無效。
㈡原告故意不依消保法第1條及同法第11條、第11條之1、第12
條、第12條至第17條、第22條、第23條等規定，使用「內政部版合約內容及格式」，即內政部90年7月11日台（90）內中地字第0000000號公告及101年10月29日內授中辦地字第0000000000號公告之「成屋買賣契約應記載及不得記載事項」，而另設計坦護原告之特殊契約即系爭買賣契約，其內容顯有坑殺、欺騙消費者，如官方版定型化契約付款方式分別簽約款、備證款、完稅款，交屋款，然系爭買賣契約僅分別簽約款及尾款，並於契約第6條第2項約定記載房屋依現況交屋，且產權過戶完成之日起，買賣標的之危險負擔移轉於被告，原告免除其瑕疵責任，以圖脫免其所負出賣人瑕疵擔保責任，甚於契約第8條第2款約定由原告指定代書，與官方版本應由兩造同共指定相違，實有違一般交易習慣、平等互惠、誠信及信賴保護等原則。另原告於系爭買賣契約偽造「102年4月3日業經買方攜回審閱5日以上」等文字，且該欄位僅有買方簽章處，未有賣方簽章處，與內政部版本定型化契約不符。又原告於系爭買賣契約所指定之代書黃文賜並未於簽約時到場，然契約尾頁於見證人（特約地政士）處，竟有代書黃文賜之簽名及印章，則代書黃文賜即未到場，亦未填寫契約內容，顯為原告所代筆，疑涉偽造文書。
㈢被告已於102年4月12日簽約時交付40萬元，另於103年4月18
日再匯款10萬元，原告應無條件退回此50萬元自備款，惟其後被告依系爭買賣契約之記載發現，被告係以現金給付簽約款204萬元，而原告於被告現金給付簽約款204萬元後，未依法開立收據予被告，復擅自於系爭買賣契約第3條「簽約款」欄位分列164萬元、40萬元，再將定金之現金40萬元記載該欄位下方「應同時履行條件」欄位，意圖使被告誤認僅付款40萬元，而非實際已付款214萬元。且依系爭買賣契約第3條約定，付款條件僅分2期，即簽約款及尾款，惟原告未經雙方同意逕將簽約款拆成第2期，又未經雙方於契約書上修改並簽章，依系爭買賣契約第9條第3款約定，自不生任何效力。則依系爭買賣契約付款約定第3條所載，該契約第3條「簽約款」欄位最下方之「簽收」欄位復經原告蓋用大小章，是以應認原告簽收者包含全部204萬元簽約款（計算式：40萬元＋164萬元），加計尾款467萬元，合計680萬元，始與契約所載總價相符。另加上103年4月18日被告匯予原告之10萬元尾款，共已繳款214萬元自備款，然因被告一時疏忽，未注意原告僅於系爭買賣契約第3條「簽約款」欄位下方之「應同時履行條件」欄位加註現金40萬元之金額，加上原告違法未主動依法交付發票供被告比對，致未能發現而有本案之爭議。
㈣依系爭買賣契約第6條第1項約定，原告於102年4月12日即簽
約日自願交付房屋鑰匙予被告後，即視為點交系爭房地予被告使用，然原告竟於102年7月26日擅自違法換鎖奪回該屋，係屬違反民法第184條規定之侵權行為，被告失去占有權後，根本無法自由進出系爭房地。倘如原告所稱交付鑰匙僅係供被告帶家人觀看房屋，依一般事理，原告必會趕快取回鑰匙，豈會於兩個多月後始故意違法更換鑰匙，原告所述不實。再本案契約乃不動產買賣契約書非「租賃契約」，在官司尚未定瓛前、對誰錯前，尚未可知，豈可以「租金」不當的向被告收取，被告隨機於市面上購買一般交易習慣之定型化契約「土地房屋買賣契約書」，如有交屋遲延，應付違約金而不是租金，可見原告要求給付租金應屬虛言。
㈤綜上所述，本件原告出賣系爭房地有出賣瑕疵之物、廣告不
實、未使用內政部版之定型化契約、偽造審閱期限及見證人、未開立收據，意圖詐騙伊繳付之款項，並使伊誤認僅繳付50萬元、未核撥貸款、強行更換鑰匙等情，均可歸責於原告，並違反消費者保護法（下稱消保法）第1條至第2條及同法第11條、第11條之1、第12條、第16條、第17條、第22條、第51條、民法第1條、第111條及同法第113條、第153條、第184條、第191條、第202條、第226條、第230條、第245條之
1、第246條至第247條、第260條、第349條、第354條至第356條、第359條至第360條、第368條等規定及有違一般交易習慣、平等互惠、誠信及信賴保護原則，故系爭買賣契約屬自始無效，原告本件請求實屬無據。
㈥此外，原告雖以103年8月14日新莊思源路郵局第189號及同
年10月17日新莊思源路郵局第230號存證信函催被告履約，然前開存證信函所載標的物錯誤，即誤載系爭房地門牌號碼為臺中市○區○○路○○○號，該催告行為應屬無效，甚前開存證信函所載催告時限，亦與系爭買賣契約第7條第1項所定「遲延30日以上者，既為違約」不符，應屬無效，遑論本件因原告出賣具有瑕疵之物，依民法第149條、第230條及第368條規定，被告自得拒絕付款。則被告既無違約之行為，原告自無從依系爭買賣契約第7條約定主張沒入被告已繳付定金214萬元，並為解除系爭買賣契約之意思表示。再者，本案有疑議部分，請本院依消保法第11條第2項、第17條設立的內政部定型化契約範本第15條規定，為有利於消費者之解釋等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造於102年4月12日簽定系爭買賣契約，約定由被告向原告買受系爭房地，買賣價金680萬元。而系爭房屋門牌經臺中市中區戶政事務所於102年8月2日進行門牌整編，並於102年9月13日整編後，門牌號碼自臺中市○區○○路○○○○號」變更為「156之1號」等情，有系爭買賣契約、門牌證明書等件在卷可稽（見本院卷一第13至20頁、卷二第133頁），堪信為真實。
四、原告主張兩造於102年4月12日簽訂系爭買賣契約，惟被告於給付40萬元簽約金及匯款10萬元後，即未依約給付其餘價款，嗣經原告解除契約，兩造間就系爭房地之買賣關係已不存。又被告藉詞帶家人觀屋而向原告索借系爭房地之鑰匙，竟於未經原告同意下逕自遷入系爭房屋內居住，無權占用原告未正式點交之房屋，致原告因而受有損害，原告於102年4月21日始發現，被告自應給付相當於租金之不當得利，爰請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在及被告應自102年4月21日起至騰空第一項建物內之物品及拆除隔間之日止，按月給付原告4萬0,110元等語，惟為被告所否認，並執前詞為辯。茲分述如下：
㈠系爭買賣契約是否業經原告解除而不存在？⒈按系爭買賣契約第7條第1、2項約定：「一、買方（即被告
）未依約給付尾款時，應以年息百分之四計算，按日計收遲延利息。惟遲延逾30日以上者，即為違約，賣方（即原告）得逕行解除契約並依第2款約定辦理。二、買方未依約履行付款或本約所定其他各項義務而違約者，賣方得解除契約並將已收受之價款全部沒收，充作違約賠償。」，可知於被告未依約繳付價金時，原告自得解除系爭買賣契約。本件被告於102年4月12日簽訂系爭買賣契約時以現金給付簽約款40萬元，復於103年4月18日匯款10萬元予原告等節，有系爭買賣契約、中區鑑估中心承受物件處理情形表、原告之匯款傳票等件附卷可憑（見本院卷一第16頁、卷二第217至218頁背面、第220至222頁），足證被告僅給付50萬元之價款予原告，即未再繳付其餘價金。
⒉被告未依約繳付系爭買賣契約之價金，原告遂於102年7月17
日以通知函催告表示，被告應於函至5日內與原告聯絡，並清償尚未繳之價款；又於102年8月15日以新莊思源路郵局第160號存證信函、於102年10月11日以新莊思源路郵局第189號存證信函催告表示，被告應於前開函至7日內履約給付價款，如再有逾期情事，將主張解除系爭契約，並依約沒收已收受價款40萬元充作違約賠償。再於102年11月14日新莊思源路郵局第211號存證信函向被告表示，被告未依系爭買賣契約之約定給付簽約款（第2期）164萬元、尾款476萬元，經原告於102年8月15日及102年10月11日催告後，未獲置理，爰依系爭契約第7條約定解除系爭契約等情，有上開通知函、存證信函等件在卷可稽（見本院卷一第21至24頁、第26至29頁、第31至32頁），被告既未依約繳付價款，原告自得依系爭買賣契約第7條第1、2項約定對被告為解除契約之意思表示，是其主張系爭買賣契約已於102年11月14日解除，堪可採信。
⒊兩造雖於103年1月15日向臺北市松山區公所申請調解，並提
議減價10萬元而擬重新簽約，惟被告並未同意，此亦經被告於本院審理時供述明確（見本院卷一第73頁背面），是兩造其後並未另行成立新的買賣契約，併此敘明。
⒋被告雖辯稱伊依系爭買賣契約之記載發現，被告於簽約當日
係以現金給付簽約款204萬元，而原告未依法開立收據予被告，並擅自於系爭買賣契約第3條「簽約款」欄位分列164萬元、40萬元，再將定金之現金40萬元記載該欄位下方「應同時履行條件」欄位內，使伊誤認僅付款40萬元，詐欺被告之款項云云，然查：
⑴被告於簽約時共計以現金給付40萬元乙節，除業如前述外
，並經證人即原告公司中區鑑估中心襄理盧長助於本院審理時證述：簽立系爭買賣契約時我跟總行的王顧問一起在場，簽約當天有收30萬元現金，在聯邦銀行臺北總行三樓收的，另外10萬元是還沒簽約之前收的訂金，這10萬元也是現金，是王顧問收的，有收據給被告，是102年4月8日收的。被告沒有給付系爭買賣契約簽約款項下記載之164萬元，它這格式本來設定一個簽約款及尾款，簽約款原則上會收三成訂金，尾款就貸款，因為簽約時被告說他沒有這麼多現金，所以才會把簽約款改成兩列，所以我才會下面寫收他40萬元現金，賸餘的164萬元他說等他賣完股票才要付。因為正常的買賣手續要一個月，所以當時就口頭約定一個月後給付那164萬元，他說等他股票漲多一點再賣，但後來都沒有付等語（見本院卷三第4至5頁背面），足證被告於簽約時僅給付簽約金40萬元，系爭買賣契約之簽約款項下「應同時履行條件」欄位始會有「現金新台幣肆拾萬元正」之記載。
⑵參以觀原告前於102年8月15日以新莊思源路郵局第160號
存證信函、於102年10月11日以新莊思源路郵局第189號存證信函催告被告繳款之內容，均係載明「台端僅於簽約當日給付簽約款（第一期）款項新臺幣肆拾萬元整，尚餘簽約款（第二期）新臺幣壹佰陸拾肆萬元及尾款肆佰柒拾陸萬元整迄未給付。」（見本院卷一第23至24頁、第26至29頁），而細繹被告於102年8月20日以臺北吳興郵局第1049號存證信函、於102年11月4日以文山萬芳郵局第183號存證信函回覆原告前開催告繳款事宜之內容（見本院卷一第25頁、第30頁），均未就原告催告請求其繳款之金額提出異議，僅要求原告讓價30萬元供砌牆及和隔壁打官司，則衡諸常情，164萬元數目非小，倘被告確實於簽約時有以現金交付此筆164萬之款項，豈有可能對原告所寄送之上開存證信函所載關於催告其給付之金額毫無異議。亦且，更無可能連自己於簽約當時究係繳付多少款項均不知悉，而反需由自行解讀系爭買賣契約有關簽約款之記載，始晃然明白自己繳付多少價款之理，此均與常情不符，是被告上開所辯，委不足採。
⑶被告復辯稱本件因原告出賣具有瑕疵之物，依法被告自得
拒絕付款云云，惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯(最高法院59年台上字第850號判例意旨參照)。系爭買賣契約所約定之系爭房地買賣價款之給付，非與物之瑕疵互為對待給付之關係，被告自不得執此主張同時履行抗辯。
⒌被告復辯稱原告出賣系爭房地係有出賣瑕疵之物、廣告不實
、未使用內政部版之定型化契約、偽造審閱期限及見證人、未開立收據，意圖詐騙伊繳付之款項，並使伊誤認僅繳付50萬元、未核撥貸款、強行更換鑰匙等情，均可歸責於原告，並違反民法、消保法等相關規定，故系爭買賣契約自始無效云云，然查：
⑴被告辯稱系爭房屋之門牌號碼156號係占用隔旁東榮國術
館40多年之門牌，故於102年9月13日更改門牌號碼為臺中市○區○○路○○○號之1號。及緊臨系爭房地之普提精舍違法佔用系爭房地1樓、2樓之牆面、窗戶，侵害日照權、風景權、空氣權，及隔壁東榮國術館亦占用系爭房地後方公設等，可知原告係出賣瑕疵之物，且有廣告不實云云，惟查：
①觀原告於報紙上所刊登之廣告（下稱系爭廣告），其左上
角所刊登之物件即系爭房地之門牌號碼為「台中市○區○○路○○○號」（見本院卷一第60頁），及系爭買賣契約上所載系爭房地之土地標示及建物標示上所載地號、建號、門牌號碼等資料（見本院卷一第14至15頁），核均與原告之建物所有權狀、土地所有狀上所載相符（見本院卷二第127頁），顯見兩造買賣之系爭房地標的特定且同一，雖其後系爭門牌於102年8月2日進行整編，並於102年9月13日整編後，門牌號碼自「156號」變更為「156之1號」，此有門牌證明書在卷可稽（見本院卷二第133頁），然縱系爭門牌有重複編定情事，惟此僅係行政機關所為門牌整編之問題，要不影響系爭買賣契約標的之同一性及特定，難認有何佔用門牌及給付不能之情事。且按民法第246條第1項前段規定，以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效，所稱不能之給付，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，自始不能依債務本旨實現之謂（最高法院88年度台上字第2023號裁判意旨參照）。查原告本於兩造間系爭買賣契約關係所應為給付，既無何給付不能之情事，則被告辯稱系爭買賣契約有給付不能之情事，系爭房地占用他人之門牌，並援引民法第246條、第247條、第113條等規定主張系爭契約無效云云，要屬無稽。
②再者，被告雖辯稱緊臨系爭房地之普提精舍違法佔用系爭
房地1樓、2樓之牆面、窗戶，侵害日照權、風景權、空氣權，及隔壁東榮國術館亦占用系爭房地後方公設，原告顯有廣告不實云云，查系爭廣告上雖載有「無任何佔用與點交問題」等語（見本院卷一第60頁），惟依原告提出之照片觀之（見本院卷一第54至56頁、卷三第271頁），要難認系爭房地有何遭他人占用或占用他人土地之情形。且被告所稱系爭房地後方公設遭他人占用部分，是否有占用之情，所指究係為何，本非無疑，且該部分倘確為公設部分，即非屬系爭房地專有部分，為區分所有權人所共有，亦非被告個人所得論究，自難謂系爭房地有何占用之情事。另被告上開所稱遭他人侵害之情，均係以系爭房地之鄰舍如何妨害其使用窗戶、侵害其日照權等，惟此並非系爭房地本身之所有權有何遭占用之狀態，鄰舍房地之所有權人究要如何於其土地上建築，本非原告所得置喙。是被告此部分所辯，亦不足採。
⑵被告辯稱系爭買賣契約未使用「內政部版合約內容及格式
」，即內政部90年7月11日台（90）內中地字第0000000號公告及101年10月29日內授中辦地字第1016651846號公告之「成屋買賣契約應記載及不得記載事項」，契約應為無效云云，然查：
①按「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契
約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」，消費者保護法第17條第1項、第2項定有明文。又「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」消費者保護法施行細則第15條第2項亦定有明文。雖臺北市政府法務局以原告使用之不動產（房屋）買賣契約書定型化契約，其中契約書條文註記「業經買方攜回審閱五日以上確認無訛僅有買方簽章未有賣方簽章」、契約第6條至第8條規定與上開規定不符，而限期命其改善，並經原告修正，及原告就銀行業是否受內政部頒布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規範乙節，提起訴願，經駁回後，復提起行政訴訟，亦經駁回等情，有104年10月8日臺北市政府法務局北市法保字第10433648300號函、104年11月9日臺北市政府法務局北市法保字第10415334000號函、105年1月8日臺北市政府法務局北市法保字第10530067800號函、訴願決定書、臺北高等行政法院105年度訴字第464號行政判決等件在卷可稽（見本院卷二第187至188頁、第197頁、第255至267頁、卷三第39至46頁），然內政部頒布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」係於101年10月29日公告訂定，於000年0月0日生效，此由該法規線上查詢即知，而本件系爭買賣契約係兩造於102年4月12日所簽訂，當時內政部所頒布之該規範尚未生效，系爭買賣契約自不受上開規範之拘束。上開訴願決定書、行政法院判決固說明原告所使用之不動產（房屋）買賣契約書定型化契約有「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之適用，然非謂於「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」生效前已簽訂之系爭買賣契約，亦應溯及適用，原告此部分主張尚屬可採。被告辯稱系爭買賣契約未按內政部頒布之上開「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」而為約定，依消費者保護法第17條第1項、第2項及同法施行細則第15條第2項之規定，應屬無效云云，亦非可取。
②被告雖一再辯稱原告於系爭買賣契約偽造「102年4月3日
業經買方攜回審閱5日以上」等文字，且該欄位僅有買方簽章處，未有賣方簽章處，與內政部版本定型化契約不符云云，惟系爭買賣契約並不受上開「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之拘束，要如前述，且縱依上開「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項有關契約審閱期之記載，亦係為「契約審閱期間至少五日（見本院卷一第93頁）」，系爭買賣契約其上雖未有賣方即原告之簽約欄位，惟查中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間」，消費者保護法第11條之1定有明文。惟該條規定係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，並自願放棄其審閱期間之權利，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力應不生影響。本件兩造所簽立之系爭買賣契約，係原告預定用於同類成屋買賣契約條款而訂定之契約，性質上確屬定型化契約條款，自無庸疑。而依被告於簽立系爭買賣契約後，隨即藉詞向原告索借鑰匙帶家人觀屋，並於其後擅自將系爭房屋隔間並遷入居住等情觀之（此部分詳如後述），再依被告自承其為博士候選人、教師等學經歷（見本院卷一第78頁背面），顯然智識能力甚高，當可明瞭其所簽立之該系爭買賣契約之內容及效果，且被告自收訖相關買賣契約文件迄至逕行遷入系爭房地期間，均未對原告主張其未經合理審閱契約條款及其上無原告之簽章而對契約之效力提出異議，仍願買受系爭房地並辦理繳付40萬元之簽約款，則其於本件訴訟後始爭執該契約條款未經其合理審閱及經原告簽章，對其顯失公平，應屬無效云云，核屬無據，尚無足取。又被告另辯稱原告於系爭買賣契約所指定之代書黃文賜並未於簽約到場，然契約尾頁於見證人（特約地政士）處，竟有代書黃文賜之簽名及印章，則代書黃文賜即未到場，亦未填寫契約內容，顯為原告所代筆，疑涉偽造文書，且未開立發票、收據云云，惟系爭買賣契約之成立，要與有無見證人及有無開立發票、收據無涉，故此部分亦不影響系爭買賣契約之效力。
③被告雖辯稱系爭買賣契約第6條約定免除原告瑕疵擔保責
任，有違消保法第12條等規定及違反誠信原則、平等互惠原則等，故系爭買賣契約自始無效云云，惟按司法對定型化契約之規制，應僅在企業經營濫用其締約優勢地位，以違反誠信原則，對消費者顯失公平之約款圖謀己利之範圍內，始得加以介入，如無此等依法應認為無效之情形，法院對當事人意思合致之契約內容應予尊重，此觀諸消費者保護法第第12條、消費者保護法施行細則第14條、民法第247條之1，均以約款對消費者顯失公平、消費者負擔顯不相當、顯有不利於消費者、按其情形顯失公平等為約款無效之要件即明。故如契約約款尚未達明顯不公平、不相當之狀況，法律均應承認其效力，縱該契約係以定型化或制式化約款之方式為之，亦與一般私法行為相同，如僅因契約係以定型化或制式化約款之方式為之，即由法院就約款內容之對價關係嚴加審核，一經認定雙方給付義務之客觀價值不能完全相等，即逕予宣告無效，顯然過度干預法律所容許之契約自由，亦與民法之基本精神不符。本件原告主張銀行承受擔保品通常係因銀行就擔保品聲請強制執行後無人應買而承受，故銀行承受之擔保品各方條件較差，此為應買人通常具備之基本觀念；而依強制執行法第69條規定，法拍屋買受人就物之瑕疵並無擔保請求權，然銀行出售條件較差之擔保品反需負瑕疵擔保責任，恐難符事理之平等語，衡諸常情，原告於上開情形下承受之擔保品，因無法向前手主張瑕疵擔保責任之情形下，自有排除瑕疵擔保責任之必要，原告本此要求特約排除其擔保責任，尚屬情理之常，此與當事人之一方（企業經營者）濫用其締約優勢，違反誠信原則，故將一切不利益轉嫁他方當事人（消費者）之情形不同，自難僅以其條款排除瑕疵擔保責任，即遽論有顯失公平情事。實則，依系爭廣告說明事項第2點所載「於廣告期間承購人可直接與本行辦理購買事宜，依出售現況辦理點交」（見本院卷一第60頁），原告於出售系爭房地所刊登之系爭廣告上，業已標明依出售現況辦理點交，則其於系爭買賣契約中特約排除應負之瑕疵擔保責任，被告就此應知之甚詳，是系爭買賣契約縱屬定型化契約，惟被告既非毫無磋商餘地，原告排除其瑕疵擔保責任復係基於系爭買賣標的物來源之特殊性而為，尚難認系爭買賣契約約款有違反誠信原則，或顯失公平情事，該等約款自屬有效，原告主張系爭買賣契約約款違反誠信原則，且顯失公平，應為無效等語，亦不足採。
④再按定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或
不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。消保法第16條定有明文。是縱認系爭買賣契約之上開免除原告瑕疵擔保責任之約款為無效之約定，則有關瑕疵擔保責任部分即應回歸民法相關規定之適用，亦即除去該部分，系爭買賣契約仍可成立，系爭買賣契約仍為有效。被告辯稱系爭買賣契約自始無效云云，實不足採。
⑶被告又辯稱原告於系爭買賣契約第4條特別加註其為貸款
銀行，然卻不提供貸款，致被告需付出670萬元款項，故意使本案不成交，以圖沒入被告已付之自備款作為利潤，系爭買賣契約自屬自始無效云云，然觀系爭買賣契約第4條約明被告應於原告備齊產權移轉登記相關書類之日起30日內以原告貸款476萬元整抵付尾款，顯見係約定由原告貸予尾款部分。而依前開證人盧長助於本院審理時證述：原則上我們賣房子，會配合買方做七成的貸款，所以因為被告從頭到尾都沒有履約簽約款的第二期款164萬元，所以就沒有後續貸款的問題。被告到後來我們不願意賣他，但他還是執意要買的時候，103年7月時他才打電話來問貸款的事，但因為他名下有三棟房子，所以貸款只能貸到五成等語（見本院卷三第5頁），倘被告確有交付164萬元之簽約款，原告絕無拒絕被告辦理貸款之必要及理由，蓋其可賣屋賺取價金，又可貸予尾款收取利息，何來拒絕之理？是益徵證人盧長助證述因被告未繳付簽約款164萬元，故無後續貸款之問題等情詞，應係屬實。被告此部分所辯，難認有理，要無可採。
⑷綜上所述，被告上開抗辯之事實，既均無可採，則其依民
法、消保法等規定及認原告有違一般交易習慣、平等互惠、誠信及信賴保護原則等，而認系爭買賣契約屬自始無效，顯屬無據。
⑸另被告雖援引金融消費者保護法等相關條文，惟按本法所
稱金融消費爭議，指金融消費者與金融服務業間因商品或服務所生之民事爭議；金融服務業與金融消費者訂立提供金融商品或服務之契約，應本公平合理、平等互惠及誠信原則，金融消費者保護法第5條及第7條第1項分別定有明文，顯見金融消費者保護法所保護者係金融商品或服務所生之爭議，本件兩造間係就買賣系爭房地而生之糾紛，要非上開金融消費者保護法所規範之對象，堪認與本案無涉，併予敘明。
㈡原告依民法不當得利之規定，請求被告自102年4月21日起至
騰空房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利4萬0,110元，有無理由？⒈原告主張被告於簽立系爭買賣契約後，藉詞帶家人看屋為由
，向原告索借系爭房地之鑰匙，於未經原告同意下逕將傢俱及日常用品搬入屋內，甚施作木板隔間，無權占用原告未正式點交之房屋，致原告因而受有損害，原告於102年4月21日發現，並於102年7月26日更換系爭房屋之鑰匙等情，業據證人盧長助於本院審理時證述：因為他從102年4月簽約以後，過一個禮拜，他就叫人進去裝修房子，但期款也都沒有付，我們認為這與一般的交易行為不一樣，當初他要借鑰匙，要帶他家人進去看，借到鑰匙後就進去裝修，也沒有還鑰匙，且說隔壁有違建影響到採光、大樓的空地也被隔壁有鐵皮違建、門牌與隔壁重複，他就開始嫌房子有問題，但我認為他都不付期款，我就覺得不知道他有沒有要買這房子，所以我才把鎖頭換掉，102年7月26日換掉後，用電話跟他聯絡，請他把東西搬走，並將隔間拆除回復原狀，都有聯絡上他，聯絡完後才寄存證信函。當初他搬進去也沒有跟我說，他是晚上偷偷搬進去的。依系爭買賣契約，把款項全部付清，完成過戶後才交付鑰匙等語（見本院卷三第5頁背面），並有系爭房屋內堆置物品清單、隔間及物品堆置照片在卷可憑（見本院卷一第41至42頁），且被告就其於102年4月12日已取鑰匙，並聯絡設計師裝潢估價等情，並不爭執（見本院卷三第203頁背面），是原告主張上情，堪信屬實。
⒉被告雖辯稱依系爭買賣契約第6條第1項約定，原告於102年4
月12日即簽約日自願交付房屋鑰匙予被告後，即視為點交系爭房地予被告使用，惟竟於102年7月26日擅自違法換鎖奪回該屋，且官司未定前，豈可向被告請求給付租金云云，惟查，按系爭買賣契約第6條第1項係約定：本約買賣標的除契約另有約定外，於產權移轉登記完成前，買方（即被告）不得要求賣方（即原告）提前點交房地；雙方應於產權過戶完成後，擇期會同人員辦理點交，倘將買賣標的之鑰匙交付予買方時即視同完成房地點交，如買方未依約定期日配合辦理交屋，賣方不負保管之責，視同房地點交完成。細究上開約定所載內容，可知兩造係約定於系爭房地之產權過戶完成後，始有點交之問題，故於系爭房地之產權過戶完成後，倘原告將系爭房屋之鑰匙交付予被告，即視同完成房地點交。而非謂於系爭房地之產權過戶完成前，被告取得鑰匙，即得認原告業已將系爭房地點交予被告。本件被告於簽約時既僅交付簽約款40萬元，已如前述，系爭房地尚未經被告繳付其餘款項，復未為所有權移轉登記，原告豈有可能於此情況下即逕將系爭房地點交予被告使用，是原告主張被告係藉詞家人看屋為由，而向原告索借系爭房地之鑰匙，於未經原告同意下逕將傢俱及日常用品搬入屋內而無權占用系爭房地，應可採信。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查原告係於102年4月21日發現被告無權占有使用系爭房地，且原告業於102年7月26日換鎖乙節，為兩造所不爭執，系爭房地於經原告換鎖後，被告已無從占有使用，是堪認被告無權占有系爭房地之時間僅102年4月21日至同年7月25日。原告雖主張於換鎖後仍有通知被告領取鑰匙搬遷，然系爭房地既經換鎖，顯已置於原告管領支配之下，要難認被告仍得占有使用。而依原告提出之系爭房屋鄰近租金市場調查表、附件、位置圖及租金鑑估報告表（產管部）等資料可知，原告所提資料中以案例四、五即成功路及中華路一段之建物較鄰近系爭房屋，每坪租金各約430元、569元，以此平均計算每坪租金為499.5元，而觀被告提出系爭房地之照片（見本院卷一第56頁），其旁有國術館、婚紗飾品店、印刷店、及大樓、一般住宅等，系爭房地則為商業用途，生活基能尚稱良好，然商業活動並非熱絡，本院認本件以上開租金之計算標準計算系爭房地之1、2樓之租金，及原告主張地下層部分因使用效益較弱以每坪200元計算，尚稱適當，惟原告主張依附近租金行情每坪每月1樓以1,200元計算、2樓以每坪500元評估，尚嫌過高。則系爭房地1、2樓面積合計為123.5平方公尺（計算式：40.13＋83.37），換算後約為37坪（小數點以下四捨五入），每月以每坪499.5元計算，共計1萬8,482元；地下層面積為74.33平方公尺，換算後約22坪，每月以每坪200元計算，共計4,400元，合計系爭房地每月租金為2萬2,882元（計算式：1萬8,482元＋4,400元。）。被告自102年4月21日至同年7月25日無權占用系爭房地，合計應給付原告不當得利共7萬2,337元【計算式：2萬2,882元×（3又5/31月）】，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，系爭買賣契約因被告未依約履行給付價金之義務而遭原告合法解除，系爭買賣契約即自解除後溯及訂約時失其效力，原告與被告間於102年11月14日起就系爭房地之買賣關係即不存在，原告請求確認系爭買賣契約不存在，自屬有據。另被告既自102年4月21日起至同年7月25日止無權占用系爭房地，原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，共計7萬2,337元，亦屬有理，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告因有如本訴所稱契約自始無效之情事，違反消保法第1條至第2條及同法第11條、第11條之1、第12條、第16條、第17條、第22條、民法第1條、第111條及同法第113條、第153條、第184條、第191條、第202條、第226條、第230條、第245條之1、第246條至第247條、第260條、第349條、第354條至第356條、第359條至第360條、第368條等規定及一般交易習慣、平等互惠、誠信及信賴保護原則，故請求確認系爭買賣契約自始無效。且因本訴中所述可歸責予反訴被告之事由，致反訴原告受有損害，反訴被告依民法第113條、第179條、第184條、第193條至第195條、第213條至第215條、第247條、第249條至第250條等規定，應賠償反訴原告315萬元【計算式：反訴原告已付款214萬元＋電器家具、裝潢費用47萬7,655元（6萬8,000元＋7萬4,655元＋33萬5,000元）＋健康及精神賠償金30萬元＋214萬元自102年4月12日起至104年7月21日止之利息30萬（214萬元700天日息萬分之2）＝314萬5,040元】，及加倍賠償一倍之定金40萬元及違約金315萬元，合計應賠償670萬元（計算式：315萬元＋40萬元＋315萬元），並依消保法第51條，請求反訴被告賠償反訴原告損失額5倍之懲罰金，即3,350萬元（計算式：670萬元5倍）等語。並聲明：⒈確認兩造間就附表所示不動產於102年4月12日所簽立之系爭買賣契約自始無效。⒉反訴被告應給付反訴原告670萬元。⒊反訴被告應給付反訴原告3,350萬元。
二、反訴被告則以：本件反訴原告未據說明請求確認之訴是否有保護之必要，則其請求確認系爭買賣契約自始無效，似有疑問。況確認之訴原則上以私法上之法律關係為限，其基礎事實之存否，以法律明文規定為限，是反訴原告提起確認契約無效，應無保護之必要。又反訴原告雖以遭詐欺為由訴請確認系爭契約自始無效，然其迄未就反訴被告有何詐欺消費者之事實及反訴被告有何違反信賴保護、誠信原則等行為舉證以實，難謂反訴原告所提確認之訴有理由。又銀行承受擔保品通常係因銀行就擔保品聲請強制執行後無人應買而承受，故銀行承受之擔保品各方條件較差，此為應買人通常具備之基本觀念；則依強制執行法第69條規定，法拍屋買受人就物之瑕疵並無擔保請求權，然銀行出售條件較差之擔保品反需負瑕疵擔保責任，恐難符事理之平。況基於契約自由原則及民法第366條規定，系爭買賣契約以特約免除瑕疵擔保責任應無不可。另反訴原告雖請求反訴被告返還214萬元及所受損害云云，然本件並無廣告不實之問題，系爭房地實未有遭占用之情事，且反訴原告僅於102年4月12日給付現金40萬元及於103年4月18日匯入10萬元予反訴被告，此有反訴被告中區鑑估中心承受物件處理情形表可稽，是以縱認系爭買賣契約因可歸責於反訴被告之事由而解除，反訴原告至多僅得請求已付定金50萬元之2倍，即100萬元。至反訴原告依消保法第51條規定請求反訴被告賠償之懲罰性賠償金部分，本件實屬房地買賣糾紛，無關消費糾紛，更無因反訴被告之故意行為造成消費者損害，且反訴原告係基於履行契約而給付定金予反訴被告，其所交付價金之行為，係基於處分之意思，顯非前開規定所稱之損害，其此部請求，亦屬無據。而本案是否受該條規範，請本院考量懲罰性賠償金之立法目的而為限縮解釋，即以危及消費者健康或安全為前提。再者，兩造係於102年4月12日簽訂系爭買賣契約，基於法律不溯及既往原則，應無同年0月0日生效之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」適用，至101年10月29日公告之「成屋買賣定型化契約範本」則屬行政指導，應不具法律上之拘束力等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、經查：㈠本件並無反訴原告主張之系爭買賣契約自始無效之事實，業
於本訴論述明確，是反訴原告請求確認兩造間就附表所示不動產於102年4月12日所簽立之系爭買賣契約自始無效，自屬無據。
㈡反訴原告另主張其因可歸責於反訴被告之事由，致受有315
萬元之損害，請求反訴被告應加倍賠償一倍之定金及違約金，合計應賠償670萬元云云，然查：
⒈反訴原告請求反訴被告應賠償其已支付之簽約款214萬元及
利息云云，惟反訴原告就系爭買賣契約之價金實則僅支付簽約金40元及匯款10萬，共計50萬，並非支付214萬元乙節，已如前述，且此50萬元款項，係反訴原告用以支付買賣價金所用，要非損害。況反訴被告業依系爭買賣契約第7條第2項約定：「買方（即反訴原告）未依約履行付款或本約所定其他各項義務而違約者，賣方（即反訴被告）得解除契約並將已收受之價款全部沒收，充作違約賠償。」，已合法解除系爭買賣契約及沒收反訴原告已付價金50萬元等情，均如前述，反訴原告請求反訴被告應賠償其所稱已支付之214萬元簽約款及利息，難認有據。
⒉至反訴原告請求反訴被告應賠償其電器家具、裝潢費用47萬
7,655元、健康及精神賠償金30萬元等款項、違約金云云，惟反訴原告係於系爭房地之所有權尚未移轉前，藉詞看屋為由向反訴被告索借鑰匙後，於未經反訴被告同意下，擅自裝潢系爭房屋並遷入居住，而無權占用系爭房地等節，亦如前述，則縱反訴原告於搬遷過程中有支出相關費用，惟此係可歸責於反訴原告自身，要難認係屬反訴被告所致生之損害，更遑論其所稱之健康及精神賠償金及違約金。
⒊按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：「三、契
約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」，民法第249條第1項第3款定有明文。本件既係因反訴原告未依約支付價金而致反訴被告解除契約，難認係因可歸責於反訴被告之事由所致，反訴原告依此請求加倍返還其所受之定金，顯與上開要件不符，要屬無憑。綜上，反訴原告此部分之請求，顯無理由。
㈢反訴原告主張依消保法第51條規定，反訴被告應賠償反訴原
告損失額5倍之懲罰金，即3,350萬元云云，經查：按「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」，消保法第51條定有明文。然反訴原告請求之上開金額均難認係屬損害，已如前述，自與消保法第51條規定不符，自不足採。
㈣綜上所述，反訴原告請求確認兩造間就附表所示不動產於10
2年4月12日所簽立之系爭買賣契約自始無效，並無理由。及請求反訴被告賠償670萬元、上開損失額5倍之懲罰金即3,350萬元，均屬無據，應予駁回。
參、從而，本訴部分，原告請求確認兩造間就附表所示不動產之買賣關係不存在，為有理由。及原告依民法第179條規定，請求被告給付7萬2,337元，亦屬有理，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。反訴部分，反訴原告請求確認兩造間就附表所示不動產於102年4月12日所簽立之系爭買賣契約自始無效，及請求反訴被告賠償670萬元、3350萬元，均無理由，應予駁回。
肆、本判決本訴主文第2項原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，本院依職權宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保而免為假執行。至原告本訴敗訴部分，假執行之聲請即失所依據，爰併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證及所酌引之其餘規定，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
陸、據上論結，本訴部分為一部有理由、一部無理由，反訴部分為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 20 日
民事第五庭 法 官 蔡世芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 20 日
書記官 洪彰言附表：
┌──────────────────────────────┐│土地標示 │├──┬─────────┬──┬──────┬───────┤│編號│土 地 坐 落 │地目│土 地 面 積 │權 利 範 圍 ││ │ │ │（平方公尺）│ │├──┼─────────┼──┼──────┼───────┤│ 1 │台中市○區○○段二│ 建 │133 │800分之300 ││ │小段51號 │ │ │ │└──┴─────────┴──┴──────┴───────┘┌──────────────────────────────────────┐│建物標示 │├──┬──┬────────┬────────┬─────────┬────┤│編號│建號│基 地 坐 落 │建 物 門 牌 │建 物 面 積 │權利範圍││ │ │ │ │ （平方公尺） │ │├──┼──┼────────┼────────┼─────────┼────┤│ 1 │782 │台中市○區○○段│台中市○區○○路│層次一層40.13 │全 部││ │ │二小段51號 │156號（新整編之 │ 二層83.37 │ ││ │ │ │門牌號為156之1號│騎樓14.04 │ ││ │ │ │） │地下層74.33 │ ││ │ │ │ │陽台3.69 │ │├──┴──┴────────┴────────┴─────────┴────┤│備註： ││共有部分：803建號，權利範圍10000分之795 │└──────────────────────────────────────┘